à ë à â à 9

ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ И ТЕХНИЧЕСКИЙ УЧЕТ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА1

•

9.1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И ТЕХНИЧЕСКОГО УЧЕТА ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Основная задача технической инвентаризации — определение состава, состояния и стоимости зданий (строений), сооружений. На раннем этапе развития инвентаризацию проводили упрощенными методами. Чертежи строений выполняли в одну линию (схематически), допускали произвольные условные обозначения; описательную часть строений насыщали ненужными подробностями, тогда как сведения о техническом устройстве и состоянии частей строений были крайне ограниченны.

Â1918 г. учет недвижимости был передан в ведение Народного комиссариата внутренних дел (НКВД) РСФСР, где был создан отдел местного (позднее коммунального) хозяйства, а в 1921 г. — Главное управление коммунального хозяйства (ГУКХ) НКВД.

Â1925 г. начат процесс совершенствования инвентаризации, с 1927 г. на каждый объект стали составлять карточки учета, в том числе и на земельный участок. Постановлением Экономического совещания РСФСР «Об утверждении Положения об инвентаризации имущества местных советов» от 21 мая 1927 г. [СУ, 1927, ¹ 55, с. 379] предусматривалось проведение государственного учета по единой методике всеми организациями технической инвентаризации, объединяемыми в единую систему. Инвентаризация имущества должна была обеспечить выявление его принадлежности, описание по основным признакам, определение технического состояния и оценку.

Â1930 г. функции ГУКХ НКВД РСФСР, в системе которого действовали организации технической инвентаризации, были переданы созданному при Совете народных комиссаров (СНК) РСФСР Главному управлению коммунального хозяйства. С 1931 г. эти функции перешли к созданному Народному комиссариату коммунального хозяйства РСФСР, преобразованному в 1946 г. в аналогичное министерство. Находясь вплоть до начала 90-х гг. в системе жилищно-коммунального хозяйства, бюро технической инвентаризации (БТИ) занималось техни- ческим учетом жилого фонда и объектов местного хозяйства страны.

Â1939—1940 гг. проведена полная переоценка и техническая инвентаризация всех строений, пересмотрена методология инвентаризации и оценки, выработана единая инструкция. В состав работ была

1 Глава подготовлена совместно с М. И. Петрушиной.

380

включена регистрация строений по признакам правовой принадлежности. С 1965 г. инвентаризацию стали называть паспортизацией, так как на объект стали заполнять технический паспорт.

Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства (Минжилкомхоза) РСФСР от 2 октября 1975 г. БТИ, имея права юридического лица, были переведены на хозрасчет и действовали в соответствии с Положением о социалистическом государственном производственном предприятии с учетом особенностей, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 22 января 1968 г. ¹ 38.

Согласно Постановлению Совета Министров СССР от 10 февраля 1985 г. ¹ 136 «О порядке государственного учета жилищного фонда» БТИ осуществляли регистрацию и техническую инвентаризацию жилищного фонда в городах, поселках городского типа и сельской местности независимо от его принадлежности, а также представляли в государственные органы Центрального статистического управления (ЦСУ)

СССР соответствующую статистическую отчетность, руководствуясь при этом Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации жилищного фонда, утвержденной приказом ЦСУ СССР от 15 июля 1985 г. ¹-380.

В 90-е гг. XX в. изменение общественно-государственной системы, ликвидация Минжилкомхоза РСФСР, исполкомов Советов народных депутатов и их жилищно-коммунальных органов управления на местах привели к разрушению государственной системы технической инвентаризации жилого фонда, осуществляемой БТИ.

Постановлением от 13 октября 1997 г. ¹ 1301 введено понятие технического учета как основы государственного учета, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации. На основании этого постановления органы технической инвентаризации проводят учет жилищного фонда Российской Федерации для следующих целей:

регистрация жилищного фонда; паспортизация объектов;

составление сводной статистической информации; правильное ведение налогового учета, исчисление налогового обло-

жения; правовая регистрация сделок.

Для проведения работ по технической инвентаризации при городских отделах коммунального хозяйства были организованы бюро техни- ческой инвентаризации, для которых был определен единый метод государственной оценки при технической инвентаризации, единая система оценки по укрупненным показателям восстановительной стоимости.

Система единого государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности восстановлена и развивается.

Техническую инвентаризация объектов капитального строительства в Российской Федерации осуществляют около 200 органов технической инвентаризации (ОТИ): Федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости — Федеральное бюро технической инвентари-

381

зации», республиканские и областные государственные унитарные предприятия «Бюро технической инвентаризации», муниципальные унитарные предприятия и государственные учреждения «Бюро техни- ческой инвентаризации».

Федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» начало свою деятельность в 1967 г. и в настоящее время имеет 1120 отделений в составе 82 филиалов, расположенных на территории всей страны. В субъекте Российской Федерации функционируют несколько ОТИ. Так, в Москве полномочия по техническому учету и технической инвентаризации возложены на несколько организаций:

Государственное унитарное предприятие «Московское городское бюро технической инвентаризации» (МосгорБТИ);

Федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» — Ростехинвентаризация, которое было подведомственно Роснедвижимости, теперь Росреестру, уполномоченное на проведение государственного технического учета и технической инвентаризации Приказом Госстроя России от 15 апреля 2003 г. ¹ 129;

Московский городской трест геолого-геодезических и картографи- ческих работ, организованный решением Мосгорисполкома от 15 июня 1944 г. ¹ 13 и аккредитованный приказом Роснедвижимости от 9 декабря 2004 г. ¹ П/95, на осуществление технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности.

Министерство экономического развития Российской Федерации на основании федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации разрабатывает основы федеральной политики и правовое регулирование государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Постановлениями Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 г. ¹ 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» и от 19 августа 2004 г. ¹ 202 «Об утверждении положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости» на управления Роснедвижимости, помимо функций в земельной сфере, былли возложены также функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений, помещений). Кроме того, создаваемый единый кадастр объектов недвижимости содержит в себе сведения не только о земельных участках, но и о находящихся на них объектах недвижимости [о зданиях, строениях, сооружениях, помещениях, протяженных (линейных) объектах и т. д.], в том числе сведения об их площади, конструктивных особенностях или других технических, экономических и прочих характеристиках (материалы стен, год постройки, инвентаризационная или иная стоимость и т. д.), т. е. данные, которыми обладают организации (службы, бюро) технической инвентаризации (например, БТИ).

382

В соответствии с Положением о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 4 марта 2008 г. ¹ 312, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) являлось федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного земельного кадастра, государственного кадастрового и иного учета объектов недвижимости [государственного технического, кадастрового учета объектов недвижимого имущества (объектов капитального строительства)].

Изменения сложившегося порядка государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (ОКС) и жилищного фонда произошли с принятием Постановления Правительства РФ от 30 апреля 2009 г. ¹ 338 «О внесении изменений в Постановления Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. ¹ 921 и от 13 октября 1997 г. ¹ 1301» (далее — Постановление ¹ 338).

Во-первых, установлено, что техническая инвентаризация объектов капитального строительства подразделяется на первичную инвентаризацию и инвентаризацию изменений характеристик объекта строительства (ранее инвентаризацию подразделяли на первичную, плановую и внеплановую). Государственный технический учет объектов капитального строительства подразделяется на первичный государственный технический учет и государственный технический учет в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства.

Так, первичный государственный технический учет многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию после 1 марта 2008 г., и расположенных в нем помещений осуществляют по выбору заявителя по результатам первичной технической инвентаризации либо без ее проведения. В результате осуществления такого учета многоквартирного дома и расположенных в нем помещений орган по государственному техни- ческому учету и (или) технической инвентаризации выдает кадастровые паспорта помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Во-вторых, Постановлением ¹ 338 была отменена норма, содержащаяся в ранее действующих постановлениях Правительства Российской Федерации ¹ 921 и ¹ 1301 о проведении плановой технической инвентаризации объектов капитального строительства и соответственно жилых помещений не реже чем один раз в пять лет.

После вступления в силу нового Постановления ¹ 338 только заинтересованные лица (органы государственной власти, органы местного самоуправления, физические и юридические лица) будут определять сроки проведения технической инвентаризации жилых помещений, объектов нежилого фонда и объектов незавершенного строительства.

В-третьих, в Постановлении ¹ 338 определено, что сведения об объектах капитального строительства, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, используют при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

383

с ним, ведении государственного статистического учета, определении размера налога на имущество, внесении сведений о ранее учтенных объектах капитального строительства в государственный кадастр недвижимости, а также ведении реестра федерального имущества.

В-четвертых, введены различия целей и задач государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (постановление Правительства Российской Федерации ¹ 921) и технического учета и технической инвентаризации объектов жилищного фонда (постановление Правительства Российской Федерации ¹ 1301).

Основные задачи государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства:

обеспечение полной и объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и населенных пунктов обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе; информационное обеспечение функционирования системы государ-

ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сбор и предоставление сведений об объектах капитального строи-

тельства для проведения государственного статистического учета. Основная задача государственного учета жилищного фонда — полу-

чение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости квартир и комнат, изменении этих показателей.

Техническая инвентаризация — это получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов, изменении этих показателей.

По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляют технический паспорт, форму которого и состав включаемых в него сведений устанавливает Министерство экономиче- ского развития Российской Федерации (Минэкономразвития России).

Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляют при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

Технический паспорт — документальная основа для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (далее — ЕГРОКС).

По результатам технической инвентаризации на объект составляют инвентарное дело, включающее в себя технический паспорт, графи- ческий материал (план земельного участка, поэтажные планы, разрезы) и другие материалы. Инвентаризация земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них, на сегодняшний день разделены.

384

Объектам учета в установленном порядке присваивают инвентарный и кадастровый номера.

Техническую инвентаризацию объектов учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, можно проводить по заявлению любого из собственников.

Техническую инвентаризацию изменений характеристик объекта капитального строительства проводят в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации.

В результате технической инвентаризации определяют количество, местоположение относительно друг друга, технические характеристики, состояние (физический износ) и инвентаризационную стоимость составляющих объекта технического учета.

На основании проведенной технической инвентаризации определяют объекты налогообложения, объекты недвижимости (то, что прочно связано с землей; перенос их невозможен без повреждения и без ущерба его назначению); объекты технической инвентаризации и др.

По результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства организацией орган по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляет государственный технический учет в связи с изменением данных характеристик и выдает новый кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.

Проведение технической инвентаризации, а также выдачу гражданам и юридическим лицам по их заявлениям документов об объектах учета осуществляют за плату, размер и порядок взимания которой устанавливает законодательство Российской Федерации.

Технические паспорта, оценочная и иная учетно-техническая документация по объектам учета, включая регистрационные книги, реестры, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, образуют архивные фонды, которые относятся к государственной части Архивного фонда Российской Федерации и являются федеральной собственностью.

Дела и документы архивных фондов не могут быть объектом сделок,

âтом числе сделок купли-продажи, за исключением случаев, указанных

âфедеральных законах.

Организации (органы) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства предоставляют физическим и юридическим лицам сведения (документы) об объектах учета, техническую инвентаризацию которых они осуществляют.

Должностные лица указанных организаций несут установленную законодательством Российской Федерации ответственность за обеспече- ние сохранности конфиденциальной информации.

385

Сведения об объектах учета предоставляют по заявлениям (запросам): собственника, владельца (балансодержателя) или их доверенных лиц (при предъявлении надлежащим образом оформленной доверенности);

наследников по закону или по завещанию; правоохранительных органов и судов (по находящимся в их произ-

водстве делам); органов государственной власти и местного самоуправления (об

объектах учета, расположенных на территории соответствующих адми- нистративно-территориальных образований);

налоговых органов (об объектах учета, расположенных на территории административно-территориальных образований, находящихся в сфере их ведения);

органов государственной статистики (сведения, включенные в формы федерального государственного статистического наблюдения);

учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

иных лиц и органов, определенных законодательством Российской Федерации.

Сведения (документы) об объектах учета предоставляет организация (орган) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, проводившая техническую инвентаризацию соответствующего объекта, в течение месяца с даты получения заявления (запроса), если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Сведения (документы) об объектах учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, предоставляют по заявлению любого из собственников.

Подлинники учетно-технической и иной документации, хранящиеся в архивных фондах, не выдают, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Основная задача государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации — получение информации о местоположении, количе- ственном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницыприюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда проводят в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по еди-

386

ной для Российской Федерации системе учета путем проведения техни- ческой инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро технической инвентаризации (БТИ), методическое обеспече- ние которых осуществляет государственная специализированная организация.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляет Федеральная служба государственной статистики (Росстат) и его территориальные органы на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.

Формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок и сроки их заполнения и представления разрабатывает и утверждает Государственный комитет Российской Федерации по статистике по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

Показатели технического учета жилищного фонда должны соответствовать показателям официального статистического учета.

Бухгалтерский учет жилищного фонда проводят в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. «О бухгалтерском учете» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, ¹ 48, ст. 5369) и иными нормативными правовыми актами.

БТИ обязаны осуществлять:

техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда; контроль технического состояния жилых строений и жилых поме-

щений; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том

числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную дея-

тельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда. Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета

жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в случае:

составления государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

исчисления и контроля базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;

ввода в эксплуатацию жилых строений и жилых помещений; определения технического состояния и физического износа жилых

строений и жилых помещений; регистрации товариществ собственников жилья;

387

присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере.

Паспортизацию и техническую инвентаризацию жилых строений и жилых помещений проводят БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Исполнительную учетно-техническую документацию на законченный строительством жилой дом, составляемую БТИ, включают в состав документации, предъявляемой заказчиком (застройщиком) приемоч- ной комиссии. Выдача технических паспортов строений с жилыми помещениями без наличия актов их приемки в эксплуатацию не допускается.

Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) проводят БТИ путем ведения реестра жилищного фонда.

Технические паспорта, регистрационные книги, иные документы, составленные БТИ до введения в действие Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и инвентаризации объектов градостроительной деятельности1, утвержденного постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. ¹ 921 (далее — Постановление), считаются действительными.

Учетно-техническую, оценочную и правоустанавливающую документацию жилищного фонда, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, и иные инвентаризационные документы, хранят в архиве БТИ, а также в объединенном архиве Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

Объекты технического учета — как правило, объекты гражданских прав (индивидуальные жилые дома, квартиры, здания). Но иногда понятие недвижимого имущества и объекта градостроительной деятельности или технической инвентаризации может не совпадать.

В п. 3 Положения установлено, что объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации, являются объекты:

завершенные строительством и принятые в эксплуатацию; самовольно возведенные и завершенные строительством (части

объектов); незавершенного строительства, в том числе объекты, разрешение на

строительство которых не выдавали; бесхозяйные.

Единицей технической инвентаризации и учета является инвентарный объект.

Основной признак инвентарного объекта технической инвентаризации — назначение, устанавливаемое из разрешительной документации на строительство этого объекта и (или) из акта ввода в эксплуатацию.

1 Положение (в ред. постановлений Правительства РФ от 10 сентября 2004 г. ¹ 477, от 19 марта 2005 г. ¹ 141).

388

Дополнительные признаки инвентарного объекта: единство территории; технологическая или функциональная связь;

наличие одного или нескольких строений основного назначения; единство учетной и балансовой стоимости; конструктивных и функциональных частей зданий; пользования и владения.

Технический учет объектов капитального строительства и жилых зданий не имеет такого принципиального юридического значения, как кадастровый учет земельных участков. Здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения — это не природные, а искусственно созданные трудом человека объекты, существующие объективно в том виде, в котором они созданы (построены, реконструированы), и не нуждающиеся в «формировании».

Здания, сооружения, помещения возникают как вещи с момента ввода в эксплуатацию и существуют реально без проведения технического учета.

При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений (стены, перегородки, потолки и пр.).

Несмотря на вспомогательное описательное значение технического учета, отсутствие такового в случае возникновения (или изменения) права с момента его государственной регистрации (сделки, новое строительство) делает невозможным приобретение прав на недвижимость, поскольку планы объектов являются необходимым документом для представления в учреждение юстиции. Для государственной регистрации недвижимости технический учет не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования. Пункт 1.2 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. ¹ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных ча- стей при государственной регистрации прав не допускается. Приобрести право на объект недвижимости без технической инвентаризации можно только в порядке правопреемства, при наследовании имущества граждан или реорганизации юридических лиц, когда право возникает не с момента регистрации, а с момента прекращения правопредшественника.

Если при технической инвентаризации объекту не присвоен кадастровый номер, это не является препятствием для государственной регистрации. Учреждение юстиции в таком случае самостоятельно присваивает объекту недвижимости условный номер на основании нормативного правового акта субъекта Российской Федерации.

Технический учет и техническую инвентаризацию в стране осуществляет БТИ, т. е. специализированные предприятия, получившие аккредитацию в установленном порядке. ФЗ-221 возложил выполнение учетных действий на уполномоченный орган государственной власти, т. е. на Росреестр, а работу по описанию недвижимости и подготовке документов, необходимых для проведения технического учета, — на кадастровых инженеров.

389

Росреестр вносит в государственный кадастр недвижимости сведения о недвижимом имуществе, подтверждающие его существование, а также содержащие характеристики, которые позволяют определить его как индивидуально-определенную вещь, т. е. уникальные характеристики объекта недвижимости. Кроме того, государственный кадастровый учет недвижимости как систематизированный свод сведений подтверждает прекращение существования учтенного ранее недвижимого имущества, а также иные сведения о нем, предусмотренные настоящим ФЗ-221 (п. 1…3 ст. 1).

ФЗ-221 определяет кадастровую деятельностью как выполняемые кадастровым инженером кадастровые работы, по результатам которых готовят документы, содержащие необходимые для кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (п. 4, ст. 1). Это означает, что правообладателю необходимо заказать проведение соответствующих работ кадастровому инженеру. Ранее в них участвовали также БТИ. Сокращение участников данной цепочки облегчает условия проведения таких работ и влечет уменьшение временных затрат на их проведение.

Для объектов капитального строительства, когда не требуется оформлять права на земельный участок, вместо обращения за документами в БТИ физические и юридические лица обращаются в две другие инстанции — к кадастровому инженеру и в территориальный орган Росреестра.

Основная цель разделения функций учета и описания недвижимости — создать рынок услуг по описанию объектов, что должно увеличить предложения на рынке услуг по их проведению, конкуренции и снижению стоимости данных работ. При этом необходимо постоянное государственное регулирование рынка подобных услуг.

ФЗ-221 введена норма, значительно упрощающая постановку на кадастровый учет объектов капитального строительства, на которые полу- чено разрешение на ввод их в эксплуатацию. В этом случае исчезает необходимость проведения работ по описанию данных объектов. Кадастровый учет такого недвижимого имущества будут осуществлять на основании разрешения на ввод его в эксплуатацию.

ФЗ-221 предусмотрен перечень необходимых для кадастрового учета документов, подаваемых в орган кадастрового учета вместе с заявлением. Среди них технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства [при его постановке на учет, учете его части или его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимости в зависимости от назначения здания (жилое помещение, жилой или многоквартирный дом) и помещения (жилое — нежилое)] или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Копию разрешения на ввод в эксплуатацию запрашивают при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства, за исключением кадастрового учета в связи с изменением назначения здания (нежилое здание, жилой или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание (п. 15 ч. 2 ст. 7 ФЗ-221), или помещения (жилое и нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение (п. 16).

390

Копии разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию вместо технического плана данного объекта можно представлять в том случае, если такое разрешение выдано после дня вступления в силу ФЗ-221 (п. 7 ст. 47). Эту норму, продекларированную ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на практике пока не применяли, так как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию признавали основанием для технического учета. В форме разрешения на ввод в эксплуатацию отсутствует информация, необходимая для постановки на кадастровый учет. Поэтому в форму разрешения на ввод

âэксплуатацию законодателю необходимо внести соответствующие изменения.

Âнастоящее время БТИ — дополнительный контролирующий орган, проверяющий соответствие проектируемых и фактических размеров объектов капитального строительства. С ликвидацией этой функции оборот недвижимости упростится. ФЗ-221 содержит исчерпывающий перечень документов, необходимых для постановки на кадастровый учет и подготовки технического плана объекта капитального строительства как результата кадастровых работ. Ранее подобные нормы, касающиеся деятельности БТИ, отсутствовали, что позволяло этим уч- реждениям не всегда обоснованно требовать от заказчика работ предоставления обширного пакета документов.

ФЗ-221 предусмотрено, что сведения об объекте недвижимости будут указываться в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации на данный объект недвижимости или технического паспорта на него. При отсутствии указанных документов вышеназванные сведения, за исключением сведений о местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указывают в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Данную декларацию как неотъемлемую часть прилагают к техническому плану (п. 8 ст. 41).

Обследование зданий, сооружений (в соответствии ФЗ-221) будут проводить, если объект введен в эксплуатацию до 1 марта 2008 г. и ранее не был учтен в БТИ. При этом в результате обследования возникнет необходимость устанавливать только местоположение объектов. Данная норма ФЗ-221 существенно снизит как объем, так и себестоимость работ кадастровых инженеров.

Предусмотрен переходный период применения ФЗ-221 к описанию и учету объектов капитального строительства. До 1 января 2013 г. техни- ческую инвентаризацию, технический учет и кадастровую деятельность

âотношении объектов капитального строительства (ОКС) будут осуществлять аккредитованные БТИ. До 1 января 2014 г. кадастровую деятельность в отношении ОКС начнут осуществлять также и кадастровые

391

инженеры. С 1 января 2014 г. кадастровую деятельность будут осуществлять только кадастровые инженеры1.

Для Российской Федерации единой системы государственного технического учета ОКС не существует. Единые государственные реестры объектов капитального строительства (ЕГРОКС), несмотря на большие затраты федерального бюджета, с 2000 г. созданы только в виде эксперимента в трех субъектах Российской Федерации, еще в 10 субъектах Российской Федерации ведется работа по их созданию. В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18 февраля 2009 г. ¹ 51 его ведение ЕГРОКС ограничилось только субъектами Российской Федерации, начавшими его осуществление до 1 марта 2009 г.

Âнастоящее время единого порядка государственного технического учета ОКС для всей территории страны не существует, поэтому единственной нормативной основой деятельности БТИ в сфере технического учета и технической инвентаризации остаются действующая Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя РФ 4 августа 1998 г. ¹ 37, и иные, ранее утвержденные документы. Технические правила, кроме требований к форме Паспорта на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и отдельных административных регламентов, отсутствуют.

Âсоответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 30 апреля 2009 г. ¹ 338 «О внесении изменений в Постановления Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. ¹ 921 и от 13 октября 1997 г. ¹ 1301» техническую инвентаризацию и государственный технический учет ОКС осуществляют по заявлениям заинтересованных лиц, что принципиально не позволяет обеспечить полноту и достоверность учета всех ОКС. В первую очередь это касается объектов незавершенного строительства. Основное отличие технического учета жилищного фонда от технического учета ОКС — соблюдение при его проведении принципов преемственности, обязательности и полноты его проведения в соответствии с требованиями государственного статисти- ческого наблюдения, бухгалтерской отчетности и налогообложения.

Результаты учета ОКС практически не могут быть использованы для целей налогообложения, так как эта форма учета временная, а ЕГРОКС были созданы в виде эксперимента в отдельных субъектах Российской Федерации.

С одной стороны, введение нового формата технической документации (кадастровых паспортов на объекты недвижимого имущества) позволит унифицировать техническую документацию и создать единый документ, необходимый для предоставления в регистрирующий орган.

Ñдругой стороны, уменьшение в этом документе числа характеристик об объекте капитального строительства увеличивает временные и материальные затраты собственника или пользователя объекта недвижимого имущества. Например, при необходимости проведения рыночной оценки недвижимости правообладателю также придется заказывать и

1 ÔÇ-334.

392