5.1.4. Порядок передачи недвижимости по договору купли-продажи

Передача недвижимости продавцом и принятие ее по­купателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязатель­ство продавца передать недвижимость покупателю считает­ся исполненным после вручения этого имущества покупа­телю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных до­говором, считается отказом соответственно продавца от ис­полнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество (п. I ст. 556 ГК). Пункт 2 этой же статьи парадоксален: «Принятие покупателем недви­жимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответ­ствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответ­ственности за ненадлежащее исполнение договора». То есть до исполнения договора покупатель может узнать, что зда­ние с момента заключения договора стало хуже, но принять его, а затем привлечь продавца к ответственности. Очевид­но, что указание в акте на ухудшение вещи не приравнива­ется к оговорке продавцом ее недостатков (ст. 475 ГК). А требования к продавцу по поводу недостатков недвижи­мой вещи можно выдвинуть те же, что и при продаже лю­бой другой вещи ненадлежащего качества, за исключением требования о замене товара. Это могут быть требования о:

— соразмерном уменьшении покупной цены недвижи­мости;

— безвозмездном устранении ее недостатков в разумный срок;

— возмещении своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к каче­ству недвижимости (обнаружения неустранимых недостат­ков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказать­ся от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата денежной суммы, уплаченной за недвижимое иму­щество.

5.1.5. Особенности купли-продажи земельных участков

Специально, отдельно от продажи недвижимости куп­лю-продажу земельных участков гражданское законодатель­ство не регулирует. Специальные нормы имеются исключи­тельно в земельном законодательстве. Причем как нормы, регулирующие оборот земельных участков, они имеют при­оритет перед ГК. Так, при продаже земельных участков по­мимо вышеуказанных норм ЗК применяются и иные его нормы, например, особенности купли-продажи земельных участков установлены ст. 37. В соответствии с этой статьей объектом купли-продажи могут быть только земельные уча­стки, прошедшие государственный кадастровый учет. Про­давец при заключении договора купли-продажи обязан пре­доставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его ис­пользования.

Недействительными являются следующие условия дого­вора купли-продажи (а также мены) земельного участка:

— устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

— ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, пере­дачу земельного участка в аренду, совершение иных сде­лок с землей;

— ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими ли­цами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом за­ведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с

Основные сделки с нелвижимым имуществом

193

разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних зе­мельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного уча­стка; о качественных свойствах земли, которые могут повли­ять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, кото­рая может оказать влияние на решение покупателя о покуп­ке данного земельного участка и требования о предоставле­нии которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения до­говора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Указанная норма п. 3 применяются к мене и к аренде земельных учас­тков. По сути, предоставление продавцом заведомо ложной информации означает обман покупателя земельного участ­ка. По гражданскому законодательству такая сделка может быть признана недействительной по иску покупателя, что влечет для продавца крайне неблагоприятные последствия. Помимо того, что ему пришлось бы вернуть покупателю полученные по сделке деньги в размере цены участка и воз­местить ему реальный ущерб (например, расходы по совер­шению сделки), земельный участок, являвшийся предметом договора, подлежит обращению в доход РФ. Таким образом, применяемое в данной ситуации земельное законодательство устанавливает для продавца более благоприятные послед­ствия. Возможно, это не вполне оправданная мера, посколь­ку в сфере продажи земельных участков создается почва для злоупотреблений.

Помимо ЗК РФ к числу важнейших земельно-правовых актов, регулирующих куплю-продажу земельных участков, относятся:

I) Закон РФ от 26 июня 2002 г. № ЮЗ-ФЗ «Об обороте зе­мель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 05.02.2007 г.)¹;

¹ СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018; 2003. № 28. Ст. 2882; 2004. № 27. Ст. 2711; № 41. Ст. 3993; № 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. № 10. Ст. 758; № 30 (ч. 1). Ст. 3098; 2007. № 7. Ст. 832.

2) Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гаран­тиях собственников объектов недвижимости в приобре­тении в собственность земельных участков под этими объектами» (ред. от 26.03.2003 г.)¹;

3) Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по прода­же находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заклю­чение договоров аренды таких земельных участков»-;

4) Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка. — Утв. приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. № 1-16/770³;

5) Временный порядок ведения регистра договоров купли-продажи (купчих) земельных участков гражданами. — Утв. Роскомземом 21 июня 1993 г.⁴

Помимо этих федеральных актов порядок купли-прода­жи земельных участков регулируется также нормативными актами субъектов РФ. Так, на территории Ростовской обла­сти он установлен областным Законом № 39-ЗС от 22 июля 2003 г. (ред. от 03.08.2007 г.) «О регулировании земельных от­ношений в Ростовской области»¹.

Решающее значение при разрешении споров, связанных с продажей земельных участков, имеют Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ № 61 от 27 февра-

¹ СЗ. 1997. № 20. Ст. 2240; 1999. № 45. Ст. 5418; 2003, № 13. Ст. 1229. Согласно ст. 6 Закона РФ № 137-ФЗ от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федера­ции» изданные до введения в действие ЗК РФ и регулирующие зе­мельные отношения нормативные правовые акты Президента РФ и нормативные правовые акты Правительства РФ применяются в части, не противоречащей ЗК РФ.

² СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587.

³ БНА РФ. 1993. № 9.

* Справочно-информационная система «Консультант Плюс: Ведомства». Этот документ формально не отменен. Однако при­меняться он может лишь в части, не противоречащей Закону РФ «О регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ними

⁵ Наше время. 2003. 30 июля.

Основные сделки с недвижимым имуществом

195

ля 2001 г. «Обзор практики применения арбитражными су­дами земельного законодательства»¹ и Постановление Пле­нума Высшего Арбитражного Суда РФ № 21 от 24 апреля 2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением зе­мельного законодательства»².

Учебно-методические материалы

Основная литература

1. Гражданский кодекс РФ. — М., 2007. Ч. 2.

2. Земельный кодекс Российской Федерации. — М., 2007.

3. Федеральный закон «О внесении изменений в законо­дательные акты Российской Федерации в части приве­дения их в соответствие с Земельным кодексом Россий­ской Федерации» от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ // СЗ РФ. 2007. № 27. Ст. 3213.

4. Борисепко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. № 2.

Дополнительная литература

1. Вшпрянский В.В. Договор продажи предприятия // Вес­тник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. № 7, 8, 9.

2. Шачев М.Л. Купля-продажа недвижимости. Зашита прав сторон: материалы судебной практики. — М.: ГроссМе-диа, 2005.

3. Левшина Т.Л, Некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении дел о ненадлежащем качестве недвижи­мости, приобретенной гражданами по договору купли-продажи для личных нужд // Комментарий судебной практики. Вып. 10 / Под ред. К.Б. Ярошенко. — М.: Юридическая литература, 2004.

¹ Вестник ВАС РФ. 2001. № 5.

² Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

Контрольные вопросы

I. Каковы понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости ?

1. Какие права на земельный участок приобретает покупа­тель недвижимости, находящейся па чужой земле?

3. Какова форма договора купли-продажи недвижимости?

4. Каков порядок передачи недвижимости по договору?

5. В чем состоят особенности купли-продажи земельных уча­стков ?

6. Какими нормативными актами регулируется купля-прода­жа земельных участков?