7.4.9. Преимущества российских ипотечных бумаг

В соответствии с российским налоговым законодатель­ством, налогообложение доходов, полученных держателями ипотечных бумаг, осуществляется, как уже указывалось, по льготной ставке 15%, начиная с 1 января 2007 г. Выпуски, размещенные до 1 января, подлежат налогообложению по еще более низкой ставке 9%. Напомним, при налогообло­жении доходов российских резидентов по прочим рублевым облигациям применяется ставка 24%.

Льготное налогообложение дает важное преимущество держателям ипотечных ценных бумаг, и не стоит упускать из виду существенную налоговую премию, которую они предос­тавляют к обыкновенным облигациям. Для сопоставления ипотечных и обыкновенных ценных бумаг следует исполь­зовать доходность, рассчитанную на чистой основе, за вы­четом налогов. Однако на практике подход участников российского рынка может различаться.

Рублевый выпуск ГПБ-Ипотека имеет преимущество, так как он был эмитирован в 2006 г. и облагается по более низкой ставке — 9%, выпуск АИЖК-Ипотека подлежит на­логообложению 15%. То есть приобретение ГПБ-Ипотека позволит сэкономить 1,2% в год (0,15 от ставки купона 8%), а покупка АИЖК-Ипотека — около 0,6% в год (0,09 от став­ки купона). Доходность с учетом налоговой премии (1ахаЫе едшуа1егН у!еШ) выпуска ГПБ-Ипотека на данный момент

составляет 8,6/6 годовых, налоговая премия выпуска АИЖК-Ипотека при размещении составила 7,82% годовых. Таким образом, налоговые премии по рублевым ипотечным обли­гациям с лихвой компенсируют плату за наличие риска дос­рочного погашения (около 0,5%).

Ипотечным бумагам упростили включение в ломбард­ный список и в лист А1. В конце 2007 г. изменено положе­ние Банка России, которое облегчило включение ипотечных облигаций в лист РЕПО Банка России. Обыкновенные об­лигации АИЖК и МИА (Московское ипотечное агентство) уже подлежат рефинансированию в Банке России (входят в ломбардный список). Кроме того, готовятся изменения в правила листинга (предпродажной оценки биржей акций и облигаций для включения в биржевой список по ряду по­казателей), которые снимут ограничения по сроку существо­вания эмитента ипотечных ценных бумаг, что позволит включить выпуски ипотечных облигаций в котировальный список А1 на Московской межбанковской валютной бирже (ММВБ).

Кроме того, участие в ипотечных бумагах будет при­быльным и за счет ряда технических факторов: организато­рами выпусков выступают крупные банки (Ситибанк, Газ­промбанк), которые намерены способствовать включению облигаций в список первого уровня. Держатели российских ипотечных ценных бумаг выиграют в результате развития шютечного рынка. Покупатели первых выпусков облигаций обычно получают премию за новизну продукта на рынке.

7.4.10. Прогнозируемые темпы роста и планы развития

Ожидается, что сегмент ипотечных облигаций в России имеет колоссальные перспективы роста и будет развиваться экспоненциальными темпами. Развитие вторичного рынка ипотечных займов может постепенно привести к снижению ставок по ипотечным бумагам и, как возможное следствие, по ипотечным кредитам.

По мере развития рынка ипотечных облигаций ликвид­ность сегмента и внимание к нему инвесторов будет расти.

Первые рублевые займы имели вид пилотных проектов и вы­пускались в небольшом объеме, попадая в портфели круп­ных игроков. В дальнейшем объем выпусков будет увеличи­ваться. На горизонте нескольких лет рынок ипотечных облигации станет сопоставим с рынком корпоративных ак­ций. Однако вряд ли круг инвесторов станет столь же широ­ким, как и для корпоративных ценных бумаг. Из мировой практики известно, что практически весь объем европейс­ких и американских ипотечных ценных бумаг (МВЗ) приоб­ретается институциональными (профессиональными) инве­сторами, а не розничными покупателями — управляющими компаниями, центральными банками, пенсионными и хедж-фондами, страховыми компаниями, инвесторами на рынке структурированных продуктов. Это обусловлено сложностью данных ценных бумаг для мелких инвесторов и следующими причинами:

— неопределенный срок окупаемости;

— сложная структура;

— необходимость получения лимитов на эмитента, не име­ющего кредитной истории;

— неуверенность в возможности реализовать бумагу без

потерь.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в 2007 г. разместило облигации на 16 млрд руб., кроме того, провело секьюритизацию ипотечных кредитов (оформление их в финансовые инструменты — ипотечные ценные бума­ги) на 18,5 млрд руб. Объем выкупа закладных в том же году составил 37,7 млрд руб. Выпуск ипотечных ценных бумаг на 10 млрд руб. был осуществлен в сентябре. Во всех последу­ющих выпусках АИЖК планирует придерживаться транши-рования.

Помимо АИЖК о планах по выпуску ипотечных обли­гаций на 2008 г. заявляли Газпромбанк, который планирует продолжить сделки секьюритизации ипотечных кредитов, как на внешнем, так и на внутреннем рынке, Россельхоз-банк, Альфа-Банк. УРСА Банк в 2007 г. секьюритизировал на 500 млн долл. ипотечных кредитов. В 2007 г. совокупный ипотечный кредитный портфель банка «УРАЛСИБ» состав­лял 505 млн долл. (примерно 13 млрд руб.), в 2008 г. его пла­нируется увеличить до 22—23 млрд руб. Кроме этого, потен-

Инструменты и технологии инвестирования

341

циальными участниками этого сегмента рынка являются Сбербанк, ВТБ, «Русский Стандарт» и др.

Несмотря на то, что было размещено всего три рубле­вых выпуска ипотечных облигаций, тот факт, что загранич­ные рынки из-за мирового финансового кризиса сегодня закрыты, дает уникальный шанс развитию российского рын­ка секьюритизации. Развивать вторичный рынок ипотеки АИЖК как главный игрок намерено как через собственные выпуски ипотечных бумаг для популяризации этого инстру­мента у инвесторов, так и через принятие на себя части рис­ков других эмитентов по этим бумагам через поручительства и гарантии.

Развитие вторичного рынка ипотеки будет способство­вать притоку средств на первичный рынок от других рефи­нансирующих организаций. В результате первичные креди­торы, выдающие ипотечные кредиты, получат возможность выбора и устойчивый поток денег для рефинансирования. В перспективе доля АИЖК будет снижаться, что будет спо­собствовать развитию конкуренции.

Учебно-методические материалы

Основная литература

1. Федеральный закон «О содействии развитию жилищно­го строительства» // Российская газета. 2008. 30 июля.

2. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. 2003. №46.

3. Боровкова Вал. и др. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2007. Гл. 4, 5.

4. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2006.

Дополнительная литература

1. Дэвидсон Э., Сандерс Э. Секьюритизация ипотеки. — М.: Библиотека АИЖК, Вершина, 2007.

2. Жилищная экономика / Пер. с англ, под ред. Г Поля-ковского. — М.: Дело, 1996.

Контрольные вопросы

1 . Рынок ипотечных бумаг какой страны составил основу формирующегося мирового рынка ипотечных ценных бумаг?

2. Какая европейская страна имеет наиболее развитый ры­нок ипотечных ценных бумаг?

3. Что такое транширование?

4. Какой дополнительный риск возникает в связи с покупкой ипотечных ценных бумаг относительно других видов цен­ных бумаг?

5. Перечислить основные проблемы, связанные с вторичным рынком ипотеки в России.

6. Каким образом развитие вторичного рынка ипотечных бу­маг будет стимулировать развитие первичного рынка ипо­теки?

7. Какова роль АИЖК на рынке ипотечных ценных бумаг?

8. Какой год можно считать годом начала развития вторич­ного рынка ипотеки в России?

9. Почему на отечественном рынке ипотечных бумаг исполь­зуются только финансовые инструменты так называемой сквозной схемы?

Тесты _________________

1. В какой период началось формирование мирового рын­ка ипотечных ценных бумаг?

а) после завершения Великой депрессии и Второй ми­ровой войны;

б) в 70 — 80-е гг прошлого столетия;

в) около 2000 г.;

г) нет верного ответа.

2. Доля какой из европейских стран на мировом рынке ипотечных бумаг наиболее значительна:

а) Великобритании;

б) Германии;

в) России;

г) нет верного ответа.

3. Какие из видов ценных бумаг соответствуют так назы­ваемой «сквозной схеме»?

а) СМО;

б) РАС;

в) РС;

г) ТАС.

4. Что обозначает аббревиатура КЕМ1С?

а) разновидность трансшированных ипотечных облига­ций;

б) методика оценки величины риска досрочного пога­шения;

в) разновидность «сквозных» облигаций;

г) разновидность «низкорисковых» облигаций.

5. Что обозначает аббревиатура РСА?

а) разновидность трансшированных ипотечных облига­ций;

б) методика оценки величины риска досрочного пога­шения;

в) разновидность «сквозных» облигаций;

г) разновидность «низкорисковых» облигаций.

6. Что обозначает аббревиатура ЬТУ?

а) вид ипотечной облигации;

б) финансовый показатель;

в) разновидность риска;

г) тип представительства (ипотечного агентства).

7. Стандартные ипотечные облигации отличаются более высоким риском при прочих равных условиях по отно­шению к:

а) корпоративным или государственным облигациям;

б) к ипотечным бумагам с запланированной амортиза­цией;

в) верны предыдущие ответы;

г) нет верного ответа.

8. Первичный и вторичный ипотечные рынки:

а) способны взаимно стимулировать друг друга;

б) определяющее влияние оказывает первичный рынок на вторичный;

в) определяющее влияние оказывает вторичный рынок на первичный;

г) нет верного ответа.

9. Преимущество российских ипотечных ценных бумаг со­стоит:

а) в большей надежности;

б) в более высокой доходности;

в) в защищенности от рисков досрочного погашения;

г) нет верного ответа.

10. Чем объясняется более высокая доходность отечествен­ных ипотечных ценных бумаг?

а) налоговыми льготами;

б) недостаточно развитой конкуренцией на рынке;

в) верны предыдущие ответы;

г) нет верного ответа.

Ответы:

Об; 6)6;

2) а; 7) в;

3)в; 8) а;

4) а; 9) б;

5) г; 10) в.

8. Ипотека как драйвер роста в сегменте жилищного кредитования

8.1. Развитие ипотечного кредитования как способа повышения доступности жилья

В исторически короткий срок институциональные пре­образования в экономике России привели к тому, что ипо­течное кредитование из области законодательного процесса и объекта исследований зарубежного и дореволюционного российского опыта превратилось в последние годы в неотъемлемую составляющую современной экономической жизни. Ипотечное кредитование обеспечивает возможность купить квартиру тем гражданам, которые не имеют накоп­лений, равных ее стоимости. Однако не все могут им вос­пользоваться. Следовательно, повышение доступности жи­лья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, при которых большинство населения сможет полу­чать ипотечные кредиты (табл. 8.1).

Таблица 8,1 Перспективы развития ипотечного кредитования (к 2010 г.)¹

Число заключенных договоров ипотечного кредитования {в год)	1 млн
Объемы ипотечного кредитования за год	415 млрд руб.
Доля ипотечных кредитов в ВВП	5,5%
Доля населения, улучшившего жилищные условия с помошью ипотеки	7%

Ипотечные кредиты доступны для большинства населе­ния при условии, что доход {в первую очередь, заработок) его основной массы достаточен для осуществления ежемесячных выплат по кредитам без значительного ущерба для текущего потребления. Другими словами, ипотечные креди­ты тем доступнее, чем меньше ежемесячные выплаты по ним. Минимизация выплат достигается за счет снижения процентной ставки, уменьшения суммы кредита и увеличе­ния его срока.

Основным регулятором доступности ипотечного креди­тования в рамках используемого в нашей стране механизма служит процентная ставка. Ее величина определяется тремя факторами: стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой за риск для компенсации их потен­циальных потерь. В России политика повышения доступно­сти ипотечных кредитов на протяжении последних пяти лет активного развития ипотечного рынка обеспечивалась глав­ным образом за счет снижения процентной ставки и надбав­ки за риск. Это возможно, если основные риски ипотечно­го кредитования принимает на себя государство.

Ипотечным кредитам присущи два вида рисков: кредит­ный и процентный. Кредитный риск — риск того, что за­емщик не выполнит своих обязательств по погашению и об­служиванию долга перед кредитором, причем последний не сможет (полностью либо частично) компенсировать свои потерн за счет реализации предмета залога (в данном слу­чае квартиры). Этот риск присутствует при любом виде кре­дитования, однако при ипотечном кредитовании следует до­полнительно учитывать его социальный аспект. Поскольку заемщиком является физическое лицо, реализация предме­та залога может привести к тому, что заемщик и его семья окажутся без крыши над головой.

В отличие от кредитного процентный риск характерен в первую очередь именно для ипотечного кредитования и связан с тем, что средства, привлекаемые кредиторами (вклады, депозиты), обычно краткосрочные, в то время как ипотечные кредиты предоставляются на длительные сроки. Таким образом, ипотечный кредит финансируется большей частью за счет средств различных краткосрочных вкладов, которые последовательно привлекаются и возвращаются вкладчикам. Если в течение цикла жизни ипотечного кре­дита процентные ставки на рынке возрастают (например, при повышении инфляции), кредитору приходится платить более высокие проценты по вновь привлекаемым вкладам,

Ипотека как драйвер роста

347

в то время как заемщик продолжает выплачивать проценты по своему кредиту в том же объеме, как и в период, когда ставки на рынке были низкими. Другими словами, процен­тный риск — это риск возникновения ситуации, при кото­рой проценты, которые по своему ипотечному кредиту за­емщик платит кредитору, не будут достаточными для выплаты банком процентов вкладчикам по тем депозитам, за счет которых этот кредит финансируется¹.

Цены на недвижимость в последние годы устойчиво ра­стут, что обусловлено совокупностью факторов, в том числе ростом спроса, обусловленным притоком инвестиций и ро­стом доходов значительной части населения на волне поло­жительной экономической конъюнктуры. Рост спроса на недвижимость должен неминуемо вызвать увеличение пред­ложения, т. е. рост объемов строительства жилья. Однако предложение жилья всегда растет медленно по причине чрез­вычайно низкой его эластичности. Специфика отечествен­ного рынка жилой недвижимости отличается действием ряда факторов, негативно влияющих на рост предложения жилья.

Во-первых, строительство жилья — это длительный про­изводственный цикл, причем в нашей стране он один из са­мых больших в мире по причине, в том числе, технологи­ческой отсталости — устаревшие технологии с применением традиционных для индустриального уклада технологий и ма­териалов препятствуют снижению себестоимости строитель­ной продукции и сокращению сроков строительства. Кроме того, только на получение всех разрешений и согласований, необходимых для начала строительства, уходит обычно около двух лет, а регистрация уже построенного жилого дома занимает около года. Вместе с периодом собственно строи­тельства общая продолжительность цикла чрезмерна. Оче­видно, при этом быстрой реакции предложения на измене­ние спроса ждать трудно.

Во-вторых, строительство жилья предполагает выделе­ние площадок под строительство, количество которых ог­раничено. В некоторых случаях (например, если город ра­сположен на острове, например, Васильевский остров в Санкт-Петербурге) возможны ситуаций, когда площадок, на которых можно было бы строить жилье, просто нет, и уве­личение предложения в пределах конкретного города невоз­можно. Строительство же в пригородах и городах-спутниках обычно ограничено возможностями транспортной сети. Эти обстоятельства потребовали в Санкт-Петербурге засыпки ча­сти Финского залива для строительства нового микрорайо­на. Очевидно, на облегчение этой проблемы направлен под­писанный в мае 2008 г. президентский указ «О мерах по развитию жилищного строительства», согласно которому у федеральных предприятий и учреждений планируется изъя­тие нерационально используемых земель. Предполагается, что специально организуемый земельный фонд — Федераль­ный фонд содействия развитию жилищного строительства, наряду с землями, передаваемыми в этот фонд исполнитель­ными органами власти субъектов Федерации, будет задей­ствован под строительство социального жилья¹.

В-третьих, недостаточно жилье построить. Оно должно быть обеспечено инженерной инфраструктурой: водой, теп­лом, электричеством, канализацией и т.д. Поэтому наращи­вание объемов жилищного строительства требует увеличения мощностей соответствующих обслуживающих предприятий, т.е. огромных затрат времени и средств. В противном слу­чае широкомасштабный рост строительства новых жилых домов и, как следствие, расширение объемов предложения остаются под большим вопросом.

В-четвертых, строительство жилья невозможно без при­влечения значительных финансовых ресурсов. Практически во всем мире оно осуществляется за счет использования кре­дитных средств, в то время как в России система ипотечно­го кредитования жилье продолжает формироваться, не по­лучив еще степени распространения, адекватной ее роли в экономиках развитых стран.

В результате инвесторы-строители (девелоперы) не мо­гут быстро нарастить объем предложения жилья. Это в свою очередь дополнительно стимулирует рост цен на жилую не­движимость, обусловливая снижение уже покупательского спроса. Возникает спиралевидный эффект, препятствующий экономическому росту в этой отрасли и решению, в конеч-

Сергеев Л. Жилье по госзаказу // Ведомости. 2008. 7 июля.

Ипотека как драйвер роста________________

ном счете, такой важной социальной задачи как обеспече­ние приемлемым по качеству жилищными условиями насе­ления страны.

Конечно, рост цен лимитирован не только перспекти­вами увеличения предложения, но и ограниченностью дохо­дов домохозяйств, которые могут инвестировать более деше­вые средства ипотечного кредита в недвижимость, только если их доходы достаточны для обслуживания этого креди­та. В мировой практике считается, что ипотечные кредиты характеризуются повышенным кредитным риском в случае, если сумма ежемесячных выплат по кредиту превышает 30% дохода семьи. В банковской практике России для семей с высокими доходами допустимо, если доля соответствующих выплат составляет до 50% семейного дохода.

Возможность использования для инвестиций в недвижи­мость субсидируемые государством относительно дешевые ипотечные кредиты делает жилье наиболее выгодным объек­том инвестирования на рынке. Активное инвестирование в недвижимость приводит к росту спроса на квартиры и со­ответственно к повышению цен в данном сегменте рынка. Вместе с тем без принятия специальных мер рост цен на жилье очень медленно компенсируется увеличением предло­жения, т. е. наращиванием объемов строительства жилья. Эти два фактора в совокупности способствуют повышению цен на недвижимость до уровня, на котором они оказыва­ются нестабильными. В результате уменьшается как доступ­ность жилья для населения, так и устойчивость экономики. Очевидно, для исключения повторения подобной ситуации требуется, с одной стороны, удорожание субсидируемых го­сударством кредитов, а с другой, стимулирование быстрого роста предложения недвижимости, роста его эластичности. Однако 50% населения страны только на продукты пи­тания тратит более 60% доходов. В середине 2007 г. удель­ный вес продуктов питания в общей потребительской кор­зине россиян составлял 45 %. В связи с развитием агфляции (ускоренным ростом цен на продовольствие) с лета 2007 г. это доля еще увеличилась. Очевидно, с учетом необходимо­сти оплаты непродовольственных товаров и услуг значитель­ная часть населения страны не способна претендовать на по­лучение ипотечного кредита, поскольку не может его выплачивать даже при очень низких ставках процента.

При этом у малообеспеченной части населения нет не только возможности, но и желания получать ипотечные кре­диты. Более 50% потенциального спроса на ипотечные кре­диты формируют 20% граждан, имеющих наибольшие дохо­ды. При этом на 40% людей, входящих в наименее доходные группы, приходится всего 10% спроса на ипотечные креди­ты¹. Следовательно, повышение ставки (уменьшение субси­дии) практически не повлияет на доступность жилья для малообеспеченных слоев населения, так как они кредитами не пользуются, но снизит инвестиционный спрос и затор­мозит рост цен на жилье. Безусловно, этого недостаточно для решения жилищных проблем малообеспеченных слоев населения. Они нуждаются в соответствующей государствен­ной поддержке, но она не должна превращаться в дестаби­лизирующую экономику «субсидию для богатых», к чему приводит удешевление государством всех ипотечных кре­дитов.

Зарубежный опыт показывает, что оптимальная схема распределения государственной поддержки граждан, нужда­ющихся в улучшении жилищных условий, предполагает их условное разделение на три группы, для которых характер­ны различные формы поддержки:

— малообеспеченные граждане, которые не могут купить квартиру даже с использованием льготных ипотечных кредитов и вынуждены арендовать жилье, получают гос­поддержку в виде программ стимулирования сдачи жи­лья в аренду (например, налоговых льгот и ускоренной амортизации сдаваемого в аренду жилья и т. д.), а так­же субсидирующих арендную плату;

— средний класс, получающий возможность приобретать жилье, используя также различные формы государствен­ной поддержки (в форме дешевых кредитов, дотаций, государственного страхования, налоговых льгот и т. д.);

— обеспеченная часть населения, для которой возможность пользоваться льготами, предназначенными для средне­го класса, блокируется административными методами (запрет организациям — аналогам АИЖК и ее операто­рам приобретать кредиты, предназначенные для покуп-

Ипотека как драйвер роста

351

ки элитного жилья, отсутствие налоговых льгот для вла­дельцев второго жилья и т. д.).

Использование зарубежного опыта и частичный пере­смотр национального проекта «Доступное жилье» с тем, что­бы включить в него систему поддержки предоставления жи­лья в аренду и субсидирования арендной платы, а также исключение возможности использования господдержки для инвестирования в жилье и покупки его обеспеченными сло­ями населения, способствовали бы уменьшению риска воз­никновения резких колебаний цен на недвижимость и, сле­довательно, повышению доступности жилья для всего населения. Важнейшим направлением реализации нацио­нального проекта «Доступное и комфортное жилье — граж­данам России» является развитие системы ипотечного кре­дитования.

В последние годы росли как абсолютные, так и относи­тельные показатели, указывающие на рост значимости ипо­течного сектора. Так, поданным Центробанка России, 15,6% составила доля ипотеки в кредитах населению в 2007 г. За

¹ Скогорев А. Ипотека поднимает цену. Цена поднимает ипо­теку // Банковское обозрение. 2006. № 8.

два года она выросла более чем в четыре раза: в 2005 г. на ипотеку приходилось 3,6%, в 2006 г. — 11,6%'. Эти цифры, однако, показывают, что ипотечное кредитование, несмотря на традиционно значительные размеры по сравнению с раз­мерами иных форм кредитов, не получило еще достаточно широкого распространения в российской экономике по срав­нению с развитыми странами. Это означает, что потенциал роста в этой сфере продолжает сохраняться, хотя его темпы наверняка будут менее значительными по сравнению с пе­риодом 2004—2007 гг., который справедливо можно охарак­теризовать как ипотечный бум.

Приоритетность ипотеки заключается в том, что имен­но она является тем инструментом, который связывает фи­нансовый рынок с рынком недвижимости (рис. 8.2), тем самым реализуя возможность превращения «потенциально­го» покупателя жилья в качество «реального». Таким обра­зом, ипотечная система кредитования имеет изначально ха­рактер позитивной направленности.

Многосубъектность рынка ипотечного кредитования обусловлена его многофункциональностью, каждый субъект реализует свою функцию на данном рынке, обеспечивая его эффективное функционирование (табл. 8.2).

В последние годы рынки жилой недвижимости многих регионов РФ характеризуются устойчивым ростом цен, что связывают именно с развитием ипотеки, тем самым снижая значимость данного вида жилищного кредитования для Рос-сип. Однако взгляды специалистов разных сфер экономики на ценоповышающую роль ипотеки различаются.

Финансовые аналитики отдают предпочтение макроэко­номической стабилизации, способствующей росту доходов населения и притоку денежной массы на рынок недвижи­мости с инвестиционной целью, с одной стороны, и необес­печенность предложения на рынке жилья на эту денежную массу, с другой стороны, по их мнению, является основной причиной роста цеп на недвижимость. Развитие системы жилищного кредитования, как фактор роста цен на рынке жилья, финансисты ставят на третье место.

Экономисты основной причиной роста цен называют «интенсивное развитие ипотеки», стимулирующее рост цен за счет превышения спроса на жилье над предложением, особенно на первичном рынке жилья. Представители стро­ительных организаций считают, что основными причинами роста цен на рынке жилья являются:

— введение в действие Федерального закона «О долевом участии в строительстве»;

— развитие кредитных схем на жилье;

— «спасение» денежной массы в инвестициях на недвижи­мость, а не вложение ее в валюту или использование иных способов инвестирования, в том числе инвестиро­вания в недвижимость за рубежом;

Таблица 8.2 Субъекты ипотечного жилищного кредитования, их цели и функции¹

Субъекты	Цели и функции
Заемщики	Приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии производить ежемесячные платежи по кредиту'
Кредиторы (банки и другие финансово -креди ] ные учреждения)	Максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров путем ограничения рисков неплатежей заемщиков, потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам
Продавцы жилья (физические лица)	Выгодно продать жилье
Риэлтерские организации	Выгодно продать имеющееся жилье
Орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними	Сбор, регистрация и предоставление информации о праве собственности на жилье
Страховые компании	Полное страхование сопровождение сделок и извлечение максимальной прибыли
Оценочные компании	Оценка жилья, являющегося предметом залога при ипотеке
Операторы вторичного рынка	Приобретение ипотечных жилищных кредитов у первичных кредиторов
Инвесторы	Максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в ипотечные ценные бумага
Органы опеки и попечительства	Контроль за соблюдением прав и интересов несовершеннолетних граждан
Государство	Преследует три основные цели: обеспечение условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирование и надзор за деятельностью участников рынка, в том числе с целью защиты интересов вкладчиков банков; содействует некоторым ограниченным группам семей в приобретении жилья

— недостаточность или даже снижение количества предло­жения на рынке жилья вследствие неадекватности ста­тистических показателей. Так, необходим переход на новую систему статистической отчетности в жилищно­строительной сфере — с квадратных метров на едини­цы жилья. Такая норма отчетности, принятая во всем мире, более корректна для анализа ситуации на рынке. Например, постоянно возрастают объемы (в квадратных метрах) строительства жилья во всех регионах, особен­но в столице, однако если учесть переход от технологии панельного строительства к монолитному, где площади квартир намного больше, то окажется, что единиц жи­лья строится меньше, чем несколько лет назад¹. Необходимо также отметить, что в условиях стремитель­ного роста объема ипотечных сделок и перехода к «массо­вой ипотеке» в 2005—2007 гг. возникла необходимость совер­шенствования технологии проведения ипотечных сделок с недвижимостью в риэлтерских компаниях, финансовых и банковских ипотечных учреждениях. Это предполагает так­же улучшение качества консультационного обеспечения и сопровождения ипотечных сделок с целью повышения эф­фективности их деятельности на ипотечном рынке.

Несмотря на значимость развития программ ипотечно­го кредитования, следует учитывать существенную ограни­ченность потенциала ипотечного кредитования, в том числе и получившей распространение в России его американской модели, основанной на инвестиционном фондовом рефинан­сировании (секьютиризации). Оптимистичные прогнозы де­сятилетней давности, согласно которым ипотека должна по­мочь решить жилищную проблему для значительной части граждан нашей страны, оправдались частично. К тому же кризисные явления в мировой финансовой системе 2007-2008 гг. инициированы кризисом на американских рынках недвижимости и ипотечного кредитования лета 2007 г. К се­редине 2008 г. кризисные явления начали проявляться и на российском рынке ипотечного кредитования, что вырази­лось, прежде всего, в росте кредитных ставок, ужесточении требований к заемщикам. В результате приостановился рост выдачи ипотечных кредитов, а в некоторых регионах объе­мы ипотечных сделок по сравнению с 2007 г. сокращаются. АИЖК — главный реинвестор ипотеки в стране в свою оче­редь ужесточает условия рефинансирования кредитов. Со­гласно новым условиям рефинансирования, с августа 2008 г. АИЖК установило новое правило выкупа у своих партнеров ипотечных закладных с дисконтом, в случае если кредитная ставка для заемщика будет меньше 12% (притом, что эта величина на 1—2 % выше текущей средней ставки (на июль 2008 г.). Такой дисконт (ожидаемый в пределах 3—6%) будет стимулировать рост ипотечных ставок на рынке, делая ком­мерчески неоправданным сохранение низких ставок. Эти меры обусловлены необходимостью для АИЖК использова­ния в целях рефинансирования зарубежных инвестиционных ресурсов, стоимость которых в условиях финансового кри­зиса продолжает расти. Таким образом, кризисные явления, характерные для зарубежных рынков, косвенно оказывают свое влияние на отечественный рынок.

Одновременно дополнительные преимущества как у ре-инвесторов ипотеки сохраняются у государственных банков, имеющих доступ к более дешевым государственным финан­совым ресурсам, например, ВТБ, Сбербанк, по сравнению с АИЖК, получающим лишь целевые государственные вли­вания.

Эти проблемы, возникшие на отечественном рынке ипо­течного кредитования, могут иметь негативные последствия. Ипотечное кредитование в этих условиях не может стать при­емлемым решением жилищного вопроса для низкодоходной категории граждан, превышающей по численности полови­ну населения страны. В условиях роста процентных ставок и ужесточения условий заимствования, а также повышения цен на недвижимость, предполагающих увеличение размера каж­дого ипотечного кредита, он становится все менее доступным и для среднего класса. Ипотечное кредитование, таким обра­зом, постепенно все больше используется в качестве финан­сового спекулятивного инструмента, позволяющего максими­зировать доход от инвестиционного вложения денежных средств. В этих условиях ипотечное кредитование может со­хранить свою социальную направленность, стимулируя зна-

чительное расширение спроса на жилье со стороны среднего класса, только при сочетании программ государственной под­держки, предполагающих субсидирование процентной став­ки и облегчающих прочие условия заимствования. При этом такая помощь должна осуществляться в адресной форме, ис­ключающей попадание бюджетных средств в спекулятивный оборот.

Несмотря на стремительное развитие ипотеки в России, позволяющее охарактеризовать его как бум, после внесения в конце 2004 г. поправок в 27 законодательных актов, в на­стоящее время четко тестируются следующие нерешенные проблемы дальнейшего развития рынка ипотечного креди­тования: