1.4. Управление недвижимым имуществом (сервейинг)

В мировой практике сервейинг — это профессиональный подход к управлению недвижимым имуществом, позволяю­щий существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимо­стью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по развитию недвижимости, ее функционированию (использованию), а также проведение всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получе56

Экономика недвижимости

ние максимального общественного эффекта¹. Сервейеры вы­полняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, подготовке и вне­дрению проектов по застройке, оценке и управлению недви­жимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции и экспертизе, продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы жизненного цик­ла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

В рамках сервейинга как системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение фун­кций собственника и управляющего. За собственником оста­ются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного управ­ления объектами недвижимости делегируются специализиро­ванным управляющим сервейинговым компаниям. Основны­ми задачами таких компаний выступают: разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием, выбор подрядных эксплуати­рующих организаций и заключение с ними договоров на со­держание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг, коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов), организация процессов развития недвижимости.

Часто управляющая компания занимается не одним, а сразу несколькими объектами, имеющими равное функцио­нальное назначение и находящимися на разных стадиях сво­его жизненного цикла. В этом случае управляющая компания формирует оптимальный портфель управляемой недвижимо­сти, в котором каждому объекту отводится определенная роль. В своей деятельности сервейинговые компании независимы, что делает необходимым участие в их деятельности обще­ственных организаций. С такой целью в 2002 г. была создана общественная организация «Российское общество професси­ональных оценщиков и управляющих недвижимостью — сер­вейеров» (РООС), учредителями которого выступили Рос-

¹ Грабовой П. Экономика и управление недвижимостью. — М., 1999. С. 55.

Недвижимость и рынок недвижимоеги _______ __

строй РФ, Московский государственный строительный уни­верситет, Центральный научно-исследовательский институт управления и экономики строительства, Госстандарт и другие организации. Основная задача этой организации — послеву-}овская подготовка специалистов и проведение сертифика­ции оценочных и сервейенговых компаний¹.

Сервейинг обеспечивает управление недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла. Жизненный цикл — это изменения, которым подвержены как объекты недвижимо­сти, так и целые районы и города, происходящие в опреде­ленной последовательности. Он включает фазы развития (роста), равновесия (стабильности, зрелости) и упадка (спа­да), а также при определенных условиях 4-ю фазу — возрож­дение. Применительно к оценке недвижимости важное зна­чение имеет вывод о том, в какой из фаз жизненного цикла находятся оцениваемый и окружающий его объекты, а так­же в целом населенный пункт или район, являющийся «сре­дой обитания» объекта. К примеру, если жилой район нахо­дится в фазе развития, то очевидно повышение ставок арендной платы и цен на недвижимость. Вхождение градо-образующих предприятий в фазу упадка может означать для промышленного города общее снижение стоимостей недви­жимости. Более детально в структуре жизненного цикла не­движимости как объекта собственности выделяются следу­ющие этапы:

— приобретение объекта недвижимости;

— эксплуатация объекта недвижимости (эксплуатация соб­ственником или передача в доверительное управление);

— продажа объекта недвижимости.

Жизненный цикл недвижимости как объекта первично­го рынка недвижимости (здания) состоит из этапов:

— строительства здания (предынвестиционная и инвести­ционная фазы);

— эксплуатации до момента полной окупаемости (пред­принимательская фаза проекта), ремонта, модерниза­ции;

— разрушения здания (или завершения его целевого ис­пользования).

¹ Вечер П., Ольховский А. Инвестиции в коммерческую недви жимость. Жизненный цикл объекта. — СПб., 2005. С. 80.

, - Экономика недвижимости

ой ——————————————————————————————————————————————————————

Особенность этих двух циклов заключается в том, что они интегрированы и могут включаться друг в друга. Так, во время строительства и (или) эксплуатации здание может неоднократно сменить своего владельца (собственника, арендатора и т.п.). Аналогично во время эксплуатации мо­жет быть принято решение о строительстве объекта недви­жимости или завершении его.

На рис. 1.4. представлены четыре цикла рыночной жиз­ни недвижимости. Длительность и сложность этих циклов зависит от многих внешних и внутренних факторов. Так, различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части горо­да может быстро расти в цене, тогда как в то же время в дру­гой его части наблюдается застой. Тем не менее адекватное определение соответствующего цикла жизни того или ино­го объекта недвижимости предоставляет сервейеру дополни­тельные инвестиционные возможности.

Цикл спада наблюдается тогда, когда рынок перенасы­щен и число незанятых готовых объектов начинает увели­чиваться. Признаки этого этапа начинают формироваться на

и рынок недвижимости_________

рынке недвижимости России. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоя­нии фирмы. Этот рынок — рынок покупателя. Владельцу не­движимости требуется приложить немалые усилия в облас­ти маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется очень небольшое число новых объектов. Креди­торы практически приостанавливают свои операции до но­вого подъема строительного рынка, цены на недвижимость снижаются.

Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл, цикл поглощения созданного. После того как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные став­ки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться предын-вестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости. В значительной мере определяющим эффек­тивность функционирования первичного рынка является именно этот первый период. Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: ана­лиз условий для воплощения первоначального замысла, раз­работка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологи­ческое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получе­ние разрешения на строительство, создание временной стро­ительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию.

Повышенный спрос на рынке объектов недвижимости порождает цикл нового строительства, а он, в свою очередь, ограничивается сокращением предложения свободных зе­мельных участков. Рентные ставки увеличиваются вместе с иеной на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции и стоимость строительства возрастает, что увели­чивает продажную цену объекта недвижимости,

Следующий цикл -— это цикл насыщения рынка, когда рост продаж недвижимости происходит медленными темпа­ми и в конце концов сокращается. Этот второй период включает освоение мощностей и эксплуатацию при стабиль­ных параметрах его проектных мощностей. Возникает изли60

шек мощностей строительных предприятий и объемов гото­вых объектов недвижимости. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно со­кращается. Наилучшее время для увеличения объектов соб­ственности — это стадия цикла поглощения или периода нового строительства¹.

Анализ характера кривой цикла жизни недвижимости (рис. 1.4), отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта первич­ного рынка недвижимости, показывает, что на первом этапе жизненного цикла кривая падает и соответствует затратам инвестора на создание объекта недвижимости. Точка мини­мума соответствует общему объему инвестиций и по време­ни совпадает со временем ввода объекта в эксплуатацию. По­скольку важнейшим принципом воспроизводства объекта первичного рынка недвижимости в динамике является цело­стность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и результатов откладываются по оси времени (Ч). Пересечение растущей кривой жизненного цикла с осью времени опреде­ляет период освоения мощности (срок окупаемости), а уже далее — начало получения прибыли (достижение запланиро- | ванного уровня себестоимости, возврат вложенных инвести­ций в период освоения), с началом падения кривой начина­ется моральный и физический износ объекта. Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жиз?ш в период эксплуа­тации. Определяя соотношение различных фаз, можно по­лучить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла первичного рынка недвижимости, осуществить ана­лиз затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчи­ка. На третьем этапе жизненного цикла первичного объекта наступает период необходимости вложения новых инвести­ций. Теоретически, третий период может продолжаться до­вольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение фи­зического и морального износа.

и рынок недвижимости

¹ Максимов С. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. — СПб., 2008. С. 208.

Учебно-методические материалы

61

Основная литература

1. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2. — М., 2006.

2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. — СПб.: Гумани-стика, 2003.

3. Виноградов Д. В, Экономика недвижимости: учеб. пос. — Владимир: Владим. гос. ун-т, 2007.

4. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. — М.: Филинъ, 1998.

Дополнительная литература

1. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: конспект лек­ций. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

2. Зарубежный опыт полезен рынку российской коммер­ческой недвижимости // Иир://УАУ\у.е2р.ги/риЬНса11оп5/ пк!ех.рпр?орп.

3. Ступин И. Враги строительных инноваций // Эксперт. 2007. № 27.

4. Шевчук Д. Экономика недвижимости. — Ростов н/Д: Феникс, 2007.

5. Щукин А. На защиту среднего класса // Эксперт. 2008. № 22.

Контрольные вопросы_________

1. Каковы специфические характеристики недвижимости?

2. В чем состоит сущность рынка недвижимости? Назови­те участников рынка, их функции, а также перечислите операции с недвижимостью.

3. Каковы особенности формирования и развития рынка не­движимости?

62

Экономика недвижимости

4. Перечислите и охарактеризуйте факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимости. Как опре­деляется эффективность (рост) рынка недвижимости?

5. Чем отличается многослойная модель рынка недвижимос­ти? Каковы ее сущность, слои и взаимодействия внутри модели ?

6. По каким направлениям государство осуществляет регу­лирование на рынке недвижимости?

7. Каковы субъекты собственности на недвижимость? Ка­ковы критерии их разграничения?

8. По каким критериям структурируются рынки недвижи­мости?

9. Какова субъектная структура рынка недвижимости? 10. Какими признаками характеризуется современный россий­ский рынок недвижимости ?

3.

Тесты

Каковы специфические характеристики недвижимой собственности?

а) редкость:

б) энергоемкость;

в) трудоемкость;

г) капиталоемкость;

д) специфичность оборота;

е) специфичность кругооборота;

ж) однородность;

з) стационарность.

На какие виды разделяются рынки недвижимости?

а) наличный и безналичный;

б) первичный и вторичный;

в) государственный и частный.

Выберите из предложенного наиболее полное определе­ние понятия «рынок недвижимости»: а) это место, где встречаются желающие продать недви­жимость с желающими купить ее и согласуют между собой условия и цену передачи объектов недвижимо­сти;

Недвижимость и рынок недвижимости ,,

— —— I ————• — —.^__——- ——__——_^_^_— _ О О

б) это определенные механизмы передачи недвижимых объектов от одного владельца к другому, закреплен­ные законом;

в) это сфера обращения специфического, неоднородно­го товара, которая характеризуется расширенной по сравнению с простыми товарными рынками систе­мой экономических отношений между его неодно­родными субъектами;

г) это определенный государством порядок передачи прав собственности.

4. Рынок недвижимости не является;

а) локальным рынком;

б) товарным рынком;

в) рынком субститутов;

г) региональным рынком.

5. Рыночные механизмы и государственное регулирование не позволяют рынку недвижимости:

а) обеспечить создание новых объектов недвижимости;

б) осуществить передачу прав на недвижимость;

в) устанавливать неравновесные цены на объекты не­движимости;

г) обеспечивать эксплуатацию объектов недвижимости;

д) инвестировать в недвижимость.

6. Возможно ли обеспечение исполнения обязательств по­средством рынка недвижимости?

а) да;

б) нет.

7. Что затрудняет достижение рыночной сбалансированно­сти и пропорциональности на рынке недвижимости?

а) индивидуализированный и не взаимозаменяемый спрос на объекты недвижимости;

б) цены на сопряженных рынках (строительство, сель­ское хозяйство);

в) государственная политика в области регулирования

рынка недвижимости;

г) взаимозаменяемость товаров на рынке недвижимос­ти.

8. Какие группы факторов непосредственно влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости; а) политические;

64

Экономика недвижимое*

б) экономические;

в) морально-этические;

г) социальные;

д) административные; е) криминальные; ж) условия окружающей среды; з) институциональная инфраструктура. 9. Какой из факторов оказывает наибольшее влияние на состояние недвижимости?

а) налог на землю;

б) численность населения;

в) ипотека;

г) окружающая среда;

д) национальный колорит; е) историческая ценность.

10. В многослойной модели рынка недвижимости выделя­ются:

а) однородные продавцы;

6} неоднородные объекты недвижимости;

в) потребители (покупатели);

г) неоднородные производители;

д) стандартизованные (типовые) товары.

11. В целом рынок недвижимости можно охарактеризовать как:

а) делимый;

б) с постоянно понижающейся ценой предложения;

в) неоднородный по товару, спросу и предложению;

г) подверженный жесткому регулированию со стороны

государства.

12. Низкая ликвидность спроса и предложения на рынке недвижимости обусловливает:

а) низкую эффективность инвестиций на этом рынке;

б) продолжительное использование жилого фонда;

в) потребность в государственной поддержке рынка не­движимости;

г) медленную реакцию на изменение стоимостных и ко­личественных показателей на рынке.

13. Для рынка недвижимости наиболее значимыми являют­ся следующие функции государства: а) минимальная цена недвижимости;

б) защита интересов собственников;

в) изъятие сверхдоходов посредством налогообложения;

г) социальные функции;

д) перелив активов с целью их наилучшего использова­ния.

14. Искусственные объекты недвижимости — это:

а) жилая недвижимость;

б) многолетние насаждения;

в) коммерческая недвижимость;

г) пахотные земли.

15. К объектам коммерческой недвижимости относятся:

а) земельные участки;

б) склады;

в) санатории;

г) вокзалы.

16. Не являются сопутствующими вложению капитала в не­движимость:

а) затраты на оплату % по ипотечному кредиту;

б) затраты по содержанию объекта в нормальном фун­кциональном состоянии;

в) налоги на сделки с недвижимостью;

г) ежегодный налог на владение недвижимостью.

17. На рынке недвижимости товарам присуща:

а) абсолютная взаимозаменяемость;

б) относительная взаимозаменяемость;

в) абсолютная невзаимозаменяемость.

18. На рынке недвижимости степень осведомленности про­давцов и покупателей о товарах и ценах:

а) очень высокая;

б) высокая;

в) низкая;

г) варьируется.

19. Ликвидационная стоимость — это:

а) цена, с которой вынужден согласиться продавец при продаже имущества в срок, меньший, чем разумно приемлемый для обычной рыночной продажи;

б) стоимость замещения и/или воспроизводства объек­та в случае его утраты или физического уничтожения;

в) стоимость капиталовложений для конкретного инве­стора;

3. За*. 1009

66

20.

г) затраты труда, необходимые для деструктикизации

данного объекта недвижимости.

Цена недвижимости при каждой конкретной сделке купли-продажи:

а) отражает объективные рыночные процессы;

б) не отражает объективные рыночные процессы;

в) включает большое количество субъективных факто­ров;

г) не включает большое количество субъективных фак­торов.

Огвегы:

1) а г, д, е, з; 5) в; 9) г; 13)6, г; 17) б;

2)6; 6) а;

Ю) б, в, г; 14) а, в;

18) а;

3)в; 7) а; 11) в; 15)6; 19) а;

4) б, в;

8) б, г, д, ж, з;

12) г;

16)6;

20) а.