à ë à â à 10

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, РАСПОЛОЖЕННЫЕ НА НИХ1

•

10.1. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Государственная политика в области эффективного использования земли и иной недвижимости, направленная на развитие рынка земли и недвижимости, может быть реализована путем максимальной защиты прав, обеспечения государственных гарантий на недвижимое имущество. На решение этой задачи направлены функции государства по уче- ту земельных участков и иного недвижимого имущества и регистрации прав на них.

Федеральный закон от 21.07.1997 ¹ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — ФЗ-122), вступивший в силу с 31 января 1998 г., установил процедуру государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлено требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (возникновение, переход, ограничение и прекращение) подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество стал формироваться в России с 1990-х гг. ХХ в. в связи с проводимыми в стране экономическими преобразованиями. Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. ¹ 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (утратил силу) устанавливал, что право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора куплипродажи в исполнительном органе местного Совета народных депутатов. Законом РФ от 24 декабря 1992 г. ¹ 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу) предусматривалась регистрация частной собственности на жилую недвижимость или ее части в местной администрации. Регистрация прав на земельные участки Указом Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 г. ¹ 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» (утратил силу) возлагалась на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Переход права собственности на

1 Глава подготовлена совместно с О. Б. Раевской.

432

земельные участки в порядке купли-продажи регистрировался в местной администрации после регистрации нотариально заверенной купчей районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 мая 1993 г. ¹ 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» (утратил силу).

Однако существовавшая ранее система регистрации характеризовалась отсутствием единой системы органов, осуществляющих регистрацию; отсутствием единых принципов, правил и методов государственной регистрации; смешением двух систем регистрации — регистрации документов и регистрации прав на недвижимое имущество. Такое положение дел препятствовало формированию эффективного механизма управления рынком недвижимости со стороны государства. Отсутствие единого банка данных о правах на недвижимость, их переходе от одного правообладателя к другому, об ограничениях (обременениях) прав и иных сделках с недвижимостью не могло обеспечить со стороны государства гарантии зарегистрированных прав и сделок с недвижимым имуществом.

Со вступлением в силу с 1 января 1995 г. части первой Гражданского кодекса Российской Федерации был создан институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливала обязательность регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующими государственными органами. В период с 31 января 1998 г. по 1 января 2000 г. были созданы и работали учреждения юстиции по регистрации прав в субъектах Российской Федерации. В них были назначены соответствующие главные государственные регистраторы. Однако в процессе административной реформы регистрирующие органы были преобразованы из учреждений юстиции в субъектах Российской Федерации в единую федеральную систему, входящую в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрация). Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. ¹ 1847 Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). С 1 марта 2009 г. Росреестр реализует возложенные на него функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Основным актом, регулирующим отношения, возникающие в связи с регистрацией прав, является ФЗ-122. За период действия ФЗ-122 Федеральное Собрание неоднократно вносило в него изменения и дополнения.

К другим федеральным законам, содержащим нормы о государственной регистрации прав на земельные участки и иное недвижимое имущество, относятся, в частности, Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О садоводче-

433

ских, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», «О приватизации государственного и муниципального имущества» и др.

Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (Росреестр), наделен полномочиями по изданию методических рекомендаций по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. ¹ 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлены формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения.

Правительство Российской Федерации своим постановлением от 9 апреля 2001 г. ¹ 273 утвердило Федеральную программу поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как указано в данной Программе, основными ее целями являются становление и развитие на территории Российской Федерации системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающей государственные гарантии зарегистрированных прав, а также полноту сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Программа охватывала период с 1 января 2001 г. по 31 декабря 2006 г. и осуществлялась в два этапа: с 1 января 2001 г. по 31 декабря 2003 г. и с 1 января 2004 г. по 31 декабря 2006 г.

Функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Министерство экономического развития Российской Федерации. Однако следует отметить, что данные функции ранее принадлежали Минюсту России, в ведении которого находилась Государственная регистрационная служба. Указом Президента Российской Федерации от 14 июля 2008 г. регистрационная служба передана в ведение Министерства экономического развития Российской Федерации. Нормативные правовые акты Минюста России в области регулирования отношений, возникающих в связи с регистрацией прав на недвижимое имущество, применяются в части, не противоречащей действующему законодательству. Это же правило относится и к методическим рекомендациям Росреестр, ныне преобразованной в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Помимо нормативных правовых актов в данной сфере действуют соответствующие указания высших органов судебной системы, обязательные для применения судами при вынесении решений по делам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

434

Регистрация прав представляет собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости. Необходимость регистрации прав — это главный признак, отличающий правовой режим недвижимого имущества от правового режима имущества движимого.

Согласно ст. 2 ФЗ-122 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством факта возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Датой государственной регистрации прав считается день внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной ФЗ-122 системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП.

По общим правилам регистрация проводится по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Исклю- чением является регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения — объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними. В этом случае регистрация осуществляется федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации. Также по инициативе заявителя допускается государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, включенные в состав автомобильной дороги и расположенные на территориях более одного регистрационного округа, и сделок с такими объектами недвижимого имущества в Росреестре. При этом допускается государственная регистрация прав на такие объекты недвижимого имущества и сделок с ними по месту их нахождения в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации.

Согласно Приказу Минюста России от 3 декабря 2004 г. ¹ 185 (ред. от 7 сентября 2007 г.) «О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы федеральной регистрационной службы», на территории Российской Федерации создано 77 регистрационных округов.

Права на земельные участки и иные объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу ФЗ-122 (до 31 января 1998 г.), признают юридически действительными и перерегистрации не требуют. Однако государственная регистрация прав на земельные участки и иные объекты недвижимости, возникшие до 31 января 1998 г., требуется, если обладатель права:

желает передать свое право новому лицу;

435