только смежных земельных участков. Поэтому в результате объединения существующих земельных участков (государственный кадастровый учет которых был осуществлен), не имеющих общих границ, не может быть образован многоконтурный земельный участок.
Границы образуемых многоконтурных земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) населенных мест. При этом под пересечением границ понимается:
фактическое пересечение границы муниципального образования и (или) границы населенного места любым контуром границы многоконтурного земельного участка;
расположение хотя бы одного из контуров границы многоконтурного земельного участка за границей соответствующего муниципального образования и (или) населенного места [т. е. расположение какого-либо контура границы на территории другого муниципального образования и (или) населенного места].
Контуры границы многоконтурного земельного участка могут находиться в разных кадастровых кварталах.
Варианты образования многоконтурных земельных участков приведены в приложении 6.
7.3. НАЗНАЧЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ МЕЖЕВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ
Межевание земель — это комплекс землеустроительных работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади, а также по юридическому оформлению полученных результатов1.
Межевание земельного участка проводят с целью бесспорного определения и опознания на местности положения границ объектов землеустройства (межевых знаков и граничных линий), определенных на картографических материалах в соответствии с проектом строительства объекта и проектом границ земельного участка. Межевание в соответствии с технологией государственного кадастрового учета земельных участков всегда проводят при образовании новых земельных участков, возникающих в результате разделения, объединения, слияния, перераспределения.
Границы земельного участка могут быть:
договорные (по которым необходимо договариваться); административные (установленные волей органа исполнительной
власти или другого органа, например границы кадастрового деления). Вместо понятия «отрезок границы» по ФЗ-221 вводится понятие
«часть границы» – по характерным (узловым) точкам.
Узловая точка — точка, в которой граница земельного участка (ЗУ) меняет направление или меняется описание границы.
1 Инструкция по межеванию земель. — М.: Роскомзем, 1996. — С. 1.
301
Межевание обременений в использовании земельных участков проводят с учетом СНиПов. В материалах межевания отражают сервитуты и охранные зоны. На кадастровый учет ставят только частные сервитуты, участки (участки участка) в аренде, аресте, залоге. Территориальные зоны можно вносить на дежурную кадастровую карту (ДКК) отдельным слоем.
Формы описания границ земельного участка: математическая — каталог координат; графическая — ситуационный план; словесная.
Основной документ, регламентирующий проведение работ по межеванию земельных участков, — Инструкция по межеванию земель, утвержденная Роскомземом 8 апреля 1996 г. При межевании земельных участков в поселениях учитывают также требования Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 2 февраля 1996 г. ¹ 105, с изменениями и дополнениями согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 21 августа 2000 г. ¹ 615 «О внесении изменений и дополнений в постановления Правительства Российской Федерации по вопросам градостроительства и землепользования».
Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и по определению их координат.
Межевание объектов землеустройства проводят как:
технический этап реализации утвержденных проектных решений о местоположении границ объектов землеустройства при образовании новых или упорядочении существующих объектов землеустройства (далее — установление на местности проектных границ объекта землеустройства);
мероприятие по уточнению местоположения на местности границ объектов землеустройства при отсутствии достоверных сведений об их местоположении путем согласования границ на местности (далее — упорядочение на местности границ объекта землеустройства);
мероприятие по восстановлению на местности границ объектов землеустройства при наличии в государственном земельном кадастре сведений, позволяющих однозначно определить положение границ на местности с точностью межевания объектов землеустройства (далее — восстановление на местности границ объекта землеустройства).
Определение (установление) границ на местности необходимо выполнять при предоставлении новых земельных участков, при совершении сделок купли-продажи, мены, аренде всего или части земельного участка и в иных случаях.
Упорядочение границ — это мероприятие по уточнению на местности местоположения границ объектов землеустройства путем их согласования.
302
Восстановление границ земельного участка необходимо выполнять в случае полной или частичной потери на местности межевых знаков и других признаков границ земельных участков, а также при наличии межевых споров и по решению суда.
Межевание объектов землеустройства проводят в соответствии с заданием на выполнение работ, которое подготавливает заказчик или по его поручению подрядчик на основе сведений государственного кадастра недвижимости о земельном участке (участках), предоставляемых в виде выписок в форме кадастровой карты (плана) земельного участка (территории).
Межевание объекта землеустройства в процессе определения границ включает следующие действия:
подготовительные работы; составление технического проекта;
уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;
определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками;
определение координат межевых знаков; определение площади объекта землеустройства;
составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства;
формирование землеустроительного дела; утверждение землеустроительного дела в установленном порядке.
При восстановлении на местности границ объекта землеустройства из перечисленного состава действий исключают:
согласование границ объекта землеустройства на местности; определение координат межевых знаков; определение площади объекта землеустройства;
составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства.
Границы земельного участка, выделяемого на свободных (незанятых) землях, находящихся в государственной собственности или собственности муниципального образования, можно определять (устанавливать) на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка, а на занятых землях, а также на землях, находящихся в частной собственности, — только после принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства объекта.
Подготовительные работы включают сбор и (или) изучение: сведений государственного кадастра недвижимости о земельном
участке (участках); документов, удостоверяющих права на землю (при их отсутствии —
правоустанавливающих документов); каталогов (списков) координат пунктов опорной межевой сети
(ОМС) и иных исходных геодезических пунктов; адресов лиц, права которых могут быть затронуты при проведении
межевания.
303
При подготовительных работах получают данные:
из выписки из государственного кадастра недвижимости; единого государственного реестра прав (ЕГРП) (документы о правах
на землю); каталога (списков) координат пунктов опорной межевой сети;
перечня лиц, права которых могут быть затронуты при межевании, и их адреса, а также сведений о наличии правоудостоверяющих документов.
Дополнительно должны быть получены следующие данные:
карта (план) объектов землеустройства [при описании местоположения границ объекта землеустройства и (или) установлении границ объекта землеустройства на местности];
землеустроительная и градостроительная документация (при упорядочении границ).
Карта (план) объекта землеустройства – это документ, отображающий в графической и текстовой формах местоположение, размер и границы объекта землеустройства, а также иные его характеристики1. Карту (план) объекта землеустройства составляют в результате описания местоположения границ объекта землеустройства и (или) установления границ объекта землеустройства на местности в соответствии с законодательством Российской Федерации. Требования к составлению этого документа приведены в приложении 7.
Полевое обследование территории объекта при проведении подготовительных работ включает выявление состояния межевых знаков, пунктов опорной межевой сети и иной геодезической основы, результаты чего отражают в техническом проекте.
При межевании объекта землеустройства технический проект составляют в соответствии с заданием на межевание, который включает текстовую часть и разбивочный чертеж.
В текстовой части технического проекта отражают: основание и цель выполнения работ;
сведения о пунктах опорной межевой сети и иной геодезической основы;
сведения о ранее выполненных работах по межеванию; организацию, порядок производства и математической обработки
геодезических или фотограмметрических измерений; организацию и сроки межевания объекта землеустройства.
Разбивочный чертеж составляют в удобном для работы масштабе с отображением существующих и проектных границ объекта землеустройства, положения межевых знаков, пунктов опорной межевой сети и иной геодезической основы, надежно опознаваемых контурных точек, угловых и линейных данных для геодезических измерений, кадастровых номеров.
Определяют границы собственники земельных участков в присутствии владельцев (пользователей) и землеустроителя с оформлением Акта согласования границ и закреплением межевыми знаками.
1 Требования к составлению карты (плана) объекта землеустройства. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июля 2009 г. ¹ 621.
304
Границы земельного участка на местности определяют (устанавливают) в присутствии представителя соответствующего органа местного самоуправления, собственников, владельцев, пользователей и арендаторов размежевываемых и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяют доверенностями, выданными в установленном порядке. Согласно Положению о проведении территориального землеустройства, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 7 июня 2002 г. ¹ 396 заинтересованных лиц (обладателей права на земельный участок, в том числе сервитута) извещают в письменной форме не позднее чем за 7 дней до начала работ по определению границ объекта землеустройства на местности и их согласования.
Границы земельного участка до марта 2008 г. согласовывали практи- чески во всех случаях межевания, в соответствии с ФЗ-221, при условии, что точность определения местоположения ранее учтенного земельного участка ниже требуемой по закону (Инструкция по межеванию земель от 8 апреля 1996 г.).
Согласования по землям неразграниченной госсобственности проводить не нужно.
Согласование осуществляют на основании извещения (один раз) в следующей форме: личное, по почте, публикация в средствах массовой информации (СМИ) (последнее — если смежника невозможно установить). Согласование осуществляют с собственником или арендатором (срок аренды более пяти лет).
После завершения определения (установления) и согласования границ земельного участка на местности его границы закрепляют межевыми знаками установленного образца:
временными — обеспечивающими закрепление точек границ на период проведения работ;
долговременными — обеспечивающими закрепление точек границ на последующий период и устанавливаемыми только по желанию заказчика.
Абрис на межевой знак составляют, если межевой знак принадлежит трем земельным участкам и более и в пределах 40 м имеются четко опознаваемые предметы (не менее трех).
Составляют описания положения границ в соответствии:
с техническим проектом межевания: при упорядочении или восстановлении границ на местности;
проектом территориального землеустройства: при установлении на местности проектных границ.
Площадь определяют по координатам межевых знаков или иными способами (на основании картографического материала).
Площадь записывают в квадратных метрах с округлением до 1 м2 с указанием погрешности, в гектарах — с округлением до 0,01 га.
Результаты определения (установления) и согласования границ оформляют актом, который подписывают собственники, владельцы, пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков
305
(или их представители), орган местного самоуправления и производитель работ (подрядчик).
По результатам геодезических измерений вычисляют координаты ОМС и межевых знаков.
Площадь земельного участка вычисляют по координатам межевых знаков, а также механическим способом (планиметром) при прохождении границы по «живым урочищам» (берегам рек, водоемов, оврагов и балок).
При определении (установлении) границ земельных участков необходимо одновременно устанавливать и обозначать на местности границы земель с особым правовым режимом использования (охранные зоны). Указанные работы можно также выполнять в качестве самостоятельного вида работ.
При съемке ситуации на земельном участке (объектов недвижимости
èподземных коммуникаций) необходимо учитывать требования к организации и порядку проведения инженерных изысканий, выполняемых при хозяйственном освоении и использовании территорий, для проектирования, строительства, эксплуатации и ликвидации предприятий, зданий и сооружений, установленные СНиП 11-02—96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения» и СП 11-104—97 «Ин- женерно-геодезические изыскания для строительства», которые обязательно соблюдать при проведении инженерных изысканий. Технические требования к составу, порядку и технологии выполнения инженерногеодезических изысканий и наблюдений для проектирования строительства железных и автомобильных дорог, выполняемых для разработки предпроектной, проектной и рабочей документации строительства, установлены ВСН 208—89 «Инженерно-геодезические изыскания железных
èавтомобильных дорог». Учитывают также требования отраслевых норм, таких как «Инженерные изыскания для строительства магистральных нефтепроводов», утвержденных ОАО «АК Транснефть» в 2002 г.
При определении координат точек границ земельных участков возможно использование следующих методов: спутниковые геодезические измерения; геодезический; картометрический.
Âнекоторых случаях возможно комплексное применение нескольких методов. Выбор метода определения координат характерных точек границ земельных участков и их частей также зависит от нормативной точности определения таких координат, установленной для земельных участков определенного целевого назначения и разрешенного использования.
Метод спутниковых геодезических измерений — самый высокотехнологичный метод в работах, связанных с наземной съемкой объектов, но в то же время используют его мало. Это связано с тем, что лишь менее 50 % организаций, имеющих лицензию на выполнение геодезических изысканий, оснащены необходимым оборудованием. Спутниковая радионавигационная система, или глобальная система определения местоположения GPS (Global Position System), обеспечивает высокоточное определение координат в любой точке земной поверхности, а также в любое время суток.
306
GPS состоит из трех частей: 18 рабочих искусственных спутников, размещенных симметрично на круговых орбитах, системы управления и пользователей. Каждый спутник в этой системе снабжен микропроцессором для обработки данных, приемником и передатчиком для связи с наземной системой управления и передачи функциональных сигналов пользователям, несколькими атомными часами для определения точного времени.
В целом недостаток данного метода в том, что комплект спутниковой геодезической GPS-аппаратуры — это приемник сигнала из космоса, и, как и в работе любого другого приемника, существует масса требований к нему: хорошие погодные условия, отсутствие параллельного сигнала, большой угол радиовидимости. Несоблюдение данных требований может привести к неверному координированию объектов межевания, в противном случае к отсутствию сигнала.
При межевании методом спутниковых геодезических измерений геодезическим методом предъявляют больше требований к оборудованию, но скорость проведения работ выше. Его целесообразно применять при межевании небольших по площади земельных участков и объектов капитального строительства.
Геодезический метод — это наземная съемка местности с применением геодезических инструментов. Сложность этого метода заключается в высокой стоимости и в больших затратах времени.
Специалисты при геодезическом методе выезжают на место в один или несколько этапов в зависимости от площади объекта, а также сложности снимаемой ситуации. Некоторая сложность связана с пунктами опорной межевой сети, так как пункты могут быть уничтожены или же быть вне видимости между собой (например, из-за расположения жилых и нежилых зданий вблизи пунктов ОМС).
Неудобное для работы расположение пунктов ОМС, например все пункты расположены в восточной части деревни, или же наоборот, только в центральной части, приводит к большим затратам времени, а также к снижению точности выполняемых работ по межеванию, так как число станций теодолитного хода увеличивается (рис. 7.5).
При съемке земельного участка не видно пунктов (знаков) опорной межевой сети (ОМЗ27, ОМЗ28 и ОМЗ29). Это вызывает необходимость прокладки дополнительного хода (станции 1—4).
Часто проблемы связаны с неправильно выполненным координированием пунктов, что впоследствии может привести к неточно выполненным работам по межеванию (и в дальнейшем — к возникновению кадастровой ошибки).
Также могут возникнуть негативные факторы, влияющие на каче- ство наземной съемки: непрофессионализм специалистов, выполняющих работы по межеванию; сбои в работе геодезического оборудования; погодные условия (дождь, снегопады, туман, ветер).
Тем не менее этот способ — самый рациональный с точки зрения точности проводимых работ. Его целесообразно применять при межевании небольших по площади земельных участков и объектов капитального строительства.
307
Рис. 7.5. Пример неудобного расположения ОМС при проведении наземных геодезических
измерений (фрагмент планшета М 1:10 000):
1 — земельный участок, местоположение которого определяют; 2 — пункт опорной межевой сети; 3 — станция
Картометрический метод определения координат — съемка координат с картографической основы (штриховых карт или аэрофотоснимков).
При использовании аэроснимка или ортофотоплана (рис. 7.6) увеличиваются затраты на проведение работ, но повышаются точность и достоверность измерений.
Недостаток применения этого метода с использованием штриховых карт — несоответствие фактических границ объектов недвижимости и отображенных на картограмме, так как обновление картографических материалов в большинстве кадастровых районов страны не проводили 10…20 лет. Преимущества данного метода в небольших затратах времени и невысокой стоимости, а также возможности проведения работ в камеральных условиях.
Технология определения координат точек границ с использованием штриховых карт и аэроснимков включает:
подбор и систематизацию фондовых данных и последующее сканирование необходимых карт и планов, подготовку каталогов координат точек планового обоснования исследуемой территории, привязку и трансформирование растрового изображения карт и планов;
308
Рис. 7.6. Фрагмент фотоплана, используемого при определении местоположения границ
земельного участка.
подготовку цифрового классификатора карты — библиотеки условных знаков. В файле-классификаторе содержатся описания условных знаков, соответствующих объектам местности (дом, река, пикет и т. п.) и элементам оформления карты (выноски, стрелки, подписи);
оцифровку необходимых элементов содержания карты, подготовку схемы полевых работ, оформление ее линейными и угловыми промерами, а также вспомогательными надписями, распечатку схемы и выдачу ее геодезистам;
выполнение полевых работ в соответствии с правилами съемки, обеспечивающими качественный импорт геодезических измерений с прибора. Применение полевых в процессе съемки кодов пикетов, описанных в цифровом классификаторе, позволит в дальнейшем значи- тельно сократить время на камеральную обработку данных и дешифрирование полевых альбомов;
обработку полевых измерений с целью получения координат элементов ситуации и нанесение их на оперативный цифровой план. Нанесение данных на карту может быть выполнено различными методами: уравнивание инженерно-геодезических измерений, обработка дан-
309