описью вложения и с уведомлением о вручении. Орган кадастрового учета вносит в государственный реестр кадастровых инженеров соответствующие изменения, касающиеся сведений о таком кадастровом инженере, в срок не более чем один рабочий день с даты получения указанного уведомления.
Порядок ведения государственного реестра кадастровых инженеров определяет орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Содержащиеся в государственном реестре кадастровых инженеров сведения о кадастровом инженере общедоступны и их предоставляют по запросам любых заинтересованных лиц в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Такие сведения предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней с даты поступления соответствующего запроса.
Государственный реестр кадастровых инженеров подлежит размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет».
Каждый кадастровый инженер должен иметь печать, штампы, бланки, на которых указывают адрес (место его нахождения) и идентификационный номер его квалификационного аттестата. Типовой образец печати кадастрового инженера устанавливает орган нормативно-право- вого регулирования в сфере кадастровых отношений.
Членство кадастрового инженера в саморегулируемой организации является дополнительной гарантией качества его работы. Это обусловлено тем, что саморегулируемая организация не только контролирует профессиональную деятельность членов, но и обеспечивает имущественную ответственность.
Кадастровый инженер несет ответственность за работы, которые проводят наемные рабочие (полевые работы и создание документов и т. д.).
Свою личную ответственность кадастровый инженер гарантирует, заверяя личной печатью и подписью межевой план, технический план и прочие документы. Таким образом, кадастровый инженер обязан проконтролировать весь процесс формирования объекта недвижимости и правильность кадастровых работ.
Кадастровый инженер не осуществляет формирование объекта недвижимости, он только выполняет перенесение решения о формировании в натуру и межевание земельного участка. Формирование объекта недвижимости осуществляет правообладатель земельного участка.
7.2. ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КАК ОБЪЕКТОВ КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
В соответствии с Федеральным законом от 22 января 2008 г. ¹ 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» зе-
291
Рис. 7.1. Схема раздела земельного участка:
à — исходный участок; á — участки после раздела
мельный участок может быть образован (сформирован) в результате следующих действий: раздел; объединение; перераспределение; выдел.
Ïðè разделе земельного участка образуется несколько новых земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются новые земельные участки, прекращает свое существование. Новые земельные участки подлежат кадастровому учету с присвоением новых кадастровых номеров и перерегистрации права. Пример раздела земельного участка показан на рисунке 7.1.
Право собственности возникает на все возникающие разделяемые участки. Сохраняется право общей собственности на разделяемые участки.
При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
Земельный участок, предоставляемый садоводческому, огородни- ческому или дачному некоммерческому объединению граждан, разделяют в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, который уже разделен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Таким образом, действует принцип «выдела» земельного участка.
Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляет лицо, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Выдел земельного участка предполагает так же, как и при разделе участка, образование из исходного одного или нескольких новых зе-
292
мельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Различия «раздела» и «выдела» при государственном кадастровом учете земельных участков состоят в том, что в результате «раздела» вновь образованные земельные участки подлежат государственному кадастровому учету (с присвоением новых кадастровых номеров), государственной регистрации прав. После государственной регистрации прав на новый (новые) земельный участок (и) исходный земельный участок прекращает свое существование.
При образовании земельного участка в результате «выдела» исходный участок сохраняется в измененных границах (с неизменным кадастровым номером). Его площадь уменьшается в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Государственную регистрацию прав на исходный земельный участок, из которого осуществлен выдел, не проводят. При этом межевание земель проводят только в отношении выделяемого (вновь образуемого) земельного участка. Вновь образованный земельный участок подлежит государственному кадастровому учету (с присвоением нового кадастрового номера), а также государственной регистрации прав. При выделе из участка земельных долей право собственности на исходный измененный участок сохраняется за оставшимися дольщиками.
Âгосударственном земельном кадастре образование земельного уча- стка в результате выдела было возможно только из земельных участков государственной собственности.
Понятие «земельные участки госсобственности», сведения о которых вносили в государственный реестр земель кадастрового района (ГРЗ КР), введено приказом Росземкадастра от 29 июля 2002 г. ¹ П/301 с целью обеспечения выполнения технологических процедур.
ФЗ-221 и принятые в его развитие нормативные правовые акты не содержат норм, определяющих границы земельных участков, находящихся в государственной собственности и не закрепленных за конкретными лицами.
Âто же время в соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, а ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность образования земельных участков, в том числе из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Пример образования земельного участка в результате выдела земельного участка муниципальных земель в границе кадастрового квартала 50:23:0112004 населенного места показан на рисунке 7.2. Из участка муниципальной собственности с кадастровым номером 50:23:0112004:1 (площадью 47 га) был выделен земельный участок с кадастровым номером 50:23:0112004:4 площадью 8 га.
После выдела исходный земельный участок муниципальной собственности остается в измененных границах, не изменяется его кадаст-
293
Рис. 7.2. Пример выдела земельного участка из земель муниципальной собственности
ровый номер, а площадь уменьшается на 8 га. Права на данный участок не перерегистрируют. Выделенный земельный участок после постановки на кадастровый учет с присвоением нового кадастрового номера подлежит государственной регистрации прав.
Данный вид образования земельного участка применим теперь не только к землям государственной и муниципальной собственности, но
èк участкам земельных долей; дачным кооперативам; составным земельным участкам (учтенным до 1 марта 2008 г.).
Допускается образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при отсутствии государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки.
До 1 января 2015 г. при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Образование (выдел) земельного участка из земель государственной
èмуниципальной собственности осуществляет исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, за исключением следующих случаев:
раздел садоводческих коллективов, а также участков на праве постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения;
образование земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства; в границах застроенных территорий при наличии договора о развитии застроенной территории;
перераспределение земельных участков.
Выделяют земельные участки в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению
294
которого был выделен земельный участок, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливает Федеральный закон от 24 июля 2002 г. ¹ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — ФЗ-101).
Участник или участники долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований ст. 4 ФЗ-1011.
Требования о минимальных размерах не распространяются на слу- чаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых меньше минимальных размеров земельных участков, определенных региональными законами2.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяют на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю (п. 3 ст. 13 ФЗ-101).
Объединение земельных участков можно осуществлять только в отношении смежных участков. При этом образуется один земельный участок, а существование смежных земельных участков прекращается. Новый земельный участок ставят на кадастровый учет с присвоением нового кадастрового номера и перерегистрации права. При объединении участков, принадлежащих разным лицам, возникает право общей собственности. Пример объединения земельных участков показан на рисунке 7.3, I.
Не допускается объединение земельных участков на праве постоянного пользования, пожизненно наследуемого владения или срочного пользования (за исключением случая, если все участки предоставлены одному лицу).
Допускается объединение участков с залогом и без залога. В последнем случае залог распространяется на весь участок.
1 Ï. 1 ñò. 13 ÔÇ-101.
2 Àáç. 4 ï. 1 ñò. 4 ÔÇ-101.
295
Рис. 7.3. Схема объединения (I ) и перераспределения (II ) земельного участка:
à) исходные участки; á) участки после объединения (перераспределения)
Ïðè перераспределении нескольких смежных земельных участков образуется несколько новых смежных земельных участков. Существование исходных смежных земельных участков прекращается. Новые земельные участки после перераспределения подлежат кадастровому учету с присвоением новых кадастровых номеров и перерегистрации права. Пример перераспределения земельных участков показан на рисунке 7.3, II.
При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков — физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением:
перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, по которой (в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации) принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства.
Перераспределяют земельные участки на основании соглашений между собственниками земельных участков, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. При этом условия возникновения права частной либо государственной
296
или муниципальной собственности на образуемые земельные участки определяются указанным соглашением.
Сервитуты и иные обременения сохраняются в прежних границах. Целевым назначением и разрешенным использованием вновь обра-
зуемых земельных участков признают прежнее целевое назначение и разрешенное использование исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
К образуемым земельным участкам предъявляют следующие требования:
предельные размеры устанавливаются градостроительными регламентами, в иных случаях — Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами;
границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и населенных мест;
не допускается образование земельных участков, делающее невозможным разрешенное использование смежных земельных участков;
не допускается раздел, перераспределение или выдел, если обременения не позволяют использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием;
образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.
Образование земельных участков возможно при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такого согласия на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ФЗ-101.
Земельные участки могут быть образованы на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
297
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Споры об образовании земельных участков рассматривают в судебном порядке.
Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. К заявлениям об образовании земельных участков обязательны следующие приложения:
кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Âслучае если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом документации по планировке территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, в заявлении об образовании земельных участков указывают реквизиты таких документов.
Âрешениях об образовании земельных участков должны быть ука-
çàíû:
реквизиты правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (при наличии таких документов);
сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).
Âрешениях об образовании земельных участков может быть указано полномочие правообладателя земельного участка, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки, на обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности на образуемые земельные участки. При этом выдачи исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления правообладателю
298
земельного участка доверенности на совершение указанных действий не требуется.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. ¹ 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — ФЗ-122).
Отказ от права собственности на земельный участок оформляется заявлением о таком отказе собственником земельного участка в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.
Особенности образования нескольких земельных участков. При ведении государственного земельного кадастра существовало понятие составного земельного участка, или единого землепользования (ЕЗ).
Единое землепользование — это участок, состоящий из нескольких участков, принадлежащих одному субъекту права, занятый одной вещью, который имеет одно производственное назначение, одну категорию земель. При этом граница единого землепользования не должна пересекать границу населенного места и административного района.
ЕЗ могут быть образованы для линейных и площадных земельных участков (для участков автомобильных дорог, железнодорожного транспорта, линий электрических сетей, чересполосных и вкрапленных земельных участков), расположенных чересполосно в одном или нескольких кадастровых кварталах. ЕЗ имело один кадастровый номер, участки, входящие в него, также имели кадастровые номера.
В ряде случаев ЕЗ могли быть образованы, если земельные участки искусственно разделены линией кадастрового деления. Пример образования ЕЗ в результате искусственного деления участка автомобильной дороги линией кадастрового деления (по оси дороги) показан на рисунке 7.4, à, а на рисунке 7.4, á граница кадастровых кварталов проведена по границе землеотвода автомобильной дороги и не делит земельный участок.
О возможности постановки на государственный кадастровый учет по желанию правообладателя составного земельного участка указано в Правилах присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации ¹ 660.
Со вступлением в силу ФЗ-221 при межевании земель единое землепользование не формируют. Однако для ранее учтенных единых землепользований понятие ЕЗ сохраняется.
С 1 марта 2008 г. стало возможным разделение единого землепользования путем выдела отдельных земельных участков. При этом кадастровый номер ЕЗ не меняется. Выделенным из единого землепользования участкам присваивают новый кадастровый номер.
299
Рис. 7.4. Кадастровое деление территории административного района вдоль автомобильных дорог общего пользования:
à — искусственное разделение автодороги на земельные участки по границе кадастровых кварталов (по оси дороги); á — кадастровое деление территории по границе полосы отвода автодороги
Âнастоящее время вместо понятия единого землепользования в технологии ГКУ применяют понятие «многоконтурный земельный участок».
Многоконтурный земельный участок — это объект недвижимости (земельный участок), граница которого представляют собой несколько замкнутых контуров.1
Отдельные контуры не являются земельными участками, входящими в состав многоконтурного земельного участка, либо его частями.
Отдельные контуры не являются объектами учета. Ранее многоконтурному земельному участку присваивали название «единое землепользование», а входящим в его состав земельным участкам — «обособленные» или «условные».
Âотношении многоконтурных земельных участков применимы все перечисленные ранее способы образования земельных участков, за исключением тех, при которых земельные участки образуются из смежных земельных участков (т. е. земельных участков, имеющих общие границы).
Âданном случае следует учитывать, что в соответствии со ст. 11.6 и
11.7Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть образованы в результате объединения или перераспределения
1 Письмо Минэкономразвития России от 16 января 2009 г. ¹ 266-ИМ/Д23.
300