3.2.2. Затратный подход

Затратный подход (подход к оценке с точки зрения за­трат) основан на предположении о том, что затраты на стро­ительство объекта недвижимости в совокупности с затрата­ми на приобретение участка и его подготовку к строитель­ству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Однако следует учиты­вать, что затраты на создание объекта недвижимости не яв­ляются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточно узка и используется при:

— оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;

— оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, инженерной инфраструктуры и т.п.), которые, как правило, не способны приносить доход, а инфор­мация об их продажах отсутствует;

— при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;

— при исчислении установленных законодательством на­логов и сборов; переоценке основных фондов и в неко­торых других случаях.

Оценка имущества затратыым методом осуществляется поэтапно:

1. Расчет рыночной стоимости права на земельный учас­ток, на котором находится объект недвижимости.

2. Расчет стоимости строительства (восстановления или за­мещения) объекта недвижимости.

3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа:

а) физического (результат старения объекта, воздей­ствия природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта);

б) функционального (результат несоответствия архитек­турного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка (рыночному спросу);

в) экономического (внешнего) (результат негативного влияния внешней среды (окружения) объекта).

4. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа. В случае, когда в расчетах используется стоимость замещения, то функ­циональный износ не учитывается, так как стоимость замещения включает современные требования и стан­дарты рынка.

5. Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости улучшений и ры­ночной стоимости земельного участка. Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. Метод капитализации исходит из того, что стоимость недвижимости равна сумме денег, используя которую альтер­нативным образом, собственник недвижимости получал бы аналогичный доход на вложенный капитал. Поэтому сто­имость, например, земельного участка — это дисконтирован­ная стоимость будущей земельной ренты. Однако из-за того, что процесс использования земельного участка (следователь­но, получения ренты) не ограничен во времени (участок не изнашивается и не убывает), его стоимость может быть по­лучена путем прямой капитализации годовой ренты по ры­ночной ставке капитализации.

Метод прямой капитализации заключается в том, что стоимость недвижимости определяется путем деления годо­вого дохода, приносимого объектом недвижимости, на ко­эффициент капитализации, т.е. стоимость недвижимости оп­ределяется на основе ежегодного усредненного дохода:

интерес (финансовый или физический), и стоимостью час­ти собственности, относящейся к данному интересу. Как и любая ставка дохода, ставка капитализации отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив, в частности в оцениваемый объект недвижимости. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовле­творять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (соб­ственный и заемный капитал). Финансовые интересы отра­жают естественную экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекаются заемные средства. Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценке этих инте­ресов, каждому из которых соответствует своя ставка капи­тализации.

Наряду с методом прямой капитализации при оценке недвижимости в рамках доходного подхода используется так­же метод дисконтированных денежных потоков. Он заклю­чается в дисконтировании с помощью нормы (коэффици­ента) дисконтирования будущих прогнозных денежных потоков, приносимых объектом недвижимости в настоящую стоимость:

Коэффициент дисконтирования является нормой слож­ного процента, сопоставляющий все будущие денежные по­токи в течение срока проекта с начальными инвестициями в недвижимость. Эта величина характеризует эффективность капиталовложений. Она учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости ак­тива), приводя в соответствие по факторам времени и рис­ка первоначальные инвестиции и реализуемый экономичес­кий эффект. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиции с сопоставимым уровнем риска, т.е. ставка рассматривается как альтернативная стоимость капитала.

2. Метод рыночных сравнений состоит в определении ры­ночной стоимости земельного участка путем рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимос­ти оцениваемого участка. Рыночная стоимость отражает ре­зультаты взаимодействия продавцов и покупателей, действу­ющих на открытом рынке, при условии, что обе стороны полно информированы, имеют желание и возможность совер­шить сделку. Поэтому в процессе приведения цен продаж со­поставимых участков к рыночной стоимости оцениваемого земельного участка необходимо выявлять и учитывать любые несоответствия условиям чистой сделки, имевшие место в конкретных сделках, а также нетипичные для данного рынка условия финансирования или продажи, изменение правил зонирования, давление на одну из сторон сделки и т.п.

Процесс сравнения оцениваемого земельного участка с другими объектами рынка осуществляется по следующим элементам (факторам) сравнения:

— местоположение;

— время продажи;

— условия финансирования сделки;

— физические характеристики;

— условия продажи;

— характеристика дохода.

Первым элементом сравнения является местоположение участка и связанное с ним окружение, инфраструктура, при­родная среда и т. п. Для определения поправки выявляются все принимаемые рынком различия в окружении и все след­ствия различий в местоположении земельных участков. Для этого необходимо использовать метод сопоставимых парных продаж, т. е. сравнивать проданные сопоставимые земельные участки в других районах с участками, расположенными в районе оцениваемого участка. Такой метод позволяет уста­новить разницу в ценах, вызванную отличием в местополо­жении и определить размер необходимой поправки.

Поскольку время продажи — один из основных элемен­тов сравнения, то для правильного внесения поправок в иены продаж необходимо использовать индексы структурной инфляции, а также учитывать сезонные колебания цен на земельном рынке.

Продажа земельных участков на необычных для данного рынка условиях финансирования сделки (бартер, 100%-ное кредитование сделки и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок в ее цену. Размеры пла­тежей по процентам, срок кредита, соотношение величины кредита и стоимости заложенного имущества необходимо проанализировать по каждой сделке и выявить различия меж­ду сопоставимыми продажами и оцениваемым участком. В случае наличия таких различий необходимо внести соответ­ствующие поправки в исходные данные.

Аналогичным образом следует относиться к условиям самих продаж, т. е. к тем обстоятельствам, в которых дей­ствовали продавец и покупатель. Однако по данному эле­менту наиболее сложно выявить соответствующие данные на рынке. Другая сложность — определение величины самой поправки. Прежде всего, исходя из того, что время прода­жи — один из основных элементов сравнения, для внесения поправок на цены продаж необходимо использовать индек­сы структурной инфляции, а также учитывать сезонные ко­лебания цен на земельном рынке.

Для определения величины поправки на различие в фи­зических характеристиках также используется метод сопо­ставимых парных продаж. К числу основных физических различий земельных участков следует отнести: размеры, фор­му, несущие и дренажные параметры почвы, угол наклона участка, градостроительные ограничения и пр.

Необходимым условием определения поправки на осно­ве характеристик дохода является активное состояние рын­ка аренды земельных участков. Это позволяет сравнивать характеристики дохода по сопоставимым участкам и вносить соответствующие поправки. Сравнение продаж желательно производить по 3—5 недавним продажам земельных участ­ков, наиболее схожих и территориально близких к оценива­емому земельному участку. При этом поправки делаются к цене продажи сопоставимого участка, с/которым сравнива­ется оцениваемый земельный участок, поэтому если какой-

Стоимость недвижимости

133

либо существенный элемент сопоставимого участка лучше­го качества и (или) более удобен, чем в оцениваемом участ­ке, то делается минусовая поправка к цене, по которой был продан сопоставимый участок. Наоборот, если определен­ный элемент сопоставимого участка худшего качества и (или) менее удобен, то вносится плюсовая поправка, увели­чивающая стоимость оцениваемого участка по сравнению с ценой продажи сопоставимого земельного участка.

Механизм внесения поправок может быть разным. Во-первых, поправки можно вносить прибавлением или вычита­нием соответствующей денежной суммы. При этом денежная поправка может вноситься как в цену всего участка (абсолют­ная денежная поправка), так и в цену единицы сравнения (относительная денежная поправка). Во-вторых, поправки могут вноситься путем сложения или вычитания отклонений в процентном выражении (процентная поправка). В случае внесения процентных поправок в сочетании с денежными важна последовательность их внесения, так как она влияет на итоговое значение скорректированной стоимости оценивае­мого земельного участка. Методологически верной является следующая последовательность внесения процентных попра­вок в сочетании с денежными поправками.

Первой вносится поправка на местоположение, затем — на время продажи. Эта поправка учитывает изменение (как правило, рост) цен во времени на земельном рынке и осно­вывается на анализе продаж, совершенных при нормальных условиях финансирования и продажи. В результате получа­ется сумма, за которую был бы продан сопоставимый учас­ток на дату оценки при нормальных условиях финансиро­вания и продаж. Третьей делается поправка на условия финансирования и применяется непосредственно к цене со­поставимой продажи, а после этого — на физические харак­теристики. Следующей делается поправка на особые усло­вия продажи. В результате получается цена продажи сопоставимого земельного участка при нормальных услови­ях финансирования и продажи^ Скорректированная цена продажи сопоставимого земельного участка, полученная в результате этих поправок, является рыночной стоимостью оцениваемого земельного участка и наиболее реально отражает цену, за которую сопоставимый участок был бы про­дан на дату оценки, если бы он был бы точно такой же, как оцениваемый земельный участок.

3. Метод развития (освоения) — применяется для оцен­ки свободных земельных участков, в меньшей степени — для оценки объектов недвижимости, состоящих из земельных участков и их улучшений. Этот метод применим, если цен­ность оцениваемой недвижимости, состоящей из улучшений и земельного участка, полностью заключена в земельном участке. Метод развития предполагает следующую техноло­гию оценки:

а) Определение размеров и количества отдельных участков с учетом всех физических, технических, производствен­ных, юридических и экономических факторов, влияю­щих на принятие данного решения. Но при этом раз­меры и количество участков должны соответствовать предъявляемому рыночному спросу.

б) Определение стоимости участков методом сравнения продаж с недавно проданными похожими участками.

в) Расчет издержек на освоение и продажу земельных уча­стков, определение периода времени, необходимого для освоения и последующей продажи всех участков, опре­деление индивидуальных графиков для каждого участ­ка. Издержки на освоение и продажу земельных участ­ков включают затраты на затраты на расчистку, снос существующих улучшений, планировку и разметку уча­стка. Кроме того, следует учесть расходы на благоуст­ройство территории, строительство дорог, инженерных коммуникаций, прокладку электричества и газа, наклад­ные расходы (содержание управленческого персонала, охрана, контроль и пр.), страхование, налоги, затраты на рекламу и комиссионные за продажу освоенных уча­стков, прибыль подрядчика и застройщика.

г) Определение ставки дисконта, отражающей риск, свя­занный с периодом предполагаемого освоения и прода­жи. Поскольку этот риск достаточно высок, то ставка дисконта должна ему соответствовать.

д) Дисконтирование денежного потока доходов с учетом времени освоения и продажи для получения текущей

стоимости будущих доходов от земли с оценкой чистой текущей стоимости неосвоенной земли путем вычитания из текущей стоимости будущих доходов суммы издержек освоения и продажи.

4. Метод остатка для земельного участка — важный с практической точки метод схож с методом капитализации земельной ренты. При его использовании рыночная сто­имость земли рассчитывается исходя из допущения, что объект недвижимости используется наиболее эффективным образом, что является непременным условием оценки имен­но рыночной стоимости. Этот метод основан на существо­вании взаимосвязи между привлечением технико-экономи­ческих факторов производства к земле и ее стоимостью. При этом стоимость земельного участка определяется путем раз­несения общей, полученной по рыночным данным цены продажи сопоставимого объекта недвижимости между его собственными частями — земельным участком и привлечен­ными к нему факторами производства. Для этого сначала оценивается стоимость привлеченных к земле факторов про­изводства (зданий, сооружений), а затем из общей цены со­поставимой продажи всего объекта вычитается оцененная стоимость привлеченных к земле факторов производства. Например, имеется информация о продаже здания общей площадью 1000 м³ вместе с земельным участком общей пло­щадью 15 соток, по цене 150 тыс. руб. Стоимость улучше­ний с учетом износа составляет 100 руб. за I м² или 100 тыс. руб. Таким образом, остаточная цена участка составляет 50 000 руб. Полученная в результате величина представляет собой рыночную стоимость сопоставимого земельного уча­стка, которая в дальнейшем подлежит корректировке соглас­но порядку, изложенному в подходе к оценке с точки зре­ния сравнения продаж.

Ситуация на рынке недвижимости в России отличается от той, которая имеет место в развитых странах с рыночной экономикой. Российский рынок недвижимости существует относительно недавно. Правовой институт частной собствен­ности на землю, как это отмечалось ранее, несовершенен. Все это определяет сложность, а в некоторых случаях и не­возможность применения методов оценки, основанных на анализе рыночной информации в отношении земельных уча­стков. Существенным моментом при оценке права аренды ме­тодом дисконтирования денежных потоков является выбор горизонта расчета (количество периодов дисконтирования). Согласно п. 3 ст. 614 ГК размер арендной платы может из­меняться по согласованию сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Поэтому, если иное не предусмотрено договором аренды, за горизонт расчета корректно применимо количество месяцев, оставшихся до момента пересмотра размера арендной платы. При отсут­ствии вторичного рынка аренды или рынка субаренды сто­имость права аренды может быть оценена методом остатка для земли. Однако при применении этого метода необходи­мо учитывать, что часть дохода, относимого к праву аренды земельного участка, следует не капитализировать, а дискон­тировать в текущую стоимость при горизонте расчета, рав­ном количеству периодов, оставшихся до момента пересмот­ра размера арендной платы.

Как отмечалось ранее, восстановительная стоимость объекта недвижимости — это стоимость строительства точ­ной копии оцениваемой недвижимости, а стоимость заме­щения — это стоимость строительства объекта, имеющего такую же функциональную полезность, но построенного по современным технологиям и в соответствии с текущими ры­ночными стандартами. Для целей оценки рыночной стоимо­сти наиболее предпочтительным является определение сто­имости замещения ввиду ее большей адекватности текущим рыночным условиям и стандартам. Структура стоимости со­здания объекта недвижимости включает следующие основ­ные элементы:

/. Прямые издержки — это издержки, непосредственно связанные со строительством улучшений (затраты на зара­ботную плату; стоимость строительных материалов и обору­дования; затраты на возведение временных зданий, соору­жений и инженерных сетей; прибыль и накладные расходы подрядчика; затраты по эксплуатации строительных машин и механизмов).

2. Косвенные издержки — это издержки, необходимые для организации и сопровождения строительства (налоги и обязательные отчисления; проценты по кредитам; содержа­ние дирекции (технический надзор) строящегося предприя­тия (учреждения), затраты на авторский надзор; затраты на

Стоимость недвижимое ти

133

подготовку территории строительства; затраты на дополни­тельную заработную плату; на проектные и изыскательские работы; страховые и рекламные выплаты; другие (нетради­ционные) виды косвенных издержек (инвестиции в недви­жимость в период после завершения строительства и до до­стижения стабильного уровня ее эксплуатации, расходы на изменение права собственности)).

3. Прибыль инвестора (девелопера) — это устанавливае­мый рынком уровень дохода, который предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный бизнес. При­быль предпринимателя является функцией риска и соотно­шения в структуре финансирования строительства собствен­ных и заемных средств.