1.3. Предпроектные исследования. Основные направления предпроектного анализа

Цель предпроектного анализа – выявление резервов, ограничений развития территории и оценка природных, техногенных, социокультурных, эстетических характеристик среды. Результат – понятие о «градостроительном потенциале» участка, который оценивают по пяти направлениям градостроительной политики. Так, аналитический материал становится сопоставимым с прогнозом социального заказа. Предпроектный анализ имеет два аспекта: первый связан с рассматриваемым участком, второй – с городской средой (табл. 1).

Таблица 1

Основные направления предпроектного анализа

Направления градостроительной политики	Основные проблемы предпроектного анализа
Природная среда и экология	Рациональное использование ландшафта, выявление ценных, охраняемых, резервных и нарушенных территорий. На уровне жилой застройки – санитарные параметры воздуха, воды, почвы, инсоляция и аэрация дворовых пространств, ценные зеленые насаждения и ландшафт
Функциональная инфраструктура и коммуникации	Рациональное использование территории, инженерной и социальной инфраструктуры, выявление структурно-планировочных узлов и элементов каркаса. На уровне жилой застройки – плотность, этажность, обеспеченность населения объектами социальной инфраструктуры исходя из условий транспортно-пешеходной обслуженности и технических возможностей
Социально-пространственная организация	Назначение и использование участков городской территории. Выявление освоенных и конфликтных участков пешеходного пространства, правовое зонирование, контроль на уровне жилой застройки, дифференциация территории по владению, контролю, принадлежности (в т. ч. границы домовладений, земельных отводов и зеленых насаждений, характер собственности: городская, муниципальная или частная)
Историко-культурная содержательность	Выявление, охрана и использование участков территории, связанных с историко-культурным наследием. Ценность и привлекательность городской среды на уровне жилой застройки – памятники, достопримечательности, охранные зоны, заповедные зоны и зоны регулирования застройки, дифференциация территории по стоимости земли и недвижимости
Художественный облик и образная выразительность	Выявление и закрепление индивидуальных художественных особенностей городской среды, в том числе определение участков, обладающих высоким градостроительным потенциалом для развития архитектурного ансамбля города на уровне жилой застройки, определение моделей и ориентиров, развивающих доминирующие идеи жизнеустройства

1.4. Потенциал территории (экономический, градостроительный)

На основе сравнения потребительской и аналитической оценок выявляются неотложные и приоритетные задачи целевых программ.

Индивидуальные особенности застройки выявляются натурными обследованиями: отмечают наиболее ценные, проблемные участки окружающей среды (с плохим содержанием, отсутствием зелени, пешеходных пространств, с архитектурным дизайном низкого качества); кварталы с проблемами соседства; территории, заслуживающие сохранения и подходящие для строительства. Аналитические карты показывают панорамные точки и видовые улицы, условия естественной освещенности и здорового микроклимата.

Экономический потенциал территории определяется как возможная прибыль от использования данного участка земли. В ходе подготовки планов освоения территории важно правильно оценить экономический и градостроительный потенциал.

Градостроительный потенциал территории определяют путем прогноза потребительской оценки участка по пяти направлениям комплекса градостроительных задач. Предпроектный анализ выявляет проблемы и определяет задачи градостроительного проектирования по следующим разделам:

1. экологические качества жилого фонда и городского ландшафта;

2. состояние инженерно-транспортной инфраструктуры и систем общественного обслуживания (анализ существующего положения по отраслям городского хозяйства и сравнение с действующими нормативами, в т. ч. обеспеченность учреждениями социальной сферы и зелеными насаждениями, состояние жилого фонда, транспортной инфраструктуры, инженерных коммуникаций и т. п.);

3. характер собственности на землю и недвижимость, безопасность и престижность территории;

4. историко-культурная ценность городской среды и привлекательность окружения;

5. особенности зрительного восприятия и образные характеристики городской среды.

В качестве потребителя принимаются различные группы населения, коммерческие структуры, муниципальные органы самоуправления и т. п.