3.2.3. Доходный подход

Доходный подход к определению стоимости недвижи­мости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муници­палитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное стро­ительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия. При этом следует учитывать, что в условиях рынка деньги, помимо выполнения роли платеж­ного средства, сами являются товаром и обращаются на рынке. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условий их предоставле­ния и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимос­ти, нацеленный на получение прибыли от ее использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течение последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в те­чение тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

Вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском, обусловленным многими факторами, различающимися как в разных странах, так и внутри страны. Риск зависит от ста­бильности общественно-политической и экономической си­туации, вероятности изменения законодательства, природ­ных катаклизмов, криминогенности экономики и др. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

От инвестиционного мотива отличается приобретение недвижимости в целях потребления, например, покупка квартиры для личного проживания. В этом случае речь идет не об извлечении дохода, а о получении иных личных благ. Инвестиция в недвижимость не всегда является единовре­менным вложением. Зачастую этот процесс растянут во вре­мени и неравномерен. Важным, с точки зрения финансово­го анализа, является протяженность во времени потока доходов. Затраченные инвестиции на начальном этапе при­были не приносят, в то время как размещенные в банке средства приносят доход в виде процента по вкладу.

Следовательно, будущие доходы должны компенсиро­вать не только затраченные инвестиции, но и потери, вы­званные тем, что какое-то время эти инвестиции не работа­ют. Начисление процентов, при котором сумма, из которой рассчитываются проценты (база), не изменяется, называет­ся простым начислением. Простое начисление называется декурсивным, если начисление процентов производится в конце расчетного периода. Другой разновидностью начисле­ния по простому проценту является случай, когда процен­ты начисляются в начале расчетного периода, а за базу на­числения принимается конечная сумма погашения долга. Такой метод носит название антисипативного.

При оценке недвижимости методы расчета с использо­ванием начисления по простому проценту используется до­статочно редко. Суть метода расчета наращенной суммы при начислении по сложному проценту заключается в том, что сумма, прирастая процентами, сама увеличивается, следова­тельно, увеличивается во времени и абсолютная величина процентов. Этот способ называют «процентом на процент». В накоплении по сложному проценту различаются случаи начисления процентов по истечении различных периодов времени — ежедневное, ежемесячное, ежеквартальное и годовое. При начислении сложных процентов, как и при на­числении простых, различают декурсивное (в конце перио­да) и антисипативное {в начале периода) их начисление.

Обозначим основную сумму через 5, ставку процента через 1, число периодов через п. Накопленная через п пери­одов сумма 5п определяется по формуле:

S₁=S+Sx_i=Sx(l+i);

Величина (1 + 0 называется коэффициентом наращения сложных процентов (или будущая стоимость единицы).

Накопления по сложному антисипативному проценту определяются по формуле

Из формулы (3.10) видно, что учетная ставка не может быть больше или равна единице (100%), в то время как де-курсивная процентная ставка может быть сколь угодно ве­лика. Действительно, из сущности антисипативного начис­ления процента следует, что проценты по учетной ставке за полученный кредит уплачиваются сразу, в момент получения кредита из общей его величины. Следовательно, примене­ние учетной ставки, равной или большей 100%, бессмыслен­но, поскольку невозможно из полученного кредита сразу же уплатить в виде процентов сумму, превосходящую сам кре­дит. Необходимость применения антисипативного метода начисления сложных процентов в теории оценки недвижимости возникает достаточно редко, чаще используется декур-сивный метод.

На результат накопления основной суммы оказывает влияние частота начисления процентов, возможны случаи, когда это происходит раз в полгода, раз в квартал, раз в ме­сяц или даже ежедневно. Если начисление процентов про­изводится чаще одного раза в год, то основная сумма рас­тет быстрее, чем при ежегодном начислении. Величина процентной ставки, которая позволяет получить такую же величину основной суммы при ежегодном начислении, на­зывается эффективной ставкой процента. В этом случае сама годовая ставка называется номинальной.

В таблице 3.1 приведен пример вариантов расчета слож­ного процента на стоимость объекта недвижимости в 100 тыс. руб. при процентной ставке 10%.

Расчет сложного процента

Год	Простой процент	Сложный процент с ежегодным начислением	Сложный процент с ежемесячным начислением
1	1 10,00	110,00	110,47
2	120,00	121,00	122,04
3	130,00	133,10	134,82
4	140,00	146,41	148,94
5	1 50,00	161,05	164,53

Из таблицы 3.1. видно, что при одной и той же номи­нальной ставке в 10% более частое начисление приводит к более быстрому росту основной суммы и, следовательно, к большему значению эффективной ставки. Если период на­копления короче года, то основная формула накопления сложного процента будет следующей:

Величина, обратная к коэффициенту наращения, называется дисконтным коэффициентом. С его помощью спрогнозированные будущие денежные потоки (как расходы, так и поступления) могут быть пересчитаны в нынешнюю (те­кущую) стоимость.

Кроме коэффициента наращения и дисконтного коэф­фициента в оценке недвижимости по доходному методу ис­пользуются основанные на них четыре традиционных коэф­фициента и четыре авансовых коэффициента. Дисконтный коэффициент наиболее часто используется при оценке не только стоимости конкретного объекта недвижимости, но и при оценке крупных инвестиционных проектов, а также макроэкономических показателей развития городской инф­раструктуры.

Согласно рыночному подходу к оценке недвижимости, метод прямой капитализации дохода с использованием фор­мулы (З.П) является частным случаем подхода к определе­нию стоимости на основе данных о доходности рассматри­ваемого объекта. При прямой капитализации осуществляется анализ и оценка чистого операционного дохода для первого года эксплуатации, в предположении, что данный доход не будет существенно изменяться с течением времени, либо его изменение будет связано с соответствующим изменением и коэффициента капитализации, что не отразится на их соот­ношении (например, общий спад спроса на недвижимость).

При этом нет необходимости при оценке чистого дохо­да оценивать тенденции его изменения во времени, а при оценке коэффициента капитализации учитывать отдельно его составляющие; норму отдачи на капитал и норму его воз­врата, так как предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Данный под­ход эффективно применять к объектам, функционирование которых несущественно зависит от внешних условий. На­пример, при оценке стоимости булочной в старом районе го­рода следует учесть, что число покупателей данной продук­ции и объем потребления не будут существенно меняться во времени.

Однако такой подход неэффективен, когда доход в зна­чительной степени зависит от внешних условий и периода, Например, доход от использования открытых теннисных кортов не может быть спрогнозирован на зимние месяцы. В этом случае необходимо дисконтировать предполагаемый чистый операционный доход (ЧОД) каждого периода (если поступления, например, вследствие необходимых инвести­ций в развитие, то значение ЧОД будет отрицательным) по норме отдачи на капитал, присущей этому периоду (как пра­вило, норма отдачи считается постоянной, но в общем слу­чае она может быть для каждого периода индивидуальной). Поэтому в данном случае необходимо учитывать тенденции изменения чистого дохода во времени, а также все состав­ляющие коэффициента капитализации.

В зависимости от источников финансирования метод капитализации доходов разделяется на метод капитализации доходов от использования собственного капитала и метод капитализации доходов заемного капитала. Кроме того, раз­личаются метод раздельной капитализации доходов от зе­мельного участка и от произведенных на нем улучшений, т.е. о так называемом методе остатка.

Результат оценки недвижимости доходным методом за­висит от величины и динамики изменения чистого опера­ционного дохода в течение прогнозного периода. Чистый операционный доход, который генерирует объект недвижи­мости, является разностью действительного валового дохо­да и операционных доходов. Часть операционных расходов зависит от стоимости объекта, но не текущей рыночной, а балансовой. Балансовая стоимость также с течением време­ни может корректироваться с учетом текущей рыночной сто­имости. В этом случае оценка проводится методом последо­вательных приближений.

В условиях развитого рынка недвижимости в этом нет необходимости, поскольку балансовая стоимость (она ис­пользуется в целях налогообложения) достаточно близка к рыночной. Иная ситуация складывается на развивающихся рынках стран с трансформационной экономикой. Балансо­вая стоимость объектов недвижимости может отличаться от рыночной в несколько раз, и ее использование для оценки рыночной стоимости может привести к существенным ошибкам. В этом случае использование метода последова­тельных приближений при оценке объектов недвижимости является необходимым условием получения достоверного результата.

Таким образом, все методы оценки недвижимости в рамках доходного подхода основаны на одном и том же

ожидания и имеют с экономической точки зре­ния сходную логику преобразования прогнозируемых дохо­дов в текущую стоимость.

Учебно-методические материалы

Основная литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. — М., 2000. Ч. 1.

2. Федеральный закон РФ «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 26 июля 2006 г. № 46] // Российская газета. 2006. 1 августа.

3. Стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждены 6 июля 2001 г. По­становлением Правительства Российской Федерации № 519. -М., 2001.

4. Грибовский С,В, Оценка рыночной стоимости объекта не­движимости с использованием доходного подхода// Про­блемы недвижимости. 2006. № 1.

5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. — М.: КНОРУС, 2007.

Дополнительная литература

1. Марченко А. В. Экономика и управление недвижимос­тью. — Ростов н/Д: Феникс, 2007.

2. Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, МЛ. Фе­дотовой. — М.: Финансы и статистика, 2006.

3. Тарасевич Р.И. Оценка недвижимости. — СПб., 1997.

4. Теория и методы оценки недвижимости: учеб. пос. — СПб., 1998.

Контрольные вопросы

1. Какие подходы к оценке недвижимости вам известны?

2. Перечислите и объясните основные этапы рыночного под­хода.

а чем состоит принцип затратного подхода и в каких слу­чаях он применяется ?

Каковы сущностные характеристики каждого из четырех методов оценки рыночной стоимости земельного участка ? На чем основан и каковы особенности (с точки зрения фи­нансовых расчетов) доходного подхода ?

Тесты

1. Какой подход к оценке недвижимости основывается на информации о ценах сделок купли-продажи объектов?

рыночный; 6} затратный; в) доходный.

2. Д1з скольких этапов состоит рыночный подход? <. а)) 4;

б) 5;

в) 7.

3. Продажа двух объектов, сходных по всем параметрам, за исключением одного, называется:

а) двойной;

б) одиночной; ( в); парной.

4.~ Валовой рентный множитель — это отношение: а) валового дохода к стоимости; стоимости к валовому доходу; в) валового дохода к коэффициенту капитализации.

5. Какой подход оценки недвижимости применяется в це­лях ее страхования? а) рыночный; (бу затратный; в) доходный.

6. Сколько существует методов для оценки рыночной сто­имости? а)3;

в) 9.'

7. Какой метод используется для оценки свободных зе­мельных участков?

а) рыночный;

б) доходный; ^в),¹ развития.

8. Как называются издержки, необходимые для организа­ции и сопровождения строительства? а) предельные; v б)у косвенные; в) прямые.

9. Восстановительная стоимость — это строительство__ оцениваемой недвижимости а) улучшенного объекта; ^З^ точной копии; в) принципиально новой.

10. Доходный подход к оценке недвижимости основан на величине:

а) доходов, приносимых ею в прошлом;

б) настоящих получаемых доходов; ( в) ожидаемых в будущем доходов.

11.. Начисление процентов, при котором сумма, из которой рассчитываются проценты (база), не изменяется, назы­вается:

а) антисипативным начислением;

б) декурсивным начислением;

в))простым начислением.

6) б;

11) в.

Ответы:

2) а;

7) в;

3)в; 8)6;

4) б; 9) б;

5)6; 10) в;

Лизинг коммерческой недвижимости

как фактор активизации предпринимательской деятельности