1. Недвижимость и рынок недвижимости: вводные понятия

1.1. Экономическая сущность

недвижимости и ее место в системе экономических отношений______

В настоящее время категория «недвижимость» шире рас­крыта с позиции правового подхода, нежели экономическо­го. Так, деление вешей на движимые и недвижимые восходит своими истоками к римскому п'раву. В основе такого деления лежали природные свойства вещей. В римском праве это раз­личие основывалось на их физических свойствах — мобиль­ности (переносимости) или иммобильности (непереносимо­сти). Если имущество являлось иммобильным (недвижимым), то оно характеризовалось как недвижимость. Но постепенно физические свойства вещей перестают выступать в качестве определяющих признаков недвижимости, на первый план выдвигаются их социально-экономические функции, по­скольку основным фактором производства в эпоху феодализ­ма земля выступала как материальная основа натурального хозяйства. Причем категория «земля», например, в Германии начинает отождествляться с границами государства или его отдельными административными единицами, о чем свиде­тельствует как сохранившееся деление республики на «зем­ли», так и употребление в законодательстве Германии до сих пор термина «земельные законы», которым в российском за­конодательстве соответствуют законы субъектов Федерации.

Первые упоминания о недвижимости в России относят­ся к началу XVIII в. Сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введен указом Петра I в 1714 г. для ре­шения вопросов, связанных с регламентацией единонасле­дия¹ . Этот указ свидетельствовал о том, что государство на­чало реализовывать свои права, прежде всего, в отношении

¹ Свод законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод зако­нов гражданских. — Петроград, 1914.

12

Экономика недвижимости

Недвижимость и рынок недвижимости

13

определения форм распоряжения имуществом. Указом отри­цалось право свободного распоряжения имуществом и пред­писывались определенные формы правопреемства. С появ­лением нового указа от 22 сентября 1782 г. были практически отменены все запретительные меры в отношении недвижи­мого имущества, принятые Петром I. Так, теперь ни мор­ское ведомство, ни другое казенное учреждение не имели права рубить деревья в частных лесах, которые поступали в полную собственность лесовладелыдев. Тем самым фактичес­ки за собственниками признавалось право полного распо­ряжения, т.е. было законодательно закреплено право соб­ственности на недвижимое имущество, — то, что фактически существовало многие годы.

Введенная Петром I в 1714 г. в указе «О порядке насле­дования в движимых и недвижимых имуществах» категория «недвижимое имущество» прочно закрепилась в российском гражданском законодательстве вплоть до 1917 г. С отменой частной собственности на землю и другие средства произ­водства был введен запрет на куплю-продажу земельных уча­стков. В условиях планового хозяйства с государственной собственностью категория «недвижимость» была практичес­ки исключена из профессионального оборота. Учет земель­ных участков осуществлялся в натуральной форме. С целью оперативного контроля и учета затрат в хозяйственной дея­тельности предприятий деление вещей на движимое и не­движимое имущество было заменено на учет основных и оборотных фондов. Земельные участки, закрепленные за предприятиями и учреждениями, учитывались отдельно и исключительно в натуральных единицах.

В современной отечественной экономике недвижимос­ти сложились различные подходы к трактовке категории «не­движимость». Прежде всего, недвижимость характеризуется с позиции объектного подхода как те объекты, которые не могут быть перемещены без их физического разрушения¹. Становление и развитие рыночных отношений во всех сфе­рах экономики России объективно предполагает введение рыночных принципов и в механизм функционирования не­движимой собственности. Очевидно, любой субъект рыноч-

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. — М.: МГИУ,

2003.

ных отношений может свободно и эффективно выполнять свои функции, если у него имеются необходимые условия для осуществления предпринимательской деятельности, сре­ди которых одними из основных являются его территориаль­ная обособленность, наличие земельного участка и произ­водственных зданий как объективные предпосылки начала любой предпринимательской деятельности.

В советской экономической литературе категория «не­движимость» практически не использовалась, поскольку она была вытеснена термином «объект собственности*. Наибо­лее близкими к недвижимости по структуре являются эко­номические категории «земля», «капитал», «недвижимое имущество». «Недвижимое имущество — это любое имуще­ство, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней»¹. В дореволюционном российском законодательстве не­движимым имуществом признавались по закону земли и другие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, строения, пу­стые места, а также железные дороги. Следовательно, недви­жимость или недвижимое имущество — это земельная и вся материальная собственность, включая все материальное иму­щество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле.

Как видно из вышеприведенных определений, все они в своей основе имеют один объект — землю и все то, что неразрывно с ней связано. При этом зачастую категории «недвижимость», «недвижимое имущество», «объекты недви­жимости» используются как однопорядковые. В новейшей российской истории категория «недвижимость» введена За­коном РСФСР «О собственности в РСФСР» (1990 г.) и по­лучила отражение в «Основах гражданского законодательства Союза ССР» и республик (1991 г.) и указах Президента. Окончательное закрепление терминов «недвижимое имуще­ство, недвижимость» обеспечено принятием Гражданского кодекса Российской Федерации (1994 г.), в статье 130 кото­рого к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недви­жимости) отнесены земельные участки, участки недр, обо­собленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмер-

Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М., 1995. С. 543.

14

Экономика недвижимости

ного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижи­мости относятся также кондоминиумы и предприятия, как имущественные комплексы.

Тем самым определение недвижимости сводится к пе­речню объектов недвижимости. Однако законодательное от­несение к недвижимости физически движимых вещей (на­пример, воздушных и морских судов) и возможность отнесения к недвижимым вещам другого имущества без точ­ного его определения порождает проблемы при установле­нии критериев сделок с недвижимостью и их анализе.

Государству зачастую выгодно с позиций налогообложе­ния законодательно признать за некоторыми вещами статус недвижимых, что противоречит их естественной мобильно­сти и влечет за собой целый ряд изменений в юридическом статусе вещей.

Таким образом, современное законодательство учитыва­ет не только естественные свойства вещей, но и их социаль­но-экономическую функцию, расширяя или сужая при этом состав недвижимого имущества. Отсюда образуется различие недвижимости естественной или прирожденной и недвижи­мости с приобретенным статусом, т.е. установленным искус­ственно, юридически. В рамках экономики недвижимости рассматриваются вопросы, связанные, прежде всего, с не­движимостью естественной.

Таким образом, естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной де­ятельности является земля как объект недвижимости. ^Зе^ медьный участок,— это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, право­вой статус и другие характеристики, отражаемые в Государ­ственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю'. Имея в качестве составной ча­сти земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают следующими родовыми ^признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов:

1. Стационарность (иммобильность) — прочная физи­ческая связь объекта недвижимости с земной поверхностью

Земельный кодекс РФ. — М., 2006.

Недвижимость и рынок недвижимости

15

и невозможность его перемещения в пространстве без фи­зического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность — недвижимость всегда функциони­рует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включа­ют данные о его размерах и форме, неудобствах и опаснос­тях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммуналь­ных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д.

3. Долговечность недвижимости выше, чем у других то­варов, кроме отдельных видов драгоценных камней и изде­лий из редких металлов.

Кроме основных родовых признаков недвижимости вы­деляются и частные- при-чнаки которые определяются кон­кретными показателями в зависимости от вида объектов не­движимости.

Итак, недвижимость представляет собой материальные объекты, обладающие стационарностью, неперемещаемос­тью в пространстве, долговечностью, уникальностью или не обладающие этими признаками, но признаваемые недвижи­мостью в силу закона.

Практическое значение деления вещей на недвижимое и движимое имущество заключается в том, что для недви­жимых вещей законодательством созданы особые условия их купли-продажи, наследования, дарения, передачи в различ­ные виды пользования. Собственность на недвижимые вещи имеет существенные ограничения. Порядок перехода права собственности на недвижимое имущество сопряжен с более сложными процедурами и т.д.

Перечень объектов, которые относятся к недвижимос­ти согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, представлен на рис. 1.1. Как видно из схемы, объекты не­движимости разделяются на две большие группы исходя из их экономических, правовых и социальных признаков. Сле­дует отметить, что подобное деление является несколько ус­ловным, поскольку на практике нельзя найти два однород­ных земельных участка, здания, сооружения, участка лесного фонда и т.д. Поэтому целесообразно объекты недвижимос­ти классифицировать на условно однородные группы.

16

Экономика недвижимости

Объекты недвижимости

Условно однородные земельные участки; участки недр;

обособленные водные объекты, все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения; недвижимые объекты по закону, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские еуда, суда внутреннего плавания;

иное имущество, отнесенное по закону к недвижимым вещам

Неоднородные предприятия как имущественный комплекс, включающий в свой состав все вилы имущества, предназначенного для его деятельности, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, требования, долги, права на обозначения, и! !Д и видуали зирующие предприятия, работы и услуги

Рис. 1.1. Классификация объектов недвижимости (по Гражданскому кодексу Российской Федерации)

Предприятие в целом или его части могут быть объек­том купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связан­ных с установлением, изменением и прекращением вещных прав на данные имущественные объекты.

В экономических расчетах, объектом которых выступа­ет недвижимое имущество, указание лишь физических его свойств (площадь, местоположение, объем, ландшафт, состав насаждений, тип почвы и т.п.) недостаточно. Необходимо иметь комплексное представление об экономических, пра­вовых и социальных функциях объекта недвижимости с вы­делением улучшений недвижимости, произведенных челове­ком, т.е. любых действий, которые повлекли или могут повлечь качественные изменения объекта недвижимости.

Если в качестве объекта недвижимости выступают лес­ные угодья, то улучшениями считаются выполнение лесоме­лиоративных работ, внесение удобрений, устройство проти­вопожарных разрывов, устройство минерализованных полос,

Недвижимость и рынок недвижимости

17

подготовка почвы под лесные культуры, разработка проект-но-сметной документации на строительство здания на кон­кретном участке земли и т.п. Кроме того, возникает пробле­ма определения эффекта от проведенного улучшения недвижимости. Например, осушение заболоченной террито­рии и посадка лесных культур могут дать положительные результаты лишь через десятки лет, что требует применения в расчетах коэффициентов дисконтирования или пролонги­рования. Улучшения, как правило, увеличивают ценность объекта недвижимости. Поэтому с точки зрения экономики недвижимости корректнее определять не просто улучшения, а только неотделимые улучшения. Например, приобретение картин для офиса или жилого помещения указывает скорее на индивидуальный вкус владельца, но не может служить показателем улучшения объекта недвижимости.

Экономические функции недвижимости отражаются та­кими категориями, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогооб­ложение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практи­чески на все вышеперечисленные категории значительное влияние оказывают составные части недвижимости или так называемые принадлежности.

Недвижимость, рассматриваемая как результат челове­ческой деятельности, при определенных условиях выступает как товар. Определяющим условием ее товарного характера является экономическое обособление (частная собствен­ность) субъектов рыночных отношений. Обращение недви­жимости как специфического товара на рынке непосред­ственно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Многообразие объектов, которые относятся к недвижи­мости (земля, ее ресурсы, производственные и непроизвод­ственные фонды, а также предприятия), осложняет харак­теристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в дан­ный процесс.

В связи с тем, что все большее число граждан и орга­низаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, необходимо четко определить свойства недвижимости как особого вида товара. Опираясь на это знание, каждый соб18

Экономика недвижимости

ственник может более рационально и выгодно распорядить­ся своей (или вверенной ему) собственностью. Ведь у боль­шинства граждан РФ принадлежащие им жилье или земель­ные участки являются самой дорогостоящей частью личного имущества.

Недвижимость — это наиболее фундаментальный, осно­вательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле, можно ли украсть жи­лой дом или квартиру, можно ли потерять или забыть где-нибудь свое жилище, как это порой случается с большин­ством личных вещей. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут раз­рушить жилое здание. Однако это уже не типичная, а экст­ремальная ситуация. Стационарность и материальность не­движимости являются ее сущностными характеристиками.

Стационарность (иммобильность) — это признак, кото­рый характеризует прочную связь объекта недвижимости с земной поверхностью, т. е. невозможность перемещения объекта в пространстве без физического разрушения и на­несения ущерба, делающего его непригодным для дальней­шего использования. Стационарность — это пространствен­ная характеристика недвижимости. Ее материальность означает, что недвижимость всегда функционирует в нату­рально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих свойств характеризует качество недвижи­мости, т.е. материальность и физические характеристики объекта недвижимости измеряют его качество. Качество в свою очередь определяет полезность объекта, которая и со­ставляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимости. Любой объект об­ладает стоимостью, имея в той или иной мере такие харак­теристики, как пригодность для использования и ограничен­ный характер предложения. Ограниченность предложения — необходимая предпосылка формирования стоимости любо­го товара. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные ре-

Недвижимость и рынок недвижимое™

шения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все эти факторы, взаимодействуя меж­ду собой, создают, сохраняют, изменяют стоимость недви­жимости.

Таким образом, недвижимость — это товар, который об­ладает, с одной стороны, стационарностью, а с другой, имеет некоторое подвижное качество, которое изменяется как в пространственных масштабах, так и во времени. Более того, качество недвижимости в значительной мере зависит от со­стояния окружающей среды.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом (особенно в условиях кризиса на рынке недвижимости США, начав­шегося в конце 2007 г), наблюдается тенденция к росту сто­имости недвижимости.

Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые здания в зависимости от мате­риала основных конструкций (фундаментов, стен, перекры­тий) разделяются на 6 групп с соответствующими норматив­ными сроками службы — от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования, при этом выделяются четыре фазы жизнен­ного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, об­новление.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Так, фи­зический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального не­соответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, т.е. под негативным воздействи­ем окружающей среды.

Разнородность, уникальность и неповторимость обра­зуют еще одну группу признаков недвижимости. Как уже отмечалось, практически не существует двух одинаковых квартир, строений, земельных участков, так как у них обя­зательно будут различия в местоположении, по отношению 20

Экономика недвижимости

к другим объектам, коммуникациям, линии горизонта и сто­ронам света. Кроме того, для каждого покупателя (или ин­вестора) сочетание собственного ряда предпочтений, воз­можностей и ограничений определяет в конечном итоге индивидуальную привлекательность объекта недвижимости, его индивидуальную полезность.

Важной особенностью недвижимости является необходи­мость постоянного управления процессом ее использования. Любой объект недвижимости нуждается в систематическом надзоре независимо от его функционального назначения. Сюда входит обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ре­монт, поиск арендаторов и контроль за поступлением аренд­ных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне — жилая ячейка (квартира, комната, дом) — она выступает как частный товар, а на макроуров­не — как часть инфраструктуры, т. е. общественное благо.

В условиях рыночно-трансформационных преобразова­ний приоритетную значимость приобретает характеристика недвижимости как товара. Причем на отдельных сегментах рынка недвижимости проявляются существенные сезонные колебания. Так, рынок аренды жилья отличается колебани­ями спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений несущественно зависит от времени года, здесь колебания определяются изменениями общей экономической ситуации, динамикой макроэкономи­ческих показателей — темпами роста ВВП, инфляции, про­цента и др.

Недвижимость представляет собой особый объект соб­ственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от аналогичных имущественных прав на другие объекты собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества това­ров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому при­обретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванны­ми обеспечить гармонизацию интересов государства, мест-

НеАвижимость и рынок недвижимости

21

ных органов власти, местного сообщества и других субъек­тов права.

Существенными особенностями отличается оценка по­лезности и стоимости недвижимости как товара. При при­обретении предприятия оценка его полезности и стоимости усложняется по сравнению с оценкой квартиры, админист­ративного здания, так как должна прогнозироваться вели­чина получаемой прибыли от эксплуатации предприятия. Покупка отдельных объектов недвижимости (жилье, здания под офис, магазины) в большинстве случаев представляет собой обычный обмен, когда за деньги приобретается пра­во собственности на купленный объект. Продажа предпри­ятия осуществляется через приобретение контрольного па­кета акций, и лицо, которое его приобрело, выступает в роли собственника фирмы. Однако возможно приобретение неко­торой части акций предприятия. Тогда приобретатель выс­тупает лишь в качестве участника ассоциированной соб­ственности, имеющего право на получение части дохода (дивиденда) и участия в управлении предприятием.

Недвижимость как товар обладает долговечностью, она стационарна, ее нельзя перемешать, чрезмерно накапливать, она подвержена меньшему моральному износу по сравнению с большинством средств производства и предметов потреб­ления. Более того, отдельные исторические объекты недви­жимости, которые не могут больше использоваться по сво­ему назначению (жилье, административные здания и т.д.), превращаются в памятники архитектуры, и их стоимость возрастает. Недвижимость как товар является объектом спе­кулятивных вложений, т.е. приобретения с целью последу­ющей продажи за более высокую цену. Об этом свидетель­ствует практика приобретения недвижимости в России и за рубежом в последнее время, показывающая существенное расширение спекулятивной составляющей. Во-первых, при­ватизация жилья в постсоциалистических странах означала, что значительные денежные потоки пришли в движение на внутреннем рынке, обеспечивая формирование рынка не­движимости. Объемы денежных средств и интенсивность их потоков во много раз превосходили, соответственно, все то, что было связано с движением денег, функционирующих на рынке средств производства и предметов потребления. Во-вторых, желание приобрести недвижимость за рубежом и бо-22

Экономика недвижимости

язнь потерять накопленные средства в своей стране интен­сифицировали денежные потоки на зарубежные рынки не­движимости.

Недвижимость как товар в качестве одной из своих харак­теристик включает ликвидность. Ликвидность, во-первых, связана со степенью быстроты смены одного воплощения стоимости актива в другую. Во-вторых, имеет значение не только быстрота смены формы, но и сохранение ее величи­ны. В-третьих, переход из одной формы в другую не может происходить автоматически, а требует затрат времени и средств, участия посредников. Как показано выше, недвижи­мость включает различные объекты, которые отличаются на­бором характеристик — производственно-технологических, стоимостных, потребительских. По степени ликвидности объекты недвижимости дифференцируются на две группы, — объекты производственной и непроизводственной недвижи­мости. В рамках этих двух больших групп объектов степень ликвидности также существенно различается. Так, в секторе производственной недвижимости современной России она высока в нефтегазовом комплексе и снижается в отраслях машиностроения. Однако следует отметить, что высокие ха­рактеристики качества недвижимости еще не свидетельству­ют о ее исключительной ликвидности. Опыт строительства элитарного жилья показывает, что степень его ликвидности уступает не только однокомнатным и двухкомнатным квар­тирам, построенным в 60-х гг. XX в., но и так называемым «гостинкам», которые обладают элементарными удобствами. Таким образом, ликвидность зависит также и от спроса на тот или иной объект недвижимости. Следовательно, с одной сто­роны, степень ликвидности внутренне присуща тому или иному благу в силу его потребительских качеств, а с другой стороны, она зависит от внешних факторов.

Если ранжировать блага по степени их ликвидности: деньги, ценные бумаги и недвижимость, то, на первый взгляд, скорость превращения денег в товар, а акций — в деньги по затратам времени минимальна по сравнению с превращением недвижимости в деньги, так как всякая сдел­ка с недвижимостью предполагает выполнение многочислен­ных и порою продолжительных по времени операций, свя­занных, в частности, с оформлением документов. Однако нельзя забывать, что деньги и ценные бумаги могут обесце-

Недвижимость и рынок недвижимости

23

ниваться в одно мгновение, особенно когда государство про­водит конфискационную денежную реформу. Примером это­го была реформа, проведенная в нашей стране в 1947 г. В течение нескольких дней все наличные деньги обесценились и не принимались как средства платежа. В то же время ре­альная стоимость основных производственных и непроиз­водственных фондов не изменилась. Следовательно, вложе­ния в недвижимость позволяют сохранить овеществленную в ней стоимость. Поэтому данное свойство недвижимости широко используется в банковской сфере, обеспечивая не­движимостью как залогом ипотечные кредиты. Это свойство недвижимости также является основой для спекуляций не­движимостью.

Очевидно, недвижимость по сравнению с другими ак­тивами имеет бесспорные преимущества. Это такие ее ка­питальные характеристики, как стационарность, неподвиж­ность, долговечность, обращаемость на рынке, низкая ликвидность, рост стоимости, наблюдаемый с течением вре­мени, разнородность и уникальность, капиталоемкость, на­личие собственной внешней среды, тесная взаимосвязь с нею. Все это нам позволяет охарактеризовать недвижимость как наиболее фундаментальный, стационарный, долговеч­ный и неоднородный, подлежащий по закону государствен­ной регистрации товар, который в значительной степени взаимодействует с окружающей средой и требует постоянно­го управления состоянием в целях сохранения и повышения овеществленной в ней стоимости.

Специфические характеристики недвижимости как то­вара требуют при организации любого предприятия, в част­ности акционерного, вложений капитала, которые могут осу­ществляться как в денежной, так и в вещественной форме (производственные здания, помещения, оборудование). Причем участие акционера в создании фирмы в форме вы­деления ей реального капитала может быть более эффектив­ным, особенно при условии его высокого технического уров­ня, что обеспечивает экономию средств и времени.

Недвижимость (производственная и непроизводствен­ная) может быть объектом арендных отношений, и ее соб­ственник получает постоянную ренту за предоставление ее в пользование другому субъекту. Недвижимость как товар может выступать как объект всевозможных спекулятивных 24

Экономика недвижимости

операций в связи с меняющейся конъюнктурой на рынке не­движимости, например, в ожидании роста цен на нее в свя­зи с миграционными процессами, открытием и освоением новых месторождений полезных ископаемых и др.

Владение недвижимостью обеспечивает сохранение ка­питала, особенно в условиях высоких темпов инфляции. Потеря от обесценивания денег может быть компенсирова­на приобретением недвижимости.

Учебно-методические материалы

Основная литература

1. Асаул А.Н, Экономика недвижимости. 2-е изд. — СПб.: Питер, 2007.

2. Петров В.Н. Экономика недвижимости: учеб. пос. — СПб.: Наука, 2003.

Дополнительная литература

1. Балабанов И, Т. Экономика недвижимости: учеб. пос. — СПб.: Питер, 2002.

2. Севастьянов А.В. Экономика недвижимости. — М.: Ко-лосС, 2007.

Контрольные вопросы_________

1. Какова сущность категорий «движимое» и «недвижимое» имущество и принцип их разграничения?

2. Как определяется категория «движимое имущество» в отечественной экономической науке?

3. Каковы признаки, отличающие недвижимость от других объектов имущества? Охарактеризуйте перечисленные . - признаки.

Г; 4. Раскройте экономические функции недвижимости: полез-& ность, ликвидность, товар, цена, спрос, предложение и т.д.

Недвижимость и рынок недвижимости Тесты

25

1. На какие две категории в римском праве разграничива­лось имущество?

а) денежное и вещное;

б) земля и здания;

в) движимое и недвижимое;

г) юридическое и фактическое.

2. Какой термин был введен указом Петра I от 1714 г.?

а) недвижимое имущество;

б) основные фонды;

в) денежный капитал;

г) движимое имущество.

3. Какое из перечисленных явлений не исключалось в пла­новой экономике?

а) частная собственность на землю;

б) частная собственность на средства производства;

в) купля-продажа земли;

г) учет земельных участков в натуральной форме.

4. Как в период социалистического хозяйства назывались движимое и недвижимое имущество?

а) оборотные и необоротные активы;

б) реальный и фиктивный капитал;

в) основные и оборотные фонды;

г) трудовой доход и акционерный доход.

5. С позиции объектного подхода недвижимость характе­ризуется как:

а) объекты, которые подлежат перемещению без их фи­зического разрушения;

б) объекты, которые не подлежат перемещению без их физического разрушения;

в) объекты, которые не подлежат перемещению без из­менения их статуса объекта;

г) объекты, которые подлежат перемещению с последу­ющим изменением статуса объекта.

6. Что не является объектом недвижимого имущества?

а) любое имущество, состоящее из земли, а также зда­ний и сооружений;

б) земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лав­ки, всякие строения и пустые дворовые места, а так­же железные дороги;

26

Экономика недвижимое™

7.

8.

в) реальная земельная и вся материальная собствен­ность, все материальное имущество под поверхнос­тью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле;

г) любое имущество, принадлежащее индивиду на ос­нове частного права и закрепленное за ним владение этим имуществом.

Какие из перечисленных объектов относятся к недви­жимым (возможно несколько вариантов ответа)? а) пахотные земли; 0) обособленные водные объекты;

в) домик в деревне;

г) зонт;

д) лесные угодья;

е) предметы первой необходимости. Какое из приведенных качеств не относится к характе­ристикам недвижимости:

а) стационарность;

б) неперемещаемость;

в) стандартность;

г) долговечность;

д) уникальность; е) регистрируемость по закону.

9. По Гражданскому кодексу к условно однородным объек­там недвижимости не относятся:

а) предприятия;

б) морские суда;

в) космические объекты;

г) земельные участки;

д) участки недр.

10. Если не учитывать криминальной составляющей, мож­но ли похитить, потерять или испортить чью-либо не­движимость преднамеренно?

а) да;

б) нет.

Тенденция роста стоимости недвижимости — это:

а) нормальное явление лишь для стагнирующей эконо­мики;

б) неестественное обстоятельство, характеризующее упадок производительных сил;

11

Недвижимость и рынок недвижимости_________

в) неестественное и, в принципе, невозможное явление для недвижимости в силу ее сущностной природы;

г) нормальное явление для любого типа экономики даже в условиях перепроизводства жилья и превыше­ния предложения над спросом в развитых странах.

12. Что характеризует износ недвижимости (возможно не­сколько вариантов ответа)?

а) степень изменения физических свойств со временем;

б) несоответствие личным предпочтениям покупателя, связанное с модой;

в) плохая планировка и функциональное несоответ­ствие современным требованиям;

г) изменение внешних факторов, негативное воздей­ствие внешней среды;

д) уменьшение стоимости недвижимости, связанное с конъюнктурными колебаниями рынка недвижимос­ти.

13. Какой является ликвидность недвижимости по сравне­нию с другими товарами?

а) низкая;

б) высокая; г) средняя.

14. Какова роль недвижимости при формировании пред­приятия?

а) арендованная площадь;

б) кредит в банке на покупку недвижимости;

в) вложенная акционером в уставный капитал собствен­ность (производственные площади).

Ответы:

Ов;	2) а;	3)г;	4) в;	5)6;
6) г;	7) а, б, в, д;	8) в;	9) а;	10) б;
11) г;	12) а, в, г;	13) а;	14) в.