Öç.ó = (Öç.ð – Ñç.ð + Îç.ð)Ïç.ó,

ãäå Öç.ó — цена конкретного земельного участка; Цç.ð — цена единицы земельного ресурса; Сç.ð — общественно необходимые затраты труда на вовлечение в хозяйственный оборот и воспроизводство единицы земельного ресурса; Оç.ð — оценка капитализированной дифференциальной ренты единицы земельного ресурса; Пç.ó — площадь земельного участка.

Выявление доли земельной рентной составляющей во вновь созданной стоимости создает возможности:

для выявления рентного потенциала отдельных частей территории регионов или муниципальных образований в зависимости от вариантов их функционального использования и соответствующего распределения инвестиций для создания объектов деловой и социальной активности по анализируемой территории. Тем самым создаются необходимые условия для зонирования территории с учетом возможностей максимизации валового продукта и рационального использования территориальных ресурсов;

увеличения объемов регионального и местного бюджетов за счет изъятия части рентного дохода, возникающего на объектах земельных отношений различных отраслей экономики, с одновременным созданием равных условий деятельности для всех хозяйствующих субъектов независимо от их видов собственности, местоположения и социальной значимости. Таким образом закладываются объективные основы для создания справедливой системы налогообложения земли;

выявления «точек притяжения» различных отраслей или крупных объектов, развитие которых поднимает общий рентный потенциал окружающих территорий. Таким образом создается объективная основа для выделения зон приоритетного развития на анализируемой территории и создания условий для их приоритетного развития – установление индивидуального правового режима, открытие бюджетного финансирования, установление налоговых льгот для частных инвесторов и пр.

2.3. ФОРМИРОВАНИЕ ПЛАТНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Мировой опыт рыночных отношений наглядно показывает, что земля во многих странах вовлечена в сферу экономических отношений, в первую очередь как надежный, неиссякаемый, количественно увеличи- вающийся источник финансовых средств, пополняющий бюджеты всех уровней, способствующий обеспечению развития территорий.

Эту задачу решают, реализуя одно из принципиальных положений системы землепользования — обеспечение его платности, под которой понимают обязанность собственников и иных субъектов земельных отношений уплачивать установленные законом налоги и иные земельные платежи.

Земельные платежи выполняют в системе землепользования комплексную задачу:

обеспечивают рациональное распределение имеющихся земельных ресурсов между различными видами их использования;

87

создают равные условия деятельности для субъектов, хозяйствующих на земельных участках, обладающих разным качеством;

обеспечивают изъятие и направление в соответствующие бюджеты части рентного дохода, создаваемого на земельных участках с лучшими условиями;

создают финансовую базу для проведения мероприятий, повышающих качество как территории административного образования в целом, так и отдельных его зон, районов в частности.

Экономический механизм землепользования должен быть основан на использовании земельной ренты в качестве основы для формирования системы экономических регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т. д.).

За земельные участки, находящиеся в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании, взимают земельный налог, а за арендуемые участки — арендную плату.

Формируют экономический механизм землепользования в два этапа: 1-й этап — изучение механизмов формирования максимальной экономической эффективности хозяйственной деятельности на анализируемой территории как важнейшего условия высокого качества жизни; 2-й этап — введение экологических и социальных ограничений, позволяющих гармонизировать экономическую и социально-экологиче-

скую составляющие качества жизни на анализируемой территории. Дополнительный доход может иметь тройственную природу:

быть вызван более высоким, чем средний для отрасли, уровнем технологии производства (что выражается более высоким соотношением капитал/труд и, следовательно, более высокой долей капитала во вновь созданной стоимости);

ориентированным на удовлетворение относительно новых потребностей проживающего на территории населения;

ориентированным на использование более продуктивного «постоянного элемента» данного объекта, т. е. использовать в своей основе экономико-экологические и пространственные преимущества земли при производстве традиционного, но широко используемого товара (или услуги).

Правовая основа для установления и взимания платежей за землю — Налоговый кодекс Российской Федерации, Закон РФ от 11 октября 1991 г. ¹ 1738-1 «О плате за землю» (далее — Закон 1738-1) и нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Законом РФ 1738-1 (введен в действие с 01 января 1992 г.) пользование землей является платным. Основная цель введения платы за землю — стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Основные элементы системы платного землепользования следующие: земельный налог на собственников земельных участков, включая прогрессивный налог на часть площади, превышающей установленные нормы;

88

арендная плата с землепользователей — арендаторов земельных уча- стков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, устанавливают на основании договора аренды;

платежи за приобретение прав на земельную собственность и права аренды;

сборы с доходов от продажи земельных участков, при оформлении наследования, дарения, обмена и совершении других сделок и операций с земельными участками;

плата за пользование кадастровой и иной информацией и другие услуги, связанные с обеспечением сделок и операций с землей;

штрафные денежные санкции за нарушения в сфере землепользования;

компенсационные выплаты (возмещение экономического и экологического ущерба на восстановление земель в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению);

сборы при страховании земли и недвижимости и связанных с ними прав собственности и аренды;

возвратные залоговые платежи при предоставлении во временное пользование земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных целей;

плата за изменение целевого назначения земель и др. Собственников, землевладельцев и землепользователей, кроме арен-

даторов, облагают ежегодным земельным налогом. Размер земельного налога не зависит от хозяйственной деятельности собственников, землевладельцев, землепользователей, и устанавливают его в виде стабильных платежей за единицу площади в расчете на год. Земельный налог устанавливают органы Федеральной налоговой службы (ФНС России) с учетом условий регионов, категории земельного фонда и стоимости земель.

В развитых странах мира в той или иной форме действует налог на недвижимость на основе ее стоимости.

Преимущества налога на недвижимость — сложность уклонения от уплаты данного налога или уменьшения налоговых обязательств. Это особенно важно для настоящего налога, базой для исчисления которого служит кадастровая стоимость земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, и в меньшей степени применимо, когда в налогооблагаемую базу включают только стоимость земли. Преимущества формирования земельного налога, сложность уклонения от налоговых обязательств обусловлены следующими причинами:

недвижимость сама по себе видима и, как правило, легко поддается учету;

целевое назначение недвижимости легко установить; достаточно легко установить налогоплательщика (особенно если

плательщиком налога является пользователь, а объектом налогообложения — земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и коммуникации);

имеется действенный механизм взимания налога и обеспечения исполнения обязанности по уплате налога.

89

Кроме того, это относительно стабильный налог. Условие относительной стабильности налога – периодическое проведение массовой кадастровой оценки (один раз в 3…5 лет) для того, чтобы изменения относительной стоимости отражались на сумме налога постепенно, в соответствии с изменениями на рынке.

При определении налогооблагаемой базы возможны варианты включения в нее либо только земельных участков, либо участков с расположенными на них зданиями и сооружениями. Если в налогооблагаемую базу включают землю с расположенными на ней зданиями и сооружениями, то тот же уровень налоговых поступлений потребует более низкой ставки налога; это также может привести к перераспределению налогового бремени между налогоплательщиками. В налогооблагаемую базу также могут быть включены пустующая земля и связанные с ней права.

Помимо кадастровой стоимости в целях налогообложения участков

èиных объектов недвижимости можно использовать годовую арендную

èрыночную стоимости.

Годовая арендная стоимость — стоимость, по которой, исходя из разумного предложения, объект налогообложения можно ежегодно сдавать в аренду. При этом арендатор принимает на себя все обычные расходы арендатора, в том числе уплату налога на недвижимость, если ее взимают, и несет расходы по ремонту и страхованию, необходимые для поддержания объекта налогообложения в надлежащем для аренды состоянии.

Рыночная стоимость — индивидуальная стоимость конкретного объекта налогообложения в случае, если собственник владеет свободной от обременения недвижимостью, добровольно продает свое неограни- ченное право собственности на открытом рынке и объект налогообложения находится в состоянии, соответствующем рациональному использованию собственника с учетом площадей и района расположения объекта.

Кадастровая стоимость — массовая оценка объектов недвижимости соответствующих категорий земельного фонда, усредненная для субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

При принятии решения о налогооблагаемой базе (на основе рыноч- ной стоимости, годовой арендной стоимости или кадастровой стоимости) определяющим фактором является соотношение общих объемов сделок трех видов. Если большинство рыночных сделок составляют сделки купли-продажи, то принимают систему оценки на основе рыночной стоимости недвижимости, а в случае преобладания на рынке соглашений о сдаче в аренду — систему на основе годовой арендной стоимости недвижимости. Так как информации по первым двум видам сделок недостаточно, то налогооблагаемую базу чаще всего вычисляют по кадастровой стоимости.

Земельный налог — конкретная норма изъятия земельной ренты у собственников земли.

Система земельного налога должна быть построена таким образом, чтобы отпала необходимость выплаты дотаций производителям, работающим в худших условиях (за исключением особо неблагоприятных).

90

Дж. Стиглиц выделяет пять характеристик рациональной налоговой системы, вполне применимых к налоговой системе России:

экономическая эффективность, т. е. отсутствие противоречий с эффективным распределением ресурсов (отсутствие искажающего эффекта);

административная простота, т. е. открытость и понятность системы; гибкость, т. е. способность быстро реагировать на изменяющиеся

экономические и социальные условия; политическая ответственность, подразумевающая ответственность

государства за удовлетворение спроса на землю; справедливость, означающая социально справедливый размер налога.

Методологическая основа существующей методики налогообложения недвижимости — это использование наиболее широко применяемых в практике методов оценки недвижимости (сравнительного анализа продаж, затратного и доходного методов), цель которых — выявление рыночной стоимости объектов недвижимости, особенно в случаях продажи имущества, сдачи его в аренду, предоставления на инвестиционных условиях с последующим переходом объекта в собственность инвестора.

Выбор возможен и у региона, например между извлечением дополнительного дохода от налогообложения объектов недвижимости и потерей дохода, связанных со снижением деловой активности на территории региона: повышая уровень налогообложения, органы государственной власти региона могут сделать регион менее привлекательным, что в итоге снизит все доходы на территории региона.

Важность проблемы налогообложения недвижимости для развития экономической активности на территории региона требует анализа современного состояния налогообложения недвижимости в России и возможных направлений ее развития.

Налогообложение земли и иного недвижимого имущества в целом имеет существенные преимущества по сравнению с налогообложением доходов юридических и физических лиц, позволяющим эффективно использовать его в качестве источника средств формирования бюджетов различных уровней. Например, в отличие от налогов, базой которых являются доходы от хозяйственной деятельности, налоговые поступления от сбора земельного налога в гораздо меньшей степени зависят от экономической конъюнктуры.

Указанные обстоятельства делают земельный налог удобным инструментом для реализации фискальной функции налоговой системы. В условиях нестабильности налоговых поступлений в бюджеты всех уровней в современной России это вызывает повышенный интерес к проблемам развития налогообложения земли со стороны органов государственной власти, прежде всего их исполнительной ветви. Свидетельством этого служат и попытки экспериментального использования единого налога на недвижимость в ряде регионов России (с существенным повышением общего уровня налогообложения), и перенос центра тяжести налогообложения с обложения результатов деятельности на обложение недвижимого имущества. Такой единый налог должен заменить три действующих налога: на имущество предприятий, на имущество физических лиц и на землю.

91

Кроме того, фискальная функция налогообложения земли является хотя и основной, но не единственной. Налогообложение земли, как и налоговая система в целом, призвана выполнять и иные функции, прежде всего регулирующую, обеспечивая экономическое воздействие на поведение землевладельцев и землепользователей. Кроме того, налог на землю — необходимый элемент региональной и муниципальной системы управления недвижимостью, которая призвана обеспечивать, помимо формирования бюджета, рациональное использование земли как важнейшего экономического ресурса, естественного пространственного фактора, обеспечивающего развитие региона и муниципальных образований как социально-экономической целостности. Но при этом специфика земельных рентных платежей (в отличие от иных видов налогов) заключается в том, что рентные платежи должны обеспечивать в итоге повышение ценности территории как для населения, так и для бизнеса. Это предполагает использование механизмов изъятия рентного дохода хозяйствующего субъекта таким образом, чтобы не снизить его доход, обусловленный более высоким качеством организации производства, более высоким качеством применяемой рабо- чей силы и пр.

Земельные платежи выполняют в системе управления территориями комплексную задачу: обеспечивают рациональное распределение имеющихся земельных ресурсов между различными видами их использования; создают равные условия деятельности для субъектов, хозяйствующих на земельных участках, обладающих разным качеством; обеспечи- вают изъятие и направление в бюджеты рентного дохода, создаваемого на земельных участках повышенного качества; создают финансовую базу для проведения мероприятий, обеспечивающих повышение каче- ства как территории в целом, так и отдельных ее районов или участков.

Поэтому платежи за землю необходимо направлять на финансирование следующих мероприятий:

стимулирование рационального использования и охраны земель; проведение землеустройства; ведение кадастра недвижимости; ведение мониторинга земель; повышение плодородия земель;

освоение новых земель, в том числе взамен изымаемых; выравнивание социально-экономических условий хозяйствования

на землях разного качества; стимулирование ведения сельскохозяйственного производства на

землях низкого качества; инженерное и социальное обустройство территории и др.

В связи с проведением государственной кадастровой оценки всех категорий земельного фонда, принятием законодательных актов о земельном налоге (Федеральный закон от 29 ноября 2004 г. ¹ 141-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации…») (далее — ФЗ-141) в стране введена система налогообложения, основанная на применении в качестве налоговой базы кадастровой стоимости земельных участков.

92

Местные налоги (введенные Федеральным законом ФЗ-141), к которым относится и земельный налог, устанавливает Налоговый кодекс Российской Федерации и нормативные правовые акты представительных органов муниципальных образований.

Объектом налогообложения (ст. 389 НК РФ) признают земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Объектом налогообложения не признают:

земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, вклю- ченными в список Всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны безопасности и таможенных нужд;

из состава земель лесного фонда (пп. 4 в ред. Федерального закона от 04 декабря 2006 г. ¹ 201-ФЗ);

ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда (в ред. Федерального закона от 04 декабря 2006 г. ¹ 201-ФЗ).

Налоговая база (ст. 390 НК РФ) определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Налоговая база уменьшается на не облагаемую налогом сумму в размере 10 000 руб. на одного человека, имеющего земельный участок, находящийся в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, для следующих категорий налогоплательщиков:

Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации, полных кавалеров ордена Славы;

инвалидов, имеющих III степень ограничения способности к трудовой деятельности, а также лиц, которые имеют I и II группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 г. без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности;

инвалидов с детства; ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, а также вете-

ранов и инвалидов боевых действий; физических лиц, имеющих право на получение социальной поддер-

жки в соответствии с Законом РФ от 15 мая 1991 г. ¹ 1241-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (в редакции Закона РФ от 18 июня 1992 г. ¹ 3061-1), в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998 г. ¹ 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии

93

в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» и в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. ¹ 2-ФЗ «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»;

физических лиц, принимавших в составе подразделений особого риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

физических лиц, получивших или перенесших лучевую болезнь или ставших инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику (ст. 391 НК РФ).

Налоговые ставки (ст. 394 НК РФ) устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и СанктПетербурга) и не могут превышать:

0,3 % для земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных местах и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищнокоммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (в ред. Федерального закона от 24 июля 2007 г. ¹ 216-ФЗ);

приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства (в ред. федеральных законов от 30 декабря 2006 г. ¹ 268-ФЗ, от 24 июля 2007 г. ¹ 216-ФЗ);

1,5 % — для прочих земельных участков.

При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

От налогообложения освобождаются (ст. 395 НК РФ):

организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации — в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации, учреждения функций;

организации — в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования;

религиозные организации — в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного благотворительного назначения;

общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди

94

членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80 %, — в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности:

организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов указанных общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50 %, а их доля в фонде оплаты труда — не менее 25 %, — в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исклю- чением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню, утверждаемому Правительством Российской Федерации по согласованию с общероссийскими общественными организациями инвалидов), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг);

учреждения, единственными собственниками имущества которых являются указанные общероссийские общественные организации инвалидов, — в отношении земельных участков, используемых ими для достижения образовательных, культурных, лечебно-оздоро- вительных, физкультурно-спортивных, научных, информационных и иных целей социальной защиты и реабилитации инвалидов, а также для оказания правовой и иной помощи инвалидам, детям-инва- лидам и их родителям; организации народных художественных промыслов — в отношении

земельных участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и реализации изделий народных художественных промыслов;

физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также общины таких народов — в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов;

организации — резиденты особой экономической зоны — в отношении земельных участков, расположенных на территории особой экономической зоны, сроком на 5 лет с момента возникновения права собственности на каждый земельный участок (п. 9 в ред. Федерального закона от 03 июня 2006 г. ¹ 75-Ф31).

Сведения о налоговой базе территориальные органы Роснедвижимости передают территориальным органам ФНС России в строгом соответствии с совместным приказом ФНС России и Роснедвижимости от 13 сентября 2007 г. ¹ П/0235/ММ-3-13/529, которым определены порядок и сроки передачи сведений, а также с приказом Минфина России от 20 июня 2005 г. ¹ 75н, которым утверждена форма передачи соответствующих сведений.

В рамках действия указанных документов по состоянию на начало года территориальными органами Роснедвижимости сформированы в электронном виде сведения обо всех земельных участках, подлежащих налогообложению, которые передаются территориальным органам ФНС России.

95

При этом фактический размер земельного налога определяется ставкой земельного налога, которую устанавливают в процентах от налоговой базы (кадастровой стоимости) нормативными правовыми актами представительные органы муниципального образования.

Большинство представительных органов муниципальных образований (около 60 %) приняли решения об установлении на территории своих муниципалитетов ставок земельного налога от кадастровой стоимости в размере, максимально установленном Налоговым кодексом Российской Федерации.

Âряде регионов Российской Федерации представительные органы муниципальных образований понизили ставки земельного налога, учи- тывая фактическую способность налогоплательщиков к уплате земельного налога, а также используя свое право принимать решения, облегча- ющие положение налогоплательщика (п. 4 ст. 5 НК РФ). Понижены ставки земельного налога за земельные участки, занятые жилищным фондом (до 0,01 % в муниципальных образованиях Республики Адыгея, Ставропольского края, до 0,03 % — Хабаровского края, Новосибирской, Тюменской, Челябинской, Читинской областей); за земельные участки под гаражами (до 0,01 % в муниципальных образованиях Республики Адыгея, 0,015 % — Волгоградской области, 0,022 % — Смоленской области); за земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства (до 0,01 % в муниципальных образованиях Самарской области, 0,012 % — Краснодарского края, Костромской области); за земельные участки под объектами торговли (до 0,01 % в муниципальных образованиях Московской области, 0,05 % — Алтайского края, Свердловской области).

По данным ФНС России, за 2008 г. сбор земельного налога на основе кадастровой стоимости земельных участков составил 80,216 млрд руб., или 116 %, в сравнении с соответствующим периодом 2007 г. (68,943 млрд руб.).

Из общего объема поступлений земельного налога в 2008 г. значи- тельная доля приходится на средства, поступающие в бюджеты муниципальных образований от государственных организаций и учреждений федеральной формы собственности.

Âсоответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 ноября 2007 г. ¹ 778 «О мерах по реализации Федерального закона «О федеральном бюджете на 2008 г. и на плановый период 2009 и 2010 гг.» Министерство финансов Российской Федерации на основании представленных в 2007 г. главными распорядителями средств федерального бюджета сводных реестров для расчета земельного налога на 2007 г., согласованных с Роснедвижимостью, рассчитывает объем ассигнований, необходимый главным распорядителям средств федерального бюджета и бюджетным учреждениям, находящимся в их ведении, для уплаты земельного налога в 2008 г. и на плановый период 2009 и 2010 гг.

Кроме того, следует отметить, что число судебных дел, возбужденных за 2008 г. по вопросам установления кадастровой стоимости земельных участков, незначительно. Так, в 2006—2008 гг. в целом по Рос-

96

сийской Федерации проведено 343 судебных разбирательства, связанных с деятельностью по государственной кадастровой оценке земель.

Недостатки существующей системы налогообложения земель следующие:

ставки земельного налога не зависят от размеров экономической оценки земли, а являются результатом административного решения— ставки были установлены в абсолютном исчислении от размера кадастровой оценки определенной категории земельного фонда на территории региона или муниципального образования. Это не позволяет учесть качество конкретных земельных участков и размер вкладываемых в них инвестиций;

ориентация на фактическое, а не наиболее эффективное использование земельного участка при определенной ставке налогообложения;

недостаточный учет повышения цены земельных участков вследствие увеличения инфляции и других макроэкономических показателей;

отсутствие заинтересованности собственников и арендаторов в улучшении своих земельных участков, так как это увеличивает кадастровую стоимость и соответственно размер налогов;

наличие значительного числа льготников; наличие трех видов налогов на имущество;

недостаточная информированность налогоплательщиков о порядке определения размера кадастровой стоимости конкретных земельных участков;

отсутствие единого источника финансирования массовых оценоч- ных работ для определения налоговой базы одномоментно на территории всех регионов страны;

отсутствие у оценщиков необходимого опыта работы с большими массивами объектов недвижимости и соответственно с большими массами информации;

отсутствие современной законодательной базы в области оценочной деятельности, включая возможность досудебного порядка урегулирования споров о размере кадастровой стоимости объектов недвижимости и т. д.; отсутствие в правоустанавливающих и правоудостоверяющих кадас-

тровых документах кадастровой стоимости участка.

Усилить стимулирующие функции земельного налога возможно:

за счет более полного дифференцированного учета влияния на доходы товаропроизводителей земельной ренты, связанной с различиями в качестве и местоположении земельных участков;

уточнения с целью повышения объективности методов расчета земельной ренты;

повышения общего уровня ставок земельного налога (но с учетом социальной ситуации).

Налоговые обложения при наследовании и дарении земли должны регулироваться общим гражданским законодательством и зависеть от рыночной стоимости земельного участка.

Налогообложение при купле-продаже земли является формой изъятия государством части ренты, получаемой собственником земли при ее продаже за счет разницы между покупной и продажной ценой земли.

97

Указанный налог призван также ограничить спекуляцию земельными участками.

По мере развития платных форм приобретения земли усиливается необходимость в разработке специальных налоговых мер, предотвращающих или ослабляющих стремление к скупке земли для ее перепродажи с целью получения спекулятивной прибыли. Такие ситуации особенно вероятны в пригородных и курортных зонах.

Кроме вышеперечисленных элементов платного землепользования, установленных федеральным законодательством, формируется также и система ведомственного формирования определенных элементов платного землепользования (часто косвенного), доходы от которых поступают в бюджеты различных уровней. Так, в соответствии с приложением ¹ 1 к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (от 09 июля 2009 г. ¹ 170) в перечень источников доходов, администрируемых центральным аппаратом и территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), включены:

государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним; государственная пошлина за совершение действий, связанных с лицензированием, проведением аттестации в случаях, если такая аттестация предусмотрена законодательством Российской Федерации, зачис-

ляемая в федеральный бюджет; плата за предоставление информации о зарегистрированных правах

на недвижимое имущество и сделках с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме;

денежные взыскания (штрафы) и иные суммы, взыскиваемые с лиц, виновных в совершении преступлений, и в возмещение ущерба имуществу, зачисляемые в федеральный бюджет;

денежные взыскания (штрафы) за нарушение земельного законодательства;

прочие поступления от денежных взысканий (штрафов) и иных сумм в возмещение ущерба, зачисляемые в федеральный бюджет, бюджеты субъектов Российской Федерации, в том числе по Москве и Санкт-Петербургу, бюджеты городских округов, бюджеты муниципальных районов, прочие неналоговые доходы федерального бюджета.

Контрольные вопросы и задания

1.Какие виды прав на недвижимость существуют в российском законодательстве?

2.Что такое сделка? Каковы условия заключения сделки?

3.Раскройте содержание понятий «ничтожная», «оспоримая» и «недействительная» сделка.

4.Что такое земельная рента? Какие виды ренты вы знаете?

5.Что подразумевают под понятиями «цена» и «стоимость» земли?

6.Расскажите о системе платного землепользования в стране.

7.Каковы механизмы взимания земельного налога в стране?

8.Перечислите основные направления совершенствования системы налогообложения земель.

98