11.4. Приоритетность природоохранных мероприятий в Хабаровском крае

деградации не только примыкающих территорий, но и всего природноресурсного потенциала как целостной системы.

11.2. ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ЭФФЕКТИВНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ ОГРАНИЧЕНИЯ РЕЖИМА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ

В соответствии с законодательством Российской Федерации можно выделять три группы обремененных земельных участков по особенностям их использования:

экологические ограничения [водоохранные зоны и прибрежные полосы, санитарно-защитные зоны предприятий, охранные зоны особоохраняемых природных территорий (ООПТ) и пр.];

технологические ограничения — ограничения в хозяйственном использовании и размещении производственных объектов (охранные зоны предприятий линейных объектов, санитарно-защитные, водоохранные зоны и пр.);

техногенные и антропогенные ограничения (деградированные земли, участки, ограниченные или выведенные из оборота в результате загрязнения деятельностью режимообразующего объекта, военные объекты и др.).

Особенности землепользования в условиях разных форм ограниче- ний в использовании земель приведены в таблице 11.5.

460

11.5.Особенности землепользования в условиях разных форм ограничений

âиспользовании земель

Отсутствие в кадастровой документации сведений об обременениях земельных участков снижает эффективность землепользования в территориальных зонах и зонах с особым режимом использования территорий.

Основные направления формирования эффективного землепользования:

формирование зон с особыми условиями использования межселенных территорий и территориальных зон в населенных местах;

государственный кадастровый учет зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, а также обременений земельных участков;

зонирование сельскохозяйственных земель в индустриальных районах с выделением зон по виду и степени техногенного воздействия на аграрное производство;

корректировка организации территории сельскохозяйственных предприятий с учетом выделенных зон загрязнения;

461

осуществление механизма компенсации потерь аграрного производства и лесного хозяйства в связи с загрязнением земель.

На основе формирования сведений о зонах с особыми условиями использования территорий следует сформировать региональный и муниципальный экономический механизм охраны окружающей среды от загрязнения промышленными предприятиями, который включает систему:

экономических поощрительных мер; экономических штрафных мер (введение прогрессивных платежей

за загрязнение и пр.)

Введение ограничений на использование земельного участка, которые уменьшают его стоимость, должны быть компенсированы правообладателю участка. Например, снижением земельного налога или арендной платы, установлением платы за сервитут, а также выплатой справедливых компенсацией при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд, ограничении хозяйственной деятельности на нем. Способы компенсации различаются в зависимости от вида режимообразующего объекта, от субъекта прав на этот объект, а также от состава ограничений на использование земельных участков, находящихся в территориальной зоне (охранной, санитарно-защитной и пр.) данного объекта. Вопросы регулирования правовых и экономических отношений между юридическими лицами, в пользу которых налагаются данные ограничения, и собственниками, землевладельцами и землепользователями, земельные участки которых в результате попадают в зону действия таких ограничений, в настоящее время в земельном законодательстве не отрегулированы.

Если ограничения хозяйственной деятельности не зарегистрированы в соответствующих отраслевых кадастрах, т. е. если обременения в использовании земель существуют, но информации о них нет, то появляется вероятность появления ущерба для собственников или землепользователей: в любой момент информация о наличии таких обременений может быть обнародована, что может повлечь за собой дополнительные затраты на исполнение возникших обременений. Условия, при которых инвестор или собственник земельного участка может понести определенный ущерб, связанный с существованием ограничений хозяйственной деятельности на земельном участке, приведены далее.

462

Причины возникновения вышеупомянутых видов ущерба — не только отсутствие в ГКН и в ЕГРП сведений об ограничениях на хозяйственную деятельность, но и отсутствие механизма компенсации собственникам земельных участков ущерба, связанного с наличием таких ограниче- ний. Например, на практике компенсация за изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть меньше, чем размер убытков, вызванных потерей земельного участка с улучшениями. Другой пример — прокладка дорог и иных линейных объектов без выплаты каких-либо компенсаций сельскохозяйственным предприятиям, на землях которых расположены эти линейные объекты.

Под убытками понимают расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст. 15 п. 2 ГК РФ).

Компенсационные платежи землепользователей, вещные права которых обременены, можно вычислить по формуле, предложенной Д. В. Антроповым:

Óáîáð=Óù(Óùреальный+Óùêîñâ)+Ðвосст.нар.прав+Âóïóù+ÔÌ, (11.3)

ãäå Óáîáð — убытки от установления обременений в использовании земель; Ущ —

463

ущерб; Ущреальный — реальный ущерб; Ущêîñâ — косвенный ущерб; Рвосст.нар.прав — расходы на восстановление нарушенных прав; Вóïóù — упущенная выгода; ФМ — размер

убытков от форс-мажорных обстоятельств.

Таким образом, размер убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки ограничением вещных прав либо ухудшением каче- ства земель в результате деятельности других лиц, можно определять сложением:

размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

размера упущенной выгоды, рассчитываемой без учета размера упущенной выгоды, которую несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

расходов на восстановление нарушенных прав; убытков в результате форс-мажорных обстоятельств.

Реальный ущерб — убытки в результате изъятия земельных участков, тыс. руб.,

ãäå Ñç — стоимость земельного участка, подлежащего изъятию, тыс. руб; Сî.ê.ñ — стоимость объектов капитального строительства, расположенных на изымаемом участке тыс. руб.; Сì.í — стоимость многолетних насаждений, расположенных на изымаемом участке, тыс. руб.

Эксплуатационный (косвенный) ущерб — потери от ограничения хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах (например, в результате запрета установки оросительной системы в охранной зоне ЛЭП).

Общий косвенный ущерб в связи с установлением обременения в использовании земель, тыс. руб.,

ãäå Ïèç — ущерб производства в связи с изъятием загрязненных земель, тыс. руб.; Пêîíñ — ущерб производства в связи с временной консервацией загрязненных земель, тыс. руб.; Пçàãð — ущерб производства, вызванный снижением качества загрязненных земель, тыс. руб.; Птрансф — ущерб производства, вызванный трансформацией сельскохозяйственных угодий в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), тыс. руб.; Погран — ущерб от ограничения хозяйственной деятельности, тыс. руб.

Ущерб сельского хозяйства в охранных зонах газо- и нефтепроводов, санитарно-защитных зонах промышленных предприятий в связи с изъятием из хозяйственного использования и оборота наиболее загрязненных участков выражается в уменьшении площадей продуктивных угодий, используемых для производства сельскохозяйственной продук-

464

ции. Он должен компенсироваться средствами, необходимыми для вовлечения в аграрное производство равноценных по площади или каче- ству земель.

Консервация загрязненных земель предполагает выведение земельных участков из аграрного использования на период, необходимый для проведения работ по очистке земель и восстановления их качества. При этом сельское хозяйство как отрасль экономики лишается возможности получать продукцию с данного участка.

Продуктивность сельскохозяйственных угодий, расположенных в зонах техногенного загрязнения, снижается, что ведет к уменьшению объемов производимой продукции. Данные потери могут быть компенсированы в размере средств, необходимых для восстановления нарушенных продуктивных свойств земель.

В зонах чрезвычайно опасного загрязнения ведение сельскохозяйственного производства невозможно, земельные участки подлежат изъятию. Следовательно, для аграрного производства уровень снижения качества данных земель составляет 100 % от качества незагрязненных участков и в данном случае по величине совпадает с размером потерь от изъятия земель. В остальных зонах загрязнения величина уровня снижения качестве земель будет постепенно уменьшаться и составит: для зоны опасного загрязнения 75 %, для зоны умеренно опасного загрязнения 50, для зоны допустимого загрязнения 25 % от качества незагрязненных сельскохозяйственных угодий. В зоне незагрязненных земель данный вид потерь не возникает.

Потери в связи с трансформацией сельскохозяйственных угодий в зонах загрязнения возникают в случаях установления ограничений на использование отдельных видов сельскохозяйственных угодий и перевода более ценных видов угодий в менее ценные. Данные потери могут быть определены как разница между размером средств, необходимых для вовлечения в аграрный оборот равноценных участков, с учетом вида угодий до и после трансформации. Изменения в структуре сельскохозяйственных угодий до и после трансформации могут быть оценены коэффициентами перевода сельскохозяйственных угодий в условную пашню (пашня — 1,0, сенокосы — 0,75, пастбища — 0,2).

Êпрямой упущенной выгоде относят потери продукции на изъятых площадях. К косвенной упущенной выгоде — потери из-за ухудшения экологического состояния земель, воздуха и воды, а также качества поверхностного почвенного слоя.

Êрасходам по восстановлению нарушенных прав относят оплату услуг кадастрового инженера, оценщика, услуг адвоката, государственные пошлины на кадастровый учет и регистрацию права. К этим расходам следует также отнести те расходы, которые возникают в случае отсутствия у правообладателя земельного участка данных об экологическом состоянии земель (например, при отсутствии сведений о загрязнении земельного участка токсичными отходами).

Расчет упущенной выгоды не менее актуален, чем расчет ущерба и расходов по восстановлению нарушенных прав. В некоторых случаях упущенная выгода может превышать стоимость самого ущерба. Осо-

465

бенно важен расчет упущенной выгоды, если пострадавшая сторона получала прибыль в результате использования загрязненного земельного участка.

Реальный ущерб, причиненный собственникам земельных участков, занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями их изъятием, определяется в размере включаемой в состав выкупной цены земельного участка рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и самого земельного участка. Рыночную стоимость земельных участков определяют на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, с Методическими рекомендациями по определению рыноч- ной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Мингосимущества России от 6 марта 2002 г. ¹ 568-р.

Реальный ущерб, причиненный землепользователям и землевладельцам изъятием незастроенных земельных участков, определяют как стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна.

Размер реального ущерба, причиненного землепользователям и землевладельцам в связи с изъятием застроенных земельных участков определяется на основании отчета об оценке, в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и соответствующего права на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования, а также стоимости объекта оценки с ограниченным рынком — для соответствующего права на часть земельного участка, не занятую зданиями, строениями, сооружениями, в которой нет необходимости для их использования.

Размер эксплуатационного ущерба, причиненного обладателям прав на незастроенные и застроенные земельные участки их временным занятием — сумма расходов обладателей прав на земельные участки до установления обременения с целью получения дохода от использования земельных участков, который в связи с их временным занятием обладатели прав на земельные участки не получают полностью или частично; расходов на улучшение земельных участков, которые в связи с установлением обременений земельных участков не могут быть использованы полностью или частично.

При расчете размера расходов обладателей прав на улучшение земельных участков учитывают расходы за период с момента начала создания улучшений до момента временного занятия земельных участков. При расчете размера расходов с целью получения дохода от использования земельного участка учитывают расходы за период с момента полу- чения обладателем прав на земельный участок дохода предшествующего периода до момента временного занятия.

Размер реального ущерба, причиненного арендаторам застроенных и незастроенных земельных участков ограничением их прав, — разница между рыночной стоимостью права аренды земельного участка без уче-

466

та ограничений прав и рыночной стоимостью права аренды земельного участка с учетом этих ограничений.

Размер реального ущерба, причиненного собственникам, землепользователям и землевладельцам незастроенных и застроенных земельных участков, ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, входит в расходы собственника, землепользователя, землевладельца на восстановление права на незастроенный и застроенный земельные участки, восстановление качества земель в результате деятельности других лиц (например, суммы затрат на проведение работ по рекультивации земель, по ликвидации последствий их загрязнения, захламления, переуплотнения, иссушения, заболачивания, опустынивания, подтопления, засоления, уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя, порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, арохимикатами и иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления и т. д.).

Если качество земель восстановить невозможно, то реальный ущерб, причиненный собственникам, землепользователям и землевладельцам незастроенных и застроенных земельных участков ухудшением каче- ства земель в результате деятельности других лиц, определяют в том же порядке, что и размер реального ущерба, причиненного собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам изъятием таких земельных участков.

Размер упущенной выгоды рассчитывают путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки полу- чили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

В период восстановления нарушенного производства денежный поток, неполученный обладателями прав на земельные участки, определяют как разницу между денежным потоком за определенный период, который получили бы обладатели прав на земельные участки при обыч- ных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее вероятным денежным потоком за соответствующий период, который могли бы получить обладатели прав на земельные участки в условиях нарушения их прав.

Размер убытков, которые несут собственники земельного участка, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами определяют сложением: сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на земельные участки в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственности перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка), а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством;

467

сумм недополученных доходов обладателей прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые обладатели прав получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено.

Определяют размеры убытков, которые причинены обладателям прав на земельные участки, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, анализирующих действующее законодательство Российской Федерации, и договоров, заключенных обладателями прав на земельные участки с третьими лицами, на предмет установления видов и размера ответственности, которую должны понести обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия или временного занятия земельных участков, ограничения их прав на земельные участки либо ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц, установления видов и размера доходов, которые обладатели прав на земельные участки недополучили в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия или временного занятия земельных участков, ограничения их прав на земельные участки либо ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц.

Например, размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка, получившему от будущего покупателя его земельного участка задаток, в связи с досрочным расторжением предварительного договора, произошедшего в результате ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц, можно определить, сложив сумму задатка, которую собственник земельного участка должен выплатить будущему покупателю из-за досрочного расторжения с ним предварительного договора, и сумму стоимости земельного участка, которую собственник земельного участка должен был бы получить от будущего покупателя в случае заключения договора купли-продажи, но не полу- чил из-за досрочного расторжения с ним предварительного договора, с вычетом из нее суммы задатка. Рассчитывают размер убытков на основании договора на оказание услуг по расчету размера убытков.

При расчете размера убытков устанавливают количественные и ка- чественные характеристики земельных участков и иных объектов недвижимости, для чего собирают и обрабатывают правоустанавливающие документы, сведения об обременениях земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости, права иных лиц; данные кадастрового и технического учета, относящиеся к земельным участкам

èиным, находящимся на них объектам недвижимости; информацию о технических и эксплуатационных характеристиках земельных участков

èиных, находящихся на них объектов недвижимости; другую информацию, связанную с земельными участками и иными, находящимися на них объектами недвижимости, необходимую для установления количе- ственных и качественных характеристик земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости; определяют и анализируют рынок, к которому относятся земельные участки и иные, находящиеся на них объекты недвижимости, его историю, текущую конъюнктуру

468

и тенденции, а также аналоги земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости и обосновывают их выбор; проводят необходимые расчеты размера убытков с учетом полученных количе- ственных и качественных характеристик земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости, результатов анализа рынка, к которому относятся земельные участки и иные, находящиеся на них объекты недвижимости, а также рисков и другой информации; вы- числяют итоговый размер убытков, выраженный в рублях, в виде единой величины, если иное не предусмотрено в договоре на оказание услуг по расчету размера убытков.

При установлении платы за обременение также оценивают потери, связанные с форс-мажорными обстоятельствами: потери, возникающие

âрезультате аварийных ситуаций на режимообразующем объекте (аварии, внештатные ситуации, повлекшие загрязнение земельного участка), а также стихийных бедствий.

Возмещение ущерба и дополнительные затраты землепользователей

âзонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) можно возместить:

через прямое возмещение по разработанным и утвержденным методикам (расчет экономического ущерба может быть использован для обоснования размеров компенсаций за установление ограничений хозяйственной деятельности на земельных участках в зонах с особыми условиями использования территорий);

установление коэффициентов (в частности, повышающих) для корректировки земельных платежей для землепользователей, использующих в своей деятельности режимообразующие (режимные) объекты (вплоть до полного от них освобождения при запрете всякой хозяйственной деятельности на охраняемых территориях);

установление понижающих коэффициентов, для корректировки земельных платежей для смежных с указанными выше землепользователями (вплоть до полного от них освобождения при запрете всякой хозяйственной деятельности на охраняемых территориях или при определенных обстоятельствах изъятия земель);

установление платы за санитарно-защитные зоны промышленных объектов;

включение определенных экологических требований в договоры аренды земельных участков, входящих в состав горных отводов, и экономических санкций за невыполнение этих требований;

включение в лицензионное соглашение или соглашение о разделе продукции требований, связанных с возмещением ущерба и компенсации убытков субъекта Российской Федерации;

закрепление в расходных статьях бюджета экологических направлений использования средств, поступающих в счет компенсации экологи- ческого вреда.

Способы компенсации различаются в зависимости от вида зоны с особым режимом использования земель.

Для землепользователей, расположенных в охранных зонах особо охраняемых природных территорий, памятников истории и культуры —

469

это снижение земельных платежей с помощью понижающих коэффициентов, вплоть до полного от них освобождения при запрете всякой хозяйственной деятельности на охраняемых территориях при условии полного выполнения землепользователями установленного охранного режима.

Для землепользователей, расположенных в водоохранных зонах, — это компенсация потерь сельскохозяйственного производства возможными поступлениями от лесохозяйственной деятельности при переводе сельскохозяйственных земель в водоохранной зоне в категорию земель лесного фонда либо снижением земельных платежей. В таких зонах также должны быть повышены платежи за землю для промышленных предприятий, загрязняющих окружающую природную среду, включая водоемы.

Для землепользователей, расположенных в охранных зонах линии электропередачи (ЛЭП), — это снижение платы за сервитут либо компенсационные платежи за потери, связанные со снижением производства сельскохозяйственной продукции или с выбытием из оборота лесов.

Для землепользователей, расположенных в охранных зонах автомобильных и железных дорог, — это компенсационные платежи за потери, связанные со снижением производства сельскохозяйственной продукции либо с выбытием из оборота лесов.

Для землепользователей, расположенных в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий — это снижение земельных платежей. Одновременно для промышленных предприятий следует ввести плату за санитарно-защитную зону (введя поправочный коэффициент в ставку земельного налога или арендной платы).

Тот же принцип можно распространять и на земельные участки в полосах отводов железных и автомобильных дорог.

Âохранных зонах подземных коммуникаций — это компенсационные платежи правообладателей режимообразующих объектов, поскольку в этом случае отсутствует земельный участок, для которого нужно повысить ставку земельных платежей для компенсации ущерба.

Помимо компенсации смежным землепользователям необходимо предусмотреть компенсационные выплаты за загрязнение окружающей среды. Такой коэффициент может быть принят 0,2 к ставке земельного налога (арендной платы).

Методика определения факторов, определяющих эффективность использования земель с обременениями, может быть основана на применении корреляционно-регрессионного анализа (с использованием пакета статистического анализа Statistica).

Анализ влияния на стоимость валовой продукции сельского хозяйства наличия в муниципальном образовании Тульской области различ- ных зон показал, что наибольшее отрицательное влияние оказывает площадь водоохранных зон и ЛЭП.

Âрезультате анализа выявлена сильная положительная связь между стоимостью валовой продукции сельского хозяйства и урожайностью зерновых культур (r = 0,5), размеры платежей за негативное воздей-

470

ствие на окружающую среду (r = 0,26), количество выбросов загрязняющих веществ на 1 тыс. га (r = 0,22), стоимость основных фондов средних и малых предприятий тыс. руб. на 1 жителя (r = 0,4); санитарно-за- щитных зон промышленных предприятий (r = 0,57); кадастровой стоимости земель (r = 0,32); отрицательная связь между охранной зоной ЛЭП (r = — 0,24); наличие водоохранной зоны (r = — 0,32).

Для определения факторов, оказывающих влияние на эффективность землепользования, с учетом наличия зон с особыми условиями использования территорий проведен кластерный анализ:

для выявления факторов, оказывающих наиболее сильное влияние на результативный показатель во взаимодействии с другими факторами;

группировки муниципальных образований с учетом основных факторов.

Сначала были определены факторы, наиболее сильно влияющие на результативный показатель, и удалены факторы, значительно отличающиеся от основной группы показателей.

С учетом выделенных факторов [стоимость валовой продукции сельского хозяйства, количество загрязняющих веществ, размер инвестиций в производство, стоимость фондов предприятий, площадь охранных зон автомобильных дорог, площади ЛЭП, наличие и площадь военных объектов, трубопроводов, санитарно-защитных зон, % участков, отраженных на дежурной кадастровой карте (ДКК)] была осуществлена группировка муниципальных образований.

Для определения эффективности землепользования в границах муниципальных образований Тульской области далее определена множественная корреляционная зависимость между стоимостью валовой продукции сельского хозяйства и наиболее значимыми факторами, в том числе наличием обременений в использовании земель.

После удаления факторов, оказывающих слабое влияние на результативный показатель, составлена линейная модель множественной корреляционной зависимости; для составленной модели он равен 0,821, коэффициент детерминации 0,673, F-критерий, равный 1,43.

Уравнение зависимости имеет следующий вид:

ãäå Âïj — стоимость валовой продукции сельского хозяйства j-го района, тыс. руб/га; Õ1 — выбросы загрязняющих веществ, кг /1000 га, %; Õ2 — размер инвестиций в производство,тыс.руб/жителя; Õ3 — стоимость основных фондов средних и малых предприятий. тыс.руб/ 1 жителя; Õ4 — площадь автодорог, га; Õ5 — площадь зон ЛЭП, га; Õ6 — площадь охранных зон трубопроводов, га; Õ7 — площадь санитарно-защитных зон промышленных предприятий, га.

По этому уравнению определены расчетные значения производства сельскохозяйственной продукции с учетом сложившихся ограничений землепользования (табл. 11.6).

471

11.6. Эффективность использования земель муниципальных образований Тульской области

При эффективном использовании земель расчетная стоимость валовой продукции сельского хозяйства должна превышать фактическую.

С учетом сложившихся факторов производства, наличия в муниципальном образовании зон с особыми условиями использования территорий, а также экологических факторов эффективно используют земли в Белевском, Дубенском, Ефремовском, Заокском, Каменском, Кимовском, Куркинском, Ленинском, Одоевском, Плавском и Суворовском районах.

Общий объем недополученной продукции сельского хозяйства в Тульской области составил 16,45 млн руб.

Далее были определены компенсационные платежи за установление обременений в использовании земель.

В последнее время в ряде научных работ приводят расчеты денежного (стоимостного) выражения негативных последствий ограничений хозяйственной деятельности для собственников земельных участков. Однако такие расчеты осложнены отсутствием достоверной фактической информации о территориальных зонах с особым режимом использования земель, о рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие ограничения в использовании, о влиянии ограничений на затраты и продуктивность и тп. Поэтому широко применяются методы экспертных оценок, статистической обработки информации, методы моделирования с применением различных допущений.

472

Эксперты риэлторских организаций оценивают, что участки в охранной зоне ЛЭП 110 кВт теряют до 50 % стоимости, участки, над которыми проходит ЛЭП 1 кВт при наличии опоры, — до 20 %, обремененные мелиоративной сетью (с подземным дренажом), — до 10…15 %.

Тенденция снижения стоимости объектов недвижимости из-за наличия режимообразующих объектов объективна, что подтверждается исследованиями зарубежных ученых: падение цен в пределах 100 м от ЛЭП составляет 6…17 %, для ЛЭП на пилонах падение цен более значи- тельное — до 20,7 % в диапазоне до 250 м. Просто вид на пилоны ЛЭП, по оценкам зарубежных исследователей, уменьшает стоимость объектов недвижимости на 14,4 %. Поэтому в дальнейших расчетах поправочный коэффициент на снижение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий был принят 0,8.

Рассчитать компенсационные платежи в границах муниципального образования и субъекта Российской Федерации из-за отсутствия полного объема достоверной информации проблематично. Поэтому на основании анализа исследований ученых, а также экспертных оценок для определения компенсационных платежей за установление обременений в использовании земель можно пользоваться следующими коэффициентами:

С использованием данных коэффициентов можно определить средние по муниципальным образованиям компенсационные платежи для различных видов зон с особыми условиями использования территорий; наибольшие платежи должны быть установлены в охранных зонах автомобильных дорог и санитарно-защитных зон промышленных предприятий.

Компенсационные платежи в зонах с особыми условиями использования территорий в муниципальном образовании, тыс. руб.,

ãäå ÊÏîáð — размер компенсационных платежей в зонах с особыми условиями использования территорий в муниципальном образовании, тыс. руб.; ВПðàñò — стоимость валовой продукции растениеводства, тыс. руб/га; Муниц% — удельный вес государственных и муниципальных сельскохозяйственных предприятий, %; СХ% — удельный вес сельскохозяйственных угодий, %; Кi —коэффициент компенсационных платежей в i-й зоне с особыми условиями использования территорий; Sîáðj — площадь земель в j-й зоне с особыми условиями использования территорий, га.

В Тульской области под охранными зонами линейных объектов находится 104,2 тыс. га, из них более 37 тыс. га составляют земли сельско-

473

хозяйственного назначения; 28,4 тыс. га земли охранных зон линий электропередач, более 20 тыс. га земли охранных зон автомобильных дорог II и I категорий.

Для них были определены ежегодные компенсационные платежи за установление обременений в ЗОУИТ, которые должны быть перечислены правообладателями режимообразующих объектов в муниципальные бюджеты, что составляет в целом по Тульской области 118 млн руб. (табл. 11.7).

11.7. Компенсационные платежи за ограничения в использовании земель муниципальных образований Тульской области

Компенсационные платежи могут быть также определены с использованием механизма перераспределения размера земельного налога в муниципальном образовании между режимообразующими объектами и правообладателями прилегающих земельных участков.

При выборе понижающего коэффициента к кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель в ЗОУИТ (с учетом ограничений в использовании земель) применяют средневзвешенный коэффициент, который составляет 0,82.

При снижении земельных платежей за сельскохозяйственные земли с ограничениями в использовании на 18 % земельные платежи в Туль-

474