4.1. Организационно-экономическая

основа лизинга ___________

Недвижимость как значимая экономическая категория выполняет существенную роль в любой национальной раз­витой экономике. В современной России рынок недвижи­мости переходит от стадии формирования к этапу расширя­ющегося развития. Он интегрирован в общую внешнюю рыночную среду, взаимодействует с другими рынками и ин­ститутами, дополняя и развивая их. В частности, весьма зна­чимую роль недвижимость выполняет и на рынке лизинго­вых услуг. Этот рынок также представляет собой пример нового рынка, появившегося в трансформирующейся рос­сийской экономике и динамично развивающегося в после­дние годы.

Лизинговые механизмы включают операции с недвижи­мостью, которая может быть объектом лизинга. Рынок не­движимости, с одной стороны, представляет собой часть рынка лизинговых услуг, а с другой — лизинговые операции представляют собой трансакции с недвижимостью. Однако лизинговые схемы не ограничиваются сделками с недвижи­мостью. К тому же лизинг — это только один из многих ры­чагов, которые используются в управлении недвижимостью.

Лизинг (от английского глагола ю 1еазе и соответствен­но от глагольного существительного 1еазт$) в дословном пе­реводе означает аренду, имущественный наем, а также кон­тракт, регулирующий пользование и владение землей и/или зданиями и сооружениями в течение ограниченного перио­да времени за определенную плату. Содержание категории «лизинг» состоит в том, чтобы обеспечить получение резуль­татов эксплуатации (эффекта) различных объектов. В пере­воде с немецкого слово «лизинг» (с!а$ 1еазтё) — это разно-

игвСТСТВСН-

ность за повреждение и ремонт жилого помещения лежит на нанимателе, в переводе с французского (сгесШ-ЬаЛ) — это аренда оборудования, специально приобретенного предпри­ятием-арендодателем для предприятия-арендатора.

Таким образом, все определения лизинга отражают связь с арендой. В Гражданском кодексе РФ (раздел IV) финансо­вая аренда (лизинг) рассматривается как вид аренды наряду с прокатом, арендой транспортных средств, арендой зданий и сооружений, арендой предприятий. По договору финан­совой аренды «арендодатель обязуется приобрести в соб­ственность указанное арендатором имущество у определен­ного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпри­нимательских целей»¹.

В Федеральном законе «О финансовой аренде (лизинге)» лизинг определяется как совокупность экономических и пра­вовых отношений, возникающих в связи с реализацией дого­вора лизинга, в соответствии с которым арендодатель (лизин­годатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определен­ного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Лизинг предполагает взаимодействие не только лизингодате­ля и лизингополучателя, но и обязательно продавца (изгото­вителя). Этим различаются лизинг и аренда.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи — предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринима­тельской деятельности. Но предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также иму­щество, которое запрещено для свободного обращения.

Таким образом, лизинг охватывает только сферу пред­принимательской деятельности и не может быть использо­ван при эксплуатации природных объектов. Следовательно, объекты недвижимости, имеющие естественное происхожде­ние (земельные участки и т.д.) или используемые в целях личного потребления (жилье), не могут быть предметом лизинга. С другой стороны, элементы недвижимого имущества, на которые не распространяются вышеперечисленные огра­ничения, выступают объектами лизинговых операций.

Лизинг представляет собой комплексную и многообраз­ную предпринимательскую деятельность по поиску и при­влечению свободных финансовых средств, инвестированию их в элементы движимого и недвижимого имущества и последующей передаче этого имущества во временное пользование на возмездной основе. Выделяются следующие специфические характеристики лизинга, обусловленные его сущностью;

а) гибкость — в каждой конкретной ситуации может быть построена схема взаимодействия лигингодателя и лизин­гополучателя, адекватно отражающая все особенности и требования ее участников;

б) комплексность — поскольку лизинговая сделка как ком­плекс разнообразных договоров, объединяет поиск, при­влечение, инвестирование и передачу недвижимости во временное пользование;

в) специфический характер отношений собственности — вследствие ограниченного периода времени действия до­говора лизинга конечный пользователь объекта лизин­га не обладает правом собственности на него;

г) ведущая роль в выборе объекта лизинга и его условий принадлежит пользователю¹.

В свою очередь лизинг недвижимости также характери­зуется следующими специфическими чертами:

а) объектом лизинга является недвижимое имущество;

б) операции с недвижимостью охватывают ее приобрете­ние с целью последующей передачи во временное пользование (аренду), недвижимость используется арен­датором не в целях личного потребления, объект недви­жимости имеет искусственную природу. Исходя из этого рынок недвижимости и рынок лизинга имеет пересекающуюся специфическую область — лизинг недвижимости (рис. 4.1).

Таким образом, особенности лизинга недвижимости оп­ределяются, с одной стороны, выбором пользователя, кото-

рый получает недвижимость во временное пользование, а с другой, также и решениями лизингодателя. Общие базовые характеристики лизинга справедливы и для операций с не­движимостью.

Как показано на рис. 4.2, ядро лизингового механизма составляют блок 1 (лизингодатель — физическое или юри­дическое лицо, которое приобретает имущество специально с целью последующей передачи в лизинг, как правило, это коммерческая организация — лизинговая фирма) и блок 2 (лизингополучатель или пользователь — физическое или юридическое лицо, использующее объект в хозяйственной деятельности, получая от этого доход, не являясь собствен­ником этого объекта).

Поставщик или продавец (блок 3) — физическое или юридическое лицо, продающее лизинговой фирме иму­щество, которое затем передается в лизинг. Изготовитель (блок 4) — физическое или юридическое лицо, производя­щее объект лизинга (в случае с недвижимостью — строитель­ная фирма). Возможны варианты реализации рассматрива­емого механизма, в которых блоки 3 и 4 совмещены, т.е. предприятие-изготовитель (строительная организация) про­дает возведенный объект лизинговой фирме.

В ситуации полного совпадения блоков 1, 3 и 4 фирма-производитель (обычно посредством специально создавае­мых структур) передает свою продукцию в лизинг пользо­вателю. В этом случае лизинг является формой сбыта.

Стрелки между блоками отражают потоки материальных и финансовых ресурсов. Функционирование лизингового механизма осуществляется поэтапно. На первом этапе лизин­говая фирма непосредственно по заявке конкретного потен­циального пользователя или на основе изучения рыночного спроса приобретает в собственность имущество у поставщи­ка, который, в свою очередь, на условиях купли-продажи по­лучил его от изготовителя. Далее наступает этап собственно лизинга, предполагающий передачу объекта во временное пользование. Лизингополучатель эксплуатирует имущество, с заданной периодичностью внося лизинговые платежи в уста­новленном размере и форме. После завершения срока дей­ствия договора возможны следующие варианты:

а) объект возвращается лизингодателю (для последующей передачи в лизинг), взаимодействие основных участни­ков полностью прекращается;

б) заключается новый договор на лизинг того же и или другого имущества;

в) недвижимость переходит в собственность пользователя

(условия перехода зависят от вида договора и размера

выплаченных платежей).

Как указывалось выше, объектами лизинговых догово­ров в РФ согласно законодательству выступают самые раз­ные виды непотребляемого имущества. Зарубежный опыт показывает, что в лизинг передаются любые материальные активы — и небольшие дешевые универсальные механизмы, и сложное уникальное оборудование, и целостные предпри­нимательские комплексы, и объекты недвижимости.

Хотя представленная на рис. 4.2 условная схема, отра­жающая механизм функционирования лизинга, является предельно упрощенной, но она отражает сложность и ком­плексность лизинговых отношений, реализация которых со­провождается заключением ряда договоров, совокупность которых и представляет собой лизинговую сделку. Практи­ческое воплощение описанной схемы требует привлечения значительных финансовых ресурсов (блок 5). Лизинговая фирма аккумулирует средства банков, пенсионных фондов, страховых компаний, органов государственного управления, других организаций. Этот блок механизма взаимосвязи субъектов лизинга включает не только финансовые инсти­туты (именно их средства привлекаются в первую очередь), но и другие финансирующие организации, объединяющие в рамках лизинга самых различных участников. Условия взаимодействия лизингодателей с этими организациями мо­гут варьироваться от простого кредита до непосредственно­го вхождения в число учредителей лизинговой фирмы или целевого государственного финансирования. Естественно, каждый субъект этого блока имеет свои мотивации, которые должны быть адекватно учтены в механизме лизинга. Так, Для финансовых институтов — это, прежде всего, получение Дохода, для производственных организаций — кроме этого еще и возможность приобретения на льготных условиях ка­кой-либо продукции (например, сельскохозяйственной). Го­сударство зачастую стремится поддерживать определенныеотрасли экономики, например, сельское хозяйство и сель-хозмашиностроение через государственный лизинг сельско­хозяйственной техники.

Блок 6 объединяет обслуживающие организации. Ли­зинговая фирма, как правило, не располагает достаточны­ми возможностями для выполнения всех необходимых опе­раций, что обусловливает необходимость включения в механизм лизинга дополнительных участников. Такими орга­низациями могут быть страховые компании, ремонтные предприятия, учебно-консультационные центры и др. Все они выполняют функции обеспечения сделки, предоставляя различные услуги. Так, страховые фирмы обеспечивают стра­хование объекта (в отличие от блока 5, в котором их роль состоит в предоставлении свободных финансовых ресурсов). Ремонтные предприятия производят все или отдельные виды ремонта и технического обслуживания. Конкретные формы организации их участия субъектов сферы обслуживания ли­зинга разнообразны, они могут взаимодействовать как с ли­зинговой фирмой, так и с лизингополучателем.

Спектр услуг, предоставляемых в рамках лизинга, очень широк — от простой передачи объекта недвижимости во вре­менное пользование до полного обслуживания и обеспече­ния (включая информационное и консультационное). Наи­более оптимальный вариант реализации лизинга — когда пользователь получает готовый результат эксплуатации объекта, т.е. недвижимость поступает в лизинг вместе со спе­циалистом, работающим на данном объекте. Последний седьмой блок рис. 4.2 включает организации, гарантирую­щие состоятельность конкретной лизинговой сделки.

Таким образом, лизинговый механизм представляет со­бой сложную комплексную систему, для эффективной рабо­ты которой требуются значительные финансовые ресурсы. При этом, особенно в современных российских условиях, для осуществления финансовой поддержки (в любой форме — вложение средств финансирующими организациями, предо­ставление определенных льгот или привилегий со стороны государства или иностранных производителей и др.) требу­ются дополнительные гарантии. Роль гаранта в механизме лизинга недвижимости могут выполнять органы федераль­ного и местного управления, а также «авторитетные» отече­ственные или иностранные банки. Функция этого блока —

_—————————————_^——— -——___________ 153

гарантировать «состоятельность» лизинговой сделки. Рису­нок 4.2 отражает многообразие и многочисленность субъек­тов лизинговой сделки. Согласно Федеральному закону «О финансовой аренде (лизинге)» в качестве субъектов лизин­га выступают лизингодатель, лизингополучатель и продавец (поставщик). Их взаимосвязи составляют «основную верти­каль» рис. 4.2. Но субъектами инфраструктуры рынка лизин­говых являются все участников каждого блока, поскольку они играют важную роль в обеспечении эффективности ли­зинговой деятельности.

Приведенную на рис. 4.2 схему можно усложнять, вклю­чать в него дополнительные связи. Так, на схеме обслужи­вающие организации взаимодействуют только с лизинговой фирмой и пользователем. В действительности для оказания услуг часто требуется привлечение также изготовителя пред­мета лизинга. Финансирующие организации в схеме на рис. 4.2 связаны лишь с лизингодателем, но на практике они могут частично финансировать и лизингополучателя и про­изводителя. Это же относится к седьмому блоку. Показана его связь только с лизинговой фирмой, поскольку она иг­рает решающую роль в организации работы механизма. В действительности же гарантируется целостность, жизнеспо­собность всей цепочки и, конечно, особенности всех участ­ников также важны как необходимое условие осуществления лизинговой сделки.

В механизме лизинговой сделки выделяются три отно­сительно самостоятельные части, каждая из которых отра­жает определенные функции, выполняемые лизингом. Все они важны для эффективной работы системы. Первая, ком­мерческая часть лизингового механизма, связана с изучени­ем рынка, поиском поставщиков, пользователей, определе­нием условий взаимодействия с ними (цен, скидок, размеров платежей и т.д.). Вторая — административно-правовая — объединяет организационные мероприятия по соединению участников, учитывающие требования соответствующих нор­мативно-правовых актов. Сюда включается и обеспечение гарантий. Третий элемент — инвестиционный — обеспечи­вает привлечение свободных финансовых ресурсов, опреде­ление условий их инвестирования, создание мотиваций у всех субъектов, задействованных в лизинговых сделках.

Любой из этих срезов представлен в каждой связи бло­ков на рис. 4.2. Например, взаимодействие блоков 1 и 2 от­ражает следующие операции: поиск и привлечение лизинго­получателя (он может быть организован по-разному, включая и инициирование обращения к лизингу со стороны пользо­вателя) — это относится к коммерческому аспекту лизинга; заключение договора лизинга, организация временного пользования (обеспечение поставки, включение ремонтных фирм, отслеживание состояния, последующий за лизингом выкуп и т. д.) — это находится в административно-правовых рамках. В широком смысле определение условий оплаты ус­луг лизинга (суммы, график, равномерность, вид и т.д.) вхо­дит в инвестиционную часть. В каждом из этих составляю­щих определяющая, организующая роль принадлежит, однако, лизинговой фирме.

Конкретные виды реализации лизинговых схем на прак­тике отличаются большим разнообразием. Ниже (табл. 4.1) приводятся различные классификации и краткая характери­стика основных видов лизинга, которые вписываются в об­щую схему работы механизма лизинга, представленную на рис. 4.2.

Таблица 4,1. Классификации лизинга

Принцип классификации	Выделяемые виды
Обшие характеристики договора	1. 2.	финансовый оперативный
Срок договора	1. 2. 3.	краткосрочный среднесрочный долгосрочный
Сумма договора	1. 2. 3.	многомиллионный промежуточный рыночный
Форма взаимодействия и состав участников	1. 2. 3. 4. 5.	прямой косвенный возвратный сублизинг лизинг поставщику
Распределение обязанностей по обслуживанию	1. 2.	чистый «мокрый» - с частичным обслуживанием; - с полным обслуживанием
Территориальное расположение участников	1. 2. 3.	внутренний м ежд ун ар о д н ы и транзитный

В зависимости от общих характеристик лизингового до­говора (типа оборудования, конкретного объекта недвижимо­сти, которые передаются в лизинг, объема сделки, обязанно­стей сторон и, особенно, срока использования оборудования) лизинг делится на финансовый и оперативный. Финансовый лизинг — наиболее распространенный вид, предполагающий взаимодействие сторон в течение длительного периода време­ни. Срок действия финансового лизинга близок или совпа­дает (чаще всего) со сроком службы объекта. Такой договор предусматривает полную выплату всей первоначальной сто­имости имущества либо непосредственно в составе платежей, либо впоследствии при выкупе. По окончании срока, как правило, право собственности на объект лизинга переходит к пользователю на заранее оговоренных условиях, соответ­ственно, лизингодателю объект не возвращается. По существу, для лизингополучателя такой вид лизинга имеет много обще­го с кредитом. Принципиальным отличием является то, что в случае кредита имущество сразу при поступлении посред­ством купли-продажи становится собственностью пользова­теля со всеми вытекающими финансовыми, правовыми и экономическими последствиями. Объектом такого лизинга обычно выступают сложные виды дорогостоящего оборудо­вания, а лизинговая фирма может предоставлять дополниняются пользователем.

При оперативном лизинге срок временного пользования значительно меньше нормативного срока службы оборудо­вания либо срока эксплуатации объекта недвижимости. Со­ответственно в течение периода эксплуатации объект сдает­ся в лизинг несколько раз. Техническое обслуживание, ремонт обеспечиваются в таких договорах лизинговой фир­мой. Как правило, так используются объекты, потребность в которых действительно краткосрочна, либо оборудование с высокими темпами морального износа.

В зависимости от срока действия договоры лизинга де­лятся на краткосрочные (рейтинг — геппп$) — продолжаю­щиеся от нескольких часов и недель до одного года; сред­несрочные (хайринг — Ыгт$) — от года до трех (пяти) лет; долгосрочные (за рубежом иногда именно этот вид называ­ется собственно лизингом) — от трех (пяти) лет и более. Две приведенные классификации не являются альтернативными, с одной стороны, а с другой — они не тождественны, по­скольку в их основе лежат разные принципы. Как правило, долгосрочные договоры по предыдущей классификации от­носятся к финансовому лизингу, краткосрочные — к опе­ративному с соответствующим распределением обязательств сторон.

В зависимости от суммы заключаемого контракта ли­зинг делится на многомиллионный — лизинг целых пред­приятий, сложнейших комплексов; промежуточный, когда стоимость объекта колеблется в пределах от 0,5 до 5 млн долл.; рыночный, предполагающий заключение сделки на сумму, меньшую 0,5 млн долл. В соответствии с предыдущи­ми классификациями это договоры оперативного и кратко­срочного лизинга, тогда как многомиллионный лизинг яв­ляется, как правило, финансовым и долгосрочным.

Несколько видов лизинга выделяются в зависимости от формы привлечения участников и их состава. Прямой лизинг характеризуется совмещением функций производителя, по­ставщика и лизингодателя одной фирмой, этот вариант опи­сывался выше. Косвенный лизинг предполагает обязательное участие изготовителя и/или посредника, что соответствует полной вертикали (рис. 4.2). Здесь в рамах лизинговой сдел-

скои экономики является возвратный лизинг Оеахе-Ьаск), предполагающий совмещение функций поставщика и пользо-рателя. Сущность этого вида лизинга состоит в том, что соб­ственник оборудования, испытывая финансовые затрудне­ния, продает его лизинговой фирме, а затем его же берет в лизинг. Операции такого рода проводятся в основном с обо­рудованием, бывшем в употреблении. Заслуживает внимания сублизинг, предполагающий с согласия лизингодателя по­вторную сдачу объекта в лизинг первоначальным лизингопо­лучателем. Таким образом, лизинговая фирма передает объект пользователю, который его не эксплуатирует, а снова передает во временное пользование ~ сублизинг другому субъекту. Здесь имеет место своеобразное совмещение функций лизин­годателя и лизингополучателя. Во многом сходен с возврат­ным лизинг поставщику. Здесь в двойной роли выступает поставщик оборудования: он и продавец, и первичный лизин­гополучатель, не являющийся пользователем оборудования. Продав объект лизинговой фирме, фирма берет его в лизинг для последующей передачи конечному пользователю. Это своеобразное сочетание сублизинга и возвратного лизинга. В России подобные сделки еще не применяются, однако за рубежом они получили широкое распростране?ше.

В зависимости от того, на кого возложены обязанности по обслуживанию предоставляемого в лизинг имущества, выделяют чистый лизинг и лизинг с обслуживанием (в по­следнем, соответственно, — лизинг с частичным и полным обслуживанием). При реализации чистого лизинга все обя­зательства, связанные поддержанием имущества в приемле­мом состоянии, возлагаются на пользователя, лизингодатель может потребовать периодически информировать его о тех­ническом состоянии объекта. Особенность лизинга с обслу­живанием (так называемого «мокрого») состоит в том, что он предусматривает дополнительные услуги со стороны ли­зингодателя, т.е. во временное пользование предоставляется не просто объект, а с гарантируемым наличием у него необ­ходимых потребительских свойств, ради которых лизингопо­лучатель и стремится его получить. Для реализации подоб­ной схемы может потребоваться привлечение ремонтных и Других организаций, тесное взаимодействие с изготовителем. Наиболее «продвинутый» вариант'мокрого лизинга — лизинг с полным обслуживанием, предполагает максимально широ­кий спектр услуг, включая и поставку комплектующих, сы­рья, материалов, необходимых для работы оборудования. Возможность такого сервиса является важным преимуще­ством лизинга.

По территориальному критерию классификации выде­ляются внутринациональный и международный (экспорт­ный, транзитный, специальный) лизинг. Все участники внут­ринационального лизинга являются резидентами одного государства, правовыми нормами которого и регулируется их взаимодействие. Экспортный лизинг имеет место там, где изготовитель, продавец и лизингодатель территориально на­ходятся в одной стране, а лизингополучатель — в другой. Ли­зинг относится к транзитному, если все его основные субъек­ты: поставщик, лизингодатель и пользователь — являются резидентами разных стран. Такая сложная форма организа­ции выбирается в тех случаях, когда это выгодно в целях минимизации налогов.

По мобильным характеристикам объекта выделяют ли­зинг движимого и недвижимого имущества. Ввиду особой значимости и популярности самостоятельным видом счита­ется лизинг автотранспортных средств. Таким образом, ли­зинг недвижимости принято считать одним из видов лизин­говых сделок.

В зависимости от способа финансирования лизинговой сделки выделяется простой лизинг и лизинг с привлечени­ем средств, или левередж (1еуега§е). Первый вариант пред­полагает полное финансирование первоначальной покупки объекта лизинговой фирмой самостоятельно, он встречает­ся достаточно редко. Второй вариант значительно сложнее, поскольку привлекаются свободные средства нескольких организаций, он является наиболее распространенным на практике. Лизингодатель привлекает ресурсы целого ряда субъектов и организует лизинг частично за счет кредита. Механизмы таких сделок могут быть разнообразны, иногда финансирующая организация (или организации) кредитует не только лизинговую фирму, но и пользователя, полностью или частично внося его платежи. В таких сделках возможно участие нескольких (5—7) лизинговых фирм, одна из кото­рых является головной. Также этот вид лизинга получает

159

широкое распространение при операциях с недвижимостью, так как обеспечивает привлечение значительного объема фи­нансовых ресурсов, поскольку стоимость объектов недвижи­мости традиционно высока.

В зависимости от начисленной за период действия до­говора суммы амортизации сделки лизинга делятся на сдел­ки с полной и неполной амортизацией. Это деление важно для определения величины платежа и условий возможного выкупа объекта лизингополучателем.

Несколько классификаций связаны с различными ха­рактеристиками лизингового платежа. Так, принято выде­лять: лизинг с равномерными выплатами; лизинг с нараста­ющими выплатами; лизинг с убывающими выплатами в соответствии с величиной каждого платежа. По форме оп­латы сделки классифицируются: лизинг с выплатами в де­нежной форме; лизинг с выплатами в компенсационной (на­туральной) форме; лизинг с выплатами в смешанной форме, сочетающий два первых вида. Платежи осуществляются еже­годно, ежеквартально или ежемесячно.

В зависимости от условий прекращения договора меж­дународная практика различает лизинг без права продления срока или покупки (с/озес/ — еп4 или и'я/А: амау}; с правом продления срока; с правом получения по лизингу нового современного оборудования (или нового объекта недвижи­мости) (т.е. непрерывно возобновляемый лизинг); с правом покупки (ореп епс1); с обязательным условием покупки.

Данный перечень является далеко не полным и носит весьма условный характер, многие конкретные виды лизин­га сочетают в себе черты различных типов. Перечисленные классификации важны доя обеспечения эффективности ли­зингового механизма. Поскольку лизинг отличается гибко­стью, то в каждой конкретной ситуации можно «построить», используя все приведенные классификации, такую схему, которая адекватно учитывала бы интересы всех участников, формируя у них мотивации к участию в лизинге. Именно это необходимо для широкого его распространения. Федераль­ный закон «О финансовом лизинге» предусматривает в ка­честве форм внутренний и международный лизинг. Здесь предусмотрена также возможность оказания дополнительных Услуг. Отдельная статья закона посвящена сублизингу. влечением заемных средств. Перспективным представляет­ся возвратный лизинг недвижимости. С его помощью фир­ма, являющаяся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства и при этом оставаться в том же помещении.

Таким образом, многие виды лизинговых сделок приме­нимы в операциях с недвижимостью. Это расширяет пред­принимательские возможности фирм в области управления недвижимостью.