2. Институционализация рынка недвижимости в России

2.1. Развитие институциональной структуры рынка недвижимости

Рынок недвижимости, как сфера проявления общих тен­денций развития института собственности, представляет со­бой важный механизм реализации собственности, особенно учитывая высокие темпы его роста в условиях посткризисного развития, повышенное внимание со стороны общества, мас­штабы внедрения новых организационных и экономических технологий в последние годы. Формирование и развитие рын­ка недвижимости является неотъемлемой составляющей со­циально-экономической политики современного общества, выступая одним из факторов экономического роста и разви­тия экономической системы, в частности становления благо­приятного делового и инвестиционного климата.

Институционализированные обществом отношения соб­ственности выступают основой функционирования предпри­нимательства, являясь, таким образом, фундаментальным экономическим институтом общества. В этой связи отноше­ния собственности являются институциональным фактором, в первую очередь определяющим развитие рынка недвижи­мости. Именно от степени развитости отношений собствен­ности и спецификации прав собственности на недвижимое имущество зависит динамика рынка недвижимости.

Упраздненное в плановой экономике законодательное деление имущества на движимое и недвижимое было восста­новлено в процессе рыночных реформ в России в 90-х гг. XX в. Как отмечено в первой главе, в современной России к недвижимому имуществу относятся «здания и сооружения различного назначения вместе с земельными участками и гаражами, а также участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозмож, ₀ Экономика недвижимости

ОО ——————————————————————————————————————————————————————————————————————

но»¹. Кроме того, Гражданский кодекс относит к недвижи­мому имуществу, подлежащему государственной регистра­ции, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Ресурсы недр во многих странах находятся в государ­ственной собственности, в то время как основные активы, расположенные на поверхности, являются в большинстве случаев собственностью акционеров компаний, обладающих правом пользования конкретными участками недр- Для того чтобы сложная система недвижимого имущества, выполня­ющая важнейшие социальные и производственно-экономи­ческие функции, могла функционировать устойчиво и эф­фективно, необходимо формирование и развитие адекватной институциональной системы.

Опыт ведущих индустриально развитых стран, выступа­ющих одновременно крупными недропользователями (в ча­стности, Австралии, Великобритании, Канады, Норвегии, США), свидетельствует о том, что либеральная система ин­ститутов в сфере отношений собственности, регулирующая хозяйственный оборот обычных активов, дополняется раз­ветвленной системой норм, правил и процедур, жестко рег­ламентирующих использование ресурсов недр. Тем самым государство не только обеспечивает защиту своих прав как их собственника, но и формирует условия и предпосылки ^: для того, чтобы процессы освоения и использования нево­зобновляемых полезных ископаемых отвечали обществен­ным интересам³.

В России современная ситуация в сфере операций, свя­занных с недвижимостью, наглядно показывает, в чем мо­жет выразиться несовершенство системы институтов, — как базовых, так и комплементарных, которые определяют нор­мы, правила и процедуры вовлечения в хозяйственный обо­рот объектов недвижимости. Подобная институциональная неэффективность выражается прежде всего в том, что при проведении экономических операций с недвижимостью за-

¹ Гражданский кодекс Российской Федерации. — М., 2000.

² Крюков В. Институциональные особенности российской эко­номики. Анализ развития системы недропользования в России (о необходимости ужесточения институциональных условий) // Вопросы экономики. 2006. № I. С. 86.

унституционализация рынка недвижимости в России

частую приобретают значение и учитываются интересы оп­ределенных групп узких интересов, а не широких слоев на­селения.

Если с точки зрения физических характеристик недви­жимость представляет собой отдельный объект, определен­ным образом расположенный в пространстве и в силу этого уникальный, долговечный в использовании, неподвижный и обладающий определенной полезностью, то в экономичес­ком смысле категория «недвижимость* охватывает жестко прикрепленные к земле объекты различного назначения, об­ладающие экономической ценностью.

Специфика недвижимости как экономической катего­рии заключается в том, что, с одной стороны, она входит в состав средств производства (например, земельные участки, здания и сооружения административного, производственно­го, складского, торгового назначения) и является основой для организации и осуществления хозяйственной деятельно­сти, развития разнообразных экономических субъектов. С другой стороны, недвижимость охватывает объекты, не­обходимые для поддержания существования людей и ис­пользуемые для личного потребления (к примеру, жилые дома, квартиры, коттеджи, дачные постройки, гаражи).

При совершении сделок с недвижимостью она может выступать как в качестве потребительского, так и в качестве инвестиционного блага, что обусловлено ее природой как экономического актива. Эта двойственность недвижимости определяет особенности ее экономического оборота, диффе­ренцируя мотивы приобретения недвижимости различными экономическими агентами и формируя уникальность рын­ка недвижимости, обусловленную сочетанием этих двух ее функций (рис. 2.1).

На рисунке 2.1 отражено деление рынка недвижимости по функциональному назначению на четыре основные со­ставляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недви­жимости. Каждый такой сегмент рынка недвижимости раз­вивается самостоятельно, независимо от трех других, опи­раясь на собственную институционально-правовую базу. Иногда в дополнение к такой сегментации рынка недвижи­мости выделяют рынок объектов незавершенного строительства, на котором возможны изменения и целевого назначе­ния объекта, и первоначального плана застройки.

Каждый из указанных сегментов рынка недвижимости включает две составляющие: первичный рынок, связанный с реализацией прав на вновь созданные объекты недвижи­мости, и вторичный рынок, представляющий собой сферу рыночного обращения объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации. Вторичный рынок недвижимости характе­ризуется большим разнообразием операций с объектами не­движимости, что предполагает его более развитую институ­циональную среду

Процессы, происходящие на обоих рынках — первич­ном и вторичном, — взаимосвязаны: цены вторичного рынка

¹ Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: тео­рия, проблемы, практика. — М,, 2000. С. 21.

Институционализация рынка недвижимости в России

71

служат ориентиром, отражающим степень рентабельности осуществления нового строительства и его инвестиционной привлекательности. Принятие решений о приобретении не­движимости неизбежно должно учитывать следующие фак­торы, определяющие особенности ее экономического оборо­та:

— динамику извлекаемых из ее использования денежных потоков;

— количество и качество приобретаемых в результате трансакции прав, связанных с объектами недвижимос­ти, а также оценку возможных комбинаций этих прав;

— величину трансакдионных издержек, связанных с офор­млением сделки;

— инвестиционную привлекательность объекта сделки;

— степень ликвидность приобретаемой недвижимости (на­личие альтернативных вариантов использования объек­та недвижимости и степень легкости извлечения допол­нительного дохода);

— способ налогообложения;

— необходимость непосредственного управления объектом недвижимости и процедур контроля;

— возможные риски экономической и неэкономической

природы.

В результате формирования институционально-правовой основы рыночной экономики в 1990—1996 гг. в России ин-ституционализированы основные субъекты и объекты рын­ка недвижимости, создана институциональная среда для функционирования объектов недвижимости как экономи­ческих благ, т. е. включения в сферу недвижимости рыноч­ных механизмов.

С позиций институционализма рынок, на котором про­исходит обмен, рассматривается «как механизм передачи прав собственности»¹. В процессе осуществления экономи­ческих сделок, в которые вовлечены объекты недвижимос­ти, экономическое содержание и юридическая сущность оказываются тесно переплетенными: без соответствующего юридического оформления сделка с недвижимостью просто не может состояться. Соответственно, вся система правовых институтов — как формальных, так и неформальных —

¹ Менар К. Экономика организаций. — М., 1996. С. 26.

72

Экономика недвижимое™

приобретает особое значение по сравнению с прочими рын­ками, поскольку здесь она влияет и на процесс совершения трансакции, и на последующее использование недвижимо­сти. В сущности, недвижимость как объект экономических отношений представляет собой единство физических и юри­дических характеристик.

Сделки с объектами недвижимости предполагают не физическую передачу товара из рук в руки, а именно пере­ход прав собственности, полностью или частично, от одно­го экономического субъекта к другому. В связи с этим при осуществлении экономических операций с недвижимостью особенно важен количественный и качественный анализ об­мениваемых прав, связанных с данным объектом, а также учет информации о возможных дополнительных обязатель­ствах нового собственника.

Кроме того, объекты недвижимости выступают сферой пересечения интересов нескольких экономических субъек­тов, каждый из которых может обладать определенным на­бором правомочий, отдельных составляющих полного пуч­ка прав собственности. При этом чем больше вариативность сделок, тем более точно должны быть определены переда­ваемые элементы прав собственности и тем более институ­ционально развитым и эффективным является рынок недви­жимости. В свою очередь трактовка собственности как неделимого отношения неприемлема для сферы недвижи­мости.

Особое значение при обращении недвижимости приоб­ретает такой фактор, как местоположение, которое в данном случае выступает не столько географической, сколько эко­номической характеристикой недвижимости, поскольку су­щественно влияет на ее стоимость. На закрепление за объек­тами недвижимости участков земли как их первоосновы указывается в Земельном кодексе РФ: «Не допускается от­чуждение земельного участка без находящихся на нем зда­ний, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу»¹. Таким образом, по сути, российское законо­дательство включает земельный участок в состав определен­ного полноценного объекта недвижимости. Именно в дан-

Земельный кодекс Российской Федерации. — М., 2001. Ст. 1.

Институционализация рынка недвижимости в России

_ — _ • • .—.^——_^— • —__ / О

ном контексте на передний план выходит проблема специ-фицированности прав, которыми наделен полноправный собственник земельного участка или обладающие частичны­ми правомочиями экономические субъекты.

Проблема точного определения прав собственности так­же проявляется в процессе разделения между различными субъектами прав собственности на землю как природный объект и объект инвестирования капитала с определением доли полученного от использования данного земельного уча­стка дохода, причитающейся каждому субъекту сообразно его экономическому вкладу.

Необходимо учитывать, что сделки с недвижимостью, помимо продавца и покупателя, так или иначе предполага­ют наличие третьей стороны, уполномоченной узаконивать соответствующие процедуры и следить за правомочностью и легитимностью их проведения. Такой стороной в современ­ном обществе является государство, которое посредством системы формальных институтов регистрации прав на не­движимость участвует в процессах возникновения прав на недвижимость, их распределения, обмена или ликвидации. Более того, недвижимость как экономический актив может возникнуть только в результате процедуры государ­ственной регистрации объекта и оформления всех соответ­ствующих прав на него: «Право собственности и другие вещ­ные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государ­ственной регистрации»¹. Следовательно, включить объект недвижимости в рыночный оборот и использовать его в хо­зяйственных целях можно лишь в соответствии с этими пра­вами.

Система формальных государственных институтов так­же оказывает влияние на потенциальный состав субъектов рынка недвижимости, определяя совокупность возможнос­тей по использованию объекта недвижимости, а также структуру и полноту соответствующих прав. Поэтому сегмен-тированность рынка недвижимости выражается в существен­ном различии потребностям его субъектов и особенностях предъявляемого спроса. Таким образом, рынки недвижимо-

Гражданский кодекс Российской Федерации. — М.,

74

Экономика недвижимости

сти, наряду с указанными в главе I, сегментируются также по следующим критериям:

— по функциональному использованию (для жилого, ком­мерческого, общественного, промышленного, сельско­хозяйственного и т.д. назначения);

— по географическому фактору;

— по цене (в зависимости от престижности и функцио­нальности того или иного района);

— по качеству недвижимости (степень и ценность обору­дования помещения, цена стройматериалов);

— по инвестиционной мотивации (в зависимости от сте­пени заинтересованности инвесторов в конкретных эко­номических условиях, представляющих собой различные сочетания приносимого недвижимостью денежного по­тока, потребности в управлении и других факторов);

— по типу прав собственности (неограниченные права соб­ственности, сервитуты, права на аренду и т. д.). Необходимо отметить и такую отличительную черту рынка недвижимости, как его локальность, что является прямым следствием такой физической характеристики его объектов, как неподвижность, или стационарность. Конеч­но, на рынок недвижимости оказывают влияние как общая макроэкономическая, социальная и политическая ситуация в стране, так и мировая экономическая конъюнктура, но мммобильность объектов недвижимости делает данный ры­нок особо чувствительным к перемене местных условий ок­ружающей среды, в результате чего наблюдаются значитель­ные различия его основных параметров (таких, как деловая активность, уровень цен, размер арендной платы, доходность инвестирования, степень риска) в рамках национальной эко­номической системы.

Другими словами, специфика данного рынка состоит в том, что он дезагрегирован, т. е. состоит из нескольких вза­имосвязанных субрынков, отличаясь, таким образом, боль­шей степенью децентрализованное™ и обособленности субъектов и объектов, а также меньшей организованностью по сравнению с иными рынками. Организованность — это открытость рынка, предполагающая осуществление опера­ций с объектами недвижимости в соответствии с формаль-

Институционализация рынка недвижимости в России

75

мыми правилами, установленными государством, и соглаше­ниями между его участниками. В свою очередь наличие лю­бых форм дискриминации на рынке недвижимости (таких, как непрозрачное распределение инвестиций, искусственные барьеры для входа на рынок и т.п. вплоть до его кримина-лизации) отражает тенденцию к его неорганизованности.

Механизм реализации отношений собственности на рынке недвижимости предполагает наличие трех субъектов рынка — покупателя, продавца и государства — и динами­ческое взаимодействие между ними и объектом недвижимо­сти. В более детальной субъектной структуре российского рынка недвижимости выделяются: Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступа­ющие в экономические связи в процессе владения, пользо­вания и распоряжения недвижимым имуществом.

Государство на рынке недвижимости выполняет регули­рующие функции, обеспечивая легитимность экономико-правовых отношений между всеми субъектами рынка недви­жимости. Специфическая природа государства как участника рынка определяется тем, что, во-первых, оно само является собственником и в этом смысле идентично по своим пра­вам и обязанностям любому другому собственнику; во-вто­рых, государство определяет «правила игры» на рынке, ус­танавливая и требуя соблюдения определенных норм и правил; в-третьих, государство является главным регистра­тором прав собственников и их гарантом; в-четвертых, оно выступает в качестве единственного и непререкаемого арбит­ра в имущественных и правовых спорах между собственни­ками и иными лицами. Полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными органами государственной и муниципальной власти: муниципальные унитарные предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости (МУПТИ и ОН), учреждения Мини­стерства юстиции РФ, Федеральное агентство по управле­нию государственным имуществом, департаменты имуще­ственно-земельных отношений муниципалитетов и другие учреждения, выполняющие в соответствии со своим профи­лем функциональные обязанности.

76

Функционирование рынка недвижимости предполагает взаимодействие его участников с определенной окружающей средой, прежде всего с кредиторами под недвижимость, ри­элтерами, оценщиками, биржевыми брокерами и другими профессионапьными участниками рынка недвижимости. Из числа профессиональных участников рынка недвижимости особо выделяются институты, наиболее активно участвующие в формировании структуры рынка недвижимости:

1. Институты правового обеспечения рынка недвижимости. Формируются на базе сотрудничества органов законо­дательной и исполнительной власти РФ и субъектов РФ с научно-исследовательскими, общественными и производ­ственными институтами рынка недвижимости.

2. Институты технологического обеспечения рынка недви­жимости.

Создаются на основе действующих систем электронно­го обмена информацией с учетом специфических особенно­стей предметной области.

3. Институты организационного развития рынка недвижи­мости.

Базовый набор таких институтов содержит специфичес­кие институты инфраструктуры рынка недвижимости, вы­полняющие функции генерации новых видов деятельности на рынке и воспроизводящие эталонные системы отноше­ний участников (Российская академия оценки, Российское общество оценщиков, Российская гильдия риэлтеров, Феде­ральная комиссия по недвижимости и оценке).

Таким образом, институциональная структура рынка не­движимости представляет собой набор организаций, ста­бильно поддерживающих установленные технологии дея­тельности и нормы отношений на рынке недвижимости в течение длительного времени. Так как в рыночных системах ключевым принципом взаимоотношений участников явля­ется свобода выбора характера и формы их взаимодействия, то в основе институциональной структуры рынка недвижи­мости лежит индивидуальная мотивация участников рынка, их стремление получить минимально затратный доступ к не­обходимому ресурсу. Именно к минимизации трансакцион-ных издержек участников рыночных процессов приводит эволюционное развитие институциональной структуры рын­ка недвижимости.

Инс ти туционал изация рынка недвижимости в России

Наиболее социально значимым сектором рынка недви­жимости является рынок жилья. В современной посткрпзис-иой экономике его развитие характеризуется определенными институциональными ограничениями, К институциональ­ным ограничениям становления рыночных отношений в жи­лищной сфере относится прежде всего развитие теневого сек­тора в жилищном строительстве. Объемы внелегального жилищного строительства в российской экономике трудно количественно оценить в силу отсутствия статистических дан­ных, но предположительно размеры «самозастроя» в жилищ­ном секторе соответствуют величине теневого сектора в эко­номике в целом (по оценкам экспертов, около 25% ВВП)¹. Теневой сектор также затрудняет процесс внедрения механиз­мов ипотечного кредитования на рынке жилья в силу непро­зрачности доходов населения, что не позволяет показать эти доходы в качестве критерия для получения кредита.

Причинами распространения теневого сектора на рын­ке жилья являются высокие трансакционные издержки ле­гализации и поддержания легального бизнеса, а также бю­рократическая заорганизованность, препятствующая свободному развитию рыночных отношений в жилищной сфере.

Оценить сложившуюся ситуацию в сфере формирования и предоставления земельных участков для жилищного стро­ительства позволяют следующие характеристики и показа­тели:

— распространенность конкурентных процедур предостав­ления земельных участков;

— продолжительность процесса применительно к разным случаям;

— количество организаций, участвующих в процессе под­готовки и согласования документации:

— количество подписей на соответствующих документах, которые необходимо получить застройщику;

— доля затрат на подготовку исходно-разрешительной до­кументации от обшей стоимости строительства.

¹ Яхммоеич В.И. Институциональные ограничения развития рьшка жилья в посткризисной экономике // Экономический вес­тник РГУ. 2004. Т. 2. № 4. С. 135.

Экономика недвижимости

/о ———————————————————————————————————————————————————————————

Все эти характеристики и показатели свидетельствуют о наличии избыточных административных барьеров на рынке недвижимости.

До 2006 г конкурентные процедуры (в форме аукцио­нов, конкурсов) предоставления земельных участков явля­лись редким исключением, поскольку преобладали индиви­дуальные (по заявлениям) процедуры предварительного согласования мест размещения объектов строительства. Про­должительность процесса со дня подачи заявления о предо­ставлении земельного участка до дня предоставления разре­шения на строительство составляет 1,5—2 года и более (например, в Санкт-Петербурге — 18 месяцев, в Пензе — до 2 лет). Это составляет 40—60% полной продолжительности инвестиционно-строительного процесса'.

Иногда более 30—40 организаций участвуют в подготов­ке и согласовании исходно-разрешительной документации, что требует получения до 100, а иногда и более подписей. Затраты на подготовку исходно-разрешительной документа­ции от общей стоимости строительства составляют до 10— 20, а иногда и более процентов. Это требует совершенство­вания процедур предоставления земельных участков, разрешений на строительство (рис. 2.2).

Существенным институциональным ограничением раз­вития рынка жилья в современных условиях являются высо­кие трансакционные издержки по регистрации прав соб­ственности на жилье. По оценкам, трансакционные издержки при осуществлении сделки купли-продажи жилья, включая оплату услуг риэлтерской фирме, регистрацию сделки в орга­нах юстиции, налоговых институтах, в совокупности могут составлять до 10% от стоимости самого приобретаемого жи­лья. Барьерами на пути широкого распространения передо­вых форм ипотеки в России являются также низкое соотно­шение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, на-

¹ Трутнев Э.К. Административные барьеры на пути формиро­вания рынка доступного жилья // Конкуреноспособность и модер­низация российской экономики / Под ред. Е. Ясина, А. Яковле­ва. - М.: ГУ ВШЭ, 2004. С. 119.

селения и государства, отсутствие кредитных историй у боль шинства граждан, масштабность теневых отношений, затруд няющих проверку платежеспособности заемщика.

Механизмом снятия институциональных ограничена развития рыночных отношений в жилищной сфере высту пают обеспеченные государством гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья: «Сделки на 80

рынке жилья должны проходить по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам*¹.

Следствием развития имеющихся в жилищной сфере институциональных ограничений выступает появление ин­ституциональных ловушек на рынке жилья — неэффектив­ных устойчивых норм, неэффективных институтов. Услови­ем устойчивости определенной нормы на рынке жилья является невыгодность и нецелесообразность отклонения от нее индивидов. Если в обществе полная оплата жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) стала нормой, то будут улуч­шаться формы и способы оплаты. Если же превалирует дру­гая норма — уклонение от оплаты ЖКУ, то будут развиваться и соответствующие способы поведения. Так, установление безадресных систем дотирования эксплуатации жилья при­водит в результате к аварийному состоянию инженерной ин­фраструктуры городов и жилой недвижимости, при этом со­циальная роль жилищного дотирования и субсидирования незащищенных слоев населения дискредитируется. Деклари­рование жилищных льгот в виде субсидий отдельным кате­гориям граждан (гражданам, уволенным с военной службы, из органов внутренних дел; гражданам, выезжающим из рай­онов Крайнего Севера, участникам ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, беженцам и вынужденным переселенцам) без формирования источников финансирова­ния обещанных благ создает социальную напряженность и устойчивый институт недоверия населения к государству.

Развитие процесса институционализации рынка жилья предполагает создание новых экономических механизмов — института частной собственности на землю, функциональ­ного зонирования земельных участков, эффективной оцен­ки имущества для целей налогообложения. Без реализации указанных экономических механизмов институциональная структура рынка жилья не будет эффективной. Так, созда­ние ипотечных банков в 1993-1994 гг. при отсутствии уза­коненной практики залоговых отношений на рынке жилья привело в итоге к банкротству большинства данных учреж­дений и потерям сбережений населения в виде вкладов, что

¹ Путин В.В. Ежегодное послание Президента РФ Федераль­ному собранию РФ // Российская газета. 2004. 26 мая.

Институционализация рынка недвижимости в России

81

сформировало устойчивый неформальный институт недове­рия населения к кредитно-финансовому рынку.

Наиболее ярким примером институциональных лову­шек, оказывающих самое негативное влияние на функцио­нирование жилищной сферы и макроэкономическую ситу­ацию в целом, являются недоинвестирование частных сбережений в жилищную сферу; хранение сбережений на­селения в форме непроизводственного капитала в «чулке» вместо инвестирования в капитальные активы; недоверие к финансовым институтам на рынке жилья; уклонение от оп­латы жилищных услуг или их частичная оплата; стремление попасть в категорию «льготников» и получать жилищные субсидии при пользовании жилищными услугами и приоб­ретении жилья в собственность.

Для преодоления административных барьеров на пути формирования рынка доступного жилья необходимо:

— изменить ситуацию в области подготовки и экспертизы проектной документации :

— вместо 15—20 согласований экспертиз достаточно будет 4—5 согласований;

— для подготовки разрешительной документации застрой­щику вместо выплат в размере 20% стоимости строи­тельства достаточно будет выплатить только 4—5%;

— общая продолжительность подготовительного этапа строительства вместо 40% (около года) от продолжитель­ности инвестиционно-строительного цикла может быть сокращена до 10%, т. е. до 3 месяцев.

Учебно-методические материалы

Основная литература

1. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2006.

2. Репнхольд В, Развитие российской системы кадастрово­го учета как основы земельной реформы. Заключение иностранного эксперта // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2006. Декабрь. № 3—4. С. 61.

Дополнительная литература

1. Рогожина Н.Н. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России. — М.: Фонд ИЭГ, 2004.

2. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Зарубежный опыт предо­ставления субсидий на приобретение жилья гражданам с невысоким уровнем доходов. — М.; Фонд «Институт экономики города*, 2007.

3. Рогожина Н.Н. Туманов А.А,, Хамова Е.В. Методические рекомендации по мониторингу и оценке региональных программ жилищного финансирования. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2007.

Контрольные вопросы_________

1. Каковы особенности недвижимости как объекта рыночных отношений и ее специфические характеристики?

2. Раскройте сущность понятия «рынок недвижимости». На­зовите участников рынка, их функции, а также перечис­лите операции с недвижимостью.

3. Каковы особенности формирования и развития рынка не­движимости ?

4. Перечислите и охарактеризуйте факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимости. Эффектив­ность (рост) рынка недвижимости.

5. Многослойная модель рынка недвижимости: сущность, елок, взаимодействия внутри модели.

6. По каким направлениям государство осуществляет регу­лирование на рынке недвижимости?

1. Каковы субъекты собственности на недвижимость и кри­терии их разграничения?

Тесты

Каковы причины распространения теневого сектора на рынке жилья?

а) высокие трансакционные издержки легализации и поддержания легального бизнеса;

Институционализация рынка недвижимости в России .,

___———————————————————————————————————————————„_________ 83

б) бюрократическая заорганизованность, препятствую­щая свободному развитию рыночных отношений в жилищной сфере;

в) все ответы верны.

2. В развитой рыночной экономике доминирующей фор­мой приобретения жилья является:

а) собственные средства покупателя;

б) заемные средства;

в) смешанное финансирование;

г) субсидии и дотации государства.

3. Институциональная структура рынка жилья включает:

а) ипотечные банки, ссудосберегательные и кредитные ассоциации;

б) земельные, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, ча­стные кредиторы, риэлтерские фирмы, предприятия по оценке и регистрации недвижимости;

в) различных биржевых посредников, контрольные, страховые, налоговые и иные органы;

г) верны ответы а) и б);

д) верны ответы а) и в); е) верны ответы а), б), в).

4. Что позволяет оценить сложившуюся ситуацию в сфере формирования и предоставления земельных участков для жилищного строительства?

а) распространенность конкурентных процедур предо­ставления земельных участков; продолжительность процесса применительно к разным случаям;

б) количество организаций, участвующих в процессе подготовки и согласования документации; количе­ство подписей на соответствующих документах, ко­торые необходимо получить застройщику;

в) доля затрат на подготовку исходно-разрешительной документации от общей стоимости строительства;

г) все ответы верны.

5. Продолжительность процесса со дня подачи заявления о предоставлении земельного участка до дня предостав­ления разрешения на строительство составляет: а) 1 год;

в) 3 года;

г) более 3 лет.

6. Какие действия выделяют мероприятия, необходимые для совершенствования процедур предоставления зе­мельных участков для строительства?

а) сократить количество организаций, участвующих в согласованиях и проведении экспертиз; создать усло­вия для предоставления земельных участков; обеспе­чить проведение торгов;

б) обеспечить открытость информации о регламентах разрешенного использования земельных участков; обеспечить предоставление прав на сформированные земельные участки до начала подготовки проектной документации и строительства;

в) упразднить натуральные формы оплаты за предостав­ление земельных участков в виде передаваемых адми­нистрации квартир и перейти на денежные формы оплаты;

г) все ответы верны;

д) нет верного ответа,

'. Что является барьерами на пути широкого распростра­нения передовых форм ипотеки в России?

а) низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья;

б) низкие трансакционные издержки;

в) недостаточная культура сберегательного поведения;

г) низкие ставки процента за кредит;

д) все вышеперечисленное верно; е) верны ответы б) и г); ж) верны ответы а) и в).

В качестве снятия институциональных ограничений раз­вития рыночных отношений в жилищной сфере в дан­ном случае будут выступать:

а) обеспеченные государством гарантии права собствен­ности добросовестных приобретателей жилья;

б) обеспеченные залогодателем гарантии права соб­ственности добросовестных приобретателей жилья;

в) обеспеченные залогодержателем гарантии права соб­ственности добросовестных приобретателей жилья;

г) нет вепногл лтп/»™

Институционализация рынка недвижимости в России _в,

__————————————————————————————————————————————————————————— ОЭ

9. Развитие процесса институционализации рынка жилья предполагает создание новых экономических механиз­мов:

а) института государственной собственности на землю;

б) института частной собственности на землю;

в) института муниципальной собственности на землю;

г) института смешанной собственности на землю. !0. Примером институциональных ловушек, оказывающих самое негативное влияние на функционирование жи­лищной сферы и макроэкономическую ситуацию в це­лом, является:

а) недоинвестироваиие частных сбережений в жилищ­ную сферу;

б) хранение сбережений населения в форме непроиз­водственного капитала в «чулке» вместо инвестиро­вания в капитальные активы;

в) недоверие к финансовым институтам на рынке жи­лья;

уклонение от оплаты жилищных услуг или частичная оплата;

д) стремление попасть в категорию «льготников» и по­лучать жилищные субсидии при пользовании жи­лищными услугами и приобретении жилья в соб­ственность;

е) все вышеперечисленное верно.

г)

Ответы:

2) в; 7) ж;

3)е; 8) а;

4) г; 9) б;

5)6; 10) е.

6) г;

2.2. Инвестиционный потенциал

института ипотечного кредитования

Формирование эффективного инвестиционного меха­низма янпяетг.я ключевой проблемой трансформационной экономики, где происходит отказ от большого числа приоритетов инвестиционной политики и осуществляется кон­центрация инвестиционных ресурсов государства. Приори­тетность жилищного строительства обусловливается особой социально-экономической значимостью данной сферы, вы­сокой долей жилищных инвестиций в общем объеме капи­таловложений, значительной величиной бюджетных расхо­дов на строительство, эксплуатацию и ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства, необходимостью созда­ния социально-экономической базы для воспроизводства человеческого капитала, интенсификации проведенных в жилищной сфере реформ и перехода строительного комп­лекса к устойчивому развитию.

Механизм жилищного инвестирования в административ­но-командной экономической системе отличался, прежде всего, доминированием государственной и муниципальной собственности в жилищной сфере. Доля общих инвестиций населения, включая строительство на селе и кооперативное строительство, составляла менее 10% общих инвестиций в жилищное строительство. В силу этого к концу 1980-х гг. в общественной или государственной собственности находи­лось около 78% всего жилья, в то время как в Швеции — 38%, в Финляндии — 33, в Великобритании — 25, во Франции — 17, в ФРГ-7, в США - всего около 1,5%'.

Фундаментальные изменения в экономической системе России, трансформация жилищной собственности через ее приватизацию привели к реструктуризации источников фи­нансирования строительства жилья. В силу объективного уменьшения государственного сектора в переходной эконо­мике доля государства в строительстве жилья сократилась с 80% в 1990 г. до 19% в 2000 г., в том числе предприятиями федеральной собственности —до 7,5%². Вследствие измене­ния источников финансирования жилищного сектора, рез­кого уменьшения государственного финансирования, дефи­цита бюджетных ресурсов и инвестиционного кризиса

¹ Страйк Р., Косарева Н. Реформа жилищного сектора России. 1991 — 1994. — М.: Институт экономики города (США), Агентство международного развития США, 1994. С. 34.

² Федеральная целевая программа «Жилите» на 2002—2010 годы // Российская газета. 2001. 26 сентября.

Институционализация рынка недвижимости в России ._

__ -———————————————————————————————————————————— 87

значительно уменьшились объемы жилищного строительства II ввод жилья: с 61,7 млн м^; в 1990 г. до 30 млн м²в 2000 г. Проблема поиска инвестиционных ресурсов для жилищно­го строительства, необходимость замены традиционных го­сударственных источников финансирования рыночными с образованием стабильных финансовых потоков, низкая обеспеченность и удовлетворенность жильем больших групп населения обусловливают необходимость институционализа-ции эффективного инвестиционного механизма развития жилищной сферы как важнейшего института нормально функционирующего рынка недвижимости.

Базовым институтом этого механизма в рыночной эко­номике является ипотечное кредитование. Институт ипоте­ки отражает финансовые отношения между субъектами рынка жилья по поводу выдачи ссуды под залог недвижимости. Ипо­тека обладает высоким инвестиционным потенциалом и яв­ляется рыночной формой трансформации частных сбереже­ний в жилищные инвестиции. С одной стороны, ипотека — это форма ссудного капитала, форма кредита под залог не­движимого имущества. Поэтому ипотечный кредит представ­ляет собой долгосрочную ссуду, выдаваемую под залог недви­жимости — земли и строений производственного и жилого назначения. Развитие банковской системы привело к тому, что этот вид кредитования приобретает в России все боль­шее социально-экономическое значение. Но, с другой сто­роны, ипотечное кредитование выступает как форма инвес­тирования, эффективное средство аккумуляции денежных средств, прежде всего частных сбережений населения. Лич­ные сбережения как исходный пункт общественного накоп­ления выступают приоритетным источником расширенного воспроизводства. Согласно социологическим опросам, насе­ление РФ 19% сбережений хранит в наличной форме, 40 — в банковских депозитах, 26 — в недвижимости, 3% — в цен­ных бумагах¹. Ипотечное кредитование является мощным фи­нансовым инструментом, способным активизировать инвес­тиционную ситуацию и трансформировать имеющиеся в экономике сбережения населения в реальные инвестиции.

Наконец, институт ипотечного кредитования — это форма поведения двух инвесторов, применяющих два инвестици­онных инструмента:

— ипотечный кредит как инвестиционный инструмент для заемщика, который приносит ему определенный доход, в частности, приобретение недвижимости в более ран­ние сроки за собственные средства;

— ипотечный кредит или закладная — это вложение кре­дитором собственных или заемных средств, приносящее постоянный доход в течение десятилетий. Доходность двух указанных инструментов для обеих сто­рон составляет инвестиционную сущность ипотеки. Инсти­тут ипотеки базируется на эффекте финансового левереджа, основанного на том, что в стабильной экономике финансо­вые доходы, получаемые от вложения средств в жилье с по­мощью ипотечного кредита, всегда превышают расходы на само залоговое финансирование (оплату банковского процен­та за ипотечный кредит). Данный эффект построен на посто­янном росте стоимости недвижимости. Это является главным стимулирующим фактором жилищного инвестирования, ос­новной гарантией для всех участников инвестиционного про­цесса. На эффекте финансового левереджа базируется весь инвестиционно-финансовый механизм жилищного строи­тельства — девелопмента.

Ипотека как сложный хозяйственно-правовой институт является разновидностью имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечной ссуды. В развитой рыночной эконо­мике рынок долгосрочного ссудного капитала под залог не­движимости является одним из самых крупных и динамич­ных рынков по объему обращающегося на нем капитала. В США в ипотечном залоге находится более 2/3 жилищного фонда.

В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента заключается в следующем: для заемщика ипотека — это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для реше­ния жилищной проблемы; для кредитного института — устой­чивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита; для экономики в целом — посто­янные инвестиции в жилищный сектор, развитие строитель­ной индустрии, становление рыночных отношений в смеж­ных отраслях экономики и решение социальных проблем.

Однако высокий инвестиционный потенциал ипотечного кредитования в переходной экономике России оставался не­задействованным, но начиная с 2004 г. объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 г. наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объем рынка достиг 270 млрд руб. В 2007 г. бурный рост рынка продолжился, было выдано кредитов на сумму свыше 500 млрд руб. (рис. 2.3).

Но общая потребность населения РФ в жилье превыша­ет 17 трлн руб. (600 млрд долл.). Активы всей банковской си­стемы страны составляют свыше 14млн. лолл.

При этом более 50% этих ресурсов приходится на средства со сроком менее 1 года. Доля ресурсов со сроком свыше 3 лет в 2007 г. составляла лишь 4% всего объема депозитов физичес­ких и юридических лиц, а для ипотеки требуются ресурсы со сроками не менее 10—15 лет, которые в нашей финансовой системе практически отсутствуют. При этом сбережения граждан, не задействованные в кредитно-финансовой сфере, оцениваются в размере 16 млрд руб. и хранятся в иностран­ной валюте на руках у населения¹.

В наибольшей степени население России готово исполь­зовать ипотечный кредит для приобретения готового жилья. Такое положение обусловлено, прежде всего, структурой рынка недвижимости, на котором готовые квартиры преоб­ладают над новостройками. Как следствие количество сде­лок на вторичном рынке жилой недвижимости превышает количество сделок на первичном. Вместе с тем по мере рос­та темпов жилищного строительства, совершенствования программ ипотечного кредитования строящегося жилья на­блюдается снижение доли кредитов, предоставляемых на цели приобретения вторичного жилья за счет увеличения кредитования новостроек.

Существенным препятствием в процессе развития ипо­течного кредитования в России становится низкий уровень кредитования застройщиков. В 2003 г. кредитованием заст­ройщиков, или инвестированием в строительство, занима­лось 45% их общего количества. Объем кредитов в этот пе­риод составил около 10 млрд руб.

Увеличение спроса на жилье дает положительный им­пульс жилищному строительству и содействует росту отрас­лей строительной индустрии, стимулирует развитие инфра­структуры населенных пунктов, а также спрос на товары длительного пользования. Повышая доступность жилья, ус­коренное строительство жилья способствует формированию эффективного рынка труда, что является важным фактором для развивающихся и переходных экономик.

Таким образом, институт ипотеки выступает как форма инвестирования, эффективное средство аккумуляции денеж­ных средств, прежде всего частных сбережений населения.

¹ Сивкова В. Как работает доступное жилье? // Аргументы и факты. 2007, № 31. С. 15.

Институционализация рынка недвижимости в России Учебно-методические материалы

91

Основная литература

1. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 2! июля 1997 г. № 122-ФЗ с соответствующими допол­нениями // Собрание законодательства Российской Фе­дерации, 1997, № 30, ст.3594; 2001, № 11, ст. 997; № 16, ст. 1533; 2002, № 15, ст. 1377; 2003, № 24, ст. 2244; 2004, № 27, ст. 2711; № 30, ст. 3081.

2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимос­ти)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

3. Федеральный закон «О внесении изменений в Феде­ральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ.

4. Федеральный закон РФ «Об ипотечно-накопительной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 5 августа 2005 г. № 18-ФЗ.

5. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью. — Ростов н/Д: Феникс, 2007.

Дополнительная литература

1. Ватлер Ст. «Кондоминиум» как форма собственности на недвижимость // Вопросы экономики. 1993. № 7.

2. Основы ипотечного кредитования / Под ред. Н.Б. Ко-саревой. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2007.

Контрольные вопросы_________

1. Что представляют собой ипотека, ипотечный кредит?

2. Какие точки зрения существуют на механизм ипотеки?

3. Что представляет собой инвестиционный аспект ипотеки?

4. Чем характеризуется ипотечный кредит?

5. Какова нынешняя ситуация на рынке ипотечных кредитов США?

6. Назовите основные формы ипотеки. Раскройте их содер­жание.

7. Какова нынешняя ситуация па рынке ипотеки в России? Какова динамика рынка ипотечных кредитов?

Тесты

1. Ипотечный рынок — это: ;'

а) рынок всех кредитов в экономике;

б) рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банка­ми и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения финансовых активов;

в) рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банка­ми и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья без залога;

г) рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банка­ми и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, заметаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в жилищ­ную сферу.

2. Сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватыва­ющий всю совокупность отношений кредиторов и дол­жников, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кре­дитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество:

а) первичный рынок ипотечных кредитов;

б) рынок залогодателя;

в) вторичный рынок ипотечных кредитов;

г) общий рынок ипотечных кредитов.

3. Сегмент ипотечного рынка, на котором происходит трансформация совокупного кредитного портфеля кре­дитных обязательств и закладных в обезличенные доход­ные бумаги (облигации) и размещение их среди долго­срочных инвесторов:

а) первичный рынок ипотечных кредитов;

б) рынок залогодателя;

Институционализация рынка недвижимости в России

93

в) вторичный рынок ипотечных кредитов;

г) общий рынок ипотечных кредитов.

4. Вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на:

а) финансовом рынке;

б) первичном ипотечном рынке;

в) вторичном ипотечном рынке;

г) нет верного ответа.

5. Институциональная структура рынка жилья в качестве элементов включает:

а) все государство в целом;

б) формальные институты;

в) неформальные институты;

г) формальные и неформальные институты.

6. Институциональная структура рынка жилья включает:

а) кредитно-финансовые институты;

б) коммерческие банки;

в) рынок ценных бумаг;

г) некредитный блок жилищного инвестирования;

д) все вышеперечисленное.

7. Системообразуюшую роль в процессе институционали-зации жилищных инвестиций выполняет:

а) залогодатель;

б) государство;

в) залогодержатель;

г) рыночная система.

8. Эффективным инструментом финансирования рынка жилья являются:

а) ипотечные ценные бумаги;

б) кредитно-финансовые институты;

в) коммерческие банки;

г) государство.

9. Какими факторами сдерживается развитие рынка ипо­течных бумаг?

а) неразвитость инфраструктуры фондового рынка;

б) вложение финансовыми институтами своих активов в долгосрочные проекты;

в) неразвитость законодательной базы;

г) все ответы верны;

д) верны ответы а) и в); е) верны ответы а) и б).

Какие выделяют формы жилищного финансирования по источнику финансирования?

а) финансирование с помощью собственного капитала;

б) финансирование с помощью заемного капитала;

в) финансирование с помощью смешанного капитала — собственного и заемного (смешанное финансирова­ние);

г) верны ответы а) и б);

д) верны ответы а) и в); е) верны все ответы.

Ответы:

6)д;

2) а;

7)6;

3)в; 8) а;

4) б;

9)д;

5) г; 10) е.