7,3. Привлечение пенсионных накоплений в систему ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование сегодня является приоритетом жилищной политики и социально-экономической полити­ки в целом. Большинство семей в развитых странах приоб­ретают жилье при помощи кредита под его залог, используя механизм ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования дает возможность приобрести новое жилье, еще не накопив 100% стоимости квартиры. Разработка и внедрение подобной системы в России актуальны для боль­шинства семей, желающих улучшить условия проживания, в том числе и корпоративных структур, стремящихся оказы­вать социальную поддержку своим сотрудникам. В процес­се трансформационных преобразований в России произош­ло много социально-экономических катастроф, и одна из них непосредственно связана с жилищной проблемой. При этом 3—5% самых богатых россиян уже обеспечили себя элитными домами и квартирами, а государство в самом оп­тимистическом прогнозе сможет помочь улучшить жилищ­ные условия только каждому пятому. Поэтому основная часть населения страны не может приобрести достойный дом или квартиру.

До сих пор населению в России в той или иной форме преимущественно предлагалась лишь одна ипотечная схе­ма — банковское кредитование покупки квартиры. Однако процентная ставка по банковскому кредиту вследствие жес­ткой привязки к ставке рефинансирования Центрального банка РФ с конца 2007 г. стала возрастать. Необходимо учи­тывать и недостаток ликвидности у банков, выдающих ипо­течные кредиты в условиях неразвитости вторичного рынка рефинансирования; практическую невозможность для заем­щика документально подтвердить реальные доходы и реали­зовать процедуру выселения из квартиры в случае невыпол­нения обязательств по взятому кредиту. Следует отметить

инструменты и технологии инвестирования ______ ₃₁₅

также нежелание заемщиков самостоятельно собирать объемный пакет документов для прохождения процедуры ан­деррайтинга. Кроме того, многочисленные скандалы и афе­ры в области долевого строительства привели к полной ут­рате уже сделанных гражданами взносов. Принятый с I апреля 2005 г. Закон РФ «О долевом участии» призван ре­шить проблему мошенничества в сфере жилищного строи­тельства,

В стране уже действует более 20 различных схем ипо­течного кредитования. Пенсионный фонд РФ готов участво­вать в ипотечном кредитовании жилья через вложение в ипотеку части средств накопительного пенсионного страхо­вания в ипотечные ценные бумаги — облигации федераль­ного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Взятые в долг у Пенсионного фонда деньги через ряд промежуточных этапов попадут к гражданам в виде относи­тельно дешевых кредитов, стимулирующих развитие строи­тельной индустрии. Средства Пенсионного фонда РФ дол­жны сыграть главную роль в формировании ипотеки и решении жилищного вопроса в стране.

Сумма вложений средств Пенсионного фонда РФ в ипо­течное строительство может составить 10—15 млрд руб. Для кредитования строительства жилья, как показано выше, не хватает так называемых длинных денег. Накопительная пен­сионная система позволяет получить сверхдлинные деньги и давать кредит гражданам на строительство на 20—25 лет,

Важным инструментом привлечения средств предприя­тий и организаций в сферу жилищного строительства может стать участие в предоставлении займов для приобретения жилья негосударственными пенсионными фондами. Опти­мальным является следующий механизм, с помощью кото­рого предприятия получат возможность под гарантию средств, накапливаемых на своем солидарном счете в него­сударственном пенсионном фонде и инвестируемых им в строительство жилья, предоставлять своим сотрудникам зай­мы на условиях ипотечного кредитования.

Основной целью этого механизма является использова­ние средств накопительного пенсионного страхования как одного из наиболее перспективных механизмов ипотечного жилищного кредитования в современных условиях. Пенсионные фонды выступают в качестве крупнейших профессио­нальных институциональных инвесторов на мировых кре-дитно-финансовых и инвестиционных рынках. Реализация механизма ипотечного жилищного кредитования на базе на­копительного пенсионного страхования позволят решить следующие основные задачи:

1) Возможность получения доступного долгосрочного ипо­течного кредита гражданами региона, привлечение в жи­лищный сектор экономики средств Пенсионного фон­да, оптимальное решение жилшцно-социальных проблем сотрудников корпоративных структур и предприятий.

2) Уменьшение финансовых рисков при кредитовании строительства, ответственности физических лиц и про­фессиональных участников ипотечного рынка, включая риски невозврата кредитов, отзыва прав собственности, а также наступления прочих страховых случаев.

3) Увеличение платежеспособного спроса, активизация рынка жилья (строительство нового качественного жи­лья в российских регионах, реконструкция жилого фон­да, реализация построенного, развитие стройиндустрии, рынка стройматериалов, жилишно-коммунального ком­плекса). Развитие инфраструктуры рынка жилья (бан­ковской, риэлтерской, оценочной и девелоперской де­ятельности, управления недвижимостью, страхования, нотариата, государственных систем регистрации и уче­та недвижимости, судебной системы). Преодоление сло­жившихся стереотипов планового распределения жилья и определение жилья как товара, формирование про­зрачных финансовых механизмов в сфере долгосрочно­го жилищного кредитования, соответствующих услови­ям российской экономики.

Механизм ипотечного кредитования на базе накопи­тельного пенсионного страхования возможен в форме не­скольких основных специализированных моделей, адаптиро­ванных под конкретные задачи, стоящие перед участниками рынка жилья и соответствующие их экономическим интере­сам. Механизм основан на потенциале как страхового рын­ка (накопительное пенсионное страхование), так и возмож­ностях традиционных ипотечных механизмов, участники которого пользуются всеми экономическими и юридическими преимуществами: частичное списание из налогооблагае-_мой базы физического лица платежей по взятому ипотечно-му кредиту и выплата Пенсионным фондом невыплаченной задолженности заемщика по взятому кредиту. Физические липа получают возможность накопить определенную сумму _на именном пенсионном счете Пенсионного фонда и на выгодных конкурентных условиях получить ипотечный кре­дит или оформить рассрочку на приобретение жилья как на первичном, так и вторичном рынках. При этом въехать в свою новую квартиру и получить временную регистрацию (до выплаты всей суммы долга и процентов по взятому кре­диту с последующим оформлением прав собственности на нее) человек сможет непосредственно после принятия дома в эксплуатацию в случае строительства нового жилья, или после получения ипотечного кредита в случае приобретения жилья на вторичном рынке.

Пенсионный фонд (негосударственный пенсионный фонд) привлекает новых клиентов, вкладывает часть своих резервов в выгодный инвестиционно-финансовый жилищ­ный проект, получает прибыль и комфортные условия на рынке услуг, тем самым выступая активным экономическим субъектом финансового механизма ипотечного кредито­вания.

Строительная компания (застройщик, строитель) полу­чает выгодный заказ, ее мощности и работники не проста­ивают, усиливаются конкурентные позиции, появляются долгосрочные перспективы сотрудничества с надежным и постоянным инвестором, она не тратит финансовые ресур­сы на маркетинг и продажу построенного жилья, работу с населением.

Местная администрация также проявляет себя как ак­тивный экономический субъект, вкладывает средства в ре­шение жилишно-социальных проблем региона и муници­пального образования, по которым обеспечивается возврат и начисляется конкурентный рыночный процент. В город­ской бюджет поступают налоги, появляются новые рабочие места, рынок жилья постепенно структурируется, облегчает­ся нагрузка на местный бюджет, позволяющая использовать высвободившиеся средства на иные социальные нужды на­селения территории. Предприятия получают возможность под гарантию средств, накапливаемых на своем солидарном счете в Пенси­онном фонде (негосударственном пенсионном фонде) и ин­вестируемых им в строительство жилья, предоставлять своим работникам займы на условиях ипотечного кредитования. Сотрудники предприятия полумают квартиры и в течение ряда лет погашают займы, пополняя солидарный счет пред­приятия.

Срок предоставления кредита — от 15 до 30 лет, про­центная ставка привязывается к ставке рефинансирования ЦБ РФ и может снижаться по согласованию с предприяти­ем за счет средств на солидарном счете предприятия. В ка­честве первого взноса приобретатель ипотечного жилья вно­сит на солидарный счет предприятия от 25% его стоимости. В качестве взноса при улучшении жилишных условий мо­жет быть передана в собственность фонда квартироприоб-ретателя по рыночной стоимости. После окончания выплат, приобретаемая квартира переходит в собственность сотруд­ника, а при выходе его на пенсию предприятие со своего солидарного счета в негосударственном пенсионном фонде может выплачивать ему, как и другим работникам, дополни­тельную пенсию.

Для сотрудников предприятий, стоящих на квартирном учете, не только на предприятии, но и по месту жительства и относящихся к льготной категории граждан, могут предус­матриваться в качестве финансовой помощи безвозвратные субсидии за счет бюджетных средств.

Другими инвесторами ипотеки могут стать естественные монополии и негосударственные пенсионные фонды. За­платив 30% стоимости квартиры, человек сможет вселиться в нее, передав закладную на жилье в банк. Далее закладная будет выкуплена у банка федеральным ипотечным агент­ством через ростовское представительство — агентство по развитию муниципальных образований и жилищному кре­дитованию Ростовской области. Собранные закладные будут обеспечивать возврат средств Пенсионного фонда.

В механизме ипотечного кредитования на базе средств Пенсионного фонда (негосударственного пенсионного фон­да) как активного экономического субъекта финансового механизма рынка жилья представляет собой модель кредитования покупки строящегося жилья, алгоритм реализации которой представлен следующими итерационными шагами:

1. Пенсионный фонд подписывает соглашение о сотруд­ничестве с банком на предмет совместной реализации данной конкретной модели (рис. 7.3).

2. Далее пенсионный фонд заключает инвестиционный до­говор с девелопером, осуществляющим строительство выбранного объекта.

3. Девелопер финансирует строительство и по его оконча­нии оформляет в собственность построенное жилье.

4. Граждане (предприятия) (заемщики), желающие изме­нить свои жилищные условия и купить квартиру в стро­ящемся доме, обращаются в банк, который проводит андеррайтинг потенциального заемщика. Заемщик опо­вещается о положительном решении его вопроса и в <чч-и^1 вс первого взноса приобретатель жилья вносит на солидарный счет предприятия от 30% его стоимости.

5. По окончании строительства дома и его сдаче на сумму первого взноса пенсионный фонд выдает заемщику ссу­ду для первоначального взноса за квартиру.

6. Заемщик подписывает кредитный договор с банком.

7. Заемщик получает шаровой кредит, составляющий 50% стоимости приобретаемого жилья.

8. Из собственных сбережений заемщик добавляет 20% стоимости жилья к уже имеющимся у него 30% от пен­сионного фонда и 50% банка и подписывает с девело-пером договор купли-продажи на жилье.

9. Девелопер продает в собственность построенное жилье.

10. Девелопер рассчитывается с пенсионным фондом по инвестиционному договору.

11. Гражданин (предприятие) оформляет залог купленного жилья в качестве обеспечения своего долга перед Бан­ком.

12. Гражданин (предприятие) ежемесячно выплачивает в Банк проценты по полученному кредиту и в пенсион­ный фонд — основную сумму долга по договору нако­пительного пенсионного страхования, а также вносит платежи по прочим обязательным видам пенсионного страхования.

13. После окончания выплат приобретаемая квартира пере­ходит в собственность сотрудника, а при его выходе на пенсию предприятие со своего солидарного счета в не­государственном пенсионном фонде может выплачивать ему, как и другим работникам, дополнительную пенсию. Очевидно, что подобные схемы взаимодействия пенси­онного страхования и ипотечного инвестирования имеют большое будущее, так как в обоих случаях имеют место дол­госрочные финансовые операции. Пенсионные отчисления, аккумулируясь в Пенсионном фонде, требуют своего при­быльного размещения, в то же время инвестирование ипо­теки требует привлечения значительных вложений на дол­госрочной основе. Пенсионный фонд располагает именно такими финансовыми ресурсами.

Учебно-методические материалы

Основная литература

1. Гражданский кодекс РФ. — М., 2006. Ч. 1, 2.

2. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: учеб. пос. — Владимир; Владим. гос. ун-т, 2007.

3. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. — М.: Филинъ, 1998.

Дополнительная литература

1 Гриненко С. В. Экономика недвижимости: конспект лек­ций. - Таганрог: Издат-во ТРТУ, 2004.

2. Зарубежный опыт полезен рынку российской коммер­ческой недвижимости // Ы1р://**№.е2р.ги/риЬНса11Оп5/ шс!ех.рпр?орп.

3. Ступин //. Враги строительных инноваций // Эксперт. 2007. № 27.

4. Шевчук Д. Экономика недвижимости. — Ростов н/Д: Феникс, 2007.

5. Щукин А. На защиту среднего класса // Эксперт. 2008. №22.

Тесты____________________

1. Самым большим строительным рынком Европы явля­ется:

а) Германия;

б) Бельгия;

в) Франция;

г) Финляндия.

2. Какая система финансирования и строительства жилья представляет интерес для России:

а) французская;

б) швейцарская;

в) канадская;

г) бельгийская.

3. В качестве инструментов ипотечного кредитования а Канаде не используются:

а) гарантированные инвестиционные сертификаты, продаваемые банками, созданными на основе зако­на о банках Канады, трастовыми компаниями, кре­дитными союзами и обществами взаимного кредита;

б) страховые взносы, собираемые компаниями по стра­хованию жизни и пенсионными фондами;

в) ценные бумаги по вторичным закладным;

г) нет верного ответа.

4. Источниками ипотечного кредитования строительства жилья в Канаде выступают:

а) банки, кредитные союзы, финансовые и страховые компании, трасты;

б) банки, кредитные союзы, финансовые компании;

в) банки и трасты;

г) кредитные союзы и трасты.

5. За счет ипотечных кредитов финансируются:

а) индивидуальные дома на одну семью;

б) передвижные дома;

в) дома-кондоминиумы периметральной застройки;

г) все ответы верны.

6. В процессе приобретения жилья участвуют:

а) домостроительные компании, продающие готовое" жилье;

б) агенты по продаже недвижимости,

в) кредиторы, юристы;

г) инспектора, осуществляющие технический осмотр жилья (представители частной компании или соот­ветствующего муниципального органа);

д) все ответы верны.

7. Чем занимается Канадская компания ипотечного жи­лищного страхования:

а) вопросами социального жилья и разработками в об­ласти жилищного строительства;

б) страхованием ипотечных кредитов;

в) ипотечным кредитованием;

г) вводом нового жилого фонда.

8. В Канаде осуществляется страхование ипотечных кре­дитов, размер которых превышает стоимости ссуды:

Инструменты и технологии инвестирования

323

а) 45 %;

б) 85%;

в) 75 %;

г) 55 %.

9. Компания-страховщик ипотечного кредита (ККИЖС)

является:

а) французской компанией;

б) канадской компанией;

в) ирландской компанией;

г) бельгийской компанией.

10. Каким образом осуществляется продажа муниципальной земли и недвижимости:

а) на закрытых аукционах;

б) на биржах;

в) на открытых аукционах;

г) нет верного ответа.

11. В Канаде, в соответствии с конституцией, собственни­ками земель являются:

а) федеральное правительство;

б) провинции и муниципалитеты;

в) все ответы верны;

г) все ответы не верны.

Ответы:
2) в;	3)г;	4) а;	5) г;	6) а;	б
8) б;	9) в;	10) б;	И) в,

7) в;