5.5. Аренда предприятий

5.5.1. Общая характеристика договора аренды предприятий

По договору аренды предприятия в целом как имуще­ственного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, обо­рудование и другие входящие в состав предприятия основ­ные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материа­лов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, соору­жениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозна­чения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к пред­приятию (п. 1 ст. 656 ГК).

Этот договор возмездный, консенсуальный, двусторон­ний. К аренде предприятий применяются правила об арен­де зданий и сооружений, если иное не предусмотрено пра­вилами ГК об аренде предприятий (п. 2 ст. 650 ГК).

Последствия включения в состав передаваемого по до­говору предприятия обязательств, исполнение которых арен­датором невозможно при отсутствии у него лицензии; пра­ва кредиторов при аренде предприятия; форма договора; порядок передачи предприятия весьма сходны с аналогич­ными положениями, относящимися к купле-продаже пред­приятия. Не требуется только столь сложного удостоверения состава арендуемого предприятия, как это имеет место при купле-продаже (инвентаризация, составление бухгалтерско­го баланса, заключения независимого аудитора и т.д.). Труд­но понять, чем это вызвано. Ведь арендатору предприятия знать полный состав переходящего к нему имущественного комплекса не менее важно, чем покупателю.

5.5.2. Предмет и особенности содержания договора аренды предприятий

Предметом договора является само предприятие как имущественный комплекс. Но поскольку предприятие как недвижимая вещь — фикция, то необходимо анализировать состав передаваемого в аренду имущества. Из этого анализа видно, что аренда земли в составе предприятия в данном случае является предметом регулирования Гражданского ко­декса, хотя в чистом виде им не регулируется. Фиктивность предприятия как вещи приводит при его аренде к тому же выводу, что и при купле-продаже предприятия: предметом аренды становятся имущественные права и обязанности в составе предприятия.

Из этого вытекает широта правомочий арендатора в от­ношении арендованного имущества. Если иное не преду­смотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предостав­лять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои пра-

на и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный поря­док не применяется лишь в отношении земли и других при­родных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом (ч. I ст. 660 ГК). Ни в одном другом договоре арен­ды такое положение дел невозможно.

Возможность изменять состав предприятия без согласия арендодателя породила и специфическую норму о примене­нии к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, установленных ГК. Эти правила, предусматрива­ющие возврат иди взыскание в натуре полученного по до­говору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом инте­ресы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК). Но как быть, если существенное нарушение прав и законных интересов все же имело место? Ведь в этом случае ввиду того, что подлежащее возврату имущество могло быть отчуж­дено по законным сделкам, невозможно возвратить сторо­ны в первоначальное положение. Законодатель не дает от­вет на этот вопрос.

Не свойственны обычной аренде и права арендатора вносить изменения в состав арендованного имущественно­го комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено до­говором аренды предприятия (ч. 2 ст. 660 ГК). Из этого ло­гично вытекает, что арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендо­ванного имущества независимо от разрешения арендодате­ля на такие улучшения, если иное не предусмотрено дого­вором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестно­сти и разумности (ст. 662 ГК).

Однако за такие широкие права арендатор получает и дополнительные обременения. Например, на него возлага­ется обязанность осуществлять капитальный ремонт.

При прекращении договора аренды предприятие долж­но быть возвращено арендодателю с соблюдением тех же правил, которые действовали при его передаче арендатору. «Подготовка предприятия к передаче арендодателю, вклю­чая составление и представление на подписание передаточ­ного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором» (2-е предложение ст. 664 ГК),

Учебно-методические материалы

Основная литература

1. Гражданский кодекс РФ. — М., 2007. Ч. 1,2.

2. Завидов Б.Д, Договор аренды в современном граждан­ском праве России / Консультант Плюс: комментарии законодательства. 1 января 2004 г.

3. Киидеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. — М.: Юрайт, 2004.

Дополнительная литература

1. Аверьянов О. В. Особенности лизинга предприятий // Юрист. 2005. № 1.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. 4-е изд., стерео­тип. — М.: Статут, 2002.

3. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерчес­ком обороте. — М.: Волтерс Клувер, 2006.

Основные сделки с недвижимым имуществом Контрольные вопросы

223

1. В чем сходство правового регулирования договора аренды предприятия и договора купли-продажи предприятия?

2. Чем отличаются правомочия арендатора предприятия от правомочий арендатора другого имущества?

3. Каковы права арендатора предприятия в отношении про­изведенных им улучшений предприятия ?

4. На ком лежит обязанность производить капитальный ре­монт предприятия?

Тесты

1. К недвижимости относятся:

а) земля;

б) здания, строения;

в) нефть в переработке;

г) дороги;

д) самолеты; е) чугун.

2. Обременительные условия:

а) не влияют на стоимость объекта передаваемого в за­лог, аренду;

6) влияют на стоимость объекта, передаваемого в залог, аренду.

3. Частное (гражданское) право — это:

а) совокупность юридических норм, регулирующих от­ношения между частными лицами и политическим обществом;

б) совокупность юридических норм, определяющих ча­стные отношения отдельных лиц в обществе;

в) правило, установленное законодателем, регулирую­щее отношения между частными лицами или част­ным лицом и обществом. 4. К абсолютным правам относятся:

а) вещные права;

б) обязательственные права;

в) авторское право.

Полномочие — это:

а) набор имеющихся у юридического или физического лица прав и обязанностей, законодательно за ним закрепленных;

б) совокупность прав и обязанностей, возникших по воле другого лица.

6. Учредитель, передавший собственную недвижимость в уставный капитал:

а) является собственником переданной недвижимости;

б) утратил право на собственность недвижимости.

7.

8

Право собственности на недвижимость возникает:

а) после подписания договора;

б) по договору с момента передачи имущества;

в) после государственной регистрации.

Принудительное изъятие у собственника недвижимости производится в следующем случае:

а) взыскание имущества по обязательствам;

б) передача другим лицам правомочия на владение;

в) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъ­ятием участка;

г) передача в залог.

9. Совместная собственность на недвижимость может быть:

а) делимой с согласия всех участников данной недви­жимости;

б) делимой по решению суда;

в) делиться не может.

10. Продажа своей доли в совместной общей собственнос­ти постороннему лицу производится:

а) без согласия всех участников совместной собствен­ности;

б) с согласия всех участников;

в) преимущество в приобретении имеют участники об­шей собственности.

1 1. При переходе права собственности на здания или соору­жения, принадлежащие собственнику земельного учас­тка:

Основные сделки с недвижимым имуществом

225

а) к приобретателю здания (сооружения) переходят пра­ва па сервитут;

6} необходимо с новым собственником решать вопрос по сервитуту.

12. При получении права хозяйственного ведения над госу­дарственным и унитарным предприятием назначенный директор, наделенный правами пользования, может:

а) пользоваться вверенным ему имуществом;

б) распоряжаться вверенным ему имуществом;

в) реализовывать вверенное ему имущество по соб­ственному усмотрению.

13. При оперативном управлении казенное предприятие или учреждение в отношении закрепленного за ними имуществом:

а) осуществляют права владения;

б) осуществляют права пользования;

в) осуществляют права распоряжения;

г) могут отчуждать имущество по собственному усмот­рению.

14. При доверительной собственности:

а) передается в траст имущество;

б) передается в траст пакет акций ОАО;

в) доверитель может оставить в своем распоряжении процент дивидендов, получаемых по акциям.

15. При доверительном управлении:

а) доверительный управляющий от своего имени имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться всем доверенным ему имуществом;

б) доверительный управляющий может распоряжаться доверенным ему имуществом только с согласия до­верителя.

Ответы:

I) а; б;г: д;	2)6;	3) б;	4) а;	5) а;
6) а;	7) в;	8) а; .	9) а;	10) в;
11) а;	12) б;	13)6;	14) а;	15) б.