5.3. Договор аренды зданий и сооружений

5.3.1. Общая характеристика

договора аренды недвижимости

В качестве отдельных видов договора купли-продажи ГК РФ выделяет продажу недвижимости и продажу предприя­тии. Видами аренды с объектом в виде недвижимого иму­щества ГК называет аренду зданий и сооружений и аренду предприятий, умалчивая об аренде земли, о чем будет пока­зано ниже при рассмотрении правил аренды земли.

Следует обратить внимание также на то, что аренда по­мещений в зданиях и сооружениях также не регламентиру­ется ГК особо.

По договору аренды здания или сооружения арендода­тель обязуется передать во временное владение и пользова­ние или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. I ст. 650 ГК).

Этот договор является консенсуалъным, возмездным, двусторонним.

Основные сделки с недвижимым имуществом___ ₂₀_

5.3.2. Существенные условия

договора аренды недвижимости

Существенными условиями договора аренды недвижи­мости являются предмет, цена и срок договора.

Предмет — это здание (жилое и нежилое) и сооружение (склад, мельница, плотина, забор и т. д.). Специфика аренды зданий и сооружений состоит в том, что по договору аренды недвижимости в аренду переходят не только эти объекты, но и сам земельный участок, который занят этой недвижимос­тью или необходим для ее использования (ст. 652 ГК). Зда­ние или сооружение является в этом случае главной вещью, а земельный участок — принадлежностью.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в арен­ду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответству­ющий земельный участок. Если договором это право не оп­ределено, к нему переходит на срок аренды здания или со­оружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его ис­пользования в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 652 ГК). К сожалению, содержание этого права пользования в законе не раскрывается, да и само оно нигде больше не упо­минается. Представляется, что таким правом может быть только право аренды или право безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Аренда здания или сооружения, находящегося на зе­мельном участке, не принадлежащем арендодателю на пра­ве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользо­вания таким участком, установленным законом или догово­ром с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК).

О том, что правомочия на землю, возникающие в ре­зультате аренды недвижимости, носят вещный характер, сви­детельствует ст. 653 ГК: «В случаях, когда земельный учас­ток, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования зе­мельным участком, который занят зданием или сооружени­ем и необходим для его использования, на условиях, дей­ствовавших до продажи земельного участка». Только для вещных прав характерно так называемое «право следова­ния», состоящее в том, что при смене собственника вещи производное от права собственности вещное право на нее не прекращается.

Договор аренды здания или сооружения должен предус­матривать размер арендной платы. При отсутствии согласо­ванного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения счи­тается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом невозмож­но применить правила определения цены, предусмотренные п.З ст.424 ГК, в соответствии с которыми, когда в возмезд-ном договоре цена не предусмотрена и не может быть опре­делена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых об­стоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, ра­боты или услуги. Это кардинальное отличие от обычной аренды.

Поскольку в ст. 654 ГК речь идет об установлении имен­но размера арендной платы, то стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер), даже если плата установле­на в неденежной форме. Вряд ли это так, поскольку размер как количественная характеристика может определяться не только в денежном выражении, но и другими показателями (например, объемом выполненных работ и оказанных услуг).

В соответствии с п. 2 ст. 654 ГК установленная в дого­воре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование зе­мельным участком, на котором оно расположено, или пере­даваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Это значит, что после заключения договора аренды здания или сооружения с не оговоренной платой за пользование земель­ным участком, на котором оно расположено, арендодатель не может требовать отдельной платы за землю. Действитель­но, здание и сооружение может располагаться на земельном

Основные сделки с недвижимым имуществом____ _₀_

участке, находящемся у их собственника, например, в бес­срочном (постоянном) пользовании. Передать такой участок в аренду собственник здания или сооружения вообще не имеет права. К тому же ГК не упоминает о переходе каких-либо прав на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий и сооружений. Это ее существенное отличие от норм о продаже недвижимости. Плата за пользование зе­мельным участком, о которой идет речь в рассматриваемой норме, означает, что свои расходы по оплате землепользо­вания собственник здания или сооружения компенсирует за счет их арендатора.