7,4.6. Права держателей ипотечных облигаций

Федеральный закон «Об ипотечных бумагах» в редакции от 27 июля 2006 г. обозначает права держателей ипотечных облигаций, которые возникают из залога ипотечного покры­тия. Инвестор имеет право:

— на получение денежных средств от реализации ипотеч­ного покрытия;

— требовать досрочного погашения в случае нарушения эмитентом положений, указанных в решении о выпус­ке (размер и качество покрытия, правила деятельности ипотечного агента (5РУ) и т. д.);

Инструменты и технологии инвестирования

335

— на обособление ипотечного покрытия от имущества эмитента и исключение из конкурсной массы.

7.4.7. Структура ипотечной сделки_______

Построение российского рынка ипотечных ценных бу­маг происходит в соответствии с международной практикой секьюритизации. Структурирование позволяет разделить риски ипотечного покрытия и эмитента, создать интересные продукты для инвесторов с разной склонностью к риску, снять с баланса эмитента предмет залога и связанную с ним задолженность.

Основные черты секьюритизации:

- обособление риска — структурирование ипотечной сдел­ки позволяет обособить риск ипотечного покрытия от риска эмитента. Для этого активы передаются специаль­но созданной компании, которая и является эмитентом облигаций (рис 7.5). Специально созданная компания

независима, деятельность ее ограничена, на балансе она имеет только секьюритизируемые активы, задолжен­ность по облигациям и денежный резерв. При оценке риска инвесторы опираются на кредитный рейтинг и ха­рактеристики пула секьюритизируемых кредитов; — траншированае — как правило, выпуск разделяется на транши, что позволяет стандартизировать качество ак­тивов и регулировать распределение рисков. При этом держатели старшего транша получают активы самого лучшего качества, а транши В и С абсорбируют риски. На рынке рублевых облигаций к концу 2007 г. существо­вал лишь один разделенный на транши выпуск: АИЖК-Ипотека. По открытой подписке размешен только вы­пуск класса А, выпуск класса В выкуплен Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР), выпуск клас­са С выкуплен эмитентом на себя. Организаторы ста­рались сделать дебютный выпуск как можно более про­стым и понятным инвестору, он размещен по номиналу и имеет сквозную структуру погашения. Приоритет при погашении процентов и основного дол­га имеет транш А, распределение убытков приходится на де­нежный резерв, транши С и В, и только в последнюю оче­редь — на транш А. Однако в международной практике существует масса вариантов транширования, которые были описаны ранее;

— создание денежного резерва — как правило, при присво­ении рейтинга обеспеченным облигациям рейтинговое агентство требует создания резервного фонда, который примет на себя риск неплатежей в случае реализации стресс-сценария. Например, в случае неплатежеспособ­ности должника по ипотечному кредиту судебный про­цесс и реализация предмета залога может затянуться на­долго, и платежи держателям облигаций будут осуществляться из резервного фонда.

7.4.8. Практика выпуска ипотечных облигаций

Вплоть до конца 2007 г. на рублевом рынке обращалось лишь 2 выпуска «настоящих» ипотечных облигаций.

Инструменты и технологии инвестирования______ ,

Первый выпуск, номинированный в рублях, был разме­шен в декабре 2006 года компанией Совфинтрейд, дочерней структурой Газпромбанка. Объем выпуска составил 3 млрд руб., купон — 8% годовых. Публичное размещение облига­ций на ММВБ прошло 20 декабря 2006 г. Цена размещения составила 102,18% годовых.

Второй выпуск классических МВ5 объемом 3 млрд руб. был размещен АИЖК в мае 2007 г. По результатам конкур­са ставка фиксированного купона была установлена на уров­не 6,94%. Размещение прошло по номиналу, доходность об­лигаций к погашению составила 7,32% годовых¹.

Обеспечивая АИЖК поддержку в виде гарантий на на­чальном этапе, государство постепенно переводит механизм на систему самообеспечения. Для этой цели было создано ипотечное агентство — 5РУ — компания «Первый Ипотеч­ный Агент». В октябре 2007 г. был размещен следующий вы­пуск ипотечных облигаций объемом 10 млрд руб. Таким об­разом, уже в ближайшем будущем обычные гарантированные государством облигации АИЖК постепенно будут вытес­няться классическими ипотечными бумагами, при этом го­сударственная поддержка этого рынка сохранится.

Кроме АИЖК на рынке ипотечных облигаций представ­лены крупные банки, которые имеют собственные пулы ипотечных кредитов или выкупают кредиты у региональных операторов. В числе таких участников рынка Газпромбанк (Совфинтрейд), ВТБ и Городской Ипотечный Банк, которые уже имеют обращающиеся ипотечные облигации в иност­ранной валюте. В настоящее время суммарный объем валют­ных ипотечных облигаций российских банков составляет более 800 млн долл. Облигации, выпущенные без участия го­сударственных агентств, называются «частными» (РпуаЕе-1сЬе1 МВЗ). Сегмент частных облигаций быстро растет и уже составляет около трети всех выпусков ипотечных облигаций в мире.

Скорее всего, на российском рынке доля «частных» МВЗ в общем объеме выпусков с самого начала будет высокой. АИЖК — не самый сильный игрок н России по опыту работы на финансовых рынках и в инвестиционном бизне­се. Поэтому крупнейшие коммерческие и инвестиционные банки, которые также прояа!яют интерес к ипотеке, не бу­дут отставать от АИЖК по темпам вывода секьюритизиро-ванных сделок на рынок. Особенно с учетом той высокой маржи, которую сейчас приносит секьюритизация ипотеч­ных кредитов.

С учетом того, что наиболее динамично растет рублевая ипотека, можно предположить, что большинство новых сде­лок будет осуществляться на внутреннем рынке.