Мазур Шапиро Управление проектами

4.2.Этапы реализации прединвестиционной фазы

Прединвестиционная фаза проекта в общем случае осуществляется в три стадии, на каждой из которых проводятся исследования и разра батываются соответствующие основные предпроектные документы.

На первом этапе прединвестиционной фазы, называемой исследование возможностей инвестирования (Opportunity Studies в зару бежной практике), формируется программа прединвестиционных ис следований, проводится определение целей инвестирования, опреде ляются назначение и мощность объекта строительства, номенклатура продукции, предварительное место (район) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвесто ра), разрабатываются, согласовываются и оформляются договоры на проведение прединвестиционных исследований.

На данном этапе на основе необходимых исследований и прора боток определяются источники финансирования, условия и средства реализации поставленной цели с использованием максимально воз можной информационной базы данных. Заказчиком (инвестором) проводится оценка возможностей инвестирования и достижения на мечаемых технико экономических показателей. На данной стадии мо гут разрабатываться технико-экономические соображения и/или

инвестиционный замысел (цели инвестирования). Примерная схема технико экономических соображений и инвестиционного замысла рассмотрена в п. 4.3. С учетом принятых на данном этапе решений за казчик начинает разработку декларации (ходатайства) о намерениях.

На втором этапе прединвестиционной фазы, называемом предпроектные исследования (Pre-feasibility Studies в зарубежной практи ке), предусматривается разработка декларации (ходатайства) о наме рениях инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений для представления в установленном порядке в местные органы исполнительной власти. В этом документе производится вы бор наиболее приемлемого варианта инвестирования в объект капи тальных вложений (строительства), определение предварительных условий и места (района) размещения объекта и примерных технико

экономических показателей в пределах финансовых возможностей (ограничений) инвестора. Материалы декларации служат основанием для получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта вы бора участка) и получения предварительных технических условий. После получения положительного решения от местного органа испол нительной власти заказчик принимает решение о разработке обосно ваний инвестиций в строительство. Примерная структура декларации (ходатайства) о намерениях рассматривается в п. 4.3.

На третьем этапе прединвестиционной фазы, называемом техни- ко-экономическая оценка/анализ осуществимости (целесообразности) инвестирования (Feasibility Studies в зарубежной практике), по результатам положительного рассмотрения органом исполнитель ной власти декларации (ходатайства) о намерениях и предваритель ного согласования места размещения объекта строительства принима ется решение о разработке обоснования инвестиций1 — документа ции, позволяющей сделать выводы о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социаль ной целесообразности инвестиций в строительство объекта при задан ных параметрах, соблюдении требований и условий строительства с учетом его экологической и эксплуатационной безопасности. На этой же стадии проводится определение практических действий по осуще ствлению инвестиций, оформляется разрешение на проведение инже нерных изысканий на площадке предполагаемого строительства и осуществляются соответствующие изыскания в объеме, необходимом для прединвестиционной стадии проекта. В случае необходимости мо жет разрабатываться его бизнес план. Примерная структура обосно вания инвестиций и бизнес плана рассматривается в п. 4.3.

Результат данного этапа — принятие заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования и о разра ботке проектной документации.

1 При необходимости заказчик может принять решение о разработке развернутого обоснования инвестиций в форме технико экономического обоснования (ТЭО) проек та. Состав ТЭО определяется заказчиком в задании на разработку предпроектной до кументации.

4.3.Состав основных предпроектных документов

В общем случае в предпроектную документацию входят:

9технико экономические соображения;

9инвестиционный замысел;

9декларация (ходатайство) о намерениях;

9обоснование инвестиций;

9бизнес план.

Технико экономические соображения. В состав предпроектной документации по решению заказчика могут включаться технико эко номические соображения (ТЭС), в которых с использованием макси мально возможной информационной базы данных формулируются предварительные цели инвестирования, проводятся анализ и выбор основных путей реализации проекта, его целесообразности для инвес тора, определяются источники финансирования, проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико экономических показателей проекта. Примерная структура ТЭС включает следующие позиции:

1)основание для разработки;

2)сведения о заказчике;

3)общие сведения о проекте, в том числе:

•общее описание номенклатуры продукции (услуг), предпо лагаемых к производству в результате выполнения проекта,

•общее описание предполагаемых потребителей продукции с указанием категорий населения и/или типов организаций (отраслевая принадлежность, размер организаций, их тер риториальное расположение и т.д.), которые могли бы поку пать продукцию,

•возможные сроки начала реализации объекта и прохожде ния прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатацион ной стадий инвестиционного проекта,

•предварительные соображения относительно возможных партнеров на каждой из стадий проекта,

•предварительные соображения о требуемых для реализации каждой стадии проекта материалов, людских ресурсов и обо рудования с указанием тех из них, которые можно отнести к уникальным;

4)финансово экономическое обоснование проекта, в том числе:

•оценка жизнеспособности и финансовой реализуемости,

•общая характеристика цепочки создания добавленной цен ности и место в ней объекта, создаваемого в результате про екта,

•предварительная оценка затрат по каждой из стадий проекта,

•предполагаемые источники финансирования и предвари тельное обоснование целесообразности участия потенци альных инвесторов в финансировании проекта,

•предварительные соображения относительно возможной цены единицы продукции, которую предполагается про изводить на создаваемом объекте,

•возможные объемы продаж новой продукции с предвари тельными предположениями об их динамике на протяже нии первых трех лет с момента сдачи объекта в эксплуата цию,

•предполагаемая себестоимость продукции с указанием приближенных оценок условно переменных и условно постоянных затрат,

•приближенные расчеты точки окупаемости.

Инвестиционный замысел. При разработке инвестиционного замысла необходимы:

•проработка целей и задач проекта и оценка сформированных идей, отвечающих этим целям, для исключения из дальнейшего рассмотрения заведомо неприемлемых;

•расчеты основных характеристик проекта на основе исследова ний инвестиционных и технических возможностей;

•анализ осуществимости проекта по следующим основным на

правлениям:

9 наличие альтернативных технических решений,

9 спрос на продукцию,

9 адрес, местоположение (район, пункт) намечаемого к строи тельству предприятия, сооружения;

9 наименование проекта/предприятия, его технические и техно логические данные (объем производства промышленной про дукции или оказания услуг в стоимостном выражении в целом и по основным видам в натуральном выражении);

9срок строительства и ввода объекта в эксплуатацию;

9обоснование социально экономической необходимости намеча емой деятельности;

9примерная численность рабочих и служащих, источники удов летворения потребности в трудовых ресурсах, обеспечение ра ботников и их семей объектами жилищно коммунального и со циально бытового назначения;

9потребность проекта/предприятия в сырье и материалах (в соот ветствующих единицах), в энергоресурсах (электроэнергия, теп ло, пар, топливо), в земельных и водных ресурсах (объем, количе ство, источники водообеспечения, водоотведение стоков, методы очистки, качество сточных вод, условия сброса, использование существующих или строительство новых очистных сооружений), в источниках снабжения, транспортного обеспечения;

9возможное влияние предприятия/сооружения на окружающую среду: виды воздействия на компоненты природной среды (типы нарушений, наименование и количество ингредиентов загрязнителей), возможность аварийных ситуаций (вероят ность, масштаб, продолжительность воздействия), отходы про изводства (виды, объемы, токсичность), способы утилизации;

9источники финансирования намечаемой деятельности (учреди тели, пайщики, финансовые институты, правительство, ком мерческие банки, кредиты поставщиков); использование (рас

пределение) готовой продукции.

Декларация (ходатайство) о намерениях, как правило, представля ется на рассмотрение:

•заинтересованным подразделениям компании для согласования перед передачей документа в органы государственной власти и местного самоуправления;

•в органы государственного управления, местного самоуправле ния района, города по месту размещения предполагаемого стро ительства.

Декларация (ходатайство) о намерениях строительства новых, расширения и реконструкции существующих объектов федерального, межрегионального и областного уровней, а также всех промышленных объектов подается заказчиком в администрацию (правительство) субъекта РФ для получения письменного согласия органов государ ственного управления, местного самоуправления района города по предварительному месту размещения объекта.

Предварительное согласование места размещения объекта осуще ствляется в соответствии с положениями гл. V Земельного кодекса РФ [13] на основании нормативно законодательных документов соответ ствующих субъектов РФ, а также рекомендательных документов: Ти пового положения о порядке выдачи исходных данных и технических условий на проектирование, согласование документации на строитель ство, а также оплаты указанных услуг [14], Рекомендаций по организа ции и выполнению работ, связанных с предоставлением и закреплением земельных участков под строительство [15]. Примерная структура дек ларации о намерениях приведена в [11].

Обоснование инвестиций. Наиболее полным и подробным пред проектным документом является обоснование инвестиций (ОИ). Со став исходных данных, а также состав, содержание, методы определе ния и формы представления технико экономических показателей по разделам устанавливаются заданием на разработку ОИ. Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку ОИ, состав и содержание ОИ, методы определения основных техно логических и строительных решений, обеспечение предприятия ресур сами, оценка воздействия на окружающую среду, эффективность ин вестиций и другие технико экономические показатели могут быть определены с использованием положений, содержащихся в рекомен дованном Минстроем России документе СП 11 101 95 «Порядок разработки, утверждения и состав обоснований инвестиций в строи

тельство предприятий, зданий и сооружений» с учетом специфики уп равления и функционирования объектов нефтегазового комплекса Российской Федерации.

Первый этап формирования ОИ – проведение инженерных изысканий на площадке предполагаемого строительства. Инженер ные изыскания для ОИ должны проводиться в соответствии с прин ципами, изложенными в ст. 47 Градостроительного кодекса РФ (Фе деральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 ФЗ), нормативными документами субъектов РФ, на территории которых предполагается осуществлять строительство объекта, а также рекомендательными положениями СНиП 11 02 96 «Инженерные изыскания для строи тельства. Основные положения».

На основе материалов инженерных изысканий для строительства осуществляется разработка предпроектной документации, в том числе ОИ, а также проектов и рабочей документации строительства пред приятий, зданий и сооружений, включая расширение, реконструкцию, техническое перевооружение, эксплуатацию и ликвидацию объектов, а также рекомендаций для принятия экономически, технически, соци ально и экологически обоснованных проектных решений.

Инженерные изыскания для строительства обеспечивают комплекс ное изучение природных и техногенных условий территории (региона, района, площадки, участка, трассы) объектов, составление прогнозов взаимодействия этих объектов с окружающей средой, обоснование их инженерной защиты и безопасных условий жизни населения.

В ОИ должны выполняться альтернативные проработки, расчеты для всех предложенных земельных участков, в том числе принципи альные объемно планировочные решения, расчеты по определению эффективности инвестиций, социальных, экологических и других по следствий осуществления строительства и эксплуатации объекта, а также по определению убытков землевладельцев, землепользовате лей, арендаторов, потерь сельскохозяйственного производства, свя занных с изъятием земельного участка, и др. Состав и содержание указанных материалов должны быть достаточными для проведения необходимых согласований и экспертиз.