6.3. Налоговые методы регулирования рынка недвижимости

Неэффективность структуры спроса на первичном рын­ке недвижимости России отражается повышенной долей ввода в действие жилых зданий в общем объеме строитель­ства недвижимости, а следовательно, низкой долей ввода в действие зданий нежилого назначения, что своим следстви­ем имеет снижение возможных инвестиций в производство и оказание услуг в экономике и препятствует росту деловой активности предпринимательских структур, увеличению спроса на рабочие места, рациональному с точки зрения вос­производственного процесса движению капитала.

Кроме того, диспропорциональная структура спроса, формируя повышенный спрос на элитные объекты недви жимости, увеличивает спрос на импортные строительные материалы и уменьшает потребление продукции отечествен­ного производства, тормозя тем самым развитие националь­ного производства. Например, повышение цены на цемент в 2007 г стимулировало расширение его импорта с 2,4 млн т в целом за 2007 г. до 3 млн т только в 1 полугодии 2008 г., снизив производство цемента за тот же период на 2,9% при росте цены на 13%. Диспропорциональная структура спро­са на недвижимость, уменьшая возможности потенциального роста спроса на товары, произведенные в России, увеличи­вает социальную напряженность в обществе. Поэтому для рационального использования ресурсов общества, увеличе­ния вследствие этого конкурентоспособности региона и страны в целом, стабилизации социального положения и увеличения числа рабочих мест целью государственного ре­гулирования на первичном рынке недвижимости выступает оптимизация структуры спроса на недвижимость.

Одним из главных элементов государственного регули­рования экономических процессов на рынке недвижимости является фискальный механизм. Необходимо отметить, что в США самые небольшие налоги на сделки с жильем — все­го 0,1%. Однако за счет жесткого налогового режима и раз­витости жилищного рынка с огромным числом сделок (толь­ко ипотечных сделок в США заключается в 9880 раз больше, чем в России), эти налоговые отчисления составляют наи­большую долю поступлений местных бюджетов. То же самое относится и к сделкам с финансовыми инструментами на базе жилья.

В настоящее время в России основными инструмен­тами фискального регулирования отношения на рынке не­движимости являются: налог на имущество физических лиц, земельный налог и налог на имущество организаций. В со­ответствии со ст. 389 ч. II Налогового кодекса РФ объектом налогообложения земельного налога не являются:

1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) земельные участки, ограниченные в обороте и занятые особо пенными объектами культурного наследия наро­дов РФ, объектами, включенными в Список всемирно-

Направления и механизмы...

257

го наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

3) земельные участки, ограниченные в обороте и предос­тавленные для обеспечения обороны, безопасности и та­моженных нужд;

4) земельные участки лесного фонда;

5) земельные участки, ограниченные в обороте, занятые находящимися в государственной собственности водны­ми объектами в составе водного фонда. Налоговая база земельного налога определяется как ка­дастровая стоимость земельных участков¹. Налоговые став­ки земельного налога устанавливаются нормативными пра­вовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать²:

1) 0,3 % в отношении земельных участков:

— отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного ис­пользования в поселениях и используемых для сельско­хозяйственного производства;

— занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства;

— предоставленных для личного подсобного хозяйства, са­доводства, огородничества или животноводства;

2) 1,5 % в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных нало­говых ставок в зависимости от категорий земель и (или) раз­решенного использования земельного участка. Относитель­но земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуще­ствления на них жилищного строительства, за исключени­ем индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с коэффициентом 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект

недвижимости. В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на по­строенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока проектирования и строительства сумма земельного налога, уплаченного в течение периода проектирования и строительства сверх суммы налога, исчисленной с учетом ко­эффициента 1, признается суммой излишне уплаченного зе­мельного налога и подлежит зачету (возврату) налогопла­тельщику в общеустановленном порядке¹.

В отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на ус­ловиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога производится с коэф­фициентом 4 в течение периода проектирования и строи­тельства, превышающего трехлетний срок, вплоть до госу­дарственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. В отношении земельных участков, приобре­тенных в собственность физическими лицами для индиви­дуального жилищного строительства, исчисление суммы зе­мельного налога производится с учетом коэффициента 2 в течение периода проектирования и строительства, превыша­ющего десятилетний срок, вплоть до государственной реги­страции прав на построенный объект недвижимости.

Налоговая база земельного налога уменьшается на необ­лагаемую налогом сумму в размере 10 000 руб. на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования (городов федерального значения Москвы и С.-Петербурга) в отношении земельного участка, находяще­гося в собственности, постоянном (бессрочном) пользова­нии или пожизненном наследуемом владении различных ка­тегорий налогоплательщиков. Уменьшение налоговой базы земельного налога на необлагаемую налогом сумму произ­водится на основании документов, подтверждающих право на уменьшение налоговой базы, представляемых налогопла­тельщиком в налоговый орган по месту нахождения земель­ного участка.

¹ Налоговый кодекс РФ (с изменениями и дополнениями). Ч. 2. Ст. 3964 //№\™.§ага^ги/тат/10800200-ООО.Мт.

Направления и механизмы..._______________ ₂₅₉

В соответствии с Законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» и Инструкцией МНС РФ от 2 ноября 1999 г. № 54 «По применению Закона рф «О налогах на имущество физических лиц» объектами на­логообложения имущества физических лиц являются нахо­дящиеся в их собственности жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения, водно-воздушные транспортные средства. Налоговой базой для ис­числения налога на строения, помещения и сооружения яв­ляется суммарная инвентаризационная стоимость объекта (восстановительная стоимость объекта с учетом износа и ди­намики роста цен на строительную продукцию, работы и ус­луги), определяемая органами технической инвентаризации. Ставки налога на строения, помещения и сооружения уста­навливаются нормативными правовыми актами представи­тельных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Органы местно­го самоуправления могут определять дифференциацию ста­вок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям (табл. 6.3)

Таблица 6.3 Ставки налога на имущество физических лиц

Стоимость имущества	Ставка налога
До 300 тыс. рублей От 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей Свыше 500 тыс, рублей	До 0,1% От 0,1 до 0.3% От 0.3 до 2.0%

В сложившихся условиях инвентаризационная сто­имость недвижимого имущества — это в большей мере фик­тивная стоимость оставшегося от плановой экономики иму­щества. В России все сделки, в том числе по купле-продаже недвижимого имущества, давно проводятся по рыночной стоимости в соответствии со ст. 40 ч. I Налогового кодекса, где отмечается, что для целей налогообложения принимает­ся цена товаров, работ или услуг, соответствующая уровню рыночных цен. Физические лица эту статью начали приме нять и без кодекса намного раньше. Однако зачастую при проведении сделки купли-продажи квартир, дач, загородных домов в целях ухода от уплаты налога или занижения его суммы официальное оформление происходит по инвентари­зационной стоимости, а фактическая сделка — по рыночной цене.

В соответствии со ст. 374 ч. II Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения налога на имущество организа­ций для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или дове­рительное управление, внесенное в совместную деятель­ность), учитываемое на балансе в качестве основных средств. К основным средствам относятся здания, сооружения, рабо­чие и силовые машины и оборудование, измерительные и ре­гулирующие приборы и устройства, вычислительная техни­ка, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности; рабочий и племенной скот, многолетние насаждения, внутрихозяйствен­ные дороги и прочие соответствующие объекты. Не призна­ются объектами налогообложения налоги на имущество орга­низаций:

1) земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);

2) имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ве­дения или оперативного управления федеральным орга­нам исполнительной власти, в которых законодательно предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд оборо­ны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в Российской Федерации, Налоговая база налога на имущество организаций оп­ределяется как среднегодовая стоимость имущества, призна­ваемого объектом налогообложения и учитываемого по его остаточной стоимости. Если для отдельных объектов основ­ных средств начисление амортизации не предусмотрено, сто­имость их для целей взимания налога на имущество орга­низаций определяется как разница между их первоначальной стоимостью и величиной износа, исчисляемой по установ­ленным нормам амортизационных отчислений для целей

Направления и механизмы...

_ 261

бухгалтерского учета в конце каждого налогового (отчетно­го) периода. С целью определения реальной стоимости ос­новных средств организация регулярно, не чаще одного раза _в год имеет право проводить переоценку основных средств в соответствии с их рыночными ценами. Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации _и не могут превышать 2,2%.

Таким образом, сравнительный анализ основных эле­ментов фискальной политики, влияющих на спрос на рын­ке недвижимости, показывает:

1. В результате разницы методов исчисления базы налого­обложения имущества физических и юридических лиц, а также разницы в ставках обложения имущество физи­ческих лиц облагается в значительно меньшей степени, чем равнозначное имущество юридических лиц.

2. Вновь построенные объекты недвижимости, принадле­жащие юридическим лицам, облагаются в большей сте­пени, чем введенные ранее из-за отсутствия износа и инфляции.

3. В основе налоговой базы юридических лиц лежит ин­вентаризационная стоимость, рассматриваемая как вос­становительная стоимость объекта недвижимости с уче­том износа, которая не соответствует ее рыночной стоимости и намного ниже его реальной стоимости. Следовательно, сложившаяся система налогообложения имущества стимулирует расширение рынка недвижимости и рост ее потребления.

Налоговая система России не учитывает того, что она функционирует в условиях монопольного ценообразования, что детерминирует ее инфляционный характер, стимулиро­вание роста цен. Это вполне закономерно, поскольку произ­водители товаров стремятся переложить все бремя налогово­го давления на непосредственных и конечных потребителей товаров — население. Поэтому подавляющая часть налогов приобретает косвенный характер, когда их плательщик фак­тически перекладывает налоги на потребителя, включая в иену. Это становится возможным благодаря тому, что произ­водитель товара имеет монопольную власть диктовать цену потребителю и увеличивать ее, стараясь получить большую массу прибыли.

Существующая система имущественных налогов для юридических лиц тормозит инвестиции, делает невыгодным обновление основных фондов предприятий-производителей. Платежи за землю нестабильны, ставки налога и арендной платы меняются практически ежегодно, что затрудняет рас­четы экономической эффективности инвестиционных про­ектов, особенно средне- и долгосрочных. Существенная разница в налогообложении имущества юридических и фи­зических лиц стимулирует искусственное снижение налого­вого бремени путем переоформления объектов на физичес­ких лиц.

Кроме того, налогообложение имущества физических лиц неэффективно с фискальной точки зрения (по большой части объектов сборы меньше, чем расходы на управление налогом) и не обеспечивает справедливого распределения налогового бремени. Значительная часть наиболее дорогих вновь построенных объектов не облагается налогом, по­скольку законодательство не требует их ввода и регистрации прав. Методики определения налогооблагаемой стоимости устарели, жилье лучшего качества и местоположения часто по остаточной стоимости дешевле, чем крупнопанельные от­даленные новостройки, в отличие от рыночной стоимости.

Учитывая недостатки фискальной системы, одной из главных задач государственного регулирования рынка недви­жимости выступает изменение системы фискального регули­рования спроса на первичном рынке недвижимости регио­на, в основе которого должно лежать перераспределение тяжести обложения с производства на потребление. Налого­вая система в условиях рыночной экономики наряду с фис­кальной функцией должна выполнять активную стимулиру­ющую функцию. Реформирование действующей налоговой системы должно осуществляться в направлении создания благоприятных налоговых условий для товаропроизводите­лей, стимулирования вложения средств в инвестиционные программы, обеспечения льготного налогового режима для капиталов, привлекаемых в целях решения приоритетных задач развития российской экономики.

Для решения этой задачи необходима реализация ком­плекса мер по изменению принципов фискальной полити­ки на основе замены трех налогов — налога на имущество юридических лиц, налога на имущество физических лиц,

направления и механизмы.

263

налога на землю — одним консолидированным налогом на недвижимость. При этом основой определения базы налога на недвижимость должна стать оценка ее по рыночной сто­имости или стоимости, приближенной к ней. Кроме того, в основе определения ставок налога на недвижимость должен стоять принцип приоритета реализации его стимулирующей функции. Элитные объекты жилого недвижимого имущества должны облагаться по ставке более высокой, чем производ­ственные объекты и остальные жилые объекты недвижимо­сти. Должны быть предусмотрены льготы и вычеты как всем владельцам частного жилья (или отдельным категориям граждан), стоимость которого не превышает определенного предела. При этом целесообразно использование опыта ре­ализации стимулирующей функции фискальной системы развитых государств, где налог на недвижимость хорошо за­рекомендовал себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функций.

Расчет налогооблагаемой базы налога на недвижимость в большинстве стран осуществляется на основе капитальной рыночной стоимости недвижимого имущества. Такой поря­док применяется в Дании, Индонезии, Японии, Южной Корее, Швеции, на большей части территории Канады, Гол­ландии, США, Австралии и Швейцарии. В Чили для опре­деления налогооблагаемой базы используется так называе­мая фискальная стоимость, устанавливаемая с помощью модели, учитывающей продажную стоимость, вид, качество и использование нал о необлагаемого имущества. Оценка сто­имости недвижимого имущества на основе его ежегодной рентной стоимости используется для целей налогообложения во Франции, некоторых штатах Австралии и для нежилого имущества в Великобритании. Определение налоговой базы на основе географического местоположения недвижимого имущества, с поправкой на возраст строений, тип качество и использование, используется в Израиле и некоторых тер­риториях Голландии.

Как правило, в странах, где используется рыночная сто­имость недвижимого имущества, оценка производится ис­ходя из наиболее эффективного использования объекта не­движимости. При этом ставки налога на недвижимость варьируются от 0,5 до 7%. Например, в Германии установ­лена общая федеральная ставка налога на недвижимость в размере 0,35%, но для его исчисления муниципалитеты при­меняют дополнительные коэффициенты (в результате конеч­ная ставка повышается, в среднем до 1,5%). В Дании став­ки муниципального налога на недвижимость составляют 0,6-2,4%. В США (средняя ставка по стране 1,5%) налоги на недвижимость также устанавливаются на местном уровне (штатами или муниципалитетами). На этот налог приходится около 70% процентов местных сборов, поступающих в бюд­жеты графств, городов и школьных округов¹.

На спросе на недвижимость налогообложение недвижи­мости сказывается через действие двух эффектов. Прежде всего, налог на недвижимость стимулирует снижение цен, поскольку его увеличение снижает рыночную стоимость имущества вследствие снижения ее доходности: земельная рента уменьшается на сумму налога. Поэтому на имуще­ственный рынок приходят новые экономические агенты — те, кто не мог приобрести имущество по более высокой цене. Но в конечном счете рост налога снижает спрос на недви­жимость и увеличивает ее предложение (рис. 6.4). В резуль­тате уменьшается цена на недвижимое имущество без суще­ственного изменения объемов сделок с ним.

Второй эффект роста налога на недвижимость — это уве­личение ее предложения, т. е. перемещение кривой предло­жения 5 вправо до Л"_г Спрос на недвижимое имущество уменьшается вследствие увеличения себестоимости ее содер­жания, кривая спроса П перемещается влево на /),. Рисунок 6.4. показывает, что точка пересечения В кривых предложе­ния 5 и спроса О в случае введения налога на недвижимость переместится вниз в точку С. Таким образом, воздействие налога на недвижимость проявляется в уменьшении цены на нее с Рао Р_г

Зависимость динамики цен на недвижимость от уровня налога на недвижимость можно представить в виде зависи­мости кривой /. (рис. 6.5).

Реальное увеличение налогового бремени недвижимого имущества приводит к уменьшению ее цены на рынке. Та­ким образом, увеличение реальной нагрузки налогообложе­ния недвижимости с Гдо Г, приводит к уменьшению цены

на недвижимость с Р до _Р1при движении по кривой L из точки R в точкуF. Очевидно, государство заинтересовано в снижении цены недвижимости с Р до Р₁, для чего необхо­димо увеличить реальную нагрузку налога на недвижимость. Фактически налог на недвижимость является составляющей себестоимости ее содержания: чем выше налогообложение недвижимости, тем выше себестоимость, и, наоборот, чем выше себестоимость, тем ниже цена.

Кроме эффекта снижения цен на недвижимость налог на недвижимость способствует сбалансированности спроса на недвижимость. Современная ситуация с налогообложением недвижимости способствует росту инвестиций в объекты жилой недвижимости в особенности элитной и, наоборот, препятствует их направлению на возведение производствен-

ной недвижимости, что создает диспропорциональность спроса.

Таким образом, налог влияет на принимаемые решения потенциальными и реальными владельцами недвижимости через формирование фискального бремени ее содержания. Увеличение фискального бремени содержания объектов не­движимости, в особенности жилой недвижимости, с одной стороны, и равномерное обложение нежилых объектов не­движимости, вновь введенных по сравнению с возведенны­ми ранее, но не потерявшими своей ценности, с другой сто­роны, приведет к изменению спроса на недвижимость. Поэтому спрос на элитные объекты недвижимости за счет изменения потока капиталов с введением налога на недви­жимость должен сократиться, а спрос на нежилые объекты недвижимости, соответственно, возрасти. Формирование сбалансированного спроса на рынке недвижимости через фискальный механизм перераспределения собственности

механизмы...

должно быть частью государственной политики на рынке не­движимости. В свою очередь оптимальные параметры рын­ка недвижимости способствуют повышению деловой актив­ности предпринимательских структур, расширению рабочих мест, рационализации с точки зрения воспроизводственно­го процесса движения капитала.