à ë à â à 7

ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ СВЕДЕНИЙ ОБ ОБЪЕКТАХ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

•

7.1. ПОНЯТИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Кадастровая деятельность — это выполнение управомоченным лицом (кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. ¹ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — ФЗ-221), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе1.

В соответствии с ФЗ-221 сведения об объектах недвижимости для их государственного кадастрового учета готовят лицензированные частные специалисты (в отношении земельных участков — инженеры-зем- леустроители) и компании, называемые «кадастровые инженеры», в рамках кадастровой деятельности.

Кадастровый инженер организует исполнение работ по межеванию земель, подготовку документов для государственного кадастрового уче- та, несет ответственность перед государством и перед клиентами. Кадастровый инженер вправе сам выбирать форму организации своей профессиональной деятельности: в качестве индивидуального предпринимателя или сотрудника юридического лица. Согласно ст. 29 ФЗ-221 кадастровым инженером является физическое лицо.

Кадастровый инженер, осуществляющий кадастровую деятельность как индивидуальный предприниматель, должен зарегистрироваться в порядке, установленном законом2.

Для своей деятельности в качестве сотрудника юридического лица кадастровый инженер заключает трудовой договор с коммерческой организацией, которая в свою очередь заключает договоры подряда на выполнение кадастровых работ.

Законодательно закреплено, что юридическое лицо (коммерческая организация) должно иметь в штате не менее двух кадастровых инженеров. Такое юридическое лицо (коммерческая организация), осуществляющее кадастровую деятельность, не имеет права предавать гласности сведения, полученные в результате профессиональной деятельности.

1 Ñò. 1, ï. 4 ÔÇ-221.

2 Ñò. 32 ÔÇ-221.

284

Юридическое лицо (коммерческая организация) несет ответственность за сохранность документов, полученных для осуществления кадастровой деятельности.

Выбрав форму организации кадастровой деятельности, кадастровый инженер предоставляет письменное уведомление о выбранной им форме организации деятельности в территориальный орган исполнительной власти, выдавший квалификационный аттестат, и орган кадастрового учета. Причем срок подачи уведомления о выборе формы организации кадастровой деятельности ограничен 30 днями со дня получения квалификационного аттестата.

ФЗ-221 определяет сферу деятельности кадастровых инженеров как профессиональную. Вместе с тем деятельность лиц, считающихся кадастровыми инженерами в соответствии с ч. 1 ст. 44 ФЗ-221 (юридиче- ские лица и индивидуальные предприниматели), является предпринимательской. В этой связи ФЗ-221 не содержит запрета на объединение в саморегулируемые организации лиц, считающихся кадастровыми инженерами и осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Согласно ФЗ-221 всю ответственность за проведенные кадастровые работы возлагают на кадастрового инженера вне зависимости от формы организации его профессиональной деятельности.

В соответствии со ст. 34 ФЗ-221 кадастровые инженеры вправе создавать на добровольной основе некоммерческие объединения в форме некоммерческого партнерства, основанного на членстве кадастровых инженеров, в целях обеспечения условий для профессиональной деятельности кадастровых инженеров, а также в целях осуществления контроля за соблюдением данных правил, повышения квалификации кадастровых инженеров (далее — саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности).

Саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности вправе осуществлять деятельность, соответствующую целям, для достижения которых они созданы, в том числе:

представлять законные интересы своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в частности при рассмотрении спора, связанного с принятием органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета;

разрабатывать, устанавливать и опубликовывать обязательные для выполнения всеми своими членами правила осуществления ими кадастровой деятельности, правила поведения при осуществлении этой деятельности, правила деловой и профессиональной этики кадастровых инженеров;

осуществлять контроль за кадастровой деятельностью своих членов; получать от органа кадастрового учета информацию о результатах

деятельности своих членов; рассматривать жалобы на действия своих членов;

применять в отношении своих членов предусмотренные учредительными и иными внутренними документами меры ответственности.

285

Саморегулирование осуществляется на условиях объединения субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности

âсаморегулируемые организации1. Под субъектами предпринимательской деятельности в Федеральном законе от 1 декабря 2007 г. «О саморегулируемых организациях» (далее — ФЗ-315) понимаются индивидуальные предприниматели и юридические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие определяемую в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации предпринимательскую деятельность, а под субъектами профессиональной деятельности — физические лица, осуществляющие профессиональную деятельность, регулируемую в соответствии с федеральными законами.

Âближайшие пять лет ожидаемый оборот земельных участков и других объектов недвижимости, по данным П. Ф. Лойко2, прогнозируется

âРоссии до 10 млн сделок в год (в настоящее время фиксируется около 5 млн сделок в год). Это, в свою очередь, резко усилит спрос на профессиональные услуги землеустроителей, независимых оценщиков, риэлторов, специалистов по архитектурно-планировочной деятельности и территориальной планировке, застройщиков, менеджеров по недвижимости, нотариусов, обслуживающих эти сделки. В связи с этим потребуется законодательно укрепить и развить формирующийся институт саморегулируемых организаций (СРО), установить нормы деятельности профессиональных участников этого рынка, среди которых наиболее важная норма их имущественная ответственность за возможный ущерб заказчику в случае нарушений технических условий и недостатков в работе.

Институт СРО должен быть законодательно наделен широкими полномочиями по разработке условий лицензирования деятельности, выработке стандартов профессиональной деятельности, кодексов этики членов сообщества СРО, контролю их выполнения, возможностей инициировать административные и судебные процедуры в случае нарушений в работе. Вмешательство органов власти в деятельность СРО не допускается, если иное не предусмотрено законодательством.

Âразвитых странах саморегулирование — естественная и неотъемлемая часть нормирования и сертификации профессиональной и предпринимательской деятельности. В России, в отсутствие реальной политики негосударственного регулирования, необходим специальный закон, дающий соответствующие права профессиональной и предпринимательской деятельности некоммерческим организациям и физическим лицам, исходя из признания необходимых признаков и требований.

ÂРоссии ответственность на этапе становления саморегулирования может быть действенная в материальной форме – гарантирование гражданственной ответственности членов СРО перед всеми, кому может быть нанесен ущерб в результате их деятельности.

1 Ñò. 2 ÔÇ-315.

2 Лойко П. Ф. Землепользование: Россия, Мир (взгляд в будущее). Кн. 2 / П. Ф. Лойко. — М.: ГУЗ, 2009. — 358 с.

286

Основные функции институтов саморегулирования должны вклю- чать:

нормирование и контроль профессиональной и предпринимательской деятельности членов СРО в пределах их компетенции;

защиту профессиональных интересов членов СРО в спорах с органами власти и потребителями;

гарантии гражданской ответственности членов СРО; профессиональную общественную экспертизу законопроектов и

нормативных актов; возможность создания своих профессиональных союзов.

Федеральное законодательство о саморегулируемых организациях в сфере землепользования должно своими нормами предусматривать:

обязательное членство в профессиональной организации СРО; лицензирование деятельности (только лицензированный специа-

лист может открыть свое бюро); требования к образованию и стажу работ практикующих специалис-

тов, постоянному повышению их квалификации; требования обязательного страхования профессиональной деятель-

ности; создание компенсационных фондов по возмещению убытков от не-

квалифицированной работы; право исключения из членства независимой профессиональной

организации, что автоматически исключает право на практику; создание конкуренции в работе; процедуры взаимодействия участников профессиональной деятель-

ности и органов власти; предоставление публично-правовых функций при выполнении от-

дельных видов профессиональной деятельности.

Для реализации комплекса мероприятий по замещению государственного контроля и надзора механизмами саморегулирования формируются предложения по совершенствованию государственной политики и федерального законодательства в сфере создания и обеспе- чения деятельности саморегулируемых организаций, а также по переда- че им отдельных полномочий федеральных органов исполнительной власти.

Ряд изменений и поправок, определяющих функции, права, обязанности, порядок функционирования, условия создания и существования саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности, предполагается внести и в ФЗ-221 как базовый для кадастровых инженеров.

Саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности не вправе заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ.

Это обусловлено следующим: саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности являются некоммерческими и могут осуществлять предпринимательскую деятельность, если это служит достижению целей, ради которых они созданы, соответствующую этим це-

287

ëÿì1. Однако цели рассматриваемых саморегулируемых организаций не соотносятся с заключением договоров подряда.

Существуют законодательно определенные ограничения в деятельности кадастровых инженеров. Так, виды работ по инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по инженерным изысканиям могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами2.

Перечень видов таких работ утвержден приказом Минрегион России от 9 декабря 2008 г. ¹ 274.3 Этот перечень составлен в соответствии со ст. 8 ч. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. ¹ 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»4 и в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2008 г. ¹ 864 «О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. ¹ 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Âперечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, отнесены также работы по выполнению инженерно-геодезических изысканий.

Âэтот перечень не включены работы по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту

âотношении объектов, для которых не требуется выдача разрешения на

строительство в соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации5, а также в отношении объектов, проектная документация которых не подлежит государственной экспертизе в соответствии с ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, предназначенных для проживания не более чем двух семей в жилых домах.

Следует учитывать существующий риск ограничения конкуренции со стороны саморегулируемых организаций. При определенных условиях саморегулируемая организация может стать монополистом на локальном рынке кадастровых услуг, обладающим переданными государством полномочиями. Развитие саморегулирования кадастровой деятельности должно осуществляться на основе принципа множественности СРО. Это обеспечит конкуренцию между саморегулируемыми организациями и предотвратит выстраивание новых барьеров для профессиональной деятельности и развития рынка кадастровых услуг.

1 Ст. 50 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

2 П. 2 ст. 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

3 Приказ Минрегион России от 9 декабря 2008 г. ¹ 274 «Об утверждении Перечня видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства».

4 Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, ¹ 30 (ч. 1), ст. 3604. 5 Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, ¹ 1, ст. 16.

288

Кадастровая деятельность осуществляется при наличии квалификационного аттестата кадастрового инженера, который выдает орган исполнительной власти. Доказательством правового статуса кадастрового инженера служит свидетельство о регистрации аттестата и инженера в государственном реестре кадастровых инженеров.

Квалификационный аттестат может быть аннулирован в случаях грубого нарушения кадастровым инженером существующих требований.

Квалификационный аттестат выдают физическому лицу при условии соответствия его следующим требованиям:

гражданство Российской Федерации; среднее профессиональное образование по одной из специально-

стей, определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;

отсутствие непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления.

Квалификационные аттестаты выдают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации при выдаче квалификационных аттестатов используют печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим наименованием. Квалификационный аттестат выдают без ограничения срока, территории его действия, и он является документом единого федерального образца. При этом квалификационный аттестат признают действующим со дня внесения сведений о кадастровом инженере в государственный реестр кадастровых инженеров в соответствии с правилами, установленными ст. 30 ФЗ-221.

Аттестацию проводят в форме квалификационного экзамена, который принимает квалификационная комиссия, формируемая органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Состав и порядок работы квалификационной комиссии, перечень документов, представляемых одновременно с заявлением о получении квалификационного аттестата, порядок выдачи квалификационных аттестатов устанавливает Правительство Российской Федерации. Программы квалификационных экзаменов, порядок их проведения, форму квалификационного аттестата устанавливает орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Квалификационный аттестат аннулируют в случае:

установления факта представления подложных документов кадастровым инженером для получения квалификационного аттестата;

поступления в квалификационную комиссию сведений о вступлении в законную силу приговора суда, предусматривающего наказание в виде лишения кадастрового инженера права осуществлять кадастровую деятельность в течение определенного срока, или решения суда, предусматривающего административное наказание в виде дисквали-

289

фикации кадастрового инженера и соответственно лишения его права осуществлять кадастровую деятельность в течение определенного срока;

подачи кадастровым инженером в соответствующую квалификационную комиссию заявления об аннулировании своего квалификационного аттестата;

принятия неоднократно в течение календарного года органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных ФЗ-221, к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ (за исключением случаев, когда такое решение было признано недействительным в судебном порядке);

непредставления кадастровым инженером в орган кадастрового уче- та или соответствующий орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации уведомления в порядке, установленном ч. 6 ст. 30 или ч. 3 ст. 31 ФЗ-221.

Государственный реестр кадастровых инженеров ведет орган кадастрового учета, в него вносят следующие сведения о кадастровом инженере:

фамилия, имя, отчество; дата и место рождения;

номер контактного телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым можо связаться с кадастровым инженером;

данные основного документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации;

дата выдачи квалификационного аттестата и идентификационный номер данного аттестата;

дата и основание аннулирования квалификационного аттестата. Орган кадастрового учета в срок не более чем два рабочих дня с даты

получения уведомления вносит в государственный реестр кадастровых инженеров сведения об указанном в таком уведомлении кадастровом инженере. Орган кадастрового учета вносит в государственный реестр кадастровых инженеров сведения об аннулировании квалификационного аттестата в срок не более чем два рабочих дня с даты получения копии решения.

Сведения о кадастровом инженере исключают из государственного реестра кадастровых инженеров в случае поступления в орган кадастрового учета в установленном законодательством Российской Федерации порядке документа, подтверждающего смерть кадастрового инженера.

Кадастровый инженер в срок не позднее чем 30 рабочих дней с даты изменения сведений обязан уведомить об этом орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, выдавший ему квалификационный аттестат, и орган кадастрового учета. Соответствующее уведомление в письменной форме, заверенное подписью и печатью кадастрового инженера, представляет в указанные органы кадастровый инженер или его представитель лично либо отправляет почтовое отправление с

290