1. Недостаток информации

В России пока отсутствует единая база данных по ипо­теке, ипотечному кредитованию, которая содержала бы ис­черпывающую статистическую информацию о темпах до­срочного погашения ипотечных облигаций, количестве и размере выданных кредитов по регионам, ипотечных ставках. АИЖК представляет информацию в Интернете, однако она в основном касается деятельности этой организации, а не ипотечного рынка в целом. Доступность статистики досроч­ных погашений помогла бы в прогнозировании темпов дос­рочного погашения, а следовательно, в оценке рисков. Госу­дарство, которое ставит себе целью развитие ипотечного рынка, должно позаботиться о выполнении информационной функции независимым агентством или статистическим бюро и способствовать созданию единой базы данных. Не исклю­чено, что решение проблемы возможно и «снизу»: заинтере­сованные участники рынка (при возможной поддержке вла­стей) могли бы сформировать некоммерческую организацию, решающую те же задачи.

2. Недостаточное развитие банковского инвестиционного бизнеса

Процедура секьюритизации (особенно если она прово­дится на внешнем рынке) довольно сложна, и до настояще­го момента не так уж много российских банков могут по­хвастаться наличием инфраструктуры «полного цикла», позволяющей им не только выдавать кредиты населению, но и «упаковывать» сформированные пулы кредитов в ипотеч­ные ценные бумаги. Но процессы в этой сфере стремитель­но развиваются.

3. Неразвитость рынка вторичной ипотеки и конкуренции

К сожалению, в российском обществе банки пока не привыкли к здоровой конкуренции в секторе ипотечного кредитования. В условиях, когда маржа банка составляет около 6% (стоимость кредита для клиента минус стоимость привлечения для банка), банки-кредиторы, которые уже ос­воили механизм рефинансирования, спешат воспользовать­ся выгодной ситуацией и набрать достаточный для рефинан­сирования пул кредитов. В этой гонке они не стремятся отвоевывать каждого клиента и предоставлять индивидуаль­ные услуги рефинансирования кредита по более низким ставкам или, например, перекредитования в случае измене­ния социального статуса заемщика. С этой проблемой свя­зана и неразвитость вторичного рынка ипотеки. Вторичный рынок ипотеки дает возможность замены одного ипотечно­го кредита и связанной с ним недвижимостью на другой, с более подходящими к текущим рыночным условиям и бла­госостоянию заемщика условиями: размером кредита, став­ками и т.д. Пока довольно серьезной проблемой является сбор пула стандартных кредитов достаточного объема, что­бы сделать секьюритизацию для рыночного участника вы­годной. Для того чтобы позволить себе «собирать» такие кредиты, участник рынка должен иметь надежный доступ к недорогому и долгосрочному финансированию. Приход но­вых банков на ипотечный рынок и рост масштабов рынка будут способствовать формированию вторичного рынка и здоровой конкуренции. Это поможет сделать ипотеку более рыночным инструментом. Необходимо также развитие кре­дитования под залог имеющейся недвижимости, новостро­ек, отработка механизма улучшения жилищных условий с помощью кредитов и т.д.

4. Отсутствие рынка земельной ипотеки

Неразвитость земельной ипотеки обусловлена отсутстви­ем эффективного рынка земельных участков, единых када­стров землевладельцев, и, как результат, невозможностью развития системы кредитования под залог земли.

5. Переселенческий фона

Отсутствует государственный переселенческий фонд, который позволил бы решать вопросы неплатежей по зало­гу вторичного жилья. Переселенческий фонд — это государ­ственный (муниципальный) банк бюджетного жилья для вы­селения неплательщиков по ипотечным кредитам из заложенных квартир. Отсутствие переселенческого фонда су­щественно затрудняет залог вторичного жилья для приобре­тения нового.

6. Недоступность механизма краткосрочного рефинансирования

Практически отсутствует эффективный механизм крат­косрочного рефинансирования для банков по адекватным рыночным ставкам (межбанковское кредитование под залог ипотечных закладных).

8.2. Социальная ипотека и региональные ипотечные программы _______

Социальная значимость механизмов ипотечного креди­тования возрастает, как указывалось в предыдущем парагра­фе, в сочетании со специальными программами государствен­ной социальной поддержки. В некоторых случаях программы предоставления жилья льготным категориям граждан с ис­пользованием различных финансовых деривативов (напри­мер, жилищных сертификатов), характеризуют как «соци­альную ипотеку», что не совсем верно, поскольку ипотечное кредитование предполагает последовательное возмещение заемщиком стоимости кредита и самого его возврата. Про­граммы же предоставления жилья предполагают безвозмезд­ную его передачу будущим владельцам. При реализации ипотемных программ государство в лице федеральных или чаше региональных органов власти устанавливает более льготные условия собственно кредитования за счет субсидирования, предоставления гарантий, заключения специатьных соглаше­ний с кредитными организациями либо через частичное по­гашение ипотечных кредитов. Такие меры направлены на облегчение условий получения и возврата ипотечных креди­тов для определенных категорий заемщиков.

Конечно, не только государственные программы прида­ют большую социальную направленность, делают более дос­тупным ипотечное кредитование. Предприятия и бизнес-структуры также реализуют собственные проекты социальной ипотеки через предоставление льгот сотрудникам при полу­чении ими ипотечных кредитов. Однако такие программы не только повышают мотивацию сотрудников, но и являются способом закрепления сотрудников на продолжительный срок в данной организации.

Государственные программы льготного ипотечного кре­дитования реализуются главным образом на региональном уровне. Подобные федеральные программы предназначены лишь для ряда категорий государственных служащих (напри­мер, военных) или льготных категорий граждан (участников военных действий, пострадавших оттехногенных катастроф и т.п.). Но сложность реализации таких программ наталки­вается на неравномерность развития механизмов ипотечно­го кредитования в разных регионах страны и соответствен­но существенные различия условий предоставления займов. Региональные программы в этом случае позволяют исклю­чить подобные недостатки.

Однако именно региональным программам присуще значительное разнообразие, учитывающее как специфику ре­гиональной экономики, так и состояние местных бюджетов. Поэтому при характеристике подобных систем возникают объективные сложности, связанные с необходимостью учесть все разнообразие используемых схем и механизмов льготи-рования ипотечного кредитования (рис. 8.3).

В Ростовской области с 1998 г. действуют Областная це­левая программа оказания государственной поддержки граж­данам для приобретения жилья. За период реализации

Программы общее количество участников составило 4271 чел. Объем финансирования из областного бюджета соста­вил 657, 8 млн руб., а общая площадь приобретенного жи­лья участникам составила 249,6 тыс. м².²

¹ Лазарева Л. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах // Финансы. 2005. № 6. С. 24.

- Павленок Д. Государственная поддержка граждан в виде бюд­жетных субсидий для оплаты части стоимости жилья и / или уп­лаченных процентов, приобретаемого с помощью жилищного кредита // Инвестиционно-финансовый механизм функциониро­вания жилья в Ростовской области. — Ростов н/Д, 2007.

Позднее областной администрацией была разработана областная целевая программа оказания государственной под­держки гражданам по приобретению жилья в области на 2006—2010 гг.¹, целями которой выступают:

— создание и развитие сбалансированной системы финан­сирования жилищной сферы;

— оказание гражданам государственной поддержки в реше­нии жилищных проблем;

— привлечение в жилищную сферу долгосрочных финан­совых ресурсов;

— формирование условий для развития рынка доступного жилья.

Государственная поддержка в рамках указанной про­граммы осуществляется в следующих формах:

— предоставление жилищных займов;

— предоставление бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья;

— предоставление бюджетных субсидий для погашения за­долженности по жилищным займам. Основными видами оказания государственной поддер­жки в сфере ипотечного кредитования являются:

— предоставление гражданам бюджетных субсидий для оп­латы части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья;

— предоставление работникам бюджетной сферы бюджет­ных субсидий для оплаты части стоимости жилья в раз­мере 35% от общей стоимости приобретаемого жилья в пределах социальной нормы (одновременно с субсиди­рованием части процентных ставок);

— оказание государственной поддержки молодым специа­листам.

Широкое распространение получило предоставление бюджетной субсидии для оплаты части процентной ставки по кредитам в течение 3 лет. На получение данного вида государ-

¹ Постановление Администрации Ростовской области «О раз­работке областной целевой программы развития системы бюджет­ного финансирования жилищной сферы Ростовской области на 2006-2010 годы» от 20 апреля 2005 г. № 135 //

ственной поддержки могут претендовать граждане, которые не имеют жилья или обеспечены жильем менее 10 м² общей площади на члена семьи или состоящие на квартирном учете и относящиеся к следующим категориям граждан:

— молодые семьи;

— многодетные семьи;

— ветераны боевых действий в Афганистане и Чечне;

— работники бюджетной сферы областного и муниципаль­ного подчинения.

Бюджетная субсидия для оплаты части процентной став­ки по кредитам предоставляется в течение 3 лет и составля­ет 10% для молодых семей и многодетных семей и 9% для ветеранов боевых действий в Афганистане и Чечне, работ­ников бюджетной сферы. Кроме того, работникам бюджет­ной сферы предусмотрен дополнительный вид государствен­ной поддержки — предоставление бюджетной субсидии для оплаты части стоимости жилья в размере 35% от стоимости жилья в пределах следующих норм:

— 33 м² общей площади на одного человека;

— 42 м² общей площади — для семей, состоящих из двух человек;

— для семей, состоящих из трех и более человек, — из рас­чета 18 м² общей площади на каждого члена семьи. Стратегическим направлением развития систем ипотеч­ного кредитования в регионе выступает реализация проек­тов по обеспечению жильем молодых семей. Конечно, рас­ширение бюджетного финансирования покупки жилья может несколько затормозить развитие ипотеки в регионах. Однако возможности бюджетов ограничены, что с неизбежностью обусловит формирование еше одной квартирной очереди, на этот раз — молодежной. Существование возможности, даже зачастую только теоретически, получения квартиры на очень выгодных условиях по бюджетной схеме приведет к тому, что молодые семьи могут годами ждать своей очереди на кварти­ру, вместо того чтобы приобрести ее по рыночной ипотечной схеме. Бюджетные средства при этом будут активно расходо­ваться на строительство некачественных дешевых домов, при­нуждая молодые семьи селиться именно в них, а не помогать им выплатой части долга за приобретенное качественное жилье. На федеральном уровне в связи с этим Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готовится запустить специальный федеральный стандарт ипотеки, рас­считанный на молодые семьи, в соответствии с которым бан­ки — партнеры агентства будут предлагать ипотечные креди­ты на сумму до 95% стоимости выбранной покупателем квартиры сроком на 30 лет. В силу того, что проект является коммерческим, процентная ставка не будет отличаться от ры­ночной — 15% годовых в рублях. Но регионы могут также помогать своим жителям, финансируя выплату процентов по этим кредитам.

В Ростовской области особой поддержкой областного бюджета пользуются участвующие в ипотечном кредитова­нии молодые семьи, в которых обоим супругам меньше 30 лет. Если в такой семье рождается ребенок, то область предоставляет дополнительную субсидию на погашение 25% выданного кредита.

Ипотечные молодежные программы начинают предла­гать и коммерческие банки. Так. созданная Национальным резервным банком (НРБ) Национальная ипотечная компа­ния реализует программы по поддержке молодых граждан России от 21 года до 33 лет, желающих приобрести свою пер­вую квартиру, через снижение первоначального взноса до 5— 10% ее полной стоимости, т. е. 2—4 тыс. долларов. Эта про­грамма позволит снять с молодежи бремя жилищных про­блем и ускорит формирование в России среднего класса. Срок рассмотрения заявлений также снижен до двух недель. Однако процентную ставку по молодежному кредиту труд­но назвать льготной: до выплаты 20—25% от стоимости квар­тиры молодежь должна платить 16% годовых в валюте (ба­зовая ставка — 13%). Однако снижение первоначального взноса до 5—10% (обычно 30%) стоимости квартиры более важно, поскольку молодая семья редко имеет столь суще­ственные накопления, однако обоснованно может рассчиты­вать на получение стабильных доходов и стремиться к бо­лее высоким заработкам на весь будущий период выплат по кредиту. Национальный Резервный Банк также предлагает кредит «Молодежный» от 15 до 200 тыс. долл. по ставке 15% до выплаты 20—25% от стоимости квартиры, оставшуюся сумму — под 13% годовых в валюте. Первоначальный взнос 5—10%, срок — до 10 лет¹.

В рамках Областной целевой программы предполагает­ся предоставление молодым семьям субсидий на приобре­тение жилья, в том числе на оплату первоначального взно­са при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья, или строительство индивидуально­го жилья. Размер субсидии составляет²:

— 35% средней стоимости жилья {10% — софинансирова-ние за счет средств федерального бюджета, 25% — за счет средств областного бюджета) — для молодых семей, не имеющих детей;

— 40% средней стоимости жилья (10% — софинансирова-ние за счет средств федерального бюджета, 30% — за счет средств областного бюджета) — для молодых семей, имеющих 1 и более детей.

В целях реализации Программы в 2006 г. из областного бюджета было выделено 25,9 млн руб., из средств федераль­ного бюджета — 8,8 млн руб., что позволило предоставить субсидии 141 молодой семье; в 2007 г.: областной бюджет — 50,0 млн руб., федеральный — 16,7 млн руб. (200 семей) (Ро­стовская область признана прошедшей федеральный кон­курс). Дополнительно молодым семьям предоставляются бюджетные субсидии для погашения части задолженности по жилищным займам в случае рождения ребенка в период пользования жилищным займом в размере 25% от суммы задолженности, имеющейся по жилищному займу на момент рождения каждого ребенка.

В Ростове-на-Дону также действует социальная ипотеч­ная программа за счет бюджетных средств, участниками

¹ Успех на «Улице ипотеки» // Банковское обозрение. 2004. 8 марта. С. 15.

* Доклад Председателя Комитета по молодежной политике

которой являются граждане, проживающие в г Ростове не менее 10 лет и находящиеся в трудоспособном возрасте. Льготная ссуда предоставляется в размере 50% от стоимос­ти выбранного жилья, ставка по ссуде устанавливается в раз­мере 1/8 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Срок возврата ссуды устанавливается индивидуально для каждого участни­ка программы и составляет от 2 до 10 лет.

Однако для развития системы ипотечного кредитования и рынка жилья в Ростовской области необходимо дополни­тельно решить вопросы обеспечения гарантий по вкладам, сохранения валютной составляющей вкладов, льготного на­логообложения заемщиков.

Важным фактором, тормозящим развитие ипотечных систем как на макроуровне, так и в регионах, является опи­санный выше дефицит «длинных* денег у кредитно-финан-совых учреждений. При этом сохраняется парадоксальный разрыв уровня внутренних сбережений и инвестиций: при 32% доли сбережений в ВВП инвестиции составляют 18% ВВП, разница составляет отток капитала¹. При этом сбере­жения населения, не задействованные в кредитно-финансо-вой сфере, хранящиеся в иностранной валюте на руках у населения², оцениваются в размере 16 млрд руб.

В этой ситуации в значительной степени остается не­востребованным в строительстве жилья финансовый потен­циал семейных бюджетов жителей области. Основными ис­точниками для приобретения жилья в рамках системы ипотечного кредитования в Ростовской области могут яв­ляться как само приватизированное жилье, находящееся в собственности граждан, так и долгосрочные кредиты банков, а также средства специальных накопительных жилищных счетов (стройсбережений).

В этой связи в Ростовской области реализуются и элемен­ты немецкой модели ипотечного жилищного кредитования, связанной с аккумуляцией сбережений вкладчиков в финан­сово замкнутой системе, основные участники которой — спе-

¹ Ясин Е. Грозит ли кризис доверию // Российская газета. 2005. 4 августа. С. 4.

² Сивкова В. Во что вложить деньги // Аргументы и факты. 2004. 4 августа. С. 9.

Ипотека как драйвер роста

367

анализированные банки, государственные или частные сбе­регательные структуры — ипотечные кредитно-строительные кооперативы граждан (ИКСК). Институционально модель стройсбережений в России не реализована, но по принципам деятельности с ней сходны российские жилищные и жилищ­но-строительные кооперативы. В гильдию жилищных коопе­ративов «Жилье в рассрочку» еще на начало 2003 г. входило 17 жилищно-строительных кооперативов, в том числе и в Ростове-на-Дону. В настоящее время в регионе функциони­рует несколько жилищно-строительных кооперативов, осуще­ствляющих строительство и продажу жилой недвижимости с рассрочкой платежа. Так, жилищный кооператив «Свой дом» реализует схемы по приобретению жилья совместно с банком «Южный регион», страховой компанией «Адмирал» и агент­ством недвижимости «Лендлорд».

Риэлтерская фирма «Нирлан» учредила жилищный ко­оператив «Новосел» для накопления средств населения и ин­вестирования их в строительство и приобретение жилья. Альтернативным институтом жилищного кредитования в ре­гионе выступают кредитно-потребительские кооперативы. На сегодняшний день в России существует около 400 кре­дитных кооперативов, действующих, в том числе, и в сфере жилищного финансирования.

Необходимость развития ипотечного кредитования на муниципальном уровне обосновывается в разработанном проекте ростовского Совета по жилищной политике «Рос­сийский прогрессивный ролловер» (максимально доступный график платежей при ступенчатом аннуитете). В рамках ука­занного проекта предлагалось увеличить выплаты по креди­ту сроком до 30 лет, т. е. осуществлялось введение так на­зываемой «вечной» ипотеки с постепенным снижением процентной ставки по ипотечному кредиту. В рамках дан­ного проекта было предложено поэтапное распространение системы накопительно-ипотечного финансирования инди­видуальных жилищных программ всех работников бюджет­ной сферы по образцу, принятому для военнослужащих, а также введение новых федеральных законов «О коммерчес­кой концессии», «О саморегулируемых организациях», «Об обществах взаимного страхования», «О стройсбербанках». При этом одним из центральных нерешенных вопросов остается проблема организации предоставления государствен­ных гарантий заемщикам в рамках подобной по сути неком­мерческой системы ипотечного кредитования¹.

Программы «социальной» ипотеки, когда государство облегчает для отдельных категорий граждан, особенно сред­него класса, участие в ипотечных программах, обеспечивают социальную направленность ипотеки на реальное решение жилищной проблемы в стране. Тем не менее ипотечное кре­дитование представляет собой практически работающий ме­ханизм финансирования сделок купли-продажи недвижимо­сти, рассчитанный, однако, на сравнительно узкую категорию потребителей. Даже в столичных городах (Москва, Санкт-Петербург) доля сделок с жилой недвижимостью не превыша­ет 20% их общего количества². Поэтому решение жилищной проблемы предполагает сочетание системы ипотечного кре­дитования с механизмами государственного субсидирования, а также расширение госзаказа в сфере строительства жилой недвижимости и формирование условий, направленных на долгосрочное гармоничное развитие городских поселений и пригородов в рамках агломерации «Ростов». Это обеспечит улучшение качества условий проживания и жилищных усло­вий, упреждение нарастающих проблем, связанных с хаотич­ной застройкой, ограничением роста издержек строительства и, соответственно, роста цен на жилье.

Учебно-методические материалы

Основная литература

1. Федеральный закон «О содействии развитию жилищно­го строительства» // Российская газета. 2008. 30 июля.

2. Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. Экономика недвижимости. 2-е изд. — СПб.: Питер, 2007.

¹ Федорова М, Институты некоммерческого кредитования в жилищной сфере // Вопросы экономики. 2006. № 4. С. 150—151.

¹ Чумарова Н. Ипотека без роста // Ведомости. — СПб., 2008. 15 июля.

Ипотека как дройвер росго

3. Боровикова Б. и др. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2007.

4. Разумова И. А, Ипотечное кредитование. — СПБ.: Пи-

тер, 2006.

Дополнительная литература

1. Гриненко С. В. Экономика недвижимости: конспект лек­ций. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

2. Минц В. О факторах динамики цен на жилую недвижи­мость // Вопросы экономики. 2007. № 2.

3. Скогорев А. Ипотека поднимает цену. Цена поднимает ипотеку // Банковское обозрение. 2006. № 8.

4. Спгупин И. Враги строительных инноваций // Эксперт. 2007. № 27.

5. Шевчук Д. Экономика недвижимости. — Ростов н/Д: Феникс, 2007.

6. Щукин А. На защиту среднего класса // Эксперт. 2008. №22.

Контрольные вопросы

1. В чем заключается преимущество ипотечного кредитова­ния?

2. Какие виды кредитных рисков существуют?

3. Каковы причины роста цен на недвижимость в России?

4. Какая эластичность характерна для предложения на рын­ке жилья? Почему?

5. За счет каких земель формируется Фонд содействия раз­витию жилищного строительства?

6. Перечислить и кратко охарактеризовать группы, требу­ющие различных форм господдержки на рынке жилья.

1. Какова динамика роста объемов ипотечного кредитования в России в последнее десятилетие?

8. Какое распространение получили ипотечные сделки по сравнению с другими видами кредитования?

9. Какова доля ипотечных сделок по сравнению с общим чис­лом сделок купли-продажи жилой недвижимости?

10. Перечислите основные проблемы, препятствующие даль­нейшему развитию ипотечного кредитования в России.

11. Каковы причины ипотечного бума в России?

12. Какова роль Агентства по ипотечному жилищному креди­тованию на ипотечном рынке России?

13. Почему приоритетное положение на отечественном рын­ке реинвестирования ипотечных займов в последние годы занимают финансовые организации с участием государ­ства ?

Тесты

1. Ипотечный кредит представляет собой:

а) краткосрочную ссуду с обязательством ее возврата, без процентов и без обеспечения выплаты обязатель­ства залогом недвижимости;

б) долгосрочную ссуду с обязательством ее возврата, выплатой процентов по кредиту и обеспечением вы­платы обязательства залогом недвижимости;

в) долгосрочную ссуду с обязательством ее возврата, без процентов по кредиту, но с обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости;

г) долгосрочную ссуду без обязательства ее возврата, но с выплатой процентов по кредиту и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимо­сти поручителя по кредиту.

2. Приоритетность ипотеки заключается в том, что:

а) именно она является тем инструментарием, который связывает финансовый рынок с рынком недвижимо­сти;

б) именно она является тем инструментарием, который связывает финансовый рынок с рынком потребите­ля;

в) именно она является тем инструментарием, который связывает рынки капитала;

г) нет верного ответа.

3. Жилая недвижимость как товар характеризуется рядом специфических черт:

а) недвижимость является товаром чрезвычайно дли­тельного пользования;

б) жестко привязана к месту расположения;

Ипотека как драйвер роста ,_

—• - •— - - ——_ ———————_^—^—. ——,—_ «3 / ч

в) уникальна (нет двух одинаковых квартир), так что определение физическими лицами (как продавцами, так и покупателями) ее рыночной стоимости носит приблизительный характер;

г) потребительские свойства обусловлены многими факторами;

д) все ответы верны.

4. Основная проблема ипотечного кредитования в России:

а) неразвитая законодательная база;

б) недостаток долгосрочных финансовых ресурсов;

в) оппортунистическое поведение участников рынка;

г) все ответы верны.

5. Ипотечный кредит (закладная) включает:

а) заемный капитал;

б) гибридную задолженность и смешанные инструмен­ты инвестирования;

в) собственный капитал;

г) все ответы верны.

6. «Социальная ипотека» — это:

а) специальные ипотечные банковские программы, предлагаемые для определенных категорий граждан;

б) государственные программы обеспечения жильем оп­ределенных категорий населения;

в) государственные программы, направленные на облег­чение пользованием ипотечным кредитом для опре­деленных категорий населения;

г) нет верного ответа.

Ответы:

1)6; 2) а; 3) д; 4) г; 5) г; 6) в.

ГЛОССАРИЙ

Акт покупки объекта недвижимости — юридический до­кумент, удостоверяющий сделку купли-продажи объекта не­движимости.

Амортизация кредита — процесс погашения кредита пу­тем внесения регулярных платежей по основной сумме дол­га и процентам.

Андеррайтинг — анализ кредитного и процентного рис­ков по ипотечному кредиту; подготовка заключения о став­ке процента и условиях кредитования, соответствующих уровню риска.

Аренда земли — форма землепользования, при которой собственник земли передает свой земельный участок на оп­ределенный срок другому лицу (арендатору) для ведения на нем хозяйства за определенное вознаграждение.

Арендатор — юридическое или физическое лицо, полу­чающее на законных основаниях во временное пользование объект недвижимости.

Арендная плата — плата, уплачиваемая арендатором арендодателю за пользование арендным объектом недвижи­мости.

Арендодатель — юридическое или физическое лицо, ко­торое является собственником или балансодержателем объекта (недвижимого имущества) и сдает его во временное пользование арендатору на договорных началах.

База оценки объекта недвижимости — вид стоимости объекта недвижимости, в содержании которой реализуются цель и метод оценки.

Балансовая стоимость — стоимость основных средств хо­зяйствующего субъекта (предприятия), т.е. долгосрочных ак­тивов, находящихся на ее балансе.

Баланс основных средств — составляемый хозяйствую­щим субъектом баланс, характеризует поступление, расходование и выбытие основных средств (зданий, сооружений, оборудования) за определенный период времени.

Вторичный ипотечный рынок — рынок, где осуществля­ется купля-продажа первых закладных, предоставляющий возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его полного погашения.

Гарантия — поручительство, обеспечение выполнения

обязательств.

Дата оценки объекта недвижимости — дата, по состоянию на которую произведена его оценка.

Декувер — разница между оценкой объекта недвижимо­сти и страховой суммой, оставляемая на рынке страхования.

Дисконтирование — широко применяемый метод при оценке объектов недвижимости и отборе инвестиционных программ, суть которого заключается в приведении разно­временных инвестиций и денежных поступлений к опреде­ленному периоду времени и определению коэффициента окупаемости капиталовложения; преобразование в текущую стоимость будущего потока капиталовложений.

Договор займа — договор, по которому одна сторона

(заимодатель) передает в собственность другой стороне (за­емщику) деньги или объекты недвижимости, а заемщик обя­зуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор кредитный — договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоста­вить денежные средства (кредит) заемщику в размерах и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязует­ся возвратить полученную денежную сумму и уплатить про­центы за нее.

Договор найма жилого помещения — договор, по которо­му одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное лицо (наймодатель) — обязуется предоста­вить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за пла­ту во владение и пользование для проживания в нем.

Долевая собственность — часть доходов, имущества, дру­гих ценностей, на которую вправе претендовать один из уча­стников общего дела, коллективных собственников, наслед­ников.

Дюрация — средневзвешенный срок до погашения фи­нансового актива. Математически дюрация представляет со­бой взвешенную сумму отрезков времени, по истечении ко­торых осуществляются непогашенные платежи по активу. Весами при этом являются доли приведенной к текущему моменту времени стоимости соответствующих платежей в общей приведенной стоимости данного актива.

Емкость рынка — возможный годовой объем продаж оп­ределенного вида объектов недвижимости при сложившемся уровне цен, зависящий от степени освоения данного рынка конкурентами, эластичности спроса, от изменения экономи­ческой конъюнктуры, уровня цен, качества объектов и за­трат на рекламу.

Жилищная сфера — область народного хозяйства, вклю­чающая строительство и реконструкцию жилища, сооруже­ний и элементов инженерной и социальной инфраструкту­ры, управление жилищным фондом, его содержание и

ремонт.

Затраты на ликвидацию объекта недвижимости — расхо­ды, связанные с разборкой, демонтажем и другими опера­циями по ликвидации объектов недвижимости.

Земельная парцелла — часть территории, ограниченная на местности и/или на плане: по поверхности земной коры границами земельного участка, фиксированной высотой и объемом воздушного пространства и фиксированной глуби­ной и объемом недр.

Землепользование — пользование земельным участком, установленное законом (совхозы, колхозы).

Землеустройство — законы, правила, нормы купли-про­дажи, наследования, применения земельных угодий.

Износ — снижение первоначальной стоимости объектов недвижимости в процессе их использования.

Имущественное право — вещное право: право использо­вания какого-либо имущества определенным образом, пра­во на получение дохода от использования объекта недвижи­мости.

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости — со­вокупность затрат на оплату предпроектных, проектных и строительно-монтажных работ и услуг генерального менед­жера проекта.

Кадастр земельный — систематизированный свод сведе­ний о природном, хозяйственном и правовом положении зе­мель. Включает описание земельных угодий, участков, их площадь и месторасположение, конфигурацию, качество почв, стоимостную оценку земли. В кадастре указывается также, кто является собственником данной земли.

Коэффициент застройки участка — коэффициент, пока­зывающий соотношение между площадью здания и земли.

Ликвидность — легкость реализации (превращения объектов недвижимости в наличные деньги); емкость рын­ка и его способность смягчить внезапные изменения спро­са и предложения без соответствующего значительного ко­лебания цен.

Межевание — установление границ землепользования.

Наследование — получение на основании родства или по завещанию в собственность объектов недвижимости, денеж­ных средств, ценных бумаг, драгоценностей и т.д., оставших­ся после смерти владельца.

Недвижимая собственность — юридическое понятие, ко­торое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользова­ния, распоряжения, присвоения дохода от владения, и до­хода от распоряжения недвижимым имуществом; единство физического тела — недвижимости и права собственности на него.

Объекты права собственности — предприятия как иму­щественные комплексы, земельные участки, огородные от­воды, здания, сооружения, оборудование, сырье и материалы, деньги, ценные бумаги, другое имущество производ­ственного, потребительского, социально-культурного и ино­го назначения, а также продукты интеллектуального и твор­ческого труда.

Описание недвижимости — отражение недвижимости в

регистрационных документах. Оно требуется для определе­ния материального объекта недвижимости, установления границ участка недвижимости, вычисления его площади, ха­рактеристики положения участка по отношению к соседним и при передаче титула от одного собственника к другому. Описание недвижимости — основа для выделения объекта оборота на рынке недвижимости и должно точно отражать состав недвижимого имущества с учетом его составляющих.

Оферта (от лат. оЙего — предлагаю) — письменное или устное предложение одного лица (оферента), сделанное дру­гому лицу (акцептанту), содержащее сообщение о желании заключить с ним договор. Если оферта принята (акцептова­на), о чем акцептант должен оповестить оферента письмен­но, то соглашение сторон приобретает официальную силу, вступает в действие. Оферта имеет определенный, указанный в ней срок действия. В течение этого срока акцептант впра­ве принять оферту и тем самым связать оферента договор­ными обязательствами, но не противоречащими содержанию оферты.

Оценщик недвижимого имущества — лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имуще­ства.

Приватизация жилья — бесплатная передача в собствен­ность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственных и муниципальных жи­лищных фондах, а для граждан, нанявших занимаемые жи­лые помещения, — по месту найма жилых помещений.

Принципы оценки объектов недвижимости — методичес­кие правила, на которых основывается процесс оценки не­движимости и позволяющие оценщику правильно учесть влияние всего многообразия факторов, присущих рынку не­движимости, на стоимость объекта недвижимости.

_____________________________________ 377

Промышленная недвижимость — объекты недвижимости, здания и сооружения производственного назначения.

Рынок покупателя — ситуация на рынке, когда предло­жение производителей и продавцов объектов недвижимос­ти превышает спрос на них по существующим ценам, в ре­зультате чего цены на объекты недвижимости снижаются и покупатели могут добиваться очень выгодных условий и цен.

Рынок продавца — ситуация на рынке, когда продавцы имеют преимущество, поскольку потребности покупателей приобретать объекты недвижимости по предложенным це­нам превышают возможности продавцов по насыщению рынка.

Сегмент рынка — совокупность потребителей, одинако­во реагирующих на один и тот же набор побудительных сти­мулов; часть рынка, характеризующаяся однородной своему экономическому поведению группой покупателей.

СекьЕОритизация — выпуск ценных бумаг при финанси­ровании недвижимости, средство повышения ликвидности и снижения трансакционных издержек на рынке недвижи­мости.

Страхование титула — защита собственника от финан­совых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недви­жимости, существующих, но не известных собственнику, пу­тем покупки страхового полиса.

Субаренда — передача части арендованного объекта не­движимости в аренду третьему лицу или группе лиц, при этом арендатор выступает в роли вторичного арендодателя.

Субъекты права собственности (субъекты отношений в сфере недвижимости) — собственники объектов недвижимо­сти: граждане, юридические лица, уполномоченные органы представительной и исполнительной государственной влас­ти Российской Федерации, субъектов Российской Федера­ции, уполномоченные органы местного самоуправления.

Услуга по оценке объекта недвижимости — результат взаи­модействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки объекта недвижимости.

Финансирование недвижимости — использование финан­совых ресурсов для приобретения и развития объектов не­движимости.

Эмитент жилищного сертификата — юридическое лицо, зарегистрированное на территории Российской Федерации, имеющее права заказчика на строительство жилья, отведен­ный в установленном порядке земельный участок под жи­лищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юриди­ческое лицо, которому в установленном порядке переданы все указанные права.

Юридический кадастр — систематизированный и под­держиваемый в актуальном состоянии свод сведений о пра­вах на объекты недвижимости, их правообладателях и пере­ходе прав.

Серия «Высшее образование»

Экономика недвижимости

под редакцией профессора О.С. Белокрыловой

Учебник

Ответственный редактор Технический редактор Художник Корректоры

И. Жиляков Л. Багрянцева А. Вартанов О. Милованова, Н. Пустовойтова

Сдано в набор 15.09.08. Подписано в печать 09.12.(

Формат 84x108/32. Бумага офсетная. Гарнитура «НеМопС». Печать офсетная.

Усл. печ. л. 20,16. Тираж 3000 экз. Заказ № 1 009.

ООО «Феникс», 344082, г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский, 80.

Отпечатано с готовых диапозитивов в ЗАО «Книга» 344019, г. Ростов-на-Дону, ул. Советская, 57.

Качество печати соответствует качеству предоставленных заказчиком диапозитивов.