2.3. Рынок ипотечного кредита

и его институциональная структура

Ипотека представляет собой залог недвижимости, не­движимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссу­ды собственником имущества становится ссудодатель (бан­ки и другие институты кредитно-финансовой сферы, кото­рые могут выдавать подобную ссуду). Институт ипотеки может рассматриваться в двух аспектах: юридическом и эко­номическом. Согласно юридическому подходу сущность ипотеки состоит в обременении имущественных прав соб­ственности на объекты недвижимости при их залоге. С точ­ки зрения экономической теории ипотека — рыночный ин­струмент, необходимый для привлечения дополнительных финансовых средств при реализации различных проектов.

Ипотечный кредит — это кредит, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимо­сти в качестве обеспечения обязательства. Ипотечные кре­диты классифицируются по различным признакам — в за­висимости от объекта кредитования, способа обеспечения

Институционализация рынка недвижимости в России „

гарантии возврата ссуд, характера рынка ипотечных обли­гаций и субъекта кредитования. Как видно из рис. 2.4, ипо­течные кредиты разделяются в зависимости от объекта кре­дитования на ссуды: для приобретения земельных участков; на жилищное строительство; освоение земельных участков; под нежилые строения. По гарантии возврата кредиты клас­сифицируются в зависимости от степени обеспечения их страховой защиты и страховой организации. В зависимости от характера рынка ипотечных облигаций различаются ипо­течные кредиты первичного и вторичного рынка. В зависи­мости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на стро­ительство жилья разделяются на кредиты, предоставленные непосредственно будущему владельцу, и на ссуды, выдавае­мые подрядчикам.

В настоящее время разработано множество типов ипо­течных кредитов, различающихся в зависимости от схем вы­дачи, погашения и обслуживания.

Ипотечный рынок — это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домаш­ним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в жилищное строи­тельство. Ипотечный рынок имеет двухуровневую структу­ру, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипо­течного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный ры­нок разделяется на первичный и вторичный. Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент ипотечного рын­ка, непосредственно охватывающий всю совокупность дея­тельности кредиторов и должников, вступающих между со­бой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа испол­нения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодер­жатель) принимает в залог недвижимое имущество (рис. 2.5).

Для банка наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной стороной дея­тельности банка является возобновление кредитных ресур­сов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Решение этой сложной финансовой проблемы обеспечивается на вторич-

ном рынке ипотечных кредитов. Вторичный рынок ипотеч­ных кредитов — это сегмент ипотечного рынка, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфе­ля ипотечной системы за счет трансформации кредитных обязательств и закладных в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесто­ров. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов представлены на рис. 2.6.

Вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рын­ке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные креди­ты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отно­шении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Важнейшим условием становления и эффективного функционирования рынка жилья является формирование институциональной структуры жилищного инвестирования. Институциональная структура рынка жилья в качестве эле­ментов включает формальные и неформальные институты, находящиеся в тесной взаимосвязи и развивающиеся вмес­те с ним (рис. 2.7), — кредитно-финансовые институты, коммерческие банки, рынок ценных бумаг, некреднтный блок жилищного инвестирования.

Ключевую роль в процессе институционалнзации жи­лищных инвестиций играет государство, регулирующее жи­лищный рынок и его институты, управляющее финансовы­ми потоками и финансово-кредитными механизмами. Оно создает правовые и экономические основы для эффективно­го вложения сбережений, функционирования финансовых институтов и самоорганизаций мелких инвесторов, гаранти­рует свободный выбор форм вложений сбережений, высту­пает гарантом прав субъектов денежно-кредитного рынка, обеспечивая согласование их интересов.

Началом формирования в России эффективной двух­уровневой системы ипотечного кредитования явилось созда­ние в 1997 г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кре­дитованию» как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Его целью явля­ется привлечение внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных креди­тов на улучшение жилищных условий. В настоящее время Единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (ЕСР ИЖК) действует в 75 субъектах. АИЖК

установлены договорные отношения с 18 страховыми компа­ниями. Агентством аккредитовано 59 региональных операто­ров в 56 субъектах РФ. Региональные банки составляют 85% первичных кредиторов. Кроме того, Агентство заключило соглашения с 46 и аккредитовало 38 сервисных агентов. По Стандартам АИЖК выдают ипотечные кредиты 77 организа­ций из 59 регионов РФ.

Эффективным инструментом финансирования рынка жилья являются ипотечные ценные бумаги, которые пред­ставляют собой облигации с ипотечным покрытием и ипо­течные сертификаты участия. Российский рынок ипотечных ценных бумаг динамично развивается, что обусловлено, прежде всего, деятельностью АИЖК.

Однако развитие рынка ипотечных бумаг сдерживается рядом факторов — неразвитостью инфраструктуры фондо­вого рынка, несклонностью финансовых институтов к вло­жениям в долгосрочные проекты, а также неразвитостью за­конодательной базы. Важнейшим элементом финансового механизма жилищной сферы является форма жилищного финансирования (рис. 2.8).

В зависимости от способа привлечения финансовых средств выделяют различные формы жилищного финанси­рования. В России широко распространено финансирование индивидуального строительства жилья с помощью ипотеч­ного кредита, когда будущий собственник выступает заказ­чиком или застройщиком. По источнику формы жилищно­го финансирования классифицируются на финансирование с помощью собственного капитала; финансирование с по­мощью заемного капитала; финансирование с помощью за­емного и собственного капитала — смешанное финансиро­вание.

В развитой рыночной экономике доминирующей фор­мой приобретения жилья является смешанное финансиро­вание, предполагающее оплату покупателем-заемщиком пер­вичного взноса за счет собственных средств продавцу недвижимости, а остальной части стоимости жилья — за счет заемного капитала: ипотечного кредита или так называемых финансовых средств третьего лица — кредитора.

Источниками финансирования жилья являются соб­ственные средства покупателя, заемные средства, дополни­тельные источники финансирования в виде субсидий и до-

таций (рис. 2.9). В целом формирование и функционирова­ние финансового механизма жилищной сферы определяется активизацией источников инвестирования и кредитования жилья — бюджетных средств, кредитных ресурсов ипотеч-

ных и универсальных банков, средств индивидуальных, кор­поративных и институциональных инвесторов (табл. 2.1).

Таким образом, важнейшим условием становления и эффективного функционирования рынка жилья является формирование институциональной структуры рынка жилья, включающей ипотечные банки, ссудосберегательные и кре­дитные ассоциации, земельные, коммерческие и сберега­тельные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, частные кредиторы, риэлтерские фирмы, предпри­ятия по оценке и регистрации недвижимости, различных биржевых посредников, контрольные, страховые, налоговые и иные органы.

Основная литература

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимос­ти)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

2. Федеральный закон «О внесении изменений в Феде­ральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ.

3. Федеральный закон РФ «Об ипотечно-накопительной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 5 августа 2005 г. № 18-ФЗ.

4. Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. колл. Н.Б. Косарева. — М: Фонд «Институт экономи­ки города», 2007.

5. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2006.

Дополнительная литература

1. Копейкин А.Б., Рогожина Н. Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (стра­хование ипотечных рисков). — М.: Фонд «Институт эко­номики города», 2005.

2. Полякова М.Б. Развитие рынка ипотечного кредитова­ния в России // Экономика строительства. 2006. № 5. . С. 16-26.

3. Яхимович В. И. Ипотечное кредитование как новый институт развития российского рынка жилья. — Рос­тов н/Д: ИРУ, 2004.

Контрольные вопросы

1. Какова структура механизма ипотечного кредитования?

2. Что представляет собой финансовый механизм ипотечного кредитования ?

3. Как классифицируются формы жилищного финансирования ?

4. Что может являться источниками финансирования жилья?

^. ликик существуют мооели жилищного финансирования: Раскроите их сущность.

6. Каковы современные инструменты жилищного финансиро­вания ?

7. Чем характеризуется институциональная среда системы ипотечного кредитования?

Тесты

1. Формирование эффективного инвестиционного меха­низма является ключевой проблемой:

а) трансформационной экономики;

б) административно-командной экономики;

в) традиционной экономики;

г) рыночной экономики;

д) нет верного ответа.

2. В переходной экономике доля государства в строитель­стве жилья:

а) увеличилась;

б) не изменилась;

в) сократилась;

г) равна нулю.

3. Ипотечный кредит — это:

а) форма инвестирования, эффективное средство акку­муляции денежных средств, прежде всего частных сбережений населения;

б) долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижи­мости — земли и строений производственного и жи­лого назначения;

в) это кредит, предоставленный для приобретения не­движимости под залог данной недвижимости в каче­стве обеспечения обязательства;

г) долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный срок, с выплатой процентов по кре­диту и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости;

д) рыночный инструмент, позволяющий привлечь до­полнительные финансовые средства для реализации различных проектов;

е) все ответы верны.

4. Какие инвестиционные инструменты используются в жилищном кредитовании?

а) ипотечный кредит как инвестиционный инструмент для заемщика;

б) ипотечный кредит или закладная;

в) нет верного ответа;

г) верны ответы а) и б).

5. Что представляет собой эффект финансового левереджа?

а) финансовые доходы, получаемые от вложения средств в жилье с помощью ипотечного кредита, все­гда меньше расходов на само залоговое финансиро­вание;

• б) финансовые доходы, получаемые от вложения средств в жилье с помощью ипотечного кредита, ко­торые всегда превышают расходы на само залоговое финансирование;

в) просроченная оплата банковского процента за ипо­течный кредит.

6. В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента заключается в следу­ющем (соотнесите понятия):

1) для заемщика ипотека — это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индуст­рии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем;

2) для кредитного института ипотека — это дополнитель­ная возможность получения крупных средств на дли­тельные сроки для решения жилищной проблемы;

3) для экономики в целом ипотека — это устойчивое функционирование со стабильными доходами и га­рантией возврата кредита.

7. Повышая доступность жилья, строительная индустрия способствует формированию;

а) эффективного рынка труда;

б) эффективного рынка капитала;

в) эффективного рынка земли;

д) эффективного рынка потребительских товаров.

8. Ипотечное кредитование является потенциально мощ­ным: а) налоговым инструментом;

б) финансовым инструментом;

в) денежным инструментом;

г) регулирующим инструментом.

9. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится:

а) родственники;

б) государство;

в) ссудодатель;

г) нет верного ответа.

10. В зависимости от гарантий ипотечные кредиты делятся

на:

а) застрахованные кредиты; незастрахованные кредиты;

прочие гарантии;

б) первичный и вторичный рынки;

в) застрахованные кредиты; незастрахованные кредиты; кредитование подрядчика;

г) кредитование застройщика и кредитование подряд­чика;

д) жилищное строительство; незастрахованные креди­ты; прочие гарантии.

Ответы:

1)а; 2) в; 3) е; 4) г;

5) б; 6) 1)6; 2) в; 3) а; 7) а; 8) б;

9) в; 10) а.