- •3. Стоимость недвижимости: факторы и методы определения (Белокрылова о. С.)
- •4. Лизинг коммерческой недвижимости как фактор
- •5. Основные сделки с недвижимым имуществом (Лукьянцев а.А., Мисник н.Н.)
- •6. Направления и механизмы государственного регулирования рынка недвижимости (Своеволии в.Ю.)
- •7. Инструменты и технологии инвестирования
- •8. Ипотека как драйвер роста
- •1. Недвижимость и рынок недвижимости: вводные понятия
- •1.1. Экономическая сущность
- •1.2. Объекты недвижимости: структура и критерии классификации
- •2. Искусственные объекты (постройка):
- •1.3. Сущность и специфика рынка недвижимости
- •1.4. Управление недвижимым имуществом (сервейинг)
- •2. Институционализация рынка недвижимости в России
- •2.3. Рынок ипотечного кредита
- •3. Стоимость недвижимости: факторы и методы определения
- •3.1. Спрос и предложение как основные факторы стоимости недвижимости
- •3.2.2. Затратный подход
- •3.2.3. Доходный подход
- •4.1. Организационно-экономическая
- •4.2. Особенности лизинга недвижимости: преимущества и ограничения____
- •2. Финансирующие организации.
- •4.3. Перспективы развития
- •5. Основные сделки с недвижимым имуществом
- •5.1. Купля-продажа недвижимости
- •5.1.1. Общая характеристика и существенные условия договора купли-продажи недвижимости
- •5.1.2. Возникновение и прекращение прав на земельные участки в случае продажи находящейся на них недвижимости
- •5.1.4. Порядок передачи недвижимости по договору купли-продажи
- •5.1.5. Особенности купли-продажи земельных участков
- •5.2. Купля-продажа предприятия
- •5,2.1. Общая характеристика и значение
- •5.2.2. Существенные условия договора купли-продажи предприятия
- •5.2.3. Гарантии интересов кредиторов
- •5.2.4. Порядок подготовки, форма договора и передача предприятия
- •5.2.5. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками
- •5.3. Договор аренды зданий и сооружений
- •5.3.1. Общая характеристика
- •5.3.2. Существенные условия
- •5.3.3. Форма договора и порядок передачи арендованного имущества
- •5.4. Аренда земельных участков
- •5.4.1. Правовая природа норм об аренде земли
- •5.4.2. Особенности субъектного состава арендаторов земельных участков
- •5.4.3. Особенности существенных условий договора аренды земельных участков
- •5.5. Аренда предприятий
- •5.5.1. Общая характеристика договора аренды предприятий
- •5.5.2. Предмет и особенности содержания договора аренды предприятий
- •6. Направления и механизмы
- •6.1. Государственное регулирование рынка недвижимости: теоретические основы и мировой опыт
- •6.3. Налоговые методы регулирования рынка недвижимости
- •6.4. Государственное регулирование рынка жилой недвижимости в условиях посткризисного развития
- •7. Инструменты и технологии инвестирования в недвижимость
- •7.1. Роль и значение недвижимости как объекта инвестирования
- •7,3. Привлечение пенсионных накоплений в систему ипотечного кредитования
- •7.4. Ипотечные ценные бумаги
- •7.4.1. Ипотечные ценные бумаги и их свойства
- •7.4.2. Риски досрочного погашения и способы их снижения
- •7.4.3. Российские ипотечные бумаги______
- •7,4.6. Права держателей ипотечных облигаций
- •7.4.7. Структура ипотечной сделки_______
- •7.4.9. Преимущества российских ипотечных бумаг
- •7.4.10. Прогнозируемые темпы роста и планы развития
- •1. Недостаток информации
- •2. Недостаточное развитие банковского инвестиционного бизнеса
- •3. Неразвитость рынка вторичной ипотеки и конкуренции
5.4. Аренда земельных участков
5.4.1. Правовая природа норм об аренде земли
В качестве отдельных видов договора куп л и-продажи ГК выделяет продажу недвижимости и продажу предприятия. Видами аренды с объектом в виде недвижимого имущества ГК называет аренду зданий и сооружений и аренду предприятий, умалчивая об аренде земли.
С одной стороны, в соответствии с п. 2 ст. 607 ГК законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. С другой стороны, большинство норм обоих кодексов при регулировании оборота земельных участков, частным случаем которого является их аренда, отдают приоритет именно земельному законодательству.
Приоритет норм земельного законодательства над нормами гражданского законодательства при регулировании оборота земельных участков особенно рельефно проявляется при регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения. Статья 13 Закона РФ от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» (в ред. от 26 ноября 2001 г.) назвала датой введения в действие норм главы 17 ГК в части, касающейся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий, день введения в действие не только ЗК РФ, но и закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Еще более конкретен в вопросе о действии норм Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Земельный кодекс: «Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 6 ст. 27). Это означает, что именно данный Закон является доминирующим актом при регулировании оборота сельскохозяйственных земель. Нормы ЗК и ГК могут применяться в этой области лишь в субсидиарном порядке. Причем под оборотом понимается передача земельных участков и прав на них от одного лица к другому на основании любых юридических фактов. Значительное место среди этих юридических фактов занимают
Основные сделки с недвижимым имуществом____
сделки, в том числе и аренды земли. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется ст. 9 и п. 2—6 ст. 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
5.4.2. Особенности субъектного состава арендаторов земельных участков
Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК (п. 1 ст, 22 ЗК), Право аренды земельных участков не является единственно возможным правом на землю для иностранных граждан и лиц без гражданства. Земельные участки могут принадлежать им также на праве собственности (п. 2 ст. 5; п. 5 ст. 28 ЗК РФ). Однако если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения, то иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками в составе указанных земель только на праве аренды (ст. 3 Закона об обороте земель сельхозназначения). И хотя действие данного Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные гражданам из земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (п. 1 ст. 1), к иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, это исключение не имеет отношения, поскольку к гражданам, под которыми имеются в виду граждане РФ, указанные субъекты не относятся. Следовательно, для них приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для индивидуально-го жилищного строительства и прочих указанных выше целей также возможно только на праве аренды.