технический паспорт, который содержит необходимую для оценщика информацию, а при совершении сделки в нотариальной форме помимо кадастрового паспорта требуется предоставление справки об инвентаризационной стоимости объекта, так как кадастровый паспорт не содержит такой информации.

9.2. ОРГАНИЗАЦИЯ И ПРОВЕДЕНИЕ РАБОТ ПРИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ

По организационно-технологическому признаку техническую инвентаризацию объектов недвижимости подразделяют на полевые (натурные) и камеральные работы.

Êполевым работам относят обследования со съемкой зданий, сооружений и территории, на которой они расположены.

Êкамеральным работам относят обработку данных полевых измерений и составление по ним технической документации; проведение технического учета в виде присвоения инвентарных и реестровых номеров.

Организуют и проводят работы по первичной технической инвентаризации на основании договора подряда, заключаемого органом техни- ческой инвентаризации (ОТИ) с правообладателем либо органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о проведении технической инвентаризации.

Первичную техническую инвентаризацию объекта недвижимости, находящегося в общей (совместной или долевой) собственности, может проводить ОТИ по заявлению любого из собственников на основании заключенного с ним договора подряда.

Конкретные составляющие объекта недвижимости устанавливает правообладатель на основании проектной документации на строительство (реконструкцию), исполнительной учетно-технической документации и разрешения на ввод (акта ввода) здания в эксплуатацию.

Первичная техническая инвентаризация включает: 1. Подготовительные работы:

ознакомление с правоустанавливающими документами; заключение договора с заказчиком на проведение первичной тех-

нической инвентаризации здания; изучение материалов предыдущих обследований, имеющих пря-

мое или косвенное отношение к объекту инвентаризации; определение численности персонала, необходимого для проведе-

ния технической инвентаризации в полном объеме в установленные договором сроки;

подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями на проведение работ, с учетом требований соблюдения техники безопасности);

съемка земельного участка, относящегося к объекту инвентаризации (если необходимо).

393

2.Съемку, обследование и техническое описание объекта и его составляющих и составление абриса.

3.Составление ситуационного плана.

4.Составление плана объекта (плана расположения зданий и сооружений на земельном участке).

5.Построение поэтажных планов зданий (если необходимо).

6.Вычисление площадей и объемов.

7.Составление экспликаций к планам.

8.Определение физического износа объекта.

9.Определение инвентаризационной стоимости объекта.

10.Составление технического паспорта (технического описания) объекта.

11.Проверку и приемку выполненных исполнителем работ.

12.Технический учет объекта (присвоение инвентарного номера и включение материалов технической инвентаризации в архив ОТИ).

13.Согласование документации с заказчиком, передачу ему оригинала технической документации и подписание акта приема—передачи выполненных работ.

Техническую инвентаризацию в связи с изменениями характеристик объекта проводят по заявке правообладателя объекта недвижимости при изменении его технических или качественных характеристик (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, в нее входят:

1.Подготовительные работы (аналогичные первичной технической инвентаризации).

2.Контрольное обследование объекта недвижимости с целью выявления фактов возведения, восстановления, надстройки, реконструкции или сноса объекта или его составляющих.

3.Сравнение полученных в результате контрольного обследования сведений с имеющимися у инвентаризатора сведениями об объекте.

4.Определение измененных количественных и качественных характеристик объекта.

5.Внесение соответствующих дополнений и изменений в технический паспорт объекта.

6.Определение инвентаризационной стоимости объекта в случае принадлежности его физическому лицу.

7.Составление выходной документации на объект.

8.Проверка и приемка выполненных исполнителем работ.

9.Включение материалов текущей технической инвентаризации в архив ОТИ.

На начальной стадии работ по технической инвентаризации объекта капитального строительства проводят комплекс работ по определению состава объекта инвентаризации.

Согласно ст. 1 п. 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относят: здания, соору-

394

жения, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), помещения, квартиры, комнаты (за исключением временных построек, киосков, навесов и т. д.). Эти объекты рассмотрены в главе 1. В общем виде определить эти объекты можно следующим образом.

Здания — это строения, состоящие из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций, с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции, содержания животных и прочих целей, имеющие определенное функциональное назначение (жилое, нежилое, общественное, производственное, сельскохозяйственное и др.).

Сооружения — это наземные, надземные, подземные или подводные инженерно-строительные системы, имеющие объемный, плоскостной, линейный, высотный или смешанный вид, состоящие из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций, предназначенные для выполнения определенных производственных, технологических или иных специальных функций.

Помещения — это жилые (комната, квартира) и нежилые, определяемые как внутренние изолированные части здания или сооружения, отделенные стенами либо перегородками, имеющие выход на улицу, коридор общего пользования, лестничную площадку, места общего пользования и не имеющие в пределах функциональных частей (площадей, объемов) других помещений (мест общего пользования).

Так как на сегодняшний день инвентаризация является заявительной, то первичную информацию об объекте получают из заявления собственника, в котором он указывает минимальную необходимую информацию (наименование объекта по имеющимся правоустанавливающим документам, адрес объекта и цель обращения в ОТИ).

После получения заявки в ОТИ выясняют наличие технического учета по данному объекту. При этом проверяют наличие технической документации (инвентарного дела) в архивах ОТИ на данный объект.

При отсутствии документации и необходимости выполнения первичной технической инвентаризации объекта формируют инвентарный объект (объект учета) исходя из правил, определенных в нормативных материалах по инвентаризации конкретных типов объектов.

Инвентарный объект является единицей технической инвентаризации и учета.

Назначение, устанавливаемое из разрешительной документации на строительство этого объекта и (или) акта ввода в эксплуатацию, — основной признак инвентарного объекта технической инвентаризации. Кроме того, необходимо учитывать технологические или функциональные связи между составляющими объекта, число строений основного назначения, единство территории, учетную и балансовую стоимость конструктивных и функциональных частей зданий.

В технической документации для целей регистрации прав на объекты капитального строительства состав объекта отражают в разделе «Общие сведения». Примеры оформления перечня состава объекта для комплекса зданий и сооружений, технологически связанных между со-

395

9.1. Перечень объектов, входящих в состав электросетевого комплекса

бой и находящихся на одной территории, приведены в таблице 9.1 и в приложении 23.

При проведении текущей инвентаризации возможно изменение состава объекта, например разделение сложного объекта на более простые составляющие части, которые становятся самостоятельными объектами, исчезновение старых или появление новых составляющих частей объекта в результате проведения реконструкции или капитального ремонта. В этом случае в техническую документацию вносят изменения.

Съемка объекта — основной элемент инвентаризационной работы в натуре (полевой работы). Съемке зданий и сооружений сопутствуют описания всех конструктивных элементов и их технического состояния (признаков износа). На основе результатов съемки составляют инвентаризационные чертежи: план земельного участка (план расположения объектов инвентаризации на земельном участке), поэтажные планы зданий.

Съемку территории, прилегающей к объекту, проводят только в слу- чае отсутствия исполнительной топографической съемки или плана земельного участка, выполненного для его учета в государственном земельном кадастре, а также в случае отсутствия на указанном плане инвентаризируемого объекта. При наличии планов земельных участков съемку недостающих измерений осуществляют ОТИ, повторные съемки ОТИ этих участков не допускаются.

Требования к точности определения местоположения здания и границ его земельного участка устанавливает федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий нормативно-правовое регулирование в сфере формирования и кадастрового учета недвижимого имущества, с

396

учетом размеров, местоположения и категории объектов недвижимого имущества.

Съемку объектов инвентаризации на земельном участке проводят геодезическими приборами. В случае малой площади земельного участка (до 0,5 га) и отсутствия геодезических приборов допускается измерение площади рулетками, а высоты — складными рейками, высотомерами, электронными рулетками.

Границы участка измеряют с одновременным обмером зданий, строений и сооружений, расположенных в границах земельного участка, начиная с фасада основного здания.

При измерении земельного участка берут все необходимые замеры: засечки, створы, диагонали (система замкнутых треугольников), определяющие конфигурацию участка, направление изломов, границ угодий и положение на участке зданий, строений и сооружений.

Измеряют и заносят в абрис все строения постоянного типа, связанные с землей фундаментами или столбами:

основные здания и пристройки к ним; строения служебного назначения (сараи, конюшни, навесы, ледни-

ки, погреба и др.); сооружения (ограды, заборы, колодцы, мусорные ямы, тротуары, за-

мощения — проезды и площадки, фонтаны и пр.).

Не подлежат съемке строения переносные и временные.

Строения и сооружения должны быть измерены по своему периметру по цоколю для вычисления площади застройки и выше цоколя, по телу стен, для вычисления их площади.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации помещения измеряют на высоте 1,1…1,3 м от пола, а на основании Приложения «В» к СНиПа 31-01–2003 «Здания жилые многоквартирные» площади следует определять по размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).

Точность измерения помещений — до 1 см по всему периметру стен с одновременным измерением дверей, печей, выступов и других элементов, при соблюдении следующих обязательных правил:

дверные и оконные проемы измеряют в свету (по завесам); печи и кухонные очаги — по их горизонтальному сечению на уровне

топливника; при измерении лестничных клеток, кроме самого помещения, изме-

ряют площадки и марши; в случае если стены обшиты панелями или облицованы плиткой не

до потолка, проводят двойное измерение по панелям или облицовке и выше их, по стенам;

санитарно-техническое оборудование — водопроводные краны (включая пожарные), раковины, ванны, унитазы, отопительные колонки, газовые плиты не измеряют, а только привязывают их для последующего нанесения условными обозначениями на план;

помещения, разгороженные перегородками не до потолка, учитываются и измеряются как отдельные;

397

все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т. п. размером более 3 см подлежат измерению.

После окончания работ по съемке здания выполняют контроль измерений, в частности проверяют соответствие данных наружного и внутреннего размеров здания. Для этого подсчитывают сумму линейных размеров помещений, толщин стен и перегородок. За теоретическое значение принимают наружный размер, которому должна соответствовать сумма внутренних размеров (вместе с толщинами стен). Однако на практике, в связи с погрешностями измерений, возникает невязка, см:

допустимая

Nä = +/– 0,75Ê,

ãäå Ê — число внутренних линейных измерений (включая измерения толщин стен и перегородок); 0,75 — коэффициент;

фактическая

Nô = Lí – Lâ,

ãäå Lí — наружный размер стены здания; Lâ — сумма внутренних размеров и толщин стен и перегородок.

Невязка не должна превышать допустимого значения. В случае выполнения этого условия невязку распределяют по линейным размерам помещений пропорционально их значению, за исключением толщин стен и перегородок.

В случае недопустимой невязки исполнитель работ обязан провести повторные измерения наружных, внутренних размеров и толщин стен и перегородок.

П р и м е р: длина стены по наружному промеру 36,2 м; сумма внутренних размеров 36,16 м (три стены размерами 11,5; 11,98; 11,48 м соответственно, две наружные стены толщиной 0,4 м, две внутренние перегородки толщиной 0,2 м); фактическая невязка 36,2 – 36,16 = 0,04 м, допустимая невязка 0,75 · 0,07 = 0,0525 м.

Таким образом, фактическая невязка не принимает допустимую и уточненные размеры внутренних длин стен будут равны: 11,51; 12; 11,49 соответственно.

После выполнения работ по наружному обмеру строения с составлением абриса составляют абрис на внутренние помещения.

Абрис составляют сразу на все помещения или постепенно, одновременно с обмером отдельных помещений. В обоих случаях составление начинают с зарисовки внутренних капитальных стен, перегородок, печей, а затем остальных элементов: дверей, лестниц, ступеней, ниш, арок, санитарно-технических устройств и т. п. Для облегчения работ по составлению абриса используют имеющиеся проекты инвентаризируемых строений. Абрис ведут на бланках установленной формы (приложение 24).

При измерении многоэтажного здания абрис составляют на каждый этаж, начиная с подвального и заканчивая последним или мезонином, мансардой, светелкой.

398

Составляют абрис и измеряют здания в такой последовательности: зарисовывают в абрисе контур наружных капитальных стен здания,

контур стен пристроек, крылец, ступеней, а также оконных и дверных проемов по всему наружному периметру стен или частично;

измеряют, одновременно последовательно записывают размеры, на- чиная с одного из наружных углов строения до начала и конца оконных и дверных проемов, до начала и конца архитектурных выступов, колонн и др. по всему периметру стен основного строения и пристроек.

Примеры абриса и поэтажного плана, составленного на его основе, показаны в приложении 25.

Составление поэтажных планов. Поэтажный план составляют на основании абрисов, и он является изображением воображаемого горизонтального разреза строения на таком уровне, на котором просматривались бы наружные конструкции. Наиболее удобно такой разрез делать на уровне 1,2…1,3 м, так как в этот разрез попадают оконные и дверные проемы.

Поэтажные планы составляют в масштабе 1 : 100, для зданий длиной более 70 м в масштабе 1 : 200 с точностью до ±0,5 мм.

На поэтажных планах вычерчивают в масштабе в соответствии с размерами на абрисах: стены и перегородки; окна и двери; арки и отдельно расположенные столбы и колонны; лестницы, крыльца, балконы, лоджии; все внутренние выступы стен и перегородок; наружные колонны, пилястры, выступы более 10 см; ниши в стенах, за исключением ниш, предназначенных для навески радиаторов отопления; печи, кухонные очаги, газовые плиты; санитарно-техническое и противопожарное оборудование (краны, раковины, унитазы, газовые плиты).

На поэтажных планах не показывают: трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, центрального отопления, газа; радиаторы центрального отопления.

Планы этажей располагают на формате один над другим, начиная с подвального.

Допустимую невязку между наружными и внутренними измерениями распределяют пропорционально на все комнаты, т. е. на расстояние между стенами и перегородками в комнатах. Увеличивать или уменьшать толщину стен на планах для устранения невязки не разрешается.

После вычерчивания поэтажного плана первого этажа вычерчивают остальные в соответствии с расположением капитальных стен на чертеже первого этажа, считающегося контрольным.

Сверху на поэтажном плане посередине формата ставят штамп (или делают надпись) с указанием этажа (подвал, цокольный этаж, первый этаж и т. д.).

Литер присваивают каждому зданию и сооружению на плане расположения объектов инвентаризации на земельном участке.

Литеры зданий на поэтажных планах должны соответствовать литерам на плане расположения объектов инвентаризации на земельном участке.

На поэтажном плане — нумеруют коридоры общего пользования, лифтовые холлы, вестибюли, лестничные клетки, а также межквартирные помещения.

399

Высоту помещения показывают на поэтажном плане в тех помещениях, где были взяты эти замеры. При разной высоте помещений высоту проставляют в каждом помещении.

Размеры на планах ставятся в метрах с двумя десятичными знаками: на плане первого этажа — размеры по наружному периметру стен

основного здания и пристроек; на планах всех этажей, подвала и мансарды — размеры всех поме-

щений (длина и ширина), а в помещениях непрямоугольной формы — размеры по всему внутреннему периметру стен;

внутренние высоты — на всех планах; заглубление подвалов и цокольных этажей.

Размеры печей, ниш, арок, колонн, выступов, а также дополнительные измерения (диагонали, засечки на поэтажном плане) не проставляются.

Поэтажный план при основной технической инвентаризации вы- черчивают только черным цветом.

На поэтажном плане должны быть следующие надписи:

1.При наличии в здании нескольких этажей над планом подписывают наименование каждого этажа, подвала, цокольного этажа, мезонина, мансарды.

2.Площадь S помещений, комнат, которую проставляют в квадратных метрах (м2), с одним десятичным знаком.

3.Нумерация квартир и отдельных помещений.

Вычерчивают поэтажный план в соответствии с условными обозна- чениями, приведенными в приложении 26.

Таким образом, поэтажный план вычерчивают в следующем порядке:

предварительное вычерчивание; проверка и контроль правильности вычерчивания чертежа и раз-

меров; окончательное вычерчивание и проставление размеров;

вычерчивание отдельных элементов в условных обозначениях. Законченный поэтажный план подписывает исполнитель и прове-

ряющий.

Пример выполнения поэтажных планов многоквартирного жилого дома приведен в приложении 27, а одноквартирного жилого дома усадебного типа — в приложении 28.

Подсчет площадей здания. Экспликация. Площадь квартиры и другие технические показатели, которые считают для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяют по правилам, установленным Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации. Показатели общей площади квартиры используют для государственной регистрации права собственности, государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства и статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период), определения социальной нормы жилья, оплаты жилья и коммунальных услуг и иных целей.

400

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации устанавливает следующие правила определения площади:

1.Площади помещений подсчитывают в экспликации. Формы экспликаций приведены в приложении 29.

2.При подсчетах следует пользоваться значениями, взятыми непосредственно при измерениях с точностью до одного десятичного знака. При составлении формулы для подсчета площади непрямоугольной комнаты план разбивают на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции, прямоугольные треугольники и т. п.); отсутствующие в плане и абрисе размеры для составления формулы определяют по масштабу плана.

3.По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитывают: жилую площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общую площадь квартиры (квартир).

4.Жилую площадь квартиры вычисляют как сумму площадей жилых комнат, а жилую площадь здания — как сумму жилых площадей квартир.

5.Площадь квартиры жилого здания определяют как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений (кухни, коридоры, ванные комнаты, помещения санузлов, встроенные шкафы, кладовые) без уче- та лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

Площадь квартир здания — сумма площадей квартир.

6.Общую площадь квартиры определяют как сумму площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, вычисляемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1.

Общая площадь квартир по жилому зданию равна сумме общих площадей квартир.

Площади подполья для проветривания здания, возведенного на веч- номерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), помещений с внеквартирными коммуникациями, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются.

7.Площадь жилого здания определяют в соответствии со СНиПом 2.08.01—89*.

При определении площади помещений мансардного этажа учитывают площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30° к горизонту; 1,1 м — при 45°; 0,5 м — при 60° и более. При промежуточных значениях высоту определяют по интерполяции. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в общей площади с коэффициентом 0,7; при этом минимальная высота стены должна быть 1,2 м при наклоне потолка 30°; 0,8 м при 45…60°; не ограничивается при наклоне 60° и более (СНиП 2.08.01—89* «Жилые здания»).

8.При определении площади помещений следует:

площадь ниш высотой 2 м и более включать в площадь помещений,

401

в которых они расположены. Площади арочных проемов включать в площадь помещения начиная с ширины 2 м;

площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 м и более вклю- чать в площадь помещения, в котором расположена лестница;

площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в площадь помещений не включать.

9. В общежитиях определяют:

жилую площадь помещений — как сумму площадей жилых комнат; площадь помещений — как сумму жилых комнат и подсобных поме-

щений, а также помещений общественного назначения; общую площадь — как сумму площадей помещений и площади лод-

жий, балконов и веранд, вычисляемых с учетом вышеприведенных понижающих коэффициентов.

Правила определения площадей помещений и площади застройки регламентируются строительными нормами и правилами по конкретным типам зданий. Помимо рассмотренного ранее СНиПа «Жилые здания» 2.08.01—89* основными СНиПами являются:

1.ÑÍèÏ 31-01—2003 «Здания жилые многоквартирные».

2.ÑÍèÏ 2.08.02—89* «Общественные здания и сооружения».

3.ÑÍèÏ 2.09.02—85* «Производственые здания».

СНиП 31-01—2003 «Здания жилые многоквартирные» устанавливает следующие правила определения площади:

1.Площадь помещений жилых зданий определяют по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).

Площадь, занимаемую печью, в том числе печью с камином, входящими в отопительную систему здания, которые не являются декоративными, в площадь помещений не включается.

2.Площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.

3.Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, вклю- чая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки.

Правила определения площади жилого здания, его этажности и строительного объема, не являющихся техническими показателями, перенесены в Свод правил по архитектурно-планировочным решениям жилых зданий.

Свод правил по архитектурно-планировочным решениям жилых зданий рекомендует следующую методику подсчета общей площади жилого многоквартирного здания и площади квартир:

1.Площадь жилого здания определяют как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

402

В площадь этажа включают площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площадей в уровне данного этажа, кроме площади проемов для лифтовых и других шахт, помещений для различных инженерных и технических нужд (коммуникации, чердак, подполье и др.).

Эксплуатируемую кровлю при подсчете общей площади здания приравнивают к площади террас.

2.Площадь квартир определяют как сумму площадей отапливаемых помещений (жилых, подсобных и дополнительных) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).

Ê жилым помещениям относят: спальни и общие комнаты (гостиные).

Ê подсобным помещениям относят: кухню, кухню-нишу или кухонную зону в кухне-столовой, внутриквартирные коридоры, холлы, переднюю, санитарно-гигиенические помещения (ванную, душевую, уборную, совмещенный санузел), встроенные шкафы и кладовые.

Ê дополнительным помещениям относят: постирочную, гардеробные, сауну, помещение для теплогенератора, столовую, детскую, игровую, кабинет, библиотеку и т. п.

Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и менее в площадь помещений, где расположена лестница, не включают.

При определении площади помещения квартиры, расположенной в мансардном этаже, целесообразно учитывать площадь этого помещения с высотой потолка от 1,6 м до 2,5 м — при углах наклона к горизонту до 45°; 1,9…2,5 м — при углах наклона к горизонту 45° и более; площадь помещений при высоте менее 2,5 м учитывают с понижающим коэффициентом 0,7. При этом высота менее 2,5 м может быть не больше чем на 50 % площади этого помещения.

Площади частей помещений, имеющих высоту менее 1,6 м при углах наклона потолка к горизонту 45° и более (или 1,9 м — при углах наклона к горизонту 30…45°), не учитывают.

3.Общую площадь квартиры определяют как сумму площадей ее отапливаемых помещений и встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд и террас), подсчитываемых

ñпонижающими коэффициентами, устанавливаемыми правилами технической инвентаризации.

СНиП 2.08.02—89* «Общественные здания и сооружения» устанавливает следующие правила определения площади:

1.Общую площадь общественного здания определяют как сумму площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).

Площадь этажей зданий следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь антресолей, переходов в другие здания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и других залов включают в общую площадь здания. Площадь многосветных помещений следует включать в общую площадь здания в пределах только

403

одного этажа. Площадь мансардного этажа измеряют в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака.

При наклонных наружных стенах площадь этажа измеряют на уровне пола.

2.Полезная площадь общественного здания — сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т. п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.

3.Расчетная площадь общественных зданий — сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.

Площадь коридоров, используемых в качестве рекреационных помещений в зданиях учебных заведений, а также в зданиях больниц, санаториев, домов отдыха, кинотеатров, клубов и других учреждений, предназначенных для отдыха или ожидания обслуживаемых, включают

âрасчетную площадь.

Площади радиоузлов, коммутационных, подсобных помещений при эстрадах и сценах, киноаппаратных, ниш шириной не менее 1 и высотой 1,8 м и более (за исключением ниш инженерного назначения), а также встроенных шкафов (за исключением встроенных шкафов инженерного назначения) включают в расчетную площадь здания.

4.Площадь подполья для проветривания здания, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м, а также лоджий, тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую, полезную и расчетную площади зданий не включают.

5.Площадь помещений зданий определяют по их размерам, которые измеряют между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).

6.Площадь застройки здания определяют как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. В площадь застройки включают площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием.

7.Торговую площадь магазина определяют как сумму площадей торговых залов, помещений приема и выдачи заказов, зала кафетерия, площадей для дополнительных услуг покупателям.

СНиП 2.09.02—85*. «Производственные здания» устанавливает следующие правила определения площади:

1.Общая площадь здания — сумма площадей всех этажей (надземных, включая технические, цокольного и подвальных), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен (или осей крайних колонн, где нет наружных стен), тоннелей, внутренних площадок, антресолей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, галерей (горизонтальной проекции) и переходов в другие здания.

404

2. В общую площадь здания не включают площади технического подполья высотой менее 1,8 м до низа выступающих конструкций (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций), площади над подвесными потолками, проектируемыми согласно п. 2.16, а также площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников.

3. Площадь помещений, занимающих по высоте два этажа и более в пределах многоэтажного здания (двухсветных и многосветных), следует включать в общую площадь в пределах одного этажа.

При проведении технической инвентаризации определяют высоты зданий, сооружений, помещений. Для определения строительного объема — суммы объемов надземной и подземной частей здания, необходимо знать высоту здания от уровня чистого пола первого этажа до верха покрытия и заглубления подвальной или цокольной части здания (расстояние от уровня чистого пола первого этажа до уровня чистого пола подвала или цокольного этажа).

Для этого измеряют высоту от уровня земли до верха покрытия Í и высоту от уровня земли до оконного проема h1 снаружи здания, а затем изнутри здания — от уровня чистого пола первого этажа до оконного проема h2. Высота для определения строительного объема надземной части, м,

Í1 = Í – (h1 – h2).

Высоту строительного объема подземной части (h3) измеряют внутри здания.

При измерении помещений строения устанавливают внутреннюю высоту помещения.

Высоту можно измерять непосредственно мерным прибором (рулеткой, лазерной рулеткой) или, если это невозможно, при помощи инструментов и приспособлений (при помощи теодолита, тахеометра, эклиметра). Инструменты и приспособления используют, как правило, при определении высот опор, трубопроводов, воздушных линий.

Высоту зданий, строений, помещений измеряют с помощью поверенных мерных приборов, учитывая относительную ошибку двух измерений линий, которая не должна превышать 3 см для линий до 6 м и 1/200 (0,5 %) для линий более 6 м.

Внутреннюю высоту от пола до потолка измеряют в одном из помещений каждого этажа, подвала, мезонина, светелки основного строения или постройки.

В подвалах и цокольных этажах вместе с тем измеряют заглубление пола по отношению к поверхности земли или отмостки.

Высота эркеров и переходов — разница высот от земли до верха перекрытия эркера (или перехода) и до нижней плоскости эркера (или перехода).

При разной высоте помещений на этаже ее измеряют в каждом из этих помещений.

Высоту помещений, имеющих своды, определяют в двух местах: от пола до пяты свода и от пола до шелыги свода [пята свода — плоскость,

405

служащая опорой для свода, которая проходит в том месте, где кончается вертикальное очертание опор и начинается кривая линия очертания арки; шелыга — прямая, лежащая под замком свода, т. е. вверху под средним камнем арки (замок свода), замыкающим обе половины свода].

Высоту мансардных этажей принимают как среднее значение между наибольшим и наименьшим измерениями внутренних высот, взятых в разных частях мансарды, с добавлением 35 см (условная толщина перекрытия).

Высоту строения в целом, пристроек, подвала, цокольного этажа, мезонина, мансарды или светелки измеряют в одном из помещений от уровня чистого пола до верха засыпки чердачного перекрытия по данным измерений внутренних высот помещений по этажам и толщины междуэтажных и чердачного перекрытий. Толщину перекрытий вычисляют по измерению высоты двух или нескольких этажей в лестничной клетке вместе с перекрытиями, расположенными между ними, исклю- чив из этого размера сумму внутренних высот измеряемых этажей.

Высоту строения определяют как сумму внутренней высоты по этажам и толщины междуэтажных и чердачных перекрытий, внутренней высоты здания от пола первого этажа до потолка последнего в лестнич- ной клетке с учетом толщины чердачного перекрытия.

При отсутствии окон в подвальном или цокольном этаже заглубление определяют, измеряя внутреннюю высоту подвала и расстояние от нижней плоскости надподвального перекрытия до перемычки дверного проема. Этот размер переносят на наружную поверхность стены и измеряют расстояние до поверхности земли.

По полученным размерам находят размер заглубления, который равен внутренней высоте подвала минус расстояние от нижней плоскости надподвального перекрытия до поверхности земли.

Цокольным (полуподвальным) называют этаж, пол которого расположен ниже тротуара или отмостки, но не более чем на половину высоты данного помещения.

В строениях с односкатной крышей высоту измеряют по нижнему скату.

Все размеры высот обозначают с точностью до 0,01 м.

Основные правила вычисления строительного объема здания, строения, помещения определены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. ¹ 37):

1. Объем надземных и подземных частей здания определяют в пределах ограничивающих поверхностей, с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, возведенными на вечномерзлых грунтах.

2. Объем здания с чердачным перекрытием определяют как произведение его площади, вычисленной по размерам внешнего очертания

406

стен здания выше цоколя и высоты здания от уровня чистого пола первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.

3.Объем здания без чердачного перекрытия — произведение площади вертикального поперечного сечения здания и длины. Площадь вертикального сечения здания определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа, а длина здания — путем замера расстояния между наружными поверхностями торцевых стен на уровне первого этажа выше цоколя.

4.Объем здания вычисляют отдельно по его частям, если эти части резко отличны друг от друга по очертанию, конфигурации или по их конструктивному решению. В случае раздельного вычисления объема здания стена, разграничивающая часть здания, относится к той части, у которой конструкция или высота стен соответствует конструкции или высоте разграничивающей стены.

5.В объем здания также включают объем эркеров, тамбуров и других частей здания, увеличивающих его объем и объем световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыши.

6.Объем мансард, мезонинов определяют умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен на уровне пола на высоту от пола мансарды (мезонина) до верха засыпки чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытий мансарды (мезонина) принимают среднюю высоту.

7.Объем подвала или цокольного этажа определяют умножением площади горизонтального сечения здания на уровне первого этажа выше цоколя здания на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола первого этажа.

8.Пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включают в объем основной части здания; не отвечающие этим требованиям пристройки измеряют и учи- тывают самостоятельно и в объем здания не включают.

9.При определении строительного объема жилых домов и общежитий технические этажи (котельные, мастерские и др.) включают в объем здания.

10.Объем здания, состоящего из частей одного назначения, материала стен, конструкций различной высоты при одинаковой этажности или при различной этажности, но оцениваемых по сборнику по одной

èтой же оценочной норме, определяют как сумму объемов составляющих частей.

11.Пояски, пилястры, полуколонны и тому подобные архитектурные детали, не увеличивающие общего объема здания, в его объем не включают.

12.Эркеры и переходы включают в объем здания и оценивают совместно с основным зданием. Высоту их определяют как разницу высот от земли до верха перекрытия эркера (или перехода) и до нижней плоскости эркера (или перехода).

13.Лоджии и ниши в наружных стенах из объема здания не исклю-

÷àþò.

407

При определении строительного объема общественных зданий и сооружений необходимо руководствоваться правилами СНиПа 2.08.02— 89* «Общественные здания и сооружения»:

1.Строительный объем здания — сумма строительного объема выше отметки ±0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

2.Строительный объем надземной и подземной частей здания определяют в пределах ограничивающих поверхностей, включая ограждающие конструкции, световые фонари, купола и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.

Свод правил по архитектурно-планировочным решениям жилых зданий рекомендует вычислять объем жилого многоквартирного здания

âтакой последовательности:

1.Строительный объем жилого здания определяют как сумму строительного объема выше отметки ±0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

2.Строительный объем надземной и подземной частей здания определяют в пределах ограничивающих наружных поверхностей, включая ограждающие конструкции, световые фонари и другие надстройки, на- чиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, козырьков, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), подпольных каналов, а также проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.

При технической инвентаризации инженерные сооружения делят (в зависимости от характеристик основных параметров) на пять основных групп с условными названиями: линейные; площадные; объемные; высотные; сложные (комбинированные).

Основа технической характеристики линейных объектов — их протяженность.

Наряду с основной характеристикой в технической документации для конкретных объектов приводят дополнительные характеристики, которые приведены в экспликациях к планам объектов.

К линейным объектам относят: автомобильные дороги, проезды, тротуары; железнодорожные пути; трамвайные пути; линии электропередачи, линии наружного освещения (сети); телефонные линии и про- чие линии связи (сети); газопроводы (магистральные и распределительные); теплотрассы; водопроводы (водопроводные сети); трубопроводы канализации (канализационные сети); технологические трубопроводы; эстакады (транспортные, кабельные, технологические и пр.); мосты, тоннели; каналы, арыки, оросительные системы; транспортные галереи; дамбы, плотины.

408

Êплощадным инженерным сооружениям, основная характеристика которых площадь (твердого покрытия, в границах ограждения, площадь застройки), относят:

взлетно-посадочные полосы аэродромов (площадь твердого покрытия);

площади и площадки с твердым покрытием различного назначения (открытые автостоянки, открытые склады, разгрузочно-погрузочные площадки и пр.);

спортивные площадки различного назначения; кладбища;

открытые распределительные устройства (ОРУ) (в границах ограждения);

поля фильтрации, золоотвалы и т. п.; сооружения сельскохозяйственного назначения (навозохранилище,

токи, открытые загоны для скота и птицы и пр.).

Êобъемным инженерным сооружениям, основная техническая характеристика которых объем, относят: резервуары, баки, бункеры, градирни; бассейны; отстойники, аэротенки (в очистных сооружениях); силосные ямы.

Êвысотным объектам относят: доменные печи; башни, мачты, дымовые трубы и прочее; шахты, скважины, основной характеристикой является глубина.

Êсложным (комбинированным) относят сооружения, которые включают в себя части с разными основными характеристиками. Примером такого объекта является объект «Склад серной кислоты», в состав которого входит бетонированная площадка с обрамлением из бетонных блоков, на которой располагают металлические резервуары.

Âтехническом паспорте на данный объект указывают площадь бетонированной площадки, протяженность обрамления, объем и число резервуаров.

Технический паспорт — свод документированной информации о сооружении, позволяющей однозначно выделить его из других объектов недвижимости, т. е. идентифицировать (установить совпадения описания с фактом), и содержащей основные технические характеристики, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обеспечения ведения государственного кадастра объектов недвижимого имущества.

Технический паспорт сооружения составляют на основе проведенных обследований и измерений.

Сооружению и его составляющим частям присваивают номер и литеру, при помощи которых объект обозначают на плане и в экспликациях.

Наименование объекту недвижимости присваивают по данным собственника, используя терминологию, принятую в нормативных документах по технической инвентаризации и проектированию (приложение 30).

Наименование объекта приводят на титульном листе без сокращений и изменений во всех разделах технической документации.

409

Для отражения местоположения объекта и его составляющих в технической документации, если необходимо, разрабатывают ситуационный план и план объекта. Ситуационный план выполняют в масштабе 1 : 2000…1 : 100000, что позволяет определить общее местоположение данного объекта на местности или в поселении.

План объекта выполняют в масштабе 1 : 200; 1 : 500; 1 : 1000 в зависимости от габаритов сооружения, используя условные знаки и обозна- чения. Объект показывают на плане целиком. На плане проставляют основные наружные размеры сооружения. Помимо объекта, на который составляют техническую документацию, на плане для отражения ситуации показывают соседние с ним объекты.

Для линейных объектов необходимо четко обозначать их начало и конец, т. е. характерные для данного объекта точки. Так, для линии электропередачи это может быть опора, для канализационных и водопроводных сетей — смотровой колодец, для железнодорожной ветки — стрелочный перевод или тупик.

Наряду с основной характеристикой для конкретных объектов приводят дополнительные технические характеристики. Например, для газопроводов — давление, для линий электропередачи — напряжение

èт. д. Технические характеристики сооружения приводят в экспликации к плану объекта.

Состав объекта, конструктивные особенности и другую необходимую дополнительную информацию о сооружении приводят в разделе «Общие сведения».

Наибольшую сложность для проведения технической инвентаризации вызывают подземные коммуникации, поэтому для распознавания на местности приводят их общие сведения и внешние признаки (приложение 31).

Примеры выполнения планов объектов приведены в приложении 32. Определяют и описывают техническое состояние и физический износ объекта, тщательно осматривая в натуре конструктивные элементы

èодновременно описывая признаки их износа.

Ïîä физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования здания понимают утрату ими первоначальных тех- нико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Согласно Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН1 53—86 Госгражданстроя, утвержденным приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое

СССР от 24 декабря 1986 г. ¹ 446, физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков оценивают сравнением признаков физического износа, выявленных в результате визуального или инструментального обследования, с их значениями, приведенными в таблицах данных Правил. При этом учитывают, что большинство элементов взаимосвязано. Это позволяет делать заключение о состоя-

1 ВСН — Ведомственные строительные нормы.

410

нии конструктивных элементов, недоступных непосредственному осмотру.

При инвентаризации обследуют все части здания: фундамент, цоколь и стены, перегородки, перекрытия, полы, крыши, окна, двери, лестницы, крыльца, отмостки, внутреннюю и наружную отделку, отопление, инженерное оборудование.

После осмотра и фиксации признаков износа и их количественной оценки (повреждения на площади, % площади всей осматриваемой конструкции) в полевом абрисе определяют физический износ конструктивного элемента по методике, изложенной в ВСН 53—86.

Физический износ здания целиком — это сумма физических износов отдельных конструкций, умноженная на коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания.

Âтаблицах физического износа конструкций и элементов жилых зданий, являющихся приложением к Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН 53—86 Госгражданстрой, приведены признаки износа и количественные характеристики для различных конструктивных решений элементов зданий, выполненных из разных материалов.

Техническое состояние конструктивных элементов здания определяют отдельно по их элементам.

Конструктивное решение и материал фундаментов выясняют по исполнительной и проектной документации либо по информации, полу- ченной от владельца. При наличии подвала, технического подполья осматривают видимую часть фундамента изнутри здания. При отсутствии подвала о состоянии фундамента здания судят по состоянию наземных элементов. Например, наличие характерных трещин в каменных стенах по углам здания свидетельствует о недостаточной несущей способности основания и, как следствие, деформации фундамента и опирающихся на него стен. Те же причины могут вызвать перекосы и выпучивание цоколя, перекосы оконных и дверных проемов и другие деформации наземных элементов здания.

Признаки износа, по которым можно определить физическое состояние фундаментов разной конструкции, приведены в таблицах 1…5 ВСН 53—86.

Âзависимости от материала ñòåí и их конструктивного решения при осмотре обращают внимание:

у кирпичных стен: на наличие характерных трещин; состояние рядов кладки; состояние и выветривание стенового материала; состояние перемычек над оконными и дверными проемами; кладки парапетов, парапетных столбиков; кладки сводов; наличие сырых мест, особенно

âместах установки водосточных труб; состояние слоя штукатурки; наличие местных повреждений;

у стен из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей: на состояние заделки горизонтальных и вертикальных стыков; стенового материала (целостность защитного слоя для железобетонных конструкций); фактурного слоя или облицовочной плитки; наличие сырых пятен, следов протечек внутри помещения по стыкам под балконной

411

плитой; состояние конструкций панелей в местах заделки козырьков, балконных плит;

у стен деревянных зданий:

для рубленных из бревен и бруса: на состояние обшивки наружной и внутренней (наличие заражения дереворазрушающими домовыми грибками и жуками) при отсутствии обшивки состояние нижних венцов; наличие и состояние гидроизоляции между каменным цоколем и нижним венцом; плотность конопатки пазов; просадку узлов;

сборно-щитовых и каркасных: на состояние обшивки; продуваемость и следы промерзания; наличие повреждения обшивки гнилью, заражения грибками и жучками; деформаций оконных и дверных коробок.

Признаки износа стен приведены в таблицах 6…15 ВСН 53—86. При осмотре перегородок обращают внимание на места сопряжения

перегородки с потолком, где возможны трещины и сколы (у кирпич- ных, гипсобетонных, шлакобетонных и т. д. перегородок); состояние вертикальной поверхности перегородок, где возможны отклонения от вертикали, сквозные трещины, увлажненные места, перекосы и поражения гнилью у деревянных перегородок.

Признаки износа перегородок приведены в таблицах 20…25 ВСН 53—86.

При осмотре конструкций перекрытий в первую очередь и наиболее тщательно осматривают перекрытия первого и последнего этажей, а также перекрытия в помещениях кухонь, санитарных узлов, ванных комнат и помещений, граничащих с ними, подверженные неблагоприятным условиям эксплуатации. Признаки износа перекрытий при визуальном осмотре следующие:

ñнесущими железобетонными конструкциями: отслоения и трещины

âфактурном слое плит; трещины в местах примыкания; трещины между плитами, частичное или полное выпадение рустов (швов между плитами); смещение плит перекрытия относительно друг друга; следы промерзания; следы протечек (в местах опирания на наружные стены); заметный прогиб плит, со множественными глубокими трещинами в плитах.

деревянные неоштукатуренные: зазоры и щели между досками наката, прогибы балок и настилов; поражения верхних слоев древесины грибком, гнилью; трещины в древесине балок и щитов наката; заметные прогибы балок и прогонов.

деревянные оштукатуренные: трещины в штукатурном слое; отслоение штукатурки; следы протечек, увлажнения в местах сопряжения с наружными стенами; диагональные, продольные и поперечные трещины, заметный прогиб конструкций.

Признаки износа перекрытий приведены в таблицах 26…32 ВСН 53—86.

При осмотре полов выявляют следующие дефекты:

у деревянных (досчатых, паркетных, из древесностружечных или древесноволокнистых плит): стирание материала; щели между досками, отдельными паркетными клепками; прогибы, просадки отдельных досок, скрип при ходьбе; поражение гнилью и жучком досок;

412

из керамических плиток, цементно-песчаных, бетонных и т. д.: стирание поверхности в ходовых местах; выбоины (количество, размер, % ко всей поверхности пола); повреждения при отсутствии отдельных плиток.

из рулонных материалов, синтетических плиток: отставание материала в стыках и вздутие местами; истертость материала у дверей и в ходовых местах; просадка и разрушение основания пола.

Признаки износа полов приведены в таблицах 48…54 ВСН 53…86. При осмотре êðûø оценивают техническое состояние несущих кон-

струкций и кровельного покрытия. Конструкции чердачных крыш осматривают в помещении чердака.

У деревянных несущих конструкций в первую очередь осматривают опорные брусья (мауэрлаты), наклонные балки ( стропила), стойки, обрешетку и места их сопряжений.

Основные возможные дефекты их: ослабление креплений (болтов, хомутов, скоб), врубок; поражение гнилью мауэрлата, стропильных ног, обрешетки; прогибы стропильных ног; поражения жучком древесины деталей крыши.

Для крыш с железобетонными стропилами и сборными железобетонными плитами различают основные возможные дефекты: разрушение защитных слоев железобетонных конструкций, обнажение арматуры; повреждение кирпичных столбиков и деревянных деталей.

Признаки износа несущих конструкций крыши приведены в таблицах 38…40 ВСН 53—86.

Состояние кровли определяют по наличию или отсутствию протечек, состоянию материала кровли, стыков. Наличие и состояние конструкций водостока (желобов, водосточных труб) также влияет на состояние конструкций здания (стен, фундаментов и пр.).

Признаки износа кровли приведены в таблицах 41…47 ВСН 53—86. При осмотре таких конструкций здания, как окна и двери, возможны дефекты, вызванные деформациями в других частях здания. Так, перекос дверных и оконных коробок может быть связан с деформациями стен из-за неравномерной осадки фундаментов или недостаточной

несущей способности перемычки над проемом.

При обследовании окон и дверей обращают внимание на состояние сопряженных с ними других конструктивных элементов, на их износ, и устанавливают причину возникновения тех или иных нарушений.

Основные возможные дефекты: трещины в стеклах; неплотное закрывание створок переплетов или дверных полотен; повреждения коробок и рам гнилью или вредителями древесины; рассыхание, деформация коробок и рам, перекосы, расстройства сопряжений в углах; коробление и трещины (для коробок и переплетов); отсутствие остекления (для оконных переплетов).

Признаки износа окон и дверей приведены в таблицах 55…58 ВСН 53—86.

Основные признаки технического состояния наружной è внутренней отделки:

при окраске водными растворами и масляной краской: повреждение окрашенного слоя; трещины; загрязнения; отслоение и вздутия; следы протечек, ржавых пятен;

413

при оклейке обоями: площадь отставания и повреждения; обесцве- чивание; загрязнение рисунка;

при облицовке керамическими плитками: площадь трещин, сколов, неполного прилегания; выпадение; отсутствие плиток.

при наличии штукатурки: трещины; сколы; пробоины; площадь отслоения, выпучивания, отпадения покровного слоя.

Признаки износа отделочных покрытий приведены в таблицах 59…64 ВСН 53—86.

Ê инженерному оборудованию зданий относят: горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализацию и водостоки, электрооборудование, печи и мусоропроводы.

При визуальном обследовании технического состояния внутренних систем инженерного оборудования необходимо убедиться в их наличии и функционировании. Проверяют состояние газовых вводов, стояков, трубопроводов, вводно-распределительных устройств, щитков, электроприборов, сантехнических приборов, электрических или газовых плит.

Осматривают трубопроводы и стояки в квартирах и в помещениях технических этажей или технических подвалов. Выявленные дефекты и неисправности отражают в абрисе для дальнейшего сравнения их с данными таблиц 65…71 ВСН 53—86 и определения их физического износа.

Пример выполнения описания технического состояния конструктивных элементов здания приведен в приложении 33, таблицы-образ- цы для определения признаков износа — в приложении 34.

Качество работ в организации технической инвентаризации проверяет контролер (проверяющий) или бригадир.

Существуют следующие виды контроля работ: контроль обмерных работ в натуре; камеральный контроль.

К о н т р о л ь о б м е р н ы х р а б о т в н а т у р е. Работы по инвентаризации застроенных земельных участков проверяет контролер уже в процессе их проведения.

На месте данные съемки сличают с натурой, проверяют:

полноту съемки ситуации участка по абрису (определение смежеств участка, местоположения участка на местности, отражение на абрисе всех строений и сооружений на земельном участке);

точность обмера границ участка и вспомогательных замеров, определяющих правильное расположение на участке строений;

достаточность взятых дополнительных измерений; правильность отражения и обозначения на абрисе строений, соору-

жений, благоустройства, усадебных угодий (в соответствии с принятыми для целей технической инвентаризации условными обозначениями и правилами литеровки строений);

правильность отражения конфигурации строений для составления планов;

точность обмеров самих строений и сооружений; наличие дополнительных промеров в помещения непрямоугольной

формы для подсчета площади, измеренных толщин стен и перегородок или дополнительных промеров для их вычисления;

414

наличие привязок для оборудования в строении; правильность обмеров выступов (до 10 см не измеряют);

правильность отражения в абрисе всех конструктивных элементов основного строения;

полноту и достоверность приведения описания технических характеристик конструктивных элементов, признаков износа.

Контролер также следит за правильностью составления абриса. Ошибки, обнаруженные при проверке, исправляет исполнитель ра-

бот. Незначительные ошибки контролер исправляет на месте. Допустимыми ошибками считают:

при обмере границ участков — расхождения в длине измеряемой линии в пределах до 0,5 % длины линии, т. е. до 10 см для линии в 20 м;

строений — в пределах до 0,5 % длины линии, но не более 5 см на один промер, не превышающий длины измерительного прибора;

для засечек, диагоналей, перпендикуляров и других вспомогательных линий — до 1 % их линейного протяжения.

Расхождения в указанных пределах не исправляют, так как они не влияют на результат данных вычислений и могут зависеть от натяжения ленты рулетки, ее качества и других причин, которые при повторных промерах могут не совпадать, т. е. быть результатом случайных ошибок.

Например, если длина границы участка по абрису составляет 28,75 м, а при проверке — 28,66 м, то такую ошибку можно не исправлять, т. е. она не выходит за пределы допустимой.

Абрисы с большим числом ошибок бракуют. Расхождения в определении износа исполнителем и бригадиром не должны превышать 5 %.

Контролер составляет корректурный лист, в котором отражает выявленные ошибки, дефекты, пропуски, неточности и др.

К а м е р а л ь н а я п р о в е р к а р а б о т. Контролер проверяет: сопоставимость планов с абрисом; правильность линейных промеров наружных и внутренних разме-

ров, сквозных измерений; правильность толщин стен и перегородок, данных отсчетов по про-

емам; полноту и достоверность вспомогательных размеров, необходимых

для построения поэтажных планов; соответствие плана первого этажа (являющегося контрольным) с

планами других этажей; масштабы планов;

соответствие принятым условным обозначениям; правильность нумерации и проставления литер на планах;

правильность отражения на планах высот и площадей помещений; правильность составления экспликаций к поэтажным планам; выполнение необходимых подсчетов и итогов; соответствие вычерченных планов и составленной инвентаризаци-

онно-технической документации требованиям по их оформлению. При контроле вычислительных работ проверяют правильность: выбора формул для подсчета площадей, объемов строения;

415

выполнения расчетов и итогов по квартирам, этажам, зданиям, домовладению в целом;

разноски площади и высоты на поэтажном плане.

Незначительные ошибки и отклонения контролер исправляет сам, дела с грубыми ошибками возвращает для переделки и исправления.

Дела подписывает лицо, осуществляющее контроль, ставят дату проверки. Проверенные и надлежаще оформленные дела передают руководству организации технической инвентаризации для окончательного просмотра, утверждения и сдачи в архив.

И с п р а в л е н и е т е х н и ч е с к и х о ш и б о к, д о п у щ е н- н ы х п р и п р о в е д е н и и т е х н и ч е с к о й и н в е н т а р и з а- ц и и. Вносят исправление в пятидневный срок после установления ошибки.

Организация тезнической инвентаризации должна уведомить правообладателя, органы, осуществляющие ведение государственного кадастрового учета, и иных заинтересованных лиц об исправлении технической ошибки.

Исправляют техническую ошибку в технических паспортах (техни- ческих описаниях) после регистрации права на объект недвижимости в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц.

В случаях, если есть основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, такое исправление делают по решению суда.

С о с т а в д о к у м е н т о в и н в е н т а р и з а ц и и О К С. На каждый объект инвентаризации составляют учетно-техническую документацию, которую группируют в инвентарное дело (ðèñ. 9.1).

Инвентарный номер присваивают всем объектам домовладения, расположенным на отдельном обособленном земельном участке, либо

Рис. 9.1. Структура инвентарного дела

416

отдельно стоящему основному зданию, расположенному на земельном участке, границы которого не обособлены.

По правилам хранения документации, обозначенным в Инструкции (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. ¹ 37), инвентарное дело содержит три отдельно сброшюрованные в обложки группы документов: первая группа — материалы, составленные в результате последней инвентаризации, абрис и техническая документация, выполненная на его основе; вторая — правоустанавливающие документы или их копии, сброшюрованные в хронологическом порядке, относящиеся к периоду до начала деятельности учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также информация, представляемая названными органами о праве собственности на объект; третья — архивные абрисы и техническая документация, составленная в результате предшествующих обследований (инвентаризаций).

Âинвентарном деле имеется опись содержащихся в нем документов

èматериалов. Его постоянно хранят в архиве организации технической инвентаризации. Требования к порядку содержания архива организации технической инвентаризации, хранению архивных фондов и правила представления сведений об объектах устанавливают федеральные органы исполнительной власти.

Техническую документацию на объекты капитального строительства согласно действующим нормативным документам выполняют в виде:

технического паспорта домовладения с приложением плана земельного участка, поэтажных планов основных зданий и экспликаций помещений к ним. Форма технического паспорта приведена в приложении 35;

технического паспорта здания (строения) с приложением поэтажных планов основных зданий и экспликаций помещений к ним (приложение 36);

технического паспорта жилого помещения (квартиры). Паспорт состоит из текстовой и графической (план квартиры) части. Форма техни- ческого паспорта приведена (приложение 37);

технического паспорта на энергетический призводственно-техноло- гический комплекс (ЭПТК). Паспорт состоит из текстовой и графической частей.

Субъекты Российской Федерации на основе федерального законодательства разрабатывают и утверждают формы технической документации для конкретного субъекта Российской Федерации.

Примером такой документации может служить принятая в Московской области Универсальная инвентаризационная карточка на домовладение (кондоминиум, жилое и нежилое здание, границы земельного участка которого не обособлены), садовый и дачный земельный участок (приложение 38). Ее форма ¹ 1-ИК утверждена приказом Московского областного бюро технической инвентаризации от 19 мая 1999 г. ¹ 2-П с изменениями, внесенными приказом от 17 сентября 1999 г. ¹ 5-П.

Форма ¹ 1-ИК предназначена для совершения учетно-оценочных действий в отношении любого здания гражданского и производственного назначения. Хранят ее в инвентарном деле. В качестве выходных

417