- •3. Стоимость недвижимости: факторы и методы определения (Белокрылова о. С.)
- •4. Лизинг коммерческой недвижимости как фактор
- •5. Основные сделки с недвижимым имуществом (Лукьянцев а.А., Мисник н.Н.)
- •6. Направления и механизмы государственного регулирования рынка недвижимости (Своеволии в.Ю.)
- •7. Инструменты и технологии инвестирования
- •8. Ипотека как драйвер роста
- •1. Недвижимость и рынок недвижимости: вводные понятия
- •1.1. Экономическая сущность
- •1.2. Объекты недвижимости: структура и критерии классификации
- •2. Искусственные объекты (постройка):
- •1.3. Сущность и специфика рынка недвижимости
- •1.4. Управление недвижимым имуществом (сервейинг)
- •2. Институционализация рынка недвижимости в России
- •2.3. Рынок ипотечного кредита
- •3. Стоимость недвижимости: факторы и методы определения
- •3.1. Спрос и предложение как основные факторы стоимости недвижимости
- •3.2.2. Затратный подход
- •3.2.3. Доходный подход
- •4.1. Организационно-экономическая
- •4.2. Особенности лизинга недвижимости: преимущества и ограничения____
- •2. Финансирующие организации.
- •4.3. Перспективы развития
- •5. Основные сделки с недвижимым имуществом
- •5.1. Купля-продажа недвижимости
- •5.1.1. Общая характеристика и существенные условия договора купли-продажи недвижимости
- •5.1.2. Возникновение и прекращение прав на земельные участки в случае продажи находящейся на них недвижимости
- •5.1.4. Порядок передачи недвижимости по договору купли-продажи
- •5.1.5. Особенности купли-продажи земельных участков
- •5.2. Купля-продажа предприятия
- •5,2.1. Общая характеристика и значение
- •5.2.2. Существенные условия договора купли-продажи предприятия
- •5.2.3. Гарантии интересов кредиторов
- •5.2.4. Порядок подготовки, форма договора и передача предприятия
- •5.2.5. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками
- •5.3. Договор аренды зданий и сооружений
- •5.3.1. Общая характеристика
- •5.3.2. Существенные условия
- •5.3.3. Форма договора и порядок передачи арендованного имущества
- •5.4. Аренда земельных участков
- •5.4.1. Правовая природа норм об аренде земли
- •5.4.2. Особенности субъектного состава арендаторов земельных участков
- •5.4.3. Особенности существенных условий договора аренды земельных участков
- •5.5. Аренда предприятий
- •5.5.1. Общая характеристика договора аренды предприятий
- •5.5.2. Предмет и особенности содержания договора аренды предприятий
- •6. Направления и механизмы
- •6.1. Государственное регулирование рынка недвижимости: теоретические основы и мировой опыт
- •6.3. Налоговые методы регулирования рынка недвижимости
- •6.4. Государственное регулирование рынка жилой недвижимости в условиях посткризисного развития
- •7. Инструменты и технологии инвестирования в недвижимость
- •7.1. Роль и значение недвижимости как объекта инвестирования
- •7,3. Привлечение пенсионных накоплений в систему ипотечного кредитования
- •7.4. Ипотечные ценные бумаги
- •7.4.1. Ипотечные ценные бумаги и их свойства
- •7.4.2. Риски досрочного погашения и способы их снижения
- •7.4.3. Российские ипотечные бумаги______
- •7,4.6. Права держателей ипотечных облигаций
- •7.4.7. Структура ипотечной сделки_______
- •7.4.9. Преимущества российских ипотечных бумаг
- •7.4.10. Прогнозируемые темпы роста и планы развития
- •1. Недостаток информации
- •2. Недостаточное развитие банковского инвестиционного бизнеса
- •3. Неразвитость рынка вторичной ипотеки и конкуренции
6. Направления и механизмы государственного регулирования рынка недвижимости (Своеволии в.Ю.)
6.1. Государственное регулирование рынка недвижимости: теоретические основы и мировой опыт ............................................................226
6.2. Административные барьеры развития рынка недвижимости в России и механизмы их деблокирования .......................................................243
6.3. Налоговые методы регулирования рынка
недвижимости............................................................... 255
6.4. Государственное регулирование рынка жилой недвижимости в условиях посткризисного развития ........................................................................267
Учебно-методические материалы ................................ 282
Контрольные вопросы .................................................282
Тесты .............................................................................283
7. Инструменты и технологии инвестирования
в недвижимость (Корытцев МЛ., Петухова И.Ю.,
Своеволии В.Ю.)
7.1. Роль и значение недвижимости
как объекта инвестирования........................................ 285
7.2. Государственные ипотечные агентства: российский и мировой опыт создания и развития .....................................................................301
7.3. Привлечение пенсионных накоплений
в систему ипотечного кредитования ...........................314
Учебно-методические материалы ................................ 321
Тесты .............................................................................321
7.4. Ипотечные ценные бумаги
и перспективы инвестирования
в них в России ..............................................................323
7.4.1. Ипотечные ценные бумаги и их свойства..................... 324
7.4.2. Риски досрочного погашения и способы их снижения ... 327
7.4.3. Российские ипотечные бумаги ..................................... 331
7.4.4. Развитие нормативной базы в РФ ............................... 333
1.4.5. Эмитенты ипотечных облигаций ................................ 333
7.4.6. Права держателей ипотечных облигаций.................... 334
7.4. 7. Структура ипотечной сделки ...................................... 335
7.4.8. Практика выпуска ипотечных облигаций ................... 336
7.4.9. Преимущества российских ипотечных бумаг............... 338
Содержание
7.4.10. Прогнозируемые темпы роста и планы развития ........ 339
Учебно-методические материалы ................................ 341
Контрольные вопросы ................................................. 342
Тесты .............................................................................342
8. Ипотека как драйвер роста
в сегменте жилищного кредитования
(Белокрылова О.С., Васькина М.Г., Корытцев М.А.)
8.1. Развитие ипотечного кредитования
как способа повышения доступности жилья .............. 345
8.2. Социальная ипотека и региональные
ипотечные программы ................................................. 359
Учебно-методические материалы ................................ 368
Контрольные вопросы .................................................369
Тесты .............................................................................370
Глоссарий .............................................................................372
Предисловие
Опыт рыночно-трансформационных преобразований в России и других постсоциалистических странах показал, что рынок недвижимости является важным инфраструктурным элементом рыночной экономики. В условиях все более возрастающей конкуренции и необходимости выстраивания конкурентоспособной экономики рынок недвижимости стимулирует развитие всех отраслей экономики. Но это требует поддержания оптимальных параметров как предложения, так и спроса на рынке недвижимости.
Существенная социальная и экономическая значимость объектов недвижимости для населения и предприятий требует формирования эффективного механизма создания, распределения и обращения на рынке объектов недвижимости, так как в ином случае рост цен на недвижимость ведет к повышению социальной напряженности в обществе и увеличению барьеров для осуществления предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.
Противоречивость форм и методов государственного регулирования рынка недвижимости, отсутствие эффективных инструментов управления параметрами структуры спроса и предложения недвижимости, особенно жилой, а также высокая динамика цен на недвижимость свидетельствуют об отсутствии целостной стратегии экономической политики государства на рынке недвижимости. Необходимость формирования целостного подхода к исследованию первичного рынка недвижимости требует комплексного изучения структуры спроса, оценки параметров предложения и разработки стратегии государства в сфере жилищной политики.
Стремительный рост цен на недвижимость побуждает государство активно принимать меры воздействия на рынке недвижимости. Однако некоторые меры государственного регулирования, в том числе стимулирование спроса на недвижимость через реализацию государственных программ, увеличение объемов ипотечного кредитования населения, уменьшение ставок по кредитам привели к стремительному
Предисловие
расширению спроса на недвижимость, опережающего предложение, и, следовательно, к дальнейшему росту цен.
Все это свидетельствует о необходимости комплексного рассмотрения проблем построения экономической политики на рынке недвижимости, подготовки специалистов по экономике недвижимости.
Поскольку рынок недвижимости характеризуется многоуровневой структурой (первичный и вторичный), сложной системой взаимодействия различных субъектов, то это осложняет функционирование экономики недвижимости. Кроме того, регулирование сферы недвижимости осуществляет ряд министерств, органов и служб, каждая из которых регулирует свой специфический круг вопросов.
Теоретические основы категориальной идентификации и функционирования организационно-правовых форм недвижимости отражены в трудах зарубежных (М. Фридман, Н. Ордуэй) и отечественных ученых-экономистов — Н. Вол-чкова, В. Горемыкина, Б. Ерофеева, Б. Новикова, М. Макарова, Д. Шевчук и др.
Вопросам исследования рынка недвижимости в целом и первичного рынка недвижимости посвящены работы В. Горемыкина, Э- Бугулова , А. Асаула, И. Степановой.
Предлагаемый учебник подготовлен в соответствии с государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования на основании требований к обязательному минимуму содержания и уровню подготовки специалистов экономических специальностей. В нем учитываются действующие законы, нормы и правила, методические указания. Специальная дисциплина «Экономика недвижимости» предусмотрена в учебных планах специальностей: 060800 «Экономика и управление в строительстве»; 060800 «Экономика и управление в городском хозяйстве»; 060800 «Экономика и управление предприятиями промышленности строительных материалов».
Основная задача дисциплины «Экономика недвижимости» и данного учебника: дать студентам — будущим экономистам-менеджерам различных сфер и уровней управления систематизированные сведения об экономических процессах, связанных с недвижимым имуществом физических и
10
Экономика недвижимости
юридических лиц, о научном методе, обеспечивающем эффективность функционирования предпринимательства в этой сфере деятельности.
В учебном пособии рассматриваются основные теоретические и практические проблемы функционирования недвижимости в хозяйстве страны, воздействие совокупных и частных факторов на экономику недвижимости. Проведен категориальный анализ сущности и содержания недвижимости, представлен механизм осуществления государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, методы оценки стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену.
Особое внимание уделено роли и месту рынка недвижимости в структуре национальной экономики, поскольку состояние рынка недвижимости влияет на динамику многих экономических процессов, без этого рынка невозможно повышение инвестиционной активности в экономике. Рассматриваются основы кредитования недвижимости, в том числе и ипотечное кредитование жилой недвижимости.
Для лучшего восприятия и понимания материала, изложенного в настоящем учебном пособии, сформирован глоссарий определений и терминов, связанных с рынком недвижимости.