Анализ факторов внешней макросреды оао «двиц»

Рассмотрим основные факторы макросреды, оказывающие влияние на развитие рынка жилой недвижимости г. Владивостока и ипотечного агентства «Дальневосточный ипотечный центр»: по России в целом и в рамках г. Владивостока (таблица 1.7).

Таблица 1.7- Факторы макросреды, оказывающие влияние на развитие рынка жилой недвижимости России, 2006 – 2010 гг.

Факторы макросреды, характер влияния факторов	Временные периоды
	2006	2007	2008	2009	2010
1	2	3	4	5	6
Экономические факторы (общие)
ВВП, в млрд. руб.	26903	33258	41445	39064	44491
Индекс физического объема ВВП, в % к соответствующему периоду предыдущего года	108,2	108,5	105,2	92,2	104,0
Выступая в качестве ключевого показателя характеризующего общую экономическую ситуацию в стране и имея стабильный рост до кризиса ВВП показал рост в 2010 г., что оказывает положительное воздействие на рынок жилья.
Индекс промышленного производства	106,3	106,8	100,6	90,7	110,8
Динамика данного показателя за рассматриваемый период наблюдения так же свидетельствует о восстановлении и росте экономики.
Среднегодовая цена нефти Urals, (в долл. США за баррель)	60	69,3	109,1	61	78,2
Выступая в качестве одной из основных точек роста российской экономики, цена на нефть, резко снизившись в период кризиса, снова пошла на повышение. Данная тенденция оказывает положительное влияние на покупательную способность населения.
Уровень инфляции, %
Курсы валют (в руб.) - доллар - евро
Экономические факторы (специальные)
Объем работ, выполненных по деятельности «строительство» (в трлн. руб.)

Окончание таблицы 1.7.

1	2	3	4	5	6
Уровень развития ипотечного кредитования: - средняя процентная ставка по кредитам
Средние цены за 1 кв. м. жилой площади, (в тыс. руб.)
Социальные факторы
Демографические факторы
Политические и законодательные факторы
Государственная политика Улучшить жилищные условия населения призван национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В качестве базового механизма его реализации выступает федеральная целевая программа «Жилище», действующая с 2002 по 2010 гг. Её срок реализации продлен на период 2011 - 2015 гг.
Изменение законодательства в сфере недвижимости Внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ (2009 г.), вступили в силу изменения и дополнения к Земельному кодексу РФ (2010 г.), вышла новая редакция закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (2010 г.).

Составлено по:

1. Министерство промышленности РФ. Индикаторы экономики РФ. URL: http://www. еconomy.gov.ru/minec/main

2. Минэкономразвития России. Макроэкономика. URL: http://www.econ omy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20101217_03

3. Россия в цифрах. 2011: краткий стат. сборник/Росстат. M., 2011. 581 с.

4. Статистический обзор по Российской Федерации за 2010 год. URL: http://www. gks. ru/bgd/regl/b11_06/isswww.exe/stg/d01/0-0.htm

5. Федеральная служба государственной статистики. Статистическое обозрение - 2011г. URL: http://www.gks.ru/bgd/regl/b11_06/Main.htm

Исходя из таблицы 1.7 видно, что большинство экономических факторов, имеющих последние несколько лет достаточно положительную тенденцию, в 2009 г., в связи с мировым кризисом, оказали своё отрицательное воздействие на развитие организации, а именно: повышение уровня инфляции, укрепление позиций доллара и евро по отношению к рублю, вновь повышение ипотечных ставок, снижение объёма работ по деятельности «строительство». В качестве положительного момента этого периода можно рассматривать определённое снижение цен на жилую недвижимость, но в совокупности с остальными факторами, данное снижение не оказало значительного влияния.

Социальные факторы, говорят об умеренном росте уровня доходов населения на протяжении всего периода наблюдения. Начавшаяся тенденция снижения уровня безработицы сменилась в 2009 г. её резким ростом, что оказало негативное воздействие на возможность покупки недвижимости, в том числе и с помощью ипотечного кредитования, 2010 г. внёс коррективы в этот процесс, снизив показатель уровня безработицы, но не до уровня посткризисного периода.

Демографические факторы макросреды отличаются по своему воздействию на организацию. Высокая естественная убыль населения, низкий показатель среднего состава семьи, растущая миграция населения оказывают своё отрицательное воздействие. Снижение уровня смертности, повышение уровня рождаемости оказывают положительное воздействие. При этом, рассматривая показатель миграции населения необходимо учитывать её причины, а, следовательно, покупательную способность по отношению к рыку недвижимости эмигрантов.

Изучая влияние политических и законодательных факторов, необходимо отметить, что правительством РФ осуществляются действия по формированию предложения на рынке жилья: развитие инфраструктуры для комплексной жилищной застройки регионов, стимулирование развития ресурсной базы строительства.

Начало восстановления экономики в 2010 г. на фоне благоприятной мировой конъюнктуры и роста цен на российские сырьевые ресурсы, улучшение социальных факторов, сложный демографический вопрос – всё это оказывает комплексное воздействие на формирование нового посткризисного рынка жилой недвижимости.

Предварительные итоги 2011 г., относительно основных факторов макросреды, говорят, о следовании так называемому «оптимистическому сценарию развития». Темпы роста ВВП были хоть и умеренными, но стабильными (по оценке Минэкономразвития России, по итогам 2011 года ожидался прирост в 4,2%); безработица и инфляция - 6,8 и 6,5% соответственно; цена на нефть Urals, побила все рекорды, составив 109,7 долларов США за баррель. Данные положительные тенденции в макроэкономике страны, безусловно, послужат причиной таких явлений на рынке жилой недвижимости, как дальнейший рост и дифференциация цен, более глубокое развитие системы ипотечного кредитования, усиление роли государства и др.

После рассмотрения факторов макросреды на уровне страны в целом, оказывающих влияние на организацию, необходимо обратиться к следующему уровню – г. Владивостоку. Здесь будут рассматриваться только те факторы макросреды, которые отличаются по своему значению от общероссийских (таблица 1.8).

Таблица 1.8 - Факторы макросреды, оказывающие влияние на развитие рынка жилой недвижимости г. Владивостока, 2006 – 2010 гг.

Факторы макросреды, характер влияния факторов	Временные периоды
	2006	2007	2008	2009	2010
1	2	3	4	5	6
Экономические факторы (общие и специальные)
Объём отгруженной продукции (работ, услуг), млн руб.	25697	27259	31897	44691	58420
Несмотря на экономический кризис, произошёл значительный рост данного показателя в связи с осуществлением строительства объектов при подготовке к предстоящему на территории города в 2012 г. саммиту АТЭС, что положительно влияет на развитие рынка жилой недвижимости.
Средние цены за 1 кв. м. жилой площади, (в тыс. руб.)	41,6	54,7	66	54,1	60,7
Период снижение цен во время экономического кризиса сменился этапом нового подъёма.
Объем работ, выполненных по деятельности «строительство» (в млн. руб.)
С увеличением объёма выполненных работ происходит развитие рынка недвижимости. При этом значительные темпы роста данного показателя в последние два года обусловлены, прежде всего, строительством объектов саммита АТЭС.

Окончание таблицы 1.7.

Социальные факторы
Демографические факторы
Политические и законодательные факторы
Доминирующим фактором является подготовка к проведению саммита АТЭС 2012 г. Общий бюджет подпрограммы «Развитие г. Владивостока как центра международного сотрудничества в АТР» составляет 553 млрд руб.

Составлено по:

1. Пояснительная записка к прогнозу социально-экономического развития Владивостокского городского округа на 2011 год и на период до 2013 года. URL: http://www.vlc.ru/economy/2010/20101222_02.pdf

2. Форпост у океана Владивосток. 2010: Статистический ежегодник/Приморскстат. Владивосток, 2011. 134 с.

3. Экономический мониторинг г. Владивостока за 2010 г. URL: http://www. vlc.ru/digits/2011/mon_20110211.pdf

Необходимо отметить схожесть динамики основных макроэкономических показателей по России и г. Владивостоку до кризисного периода. Преодолеть период спада с минимальными потерями и выйти на значительные показатели роста для экономики города позволили государственные инвестиции к саммиту АТЭС, в частности в строительство. В связи с чем, текущая экономическая ситуация в городе, характеризующаяся как стабильно развивающаяся, формирует благоприятные условия для дальнейшего развития жилого строительства.