обременяет (ограничивает) свое право; желает совершить сделку с недвижимым имуществом.

На практике действуют документы и свидетельства на земельные участки и иные объекты недвижимости, выданные на различных этапах экономических преобразований в стране. Все эти документы бессроч- ны и действуют до изменений правоотношений, например, перехода права от одного лица к другому. Регистрацию права в этом случае осуществляют в соответствии с действующим ФЗ-122 и правообладателю выдают документ, установленный данным законом.

Государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимости ориентирована на решение следующих задач:

обеспечение государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом, переходом прав на него от одного лица к другому, в частности в сфере оборота земельных участков;

создание правовой основы защиты прав граждан и юридических лиц на земельные участки, что важно не только для этих лиц, но и для всего общества, поскольку речь идет о соблюдении установленного земельного правопорядка;

обеспечение доступности сведений о зарегистрированных правах, в том числе и на земельные участки, в целях получения заинтересованными лицами достоверной информации обо всех существующих правах на недвижимое имущество, т. е. о юридической судьбе земельных участков и иной недвижимости.

10.2. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ИНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ И СДЕЛОК С НИМИ

Закон о государственной регистрации предусматривает две формы государственной регистрации — регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним.

Предметом регистрации, согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, стали следующие виды прав: права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с земельными участками и другим недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации. Ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает возможность не осуществлять регистрацию аренды здания или сооружения сроком менее одного года. Согласно ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат государственной регистрации договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

436

В Гражданском кодексе Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация следующих сделок с отчуждением:

договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251);

соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350). При этом следует иметь в виду, что согласно

ï.3 ст. 55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. ¹ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ-102) к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяют правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре куп- ли-продажи;

договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560), а также доли в праве собственности на предприятие, находящееся в общей долевой собственности;

договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251);

договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574), доли в праве общей собственности на них (ст. 251), в том числе пожертвование (ст. 582) и отказ от принятия дара или пожертвования (п. 2 ст. 573, п. 1 и п. 6 ст. 582); договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584,

ï.2 ñò. 601);

договоры аренды с выкупом (ст. 624).

в Гражданском кодексе Российской Федерации сделки без отчуждения, подлежащие государственной регистрации, включают следующие договоры:

аренды:

недвижимого имущества (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671); зданий, сооружений (части зданий и сооружений) — на срок не

менее 1 года (п. 2 ст. 651), а также аренды на неопределенный срок; предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 );

субаренды (п. 2 ст. 615), к которым применимы вышеприведенные правила о договорах аренды;

о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 ФЗ-102), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 ФЗ-102).

При совершении сделок без отчуждения необходимы два регистрационных действия: регистрация сделки (договор) (подтверждением служит штамп на договоре) и обременение арендой или ипотекой.

Государственная регистрация прав установлена ст. 13 ФЗ-122 и включает:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрацию таких документов;

правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; установление отсутствия противоречий между правами, заявляемы-

ми на данный объект недвижимого имущества и уже зарегистрированными, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

437

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о государственной регистрации прав.

Для регистрации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости и сделок с ними в регистрационные органы необходимо предоставить следующие документы:

заявление о государственной регистрации; документ, удостоверяющий личность заявителя (физического лица,

в том числе представителя юридического лица); документ об уплате государственной пошлины;

документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

правоустанавливающие документы; учредительные документы юридического лица или нотариально

удостоверенные копии учредительных документов юридического лица;

кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением слу- чаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представляли и поместили его в соответствующее дело правоустанавливающих документов);

документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимости; другие документы, характеризующие конкретный объект недвижи-

мости.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

438

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним

âсоответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, предоставляемые для регистрации права на земельный участок и иной объект недвижимости или сделок с ними, должны:

содержать описание недвижимого имущества; содержать вид регистрируемого права, если иное не установлено за-

коном; быть нотариально удостоверены в установленных законодатель-

ством случаях; быть скреплены печатями;

иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц;

быть написаны разборчиво; указывать наименования юридических лиц без сокращения;

место нахождения юридического лица; фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест житель-

ства полностью; не иметь подчисток либо приписок, зачеркнутых слов и иных не

оговоренных в документах исправлений; не иметь серьезных искажений, не позволяющих однозначно истол-

ковать их содержание, кроме того, не должны быть заполнены карандашом.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие документы, принимаемые на государственную регистрацию права на земельные участки и иное недвижимое имущество или сделок с ними:

доверенность уполномоченного лица, выдаваемая правообладателем или сторонами договора, для предоставления документов на государственную регистрацию прав;

доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы; доверенность, выдаваемая в порядке передоверия; уступка требования, основанного на сделке, оформленная нотари-

ально; договор ренты; завещание;

согласие одного из супругов на совершение другим супругом сделки по распоряжению общим имуществом супругов;

копия учредительных документов юридического лица; копия документа, подтверждающего полномочия представителя

юридического лица действовать от имени данного юридического лица; отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли

âобщей собственности;

договор ипотеки, если заявление о государственной регистрации договора подает только одна из сторон договора.

439

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выдаваемое органом исполнительной власти Российской Федерации либо субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство.

При регистрации объектов незавершенного строительства в регистрационный орган предоставляют разрешение на строительство, проектную документацию и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.

По общим правилам государственную регистрацию прав проводят не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Однако в некоторых случаях предусмотрены иные сроки государственной регистрации. Так, договоры ипотеки жилых помещений регистрируют в течение пяти дней со дня подачи заявления и необходимых документов. В такой же срок регистрируют переход права собственности на жилые помещения, приобретаемые федеральными органами исполнительной власти у застройщиков в многоквартирных домах за счет средств федерального бюджета в целях предоставления гражданам в случаях, предусмотренных федеральными законами.

За государственную регистрацию прав, а также за совершение про- чих юридически значимых действий, в соответствии со ст. 333.33 части второй Налогового кодекса Российской Федерации взимают государственную пошлину.

Основное содержание деятельности регистрирующего органа — юридический анализ представляемых документов для принятия решения о регистрации или об отказе в ней. В ст. 13 ФЗ-122 эта деятельность описывается как «правовая экспертиза и оценка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав».

Правовая экспертиза — это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Представленные документы изучают как на

440

предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

При возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений государственную регистрацию прав приостанавливают. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав уведомить в письменной форме заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Представленные на государственную регистрацию документы, в отношении которых у государственного регистратора возникли сомнения

âих подлинности или в достоверности содержащихся в них сведений, могут быть направлены на подтверждение их подлинности или достоверности содержащихся в них сведений в издавший их орган государственной власти (орган местного самоуправления) или лицам, их подписавшим, удостоверившим (например, нотариусу). В этом случае, т. е. по инициативе регистрационного органа, государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц.

Возможно приостановление государственной регистрации по инициативе правообладателя или уполномоченного им на то лица на основании заявления в письменной форме с указанием причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срока, на который необходимо приостановить государственную регистрацию, который может составлять не более чем три месяца.

Государственная регистрация прав может быть также приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав

âслучае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге уче- та документов.

Основаниями для приостановления государственной регистрации могут служить и судебные акты о принятии таких обеспечительных мер, как наложение ареста на недвижимое имущество, либо о запрете совершать какие-либо действия с объектом недвижимости, в частности государственной регистрации прав либо сделок с недвижимостью.

441

ФЗ-102 предусматривается приостановление государственной регистрации ипотеки не более чем на один месяц:

при непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, предусмотренных Законом об ипотеке;

несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

необходимости проверки подлинности представленных документов. Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявлен-

ных несоответствий.

ФЗ-102 предусмотрено еще одно основание для отложения регистрации: наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, либо по поводу обращения взыскания на это имущество. В этом случае регистратор обязан отложить регистрацию до разрешения спора судом.

Государственный регистратор во всех без исключения перечисленных случаях обязан принять письменное мотивированное решение о приостановлении государственной регистрации и уведомить об этом всех заинтересованных лиц (правообладателя, стороны договора и т. п.). Сроки направления уведомления о приостановлении государственной регистрации различны в зависимости от основания приостановления. Так, в случае приостановления регистрации по инициативе правообладателя или стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица решение должно быть направлено в день его принятия; в случае приостановления регистрации по решению или определению суда — в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации.

Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

В государственной регистрации может быть отказано, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с ФЗ-122;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномоче- но распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

442

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о государственной регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества;

документы, необходимые в соответствии с законодательством для государственной регистрации прав, не представлены;

между заявленными правами и уже зарегистрированными правами имеются противоречия;

земельный участок в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации изъят из оборота.

Решение об отказе в государственной регистрации должно быть принято в течение срока государственной регистрации. При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в течение не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляют сообщение о причине отказа и копию указанного сообщения помещают в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, праве или ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. В случае если государственную регистрацию прав проводит судебный пристав-исполнитель на основании судебного акта, ее можно прекратить только на основании судебного акта. В случае если государственную регистрацию прав проводят по требованию судебного приста- ва-исполнителя, она может быть прекращена только по требованию судебного пристава-исполнителя.

При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается

443

половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Специальные нормы регулируют процессы исправления технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав. Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляют в трехдневный срок по решению:

государственного регистратора; суда, арбитражного суда.

Основания для принятия решения государственным регистратором об исправлении технической ошибки:

обнаружение технической ошибки государственным регистратором (без заявления заинтересованного лица);

заявление заинтересованного лица.

Технические ошибки могут быть связаны с тем, например, что:

âЕдином государственном реестре прав, в свидетельстве о государственной регистрации права, в штампе регистрационной надписи на документе неверно указан номер государственной регистрации права, сделки;

âштампе регистрационной надписи на документе неверно указаны реквизиты свидетельства о государственной регистрации права, дата и номер государственной регистрации сделки;

сведения, внесенные в Единый государственный реестр прав и соответственно в свидетельство о государственной регистрации права, не соответствуют аналогичным сведениям в правоустанавливающем документе, который имеет приоритет перед записями Единого государственного реестра прав, например, допущена описка в написании фамилии, имени, отчества правообладателя, в указании реквизитов правоустанавливающего документа;

сведения об объекте недвижимого имущества (например, общей площади), внесенные в подраздел I Единого государственного реестра прав на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, и в свидетельство о государственной регистрации права, не соответствуют аналогичным сведениям, содержащимся в правоустанавливающем документе.

Исправляют техническую ошибку, допущенную при государственной регистрации прав, в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц. В случаях, если имеются основания полагать, что исправление технической ошибки может причи- нить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, такое исправление делают по решению суда, арбитражного суда. В случае если в результате технической ошибки физиче- ским или юридическим лицам был причинен вред, его возмещают за счет казны Российской Федерации в полном объеме в соответствии со ст. 31 ФЗ-122.

Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в трехдневный срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки.

444