хозяйственного ведения; оперативного управления; пожизненного наследуемого владения; постоянного пользования; аренда; ипотека;

доверительное управление; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законо-

дательством.

2.2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

Мировой опыт рыночных отношений показывает, что земля во многих странах вовлечена в сферу экономических отношений, в первую очередь как надежный, неиссякаемый, количественно увеличивающийся источник финансовых средств, пополняющий бюджеты всех уровней, способствующий обеспечению развития территорий.

Эту задачу решают, реализуя одно из принципиальных положений системы землепользования — его платность.

Рыночная экономика перенесла центр тяжести управления с методов прямого регулирования, т. е. централизованного метода в области распределения и перераспределения материальных и финансовых ресурсов, на методы косвенного воздействия на экономику землепользования через систему земельных платежей, в том числе через налоги.

Экономический механизм землепользования должен быть основан на использовании земельной ренты в качестве основы для формирования системы экономических регуляторов (цены, ссудный процент, подоходный налог и т. д.).

Рента (îò ëàò. reditta — возвращенная или отданная назад) — устой- чивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Известно несколько видов рент, в том числе государственная, земельная и банковская, связанных с займами, по которым выплачивают рентные доходы в виде процента.

Представление о ренте прошло эволюцию от отработочной, продуктовой, денежной (при феодализме) до современного понимания, при котором под рентой понимают регулярно получаемый доход на капитал, облигации государственных займов, имущество или землю, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

Под рентой в неоклассической экономической теории чаще всего понимается разница между доходом и минимальной суммой, необходимой для обеспечения данного объема товаров или услуг.

Наличие ренты позволяет владельцу ресурсов искать варианты их наиболее эффективного размещения и использования, создает стимулы поиска инвестиций. Высокие размеры рентной части выручки привлекают ресурсы в конкретную отрасль, существенные ее падения, наобо-

76

рот, вызывают отток ресурсов из этой отрасли. Повышение рентной составляющей может быть обеспечено различными способами, причем в зависимости от воздействия выбранных способов на благосостояние общества экономисты делят активность предпринимателей на «поиск прибыли» (profit seeking) и «поиск ренты» (rent seeking).

Все многообразие подходов может быть сведено к двум основным методам, основанным на теории трудовой стоимости К. Маркса и теории факторов производства, родоначальниками которой были А. Смит

èД. Рикардо. Кроме того, в городах появляется еще третья категория дохода, представляющая собой не прямой результат прибыли капитала

èтруда индивидуума с целью получения прибыли или заработка, а результат общего развития города и общества, вложенных ранее средств в территорию.

Следовательно, предприниматель берется за дело, когда рассчитывает получить не только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который будет выплачен собственнику земли в качестве земельной ренты. Поэтому земельная рента — это форма экономической реализации собственности на землю, в составе которой различают дифференциальную, абсолютную и монопольную ренту. Таким образом, рента — это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых (или запасов) строго ограниченно. Именно уникальные условия предложения земли — ее фиксированное количество — отличает рентные платежи от заработной платы, процента на прибыль.

Понятие ренты первоначально применяли лишь к одному фактору — земле и ее недрам, так как считалось, что только земля способна приносить добавочный доход. Дифференциальная рента, в свою очередь, разделена (в зависимости от участия экстенсивных и интенсивных факторов развития) на ренту I — природную (естественную) и II — экономи- ческую. В строительстве рента возникает вследствие того, что объекты, имеющие одинаковую стоимость строительства (например, жилье), реализуются по разным рыночным ценам за счет различий в качестве местоположения участков по отношению к различным культурным, социальным и производственным центрам притяжения (дифрента I), дифрента II — за счет различий в стоимости новых улучшений (зданий, сооружений, коммуникаций) вследствие применения новой техники и технологий. Кроме того, строительная рента к тому же является монопольной, так как связана с наличием монопольной цены на земельные участки, объекты и строительные материалы.

При экономическом регулировании системы управления земельными ресурсами в населенных пунктах необходимо учитывать, кроме различий в местоположении и эффективности дополнительных вложений, также трудообеспеченость, фондообеспеченность и другие социальноемкие рентообразующие условия и факторы (состояние коммуникационных инфраструктур, предприятий строительного комплекса, местных полезных ископаемых и др.).

Сторонники классической школы рассматривали землю в рамках производственных возможностей и преимуществ расположения конкретных участков земли, считая, что предложение земли неэластично,

77

так как даже при самой высокой цене земельной ренты количество земли строго ограниченно.

Ограниченность предложения земли — важное условие возникновения ренты и основной причиной особенностей распределения расходов и формирования цен в отраслях хозяйственного комплекса.

Размер ренты определяется за счет плодородия и местоположения земельных ресурсов, цены продукта, предельного уровня производства, который представляет собой превышение стоимости фактической общей отдачи от приложения капитала и труда к земле, и того дохода, который может быть получен при неблагоприятных условиях. Кроме того, нехватка равноценной по плодородию земли также порождает ренту. При этом рента выступает как избыток по мере увеличения спроса на производимую продукцию и увеличения предложения труда, что, в свою очередь, способствует дополнительному накоплению стоимости и развитию более эффективного производства.

Выгода, обусловленная местоположением, выражается через стоимость излишка транспортных затрат и возможности эффективного улучшения участка за счет близости к рынку рабочей силы или потребления, а добавочный продукт, который может быть получен от благоприятного расположения участка, порождает дифференциальную ренту по местоположению.

Таким образом, экономическая причина образования дифференциальной ренты — превышение прибавочной стоимости над средней прибылью, которая создается благодаря более высокой производительности труда и дополнительно вложенному капиталу на относительно луч- ших и средних по плодородию и местоположению земельных участках по сравнению с худшими. Это связано с тем, что ограниченность вовлекаемых в общественное производство лучших и средних по плодородию и местоположению земель заставляет использовать худшие массивы земель в связи с ростом населения и его потребностей в производимой продукции, а также необходимостью удовлетворения промышленности в сельскохозяйственном сырье, древесине и другой продукции.

Абсолютная рента формируется на всех землях независимо от их ка- чества, местоположения и производительности дополнительных вложений и обусловлена монополией частной собственности на землю. При передаче в аренду худших земель арендатор должен обязательно обеспечить получение средней прибыли себе и сверхприбыли собственнику (в качестве арендной платы).

Источник образования абсолютной ренты — излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в отраслях хозяйственного комплекса из-за более низкого процента вкладываемого капитала, трудности перелива капитала между отраслями, в том числе из промышленности в сельское хозяйство, из-за межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала товаропроизводителей с общей нормой прибыли. Кроме того, фактор наличия меньшей площади лучших и средних по качеству и местоположению земель как объекта хозяйствования по сравнению с худшими также влияет на цену производимой продукции.

78

Получаемая разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль) должна присваиваться в форме абсолютной ренты государством и другими собственниками земли.

Монополия на землю как объект хозяйствования обусловливает особенности ценообразования на производимую продукцию и услуги в условиях ограниченности площадей лучших и средних по качеству и местоположению земельных массивов и вовлечения в использование худших из них. Поэтому любой землепользователь имеет индивидуальную цену производства, складывающуюся из индивидуальных издержек и средней прибыли в отрасли (иначе становиться бессмысленным процесс производства на худших участках и их использование прекращается). Следовательно, собственник или арендатор худших земель должен получать среднюю прибыль, а ведущий хозяйство на лучших и средних земельных участках — добавочную прибыль выше средней (за счет более производительного использования труда и капитала).

Монопольная земельная рента образуется на землях исключительного качества, местоположения и экологических условий, на которых возможно производство редких по своим потребительским свойствам видов сельскохозяйственной продукции, строительство элитного жилья, формирование особо охраняемых территорий и др. Например, собственники участков в южной приморской зоне Краснодарского края, уникальной для России, где можно возделывать субтропические культуры, включая чай, виноград, лекарственные травы, а также участков на берегах водоемов и в красивых ландшафтах могут назначать монопольные цены.

Эволюция земельной ренты тесно связана с процессом развития производственных отношений в сельском хозяйстве. Являясь формой реализации прав собственности на землю и на произведенный в сельском хозяйстве продукт, рента появилась с момента возникновения земельных отношений, включая аренду земель. С арендным договором администратор одновременно получает право временного монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Образование монопольной земельной ренты в населенных пунктах формируется за счет двух источников;

первый — эта рента образуется на всех участках населенного пункта независимо от их свойств, так как для конкретных целей строительства требуются участки в определенных местах определенной площади. Но в силу естественной ограниченности земельных участков на этих территориях возможное их предложение не соответствует спросу на них, что повышает стоимость этих участков как территориального (пространственного) базиса;

второй — монопольная рента образуется на отдельных участках населенных пунктов (небольших по площади), которые в силу своих природных, социальных и экологических факторов приобретают свойства полезности для коммерческой застройки. Ограниченность земель исключительного качества обусловливает особый дефицит этих участков на рынке, их реализуют по монопольно высоким ценам. Особенно это

79

характерно для участков, имеющих практически невоспроизводимые качества историко-культурных, заповедных, рекреационных и оздоровительных территорий. Строительные площадки в городах также способны приносить монопольную ренту, если ее используют для строительства крупных торговых центров, коммерческих зданий, офисов, банков и других объектов.

Социальная рента — плата за земельные участки с развитой социальной инфраструктурой (школы, больницы, дома культуры, центры бытового обслуживания и т. п.). Ее можно формировать как по типу дифференциальной, так и по типу монопольной ренты.

Ценность городских земель заключается в возможности получения дополнительного дохода за счет удобного места положения относительно рынков ресурсов и продаж, а также благодаря инфраструктурному обустройству территории. Количественные показатели земельной ренты за счет освоенности территории возникают путем сокращения затрат на создание дополнительной транспортной и инженерной инфраструктуры. Дополнительный рентный доход за счет роста эффективности капиталовложений в обустройство территории обусловлен преимуществами конкретного земельного участка, а также способом его использования, в частности объединением смежных функций.

Таким образом, размер земельной ренты в любых населенных пунктах определяют четыре фактора: спрос, ограниченность, полезность и ликвидность земельных участков.

Ренту приносят и земли с запасами полезных ископаемых. На луч- ших участках по запасам, качеству и местоположению полезных ископаемых относительно рынков сбыта или переработки образуется дифференциальная рента. Механизм ее формирования совершенно такой же, как и в земледелии и лесном хозяйстве. Дифференциальная рента порождается различиями в уровнях производительности труда и размерах издержек производства, обусловленных различиями в размере и ка- честве запасов ископаемых, неравенством других природных условий, на основе которых действуют производственные структуры (шахты, рудники, нефтяные и газовые скважины и т. п.). Механизм ценообразования в добывающей промышленности также формируется на основе худших условий производства продукции. Естественно, что на лучших участках, где добывают полезные ископаемые с наименьшими затратами, образуется больший доход. Его присваивает собственник земли в виде дифференциальной ренты.

В добывающей промышленности образуется и абсолютная рента вследствие того, что монополия собственности мешает свободному переливу капитала в данную отрасль. Органический состав капитала в горнодобывающей промышленности ниже, чем в среднем по отрасли промышленности.

Аналогично сельскому хозяйству земельная рента формируется в лесном хозяйстве, включая лесодобычу за счет выращивания более ценных пород древесины.

Рентообразующим фактором может также стать распространение и развитие акционерных форм привлечения личных денежных средств

80

банков и населения, в результате использования которых можно также получить дополнительные доходы. Важно при этом социально справедливо выделить и распределить эти доходы между землевладельцами, землепользователями, арендаторами, банками, собственниками при привлечении капиталов и органами государственной власти различных уровней.

При создании экономического механизма изъятия рентных платежей возникает проблема безрентных земель, с которых не получают ренту по причине низкого естественного плодородия или в силу сложившихся экономических и природных условий (например, недоступность горных участков, низкая трудо- и фондообеспеченность территорий и т. д.). Но так как эти земли необходимо содержать в надлежащем экологически сбалансированном состоянии, защищать от эрозии, проводить их обследование и кадастровый учет, то для проведения этих действий необходимы средства, получаемые в том числе за счет земельных платежей. Поэтому ставки платежей за худшие земли целесообразно определять на основе абсолютной ренты.

Таким образом, основой оценки земли и расчета земельных платежей должна быть земельная рента, которая представляет собой денежное выражение тех благ, которые получают люди, используя определенные земельные участки. При этом определение получателя рентных платежей и принципы их распределения являются важными методическими положениями всей системы земельных отношений. Так, при заниженных ценах на продукцию, не соответствующих ее общественной стоимости, использование земли в сельскохозяйственных целях становится нецелесообразным. Поэтому собственник земли старается ее продать или более выгодно использовать. Это объясняется тем, что цена земли находится в обратно пропорциональной зависимости от размера дифференциальной ренты. При этом соответствующая часть ренты, изымаемая государством (или часть получаемой прибыли), должна предназначаться для улучшения самой земли в рамках специальных программ поддержки производителей и решения социальных проблем территорий.

Формы и виды земельной ренты приведены в таблице 2.4.

2.4. Формы и виды земельной ренты

81

Продолжение

монопольного права землевладельца

Классификация рентообразующих факторов, влияющих на эффективность использования земельных ресурсов, показана на рисунке 2.1.

Механизм выявления вклада рентной составляющей земли в результате хозяйственной деятельности основывается на следующих положениях.

Определенный уровень качества жизни как обобщающий результат социально-экономической деятельности на территории любого административного образования имеет две составляющие — социально-эко- логическую и экономическую. Обе эти составляющие отражают разные аспекты качества жизни и одинаково важны для объективной оценки современного состояния качества жизни и определения путей его повышения. В то же время между ними, бесспорно, существует определенное противоречие. Например, мероприятия, направленные на максимизацию экономического эффекта от хозяйственной деятельности на

Рис. 2.1. Классификация рентообразующих факторов

82

анализируемой территории, могут негативно влиять на социальные отношения, экологическую обстановку, и наоборот, введение жестких экологических требований может существенно снизить экономическую активность в ряде отраслей хозяйственного комплекса.

Основа использования рентных регуляторов — определение вклада земли в результат экономической деятельности, который в конечном счете находит свое реальное воплощение в создаваемом валовом продукте.

Как правило, рентная составляющая — это та предельная величина, которую предприниматель способен выплачивать за право приложения капитала к земле, а его деятельность остается прибыльной с учетом тех рисков, которые присущи данной отрасли экономики в регионе при нормальном для ее уровня управления и оптимальном (или близком к нему) соотношении между трудом и капиталом.

На практике для определения рентной составляющей могут быть использованы такие приемы, которые применяют при оценке недвижимого имущества методом сравнительного анализа продаж. При нали- чии активного рынка недвижимости, достаточного объема информации о сделках с недвижимостью по региону этот метод позволяет выявить разницу в доходах предприятий, хозяйствующих в разных районах региона, и при относительно небольшом объеме дополнительной информации по этим предприятиям определить ту долю их дохода, которая может быть получена за счет местоположения рентных предприятий.

Для получения количественных характеристик дифференциальной ренты можно использовать цену земли, размеры земельного налога и арендной платы, кадастровой стоимости по категориям земельного фонда и регионам страны.

В условиях рыночной экономики земля приобретает товарную форму, имеющую цену, которую покупатель будет готов заплатить за оцениваемый земельный участок.

Цена земли зависит от совокупности факторов и социально-эконо- мических условий.

Классические факторы, влияющие на цену земли и используемые при оценке земли, можно разделить на четыре категории: экономические; социальные; юридические, административные и политические; физи- ческие, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Экономические факторы зависят от экономической ситуации в стране, регионе или на местном уровне (рис. 2.2).

Политика предоставления разных льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков.

На уровне государства, субъектов Федерации и муниципальных образований экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут стимулировать или подавлять экономическое развитие территорий в целом и спрос на землю в частности.

Социальные факторы помогают уточнить вид землепользования, формируют спрос на землю и ее цену.

К социальным факторам можно отнести:

рост, сокращение или стабильность численности населения; плотность населения;

83

Рис. 2.2. Влияние экономических факторов на цену земли

географическое распределение социальных групп; отношение к архитектурным стилям и коммунальным услугам;

отношение к социальным проблемам и вопросам образования; криминогенная обстановки в городе, районе и т. д.

Юридические, административные и политические факторы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно.

К юридическим, административным и политическим факторам можно отнести:

законодательство о зонировании, территориальном планировании и т. д.;

политику в сфере денежного обращения, включая все формы налогообложения, которые влияют на свободное использование недвижимости;

объем жилищного строительства и объем гарантированных ипотеч- ных кредитов, поддерживаемых органами власти;

регулирование размера арендной платы, разрешение на различные виды специальной деятельности, земельный контроль и т. д.;

строительную политику; стоимость и сроки выполнения услуг в сфере землепользования,

предоставляемых местной администрацией, и т. д.

Физические факторы (окружающая среда и характеристики местоположения) являются определяющими для стоимости земельных уча- стков.

При анализе таких факторов важно разграничивать, с одной стороны, характеристики собственно участка (климат и топография местности, размер участка, рельеф, геология и другие физические параметры), а с другой — показатели местоположения, которые характеризуют участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, объектов инфраструктуры и т. д.

По своей сущности цена земли — категория иррациональная. Земля не является продуктом человеческого труда, поэтому сама по себе не имеет стоимости, если не считать инвестиций на ее освоение. Но в условиях рыночной экономики ее как товар продают и покупают, как и другие факторы производства — труд и капитал. Если земельный учас-

84

ток рассматривать как капитальное благо, приносящее доходы (ренту), то цена земли зависит от размера получаемой собственником участка земельной ренты и ставки банковского процента.

Покупатель земельного участка стремится приобрести участок ради постоянного дохода, который приносит земля, т. е. покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенного времени.

Все, что приносит доход, в экономической теории рассматривают как капитал. Владелец денег, имея определенную сумму, может положить ее в банк и получать доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли — это дисконтированная стоимость. В экономической литературе формула дисконтированной стоимости в общем виде

ãäå: Ê0 — сегодняшняя стоимость будущей суммы денег; Ên — будущая стоимость сегодняшней суммы денег; ð — ставка банковского процента в десятичных дробях; n — число лет.

При покупке земли предполагается, что доход в виде арендной платы будет выплачен собственнику земли в неопределенно продолжительный срок, поэтому значение n в формуле при покупке земли не учитывают, поскольку земля приносит этот доход и после ее продажи. Поместив вырученную сумму в банк, собственник земли обеспечивает себя неменьшим доходом и в будущем. Поэтому цена земли определяется капитализацией земельной ренты.

Цена земли

Öç = Ð 100 %.

I

П р и м е р. Ежегодный доход Ð в виде ренты составляет 1000 руб., ставка банковского процента I = 5 %, то цена земли Цç составит:

1000/5 % · 100 %=20 000 ðóá.

Цена земли, согласно этой формуле, будет расти, если увеличится размер ренты, и падать, если повысится процент. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Рост цен на землю может объясняться растущим спросом на нее, ростом инфляции, платежной способностью населения, социальным статусом собственника и другими факторами.

Стоимость земли оценивают с помощью различных методик. Чаще всего используют Международные стандарты оценки недвижимого имущества. С учетом этих стандартов, а также на основе научных исследований зарубежных и отечественных ученых разработаны методики оценки земли как недвижимого имущества на основе ее рентной стоимости. Так, в методике «Оценочная стоимость сельскохозяйственных угодий Российской Федерации» моделирование ценообразования на

85

землю основывается на классической теории цены земли как капитализированной земельной ренты.

Стоимостная оценка земли основывается на двух способах: затратном и доходном и предлагает три модели:

цена сельскохозяйственных земель, соразмерная со стоимостью других видов имущества (модель I);

цена, характеризующая землю как специфический «земледельческий капитал» (модель II);

цена предложения земельных участков при выводе их из сельскохозяйственного оборота (модель III).

Цену земли по варианту I моделируют по «затратному» методу и определяют по формуле

Ö = Dðn,

где Ц — цена земельного участка, руб/га; Dp — дифрента, руб/га; n — срок капитализации, лет.

Дифференциальная рента, руб.,

Dp = {Öïð – [(Çï + Íì + T1)P + T2]Ó },

ãäå Öïð — цена продажи сельскохозяйственных угодий, руб/га; Зï — норматив заработной платы, руб/га; Нì — норматив материальных затрат, руб/га; T1 è Ò2 — транспортные расходы I и II уровня, руб/га; Р — уровень рентабельности, индекс; У — урожайность, т/га.

Модель II уровня оценки сельскохозяйственных угодий осуществляют на основе формулы для модели I уровня, дополняя следующими показателями:

суммарная рента (дифрента I и II вида), рента абсолютная, монопольная, социальная, рассчитанные по определенным методам;

структура сельскохозяйственного капитала и дохода от него; норма прибыли на авансированный в сельскохозяйственное произ-

водство капитал соразмерна со среднеотраслевой эффективностью, с учетом органического строения и скорости обращения капитала;

стоимостные характеристики различных частей авансированного в сельское хозяйство капитала.

Модель III основывается на исчислении I модели цены земли, умноженной на мультипликатор (коэффициент), значение которого зависит от прибыли, предпринимательского дохода, срока капитализации. Формула мультипликатора имеет вид

100 – Kîònm

ãäå Ì — мультипликатор; Êîò — отраслевая прибыль в среднем за год; n — срок обращения авансированного капитала, лет; m — число оборотов переменного капитала за год.

Для определения интегрального показателя цены земельного участка на основе затратно-рентной концепции профессор П. Ф. Лойко предлагает следующую формулу:

86