1.2. Объекты недвижимости: структура и критерии классификации

Структура объектов недвижимости классифицируется по различным признакам (критериям) в зависимости от их про­исхождения, назначения, но, как следует из предыдущего раздела, экономическая природа недвижимости предполагает выделение в ее структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные} объекты — земельные участ­ки, леса, многолетние насаждения, обособленные вод­ные объекты и участки недр (недвижимость по приро­де).

2. Искусственные объекты (постройка):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом (4—9 этажей), дом повышенной этажности (10—20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может так­же быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъез­де, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, мага­зины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комп­лекс;

в) общественные (специальные} здания и сооружения (до 3000 тыс. типов):

— лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);

— учебно-воспитательные (детские сады и ясли, шко­лы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);

— культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культу­ры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботани­ческие сады и т. д.);

— специальные здания и сооружения — администра­тивные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

30

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельно­го участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев (рис. 1.2). Искусственные объекты определяются как «недви­жимость по закону», но они опираются на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью постро­ены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструк­ции или капитального ремонта, а также относиться к неза­конченным объектам строительства (незавершенка). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установ­ленном порядке не оформлены документы о приемке объек­та в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства разделяются на 2 группы: объекты, на которых ведутся ра­боты, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимы­ми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с за­конодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр. Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий зе­мель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

— для сельскохозяйственного производства (пашни, сено­косы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, це­лина и другие угодья);

— для личного подсобного хозяйства;

— для коллективного садоводства и огородничества;

— для подсобных сельскохозяйственных производств;

— для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществ­ляется только по решению субъекта РФ. Особо ценные зем­ли ие подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% тер­ритории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки,

Яедвижимосгь и рынок недвижимости

————————————————_.. ——— -• -———————»-^———— —•———————-^.^— О I

площади, природоохранные сооружения; могут размещать­ся промышленные, транспортные, энергетические, оборон­ные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консо­лидированный бюджет от всех платежей за землепользова­ние и может использоваться только в соответствии с генп­ланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, оборо­ны и иного назначения имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают запо­ведники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; па­мятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная катего­рия земель предназначена для оздоровления людей, массо­вого отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли ох­раняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются право­вым режимом лесов, произрастающих на них. Это земли, по­крытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяй­ства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда — земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидро­техническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для раз­личных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной ка­тегории в другую осуществляется в соответствии с закона­ми РФ и субъектов Федерации.

Земельный участок в обороте используется для получе­ния дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесе­ния в складочный капитал, в обеспечение залога и пр. Зе­мельный налог платят:

— граждане и компании, имеющие участки в собственности;

— предприятия и учреждения, которым земля была пере­дана в постоянное (бессрочное) пользование;

— физические лица, чьи наделы закреплены на основе по­жизненного наследуемого владения.

32

Экономика недвижимости

При продаже земельного участка необходимо также оп­ределять и судьбу связанных с ним других объектов недви­жимости, ибо когда продается лишь земельный участок, то к покупателю переходит только право собственности на зем­лю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему зда­ния, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на ус­ловиях, определенных договором продажи. Оформление и выдачу свидетельств о праве собственности и праве пожиз­ненного наследуемого владения граждан при первичном оформлении прав на земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного, дачного строительства, садоводства и огородничества проводит нотариус. В матери­альных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериаль­ных — предоставленные или приобретенные вещные и обя­зательственные права на них. К этим правам в соответствии с действующим законодательством относится право:

• пожизненно наследуемого владения участками государ­ственной и муниципальной собственности;

• постоянного (бессрочного) пользования участками госу­дарственной и муниципальной собственности;

• аренды земельного участка;

• ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц. В процессе эксплуатации участок земли может прино­сить доход — земельную ренту, которая представляет собой внутренний показатель эффективности использования зе­мельного участка как актива предприятия, который рассчи­тывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации.

Приведенные выше системы классификации объектов нежвижимости в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основ­ные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если прово­дить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные

Недвижимость и рынок недвижимости

33

«товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.

Жилая недвижимость обладает специфическими особен­ностями по сравнению со всеми другими видами недвижи­мости:

— наделена чертами как частного, так и общественного то­вара; являясь частным благом для потребителя жилищ­ных услуг, как жилое строение она становится объектом инфраструктуры, т. е. общественным благом;

— с одной стороны, жилье представляет собой товар с вы­сокой потребительной стоимостью, с другой — высту­пает как высокодоходный способ вложения капитала;

— относится к социально-экономическим благам первой необходимости, определяя качество жизни и воспроиз­водство человеческого капитала;

— является стратообразующим благом и одним из основ­ных факторов формирования «среднего» класса, осно­вой благосостояния домохозяйств;

— как структурообразующее благо определяет структуру расходов и потребления домохозяйств, так как приобрете­ние жилья влечет за собой потребность в сопутствующих товарах, предметах домоустройства и бытовых услугах;

— как долговечный объект обеспечивает условия функци­онирования нескольких поколений людей и формирует вещественную часть национального богатства;

— характеризуется неоднородностью и уникальностью с точки зрения его качественного разнообразия;

— иммобильна, т.е. привязана к определенному местопо­ложению;

— высокая рыночная стоимость, возрастающая с течени­ем времени, делает жилье привлекательным объектом инвестирования;

— потребность в жилье практически ненасыщаема, так как связана с изменением жизненного цикла домохозяйства и повышением его благосостояния;

— привлекательность жилья как объекта вложения капи­тала стимулирует сберегательные процессы домохо­зяйств, увеличивая их инвестиционно-финансовый по­тенциал.

2. Зак. 1009

34

Экономика недвижимости

Коммерческая недвижимость в России стала формиро­ваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлека­тельной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобла­дающей формой сделок является аренда. Коммерческая не­движимость разделяется на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную). В качестве объектов недвижимости, приносящей доход, выступают:

1. Офисные помещения классифицируются в каждом ре­гионе, муниципалитете по различным факторам — место­положению, качеству здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качеству ме­неджмента (управляющая компания, наличие дополнитель­ных услуг для арендаторов) и др. В международной практике офисная недвижимость классифицируется на 4 класса с вы­делением в каждом из них 2 видов в зависимости от качества.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестиро­вания в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются дос­таточно рискованным вложением денег, так как затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строитель­ство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездочные гостиницы имеют очень дли­тельные сроки окупаемости, поэтому российский рынок до­ходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тари­фа и более низких капитальных вложений. Звездные гостиницы имеют кафе, рестораны и бары, оборудованные места для отдыха, казино и т. д. Менее популярные гости­ницы меньших размеров, расположенные в не столь пре­стижных районах, как правило, предоставляют жилье и об­служивание менее высокого качества, но имеют свою категорию клиентов.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая не­движимость в стране практически не развиваются, хотя пер­спективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соот­ветствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

Недвижимость и рынок недвижимости ______ ₃₅

В настоящее время, например, в г. Ростове н/Д менее 50% парка легковых автомобилей имеют места постоянного хра­нения, из них только \% располагается в подземных гара­жах, хотя потребность в них очень высока. Из-за высокой стоимости машино-места (4—6 тыс. долл. США, а в центре города цены доходят до 10—12 тыс. долл. США) массового строительства автопаркингов не наблюдается. В расчете на массового клиента стоимость одного машино-места должна быть в пределах 2—3 тыс. долл. США, т.е. составлять около 30% от стоимости автомобиля.

4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, наилучшими местами для распо­ложения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магист­ралей, непосредственная близость станций метро и остано­вок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистра­ли. В США МТЦ («тан»), как правило, расположены за чер­той города, что можно объяснить определенным количе­ством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения городов и другими факторами.

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в Рос­сии находится в начальной стадии развития, хотя в после­днее время по основной массе объектов приватизации про­исходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоус-танавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорно­сти прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на ис­пользование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального соб­ственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны, чуть ли не в каждом городе страны можно увидеть пустые корпуса за­водов и фабрик в 5—8 этажей с обветшалыми или пришед­шими в негодность инженерными сетями.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

36

Экономика недвижимости

Учебно-методические материалы

Основная литература

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. — СПб.: Питер, 2007.

2. Петров В.И. Экономика недвижимости: учеб. пос. — СПб.: Наука, 2003.

Дополнительная литература

1. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости: учеб. пос. — СПб.: Питер, 2002.

2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. — М., 2003.

3. Севастьянов А.В. Экономика недвижимости. — М.: Ко-лосС, 2007.

Контрольные вопросы

С Что понимается под родовыми признаками недвижимости?

2. Какие объекты входят в состав зданий?

3. Приведите общую классификацию объектов недвижимос­ти.

Каковы особенности «незавершенки» ? Дайте характеристику предприятия как недвижимости. Расскажите об этапах продажи предприятия как имуще­ственного комплекса.

Расскажите о правилах заключения договора продажи предприятия как имущественного комплекса.

Тесты

Часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной ре­гистрации прав на землю, — это:

37

а) земельный участок;

б) земельный фонд;

в) естественный фонд.

2. Недвижимость (недвижимое имущество) включает в

себя:

а) все материальное имущество над поверхностью зем­ли или прикрепленное к земле;

б) все материальное имущество;

в) земельные участки.

3. К недвижимым вещам относятся:

а) железные дороги, космические объекты;

б) воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния;

в) все перечисленное.

4. По каким родовым признакам объекты недвижимости отличаются от движимых объектов:

а) иммобильность, материальность, долговечность;

б) иммобильность, весомость, долговечность;

в) уникальность, весомость, долговечность.

5. Земельная рента определяется как:

а) частное от деления расчетной величины стоимости на срок капитализации;

б) произведение расчетной величины стоимости и сро­ка капитализации;

в) фиксированный процент от расчетной величины сто­имости.

6. Какой вид коммерческой недвижимости непосредствен­но приносит доход:

а) собственно коммерческая недвижимость;

б) промышленная недвижимость;

в) все перечисленное.

Ответы: 1)а; 2) а; 3) в; 4) а; 5) а; 6) в.

за

Экономика недвижимости