30. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Источники: учебник Крассова, глава 7.1 ЗК

Понятие изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд — это функция управления, посредством которой производится перераспределение земель путем прекращения прав на землю, для удовлетворения общественных интересов при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов.

Объективно существующие потребности экономического и социального развития вызывают необходимость перераспределения земель, изъятия их у одних лиц и, когда это обусловлено общественными интересами, предоставления другим лицам. Если исключить такую возможность, это затормозит общественное развитие. Нельзя будет построить дороги, электростанции, заводы и другие объекты, поскольку земли уже заняты, находятся в чьей-то собственности, используются на иных основаниях.

Изъятие может быть осуществлено в двух формах: путем выкупа и без такового.

• Путем выкупа (когда земельный участок принудительно отчуждается у его собственника и переходит в собственность другого лица). → случаи принудительного отчуждения частного земельного участка для нужд Федерации, ее субъекта, муниципального образования или случаи принудительного отчуждения, например, муниципального земельного участка для нужд РФ.

• Без выкупа - например, изымаются земли лесного фонда для нужд страны (эти земли находятся в федеральной собственности), при изъятии земель, находящихся в собственности субъекта РФ, для нужд субъекта РФ.

Конституция -- ч. 3 ст. 35 - никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. → условия: решение суда, в публичных интересах, убытки возмещаются до фактического изъятия, их равноценный размер (соответствующий рыночным ценам).

Для государственных или муниципальных нужд могут быть изъяты земли любых категорий, кроме тех, в отношении которых установлены ограничения на изъятие или запрет на изъятие, например земли природно-заповедного фонда. Нельзя также изъять земли запаса, поскольку они никому не предоставлены.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд должно быть основано на результатах территориального планирования (т.е. на документах см. вопрос 29). .

Изъятие земельного участка непосредственно связано с предоставлением его и переводом земель из одной категории в другую (в случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием).

Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Что такое «государственные или муниципальные нужды»? В законодательстве нет.

Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно ФЗ или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств РФ, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений) (п. 20 ПП ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ») → Вряд ли это определение разъясняет понятие «государственные или муниципальные нужды», поскольку суть его сводится к возможности размещения объектов, которые имеют государственное или муниципальное значение. В законодательстве закреплен перечень случаев, когда допускается изъятие земельных участков, причем этот перечень не является исчерпывающим. Ст. 49 ЗК

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1. выполнением международных договоров РФ;

2. строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

   1. объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

   2. объекты использования атомной энергии;

   3. объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ;

   4. объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

   5. объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

   6. линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

   7. объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

   8. автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3. иными основаниями, предусмотренными федеральными законами. Пример: ФЗ об ООПТ в случаях создания природных парков (п. 2 ст. 19); государственных природных заказников (п. 2 ст. 22); памятников природы (п. 4 ст. 26), Водный Кодекс: изъятие участков, которые расположены в границах зоны подтопления (п.4 ст.67.1 ВК); Закон РФ «О недрах»: изъятие участков, если они необходимы для ведения работ, связанных с использованием недр (ст. 25.2).

Процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Органы, принимающие решения – уполномоченные ФОИВ, ИОГВ субъекта РФ, ОМСУ (в зависимости от того, для чьих нужд) → решения по собственной инициативе / на основании ходатайства организации об изъятии

Условия изъятия

• в целях строительства, реконструкции объектов -

  • если указанные объекты предусмотрены:

    • утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов к не подлежат отображению в документах территориального планирования);

    • утвержденными проектами планировки территории.

  • + не позднее чем в течение 6 лет со дня утверждения проекта планировки территории

• В иных целях должно быть обосновано:

  • решением о создании или расширении ООПТ/

  • международным договором РФ

  • лицензией на пользование недрами

  • решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции

Запрещается изъятие участков, предоставленных ФГБУ, осуществляющим управление ООПТ.

 Ходатайство об изъятии

Организации, к имеют на это право (там еще есть перечень Правительства):

• субъекты естественных монополий

• уполномоченные в соответствии с НПА/договором/лицензией осуществлять деятельность, ради к изымается

• недропользователи

• с к заключены договоры о КРТ (комплексном развитии территорий)

Орган, получив ходатайство – в течении 30 дней:

• направляет запрос в росреестр в целях выявления лиц, земельные участки которых подлежат изъятию и которым принадлежат расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества /

• принимает решение об отказе в удовлетворении ходатайства (если есть основания – не соблюдены условия, не те основания)

Выявление лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию - если нет сведений в ЕГРН – запросить в органах власти, опубликовать сообщения о планируемом изъятии, разместить на информационном щите, такие правообладатели подают заявления об учете их прав на землю с приложением подтверждающих документов. Никто не выявится – иск в суд о признании права публичной собственности.

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

• принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (втч строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых земельных участках не противоречит цели изъятия.

• не может быть принято в случае, если:

  • земельные участки являются выморочным имуществом и на таких земельных участках отсутствуют объекты недвижимого имущества, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц;

  • находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на таких земельных участках отсутствуют объекты недвижимого имущества, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц;

  • земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на таких земельных участках расположены объекты недвижимого имущества, которые являются выморочным или бесхозяйным имуществом.

• После принятия решения – оно публикуется, копия решения об изъятии направляется правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении

• Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня его принятия.

• может быть обжаловано в суд в течение 3 месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии.

Подготовка соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (кадастровые работы, оценка имущества и убытков, переговоры с правообладателем..).

 Соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд - заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. При наличии согласия - может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. В письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом + организацией (если изъятие на основе ее ходатайства). Если по истечении 90 дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией - за счет средств указанной организации.

Заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода ПС, прекращения прав правообладателей/ возникновения права публичной собственности/собственности организации на участок, госрегистрации, сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке, за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия. Если предусмотрено возмещение в денежной форме – эти последствия только после предоставления указанного возмещения.

Особенности определения размера возмещения

• Размер возмещения определяются в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей

• При определении размера возмещения в него включаются

  • рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, (+объектов недвижимости, если они изымаются вместе с ЗУ) → исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

    • права постоянного (бессрочного) пользования ЮЛ = рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок (если его нет – на 49 лет)

    • права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка организации = рыночная стоимость земельного участка;

    • в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования =рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.

  • убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

    • Их надо доказать (предоставить документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств)

• Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

• При определении размера возмещения не подлежат учету неотделимые улучшения земельного участка или расположенных на нем объектов недвижимости, произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды/ безвозмездного пользования таким земельным участком, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство; либо построенные после уведомления об изъятии объекты недвижимого имущества.

 Есть еще особенности при изъятии для КРТ (вряд ли так глубоко надо)