7.4.3. Российские ипотечные бумаги______

Российские ипотечные облигации как класс долговых инструментов появились совсем недавно, но они уже пред­ставляют большой интерес для институциональных инвесто­ров. В числе первых на рублевом долговом рынке появились два выпуска бумаг, обеспеченных закладными (ГПБ-Ипоте-ка — бумаги, фактически Газпромбанка и АИЖК-ипотека — бумаги, выпускаемые Агентством по ипотечному жилищно-му кредитованию), но это лишь самое начало процесса ста­новления нового перспективного сегмента долгового рынка. Эти два выпуска стали ориентирами для будущих сделок се-кьюритизации (рефинансирования) ипотечных кредитов (се-кьюритизация (от англ, зесиппез — ценные бумаги) — расши­рение использования ценных бумаг в качестве инструмента регулирования рыночных отношений и движения ссудного капитала). Развитие рынка ипотеки происходит при поддер­жке государства, что должно обеспечить его динамичный рост. Ожидается, что этот новый для России класс ценных бумаг будет развиваться экспоненциально, и на горизонте 5—7 лет станет сопоставим с сектором государственных цен­ных бумаг или корпоративных облигаций.

Ключевыми преимуществами ипотечных облигаций яв­ляются обеспечение риска активами, которые могут быть реализованы для удовлетворения требований кредиторов, и льготное налогообложение. Ипотечные бумаги подлежат на­логообложению по ставке 15% годовых (для бумаг, выпу­щенных после 1 января 2007 г.) по сравнению с необеспе­ченными ценными бумагами — 24%. Ипотечные бумаги, выпущенные до I января 2007 п, облагаются налогом по ставке 9% годовых.

Всем выпускам российских ипотечных облигаций, как на внешнем, так и на внутреннем рынке, присвоены рейтинги инвестиционной категории. В том числе выпуску АИЖК-Ипотека, номинированному в рублях, присвоен международ­ной рейтинговой компанией Моосгу'з рейтинг АЗ — достаточ­но высокий для новационного финансового инструмента.

Недостатками ипотечных бумаг являются низкая лик­видность и наличие риска досрочного погашения, который не позволяет точно определить их доходность, делает ее вы­соко волатильной. Инвесторами в российские ипотечные об­лигации выступают крупные игроки, преимущественно ино­странные, которые предпочитают держать в портфеле существенный объем выпуска. Поэтому ликвидность ипотеч­ных бумаг на вторичном рынке пока ограничена. Очевидно, со временем ликвидность рынка российских ипотечных об­лигаций возрастет, хотя и останется ниже, чем у корпора­тивных облигаций.

инструменты и технологии инвестирования 7.4.4. Развитие нормативной базы в РФ

ззз

Рынок ипотечных ценных бумаг в России начал зарож­даться в 2006 г. благодаря развитию рынка ипотеки и совер­шенствованию ипотечного законодательства. В настоящее время выпуск ипотечных облигаций регулируется Федераль­ными законами «Об ипотечных ценных бумагах», «Об ипо­теке (залоге недвижимости)», Гражданским и Налоговым кодексами, законами «О рынке ценных бумаг» и «О несо­стоятельности (банкротстве)».

Российское законодательство позволяет осуществлять эмиссию ипотечных бумаг, определяет круг участников, их права и обязанности, уровень ответственности. Законы «Об ипотечных ценных бумагах» и «Об ипотеке» регулируют ис­пользование недвижимости как предмета залога и возмож­ность ее реализации для расчета с держателями облигаций в случае дефолта.

7.4.5. Эмитенты ипотечных облигаций

Согласно российскому законодательству, к эмитентам ипотечных бумаг предъявляются определенные требования, которые продиктованы необходимостью минимизировать риски инвесторов и задекларировать их права в отношении инвестиционного покрытия. В соответствии с российским законодательством, эмитентами облигаций с ипотечным по­крытием могут являться только ипотечные агенты и кредит­ные организации. Ипотечный агент может существовать ис­ключительно в форме акционерного общества.

Ипотечные агенты, как и в международном праве, не могут иметь никаких иных видов деятельности, кроме вы­купа требований по ипотечным кредитам и закладных, а так­же их рефинансирования путем выпуска ипотечных бумаг и необходимых для этого операций. Количество выпусков ипо­течных облигаций, которые планирует эмитент, прописыва­ется в учредительных документах и не подлежит изменению. После размещения всех выпусков ипотечный агент подлежит ликвидации.

Ипотечные бумаги обеспечиваются ипотечным покры­тием, которое должно составлять не менее 80% стоимостиоблигаций в течение всего срока жизни бумаг. В ином случае у держателей возникает право досрочного предъявления их к оферте (оплате) (оферта (от лат. ойего — предлагаю) — пись­менное или устное предложение одного лица (оферента), сде­ланное другому лицу (акцептанту), содержащее сообщение о желании заключить с ним договор. Если оферта принята (ак­цептована), о чем акцептант должен оповестить оферента письменно, то соглашение сторон приобретает официальную силу, вступает в действие. Оферта имеет определенный, ука­занный в ней срок действия. В течение этого срока акцеп­тант вправе принять оферту и тем самым связать оферента договорными обязательствами, но не противоречащими со­держанию оферты. Возможное написание термина — офер­та). На момент предоставления документов для государствен­ной регистрации выпуска общий объем требований о возврате основного долга не должен быть ниже общей номинальной стоимости облигаций. Эмитенты ипотечных облигаций дол­жны соблюдать нормативы Банка России и строгие требо­вания по раскрытию информации. Ранее для эмитентов ипотечных облигаций предусматривались повышенные нор­мативы достаточности капитала (14%), однако в июне 2007 г. было принято решение о снижении данного требования с целью стимулирования ипотечного рынка. Теперь ЦБ при­водит норматив к общеустановленному значению: для бан­ков с уставным капиталом свыше 5 млн евро — 10%, для остальных — 11%.