10.4. Основные тэп жилой застройки. Оценка экономичности планировочного решения застройки. Расчет баланса селитебной территории города

Экономические задачи градостроительного проектирования охватывают рациональный выбор территории для поселений, выбор технических средств освоения территории, интенсивное использование территории, применение эффективных и экономичных систем планировки, застройки, благоустройства и инженерного оборудования селитебных зон для создания благоприятной среды обитания.

Местные природные условия оказывают влияние на величину единовременных и эксплуатационных затрат на градостроительство. Неблагоприятные условия – это факторы, существенно увеличивающие затраты. При значительных уклонах местности (5–12 %) строительные затраты возрастают на 2–7 %, эксплуатационные затраты – на 2–10 %. При больших уклонах затраты увеличиваются. Низкая несущая способность, влагонасыщенность грунтов и подземные выработки увеличивают строительные затраты на 8–9 %. Наибольшее увеличение затрат (на строительство – 20–40 %, эксплуатационные затраты – на 10–55 %) вызывают противооползневые и противоселевые мероприятия. Тем не менее, освоение для застройки неблагоприятных территорий создает возможность для сохранения сельскохозяйственных угодий.

Экономику планировочного решения селитебной зоны и эффективность использования территории определяют правильно подобранные размеры участков для каждого структурного элемента селитьбы, их размещение с учетом природных особенностей, рациональное укрупнение, выбор этажности, типов жилых зданий и систем застройки с учетом функциональных, социальных и архитектурно-градостроительных факторов, компактность расположения застройки, организация улиц и инженерных сетей. Выбор организации жилой застройки производят в соответствии с природным окружением, размерами поселения, градостроительными и демографическими условиями, видами тру­довой деятельности населения и возможностями местной строительной базы. Рассматривая конкретную ситуацию, составляют технико-эконо­мические сопоставительные характеристики жилых зданий разной этажности, поскольку все они имеют свои особенности. Целесообразность применения многоэтажной застройки определяется уменьшением размеров осваиваемой территории, максимальным сохранением сельскохозяйственных угодий, сокращением протяженности улиц и инженерных сетей и социальными факторами: уменьшением затрат времени на передвижение к местам приложения труда, общественным центрам и на сообщение между районами. На основании исследований и опыта градостроительной практики установлены общие положения для выбора этажности застройки. В крупных и крупнейших городах (где затраты на строительство и экс­плуатацию инженерного оборудования территории, городской транс­порт и т. д. значительны) целесообразно применять застройку высотой 9, 12, 16 этажей. В крупнейших городах возводят высотные дома (высотой > 18 этажей). В больших и средних городах основная этажность жилых домов – 5 этажей (в климатических подрайонах IА, IБ, IГ, IVА – 4 этажа). В малых городах и ПГТ – 4−5 этажей в центральной части и малоэтажная застройка на периферии. В центральной части сельских поселков ограниченно применяют застройку в 3−4 этажа, на остальной территории – застройку блокированными и усадебными домами с участками для ведения подсобного хозяйства.

Экономичность и рациональность застройки микрорайонов определяется плотностью жилого фонда брутто (т. е. количеством жилой площади в м², приходящейся на 1 га территории микрорайона), плотностью населения брутто (т. е. количеством жителей, приходящихся на 1 га территории микрорайона), плотностью жилого фонда нетто на жилой территории (т. е. количеством жилой площади в м², приходящейся на 1 га жилой территории микрорайона), численностью населения нетто на жилой территории (т. е. числом жителей, приходящихся на 1 га жилой территории). ТЭП плотности жилого фонда находятся в прямой зависимости от этажности застройки и климатических условий. В климатических подрайонах, где строительство и эксплуатация зданий вызывают значительное увеличение затрат, и на неблагоприятных территориях целесообразно повышение плотности жилого фонда. На территории с уклоном поверхности более 20 % рекомендуется увеличение плотности жилого фонда на 20 %. При застройке территорий, требующих значительных затрат на инженерную подготовку, рекомендуется увеличение плотности жилого фонда на 5 %. При застройке зданиями высотой 16−20 этажей плотность жилого фонда может быть увеличена до 7 500 м²/га при условии обеспечения всех участков обслуживающих учреждений и предприятий нормативными площадями.

При смешанной этажности застройки плотность жилого фонда принимают по среднегармонической формуле:

где а₁, а₂, а₃,… а_n – общая площадь жилых зданий [% от общей площади всех жилых зданий микрорайона];

П₁, П₂, П₃,… П_n – плотность жилого фонда микрорайона [м²/га в зависимости от принятой этажности].