9. Право собственности на землю

НПА: ГК РФ, ЗК РФ. Есть терминологическая разница. (глава 17 ГК РФ называется «Право собственности и другие вещные права на землю», а глава III ЗК РФ называется «Собственность на землю»).

Собственность и права собственности (экономически): это отношения между людьми по поводу конкретного имущества. Какое-либо имущество присваивается конкретным лицом, и используется в своих интересах, а все другие лица должны не препятствовать ему в этом.

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Собственность как экономическая категория:

- это общественные имущественные волевые отношения (динамика)

- это ядро производственных отношений, их статика, выражающая состояние присвоенности средств производства

Когда говорим о собственности, говорим о собственности как имуществе, но чаще всё-таки как об отношениях.

Первичные отношения – экономические отношения (раньше рынок оборота земель существовал как рынок оборота строений, когда не было частной собственности на землю). Право собственности – это правовой институт. Есть и в ст. 9 Конституции. Игнатьева считает, что это межотраслевой институт (и предмет ГП, и предмет ЗП).

Право собственности:

• в объективном смысле (т.е. как правовой институт) - совокупность правовых норм, регулирующих особую сферу имущественных отношений по поводу земли и других природных ресурсов.

• в субъективном смысле – установленные объективным правом 1) возможное поведение субъекта (носителя субъективного права), и 2) право требования данного субъекта к окружающим лицам, нарушающим его прав на возможное поведение.

Общие, положения о собственности на землю и иные природные ресурсы отражены в КРФ. Согласно ч. 2 ст. 9 КРФ, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Согласно ст. 36 КРФ: граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Содержание права собственности закреплено в ст. 209 ГК РФ. В гражданском праве право собственности рассматривается как наиболее полное по объему вещное право. Правомочия собственника (триада: владение, пользование и распоряжение) землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

• владение - право фактически обладать своим земельным участком, основанное на законных основаниях;

• пользование - возможность извлечения полезных свойств, получения прибыли от принадлежащей собственнику земли;

• распоряжение - возможности определять юр. судьбу имущества посредством совершения различных сделок или фактических действий с ним в пределах и с учетом ограничений, установленных земельным законодательством.

Особенности права собственности в земельном праве:

1) публичный характер земельных отношений и отношений по поводу иных природных ресурсов

2) природно-экономическими особенностями природных ресурсов: одни природные ресурсы относятся к категории непотребляемых (земля), другие - к категории возобновляемых (лес, животный мир), третьи - к категории невозобновляемых (полезные ископаемые).

3) Особенность пользования: пользование не только право, но и обязанность собственника, так как земля и природные ресурсы при неиспользовании теряют свои полезные свойства. В ЗК указано на обязанность собственника эффективно использовать землю в соответствии с ее целевым назначением.

4) Особенность владения: собственники ЗУ обязаны не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

5) Особенность распоряжения: при продаже ЗУ его собственник не вправе изменять целевое назначение участка.

(Подобные особенности пользования владения и распоряжения характерны публичным отношениями и отношениям с природными ресурсами (лес, вода)).

Частная собственность помимо просто собственности бывает общей совместной и общей долевой.

Общая совместная собственность - доли каждого из собственников (сособственников) не определены. Если иное не предусмотрено соглашением сособственников, то они сообща владеют и пользуются общим имуществом; распоряжение возможно по согласию всех участников; раздел общего имущества между участниками, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из них, при этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением, доли у всех всегда равные.

Общая долевая собственность - определены доли каждого из собственников; могут быть разными, если не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением между участниками, то доли считаются равными. Распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю (Статья 250 ГК РФ). Владение и пользование осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - по решению суда. Каждый участник долевой собственности должен соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.

Право частной собственности на землю

Статья 15 ЗК РФ. Собственность на землю граждан и юридических лиц

1. Собственностью граждан и ЮЛ (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и ЮЛ по основаниям, предусмотренным законодательством (по ст. 25 ЗК РФ такие основания устанавливаются ГК, иными ФЗ, и подлежат регистрации).

2. Граждане и ЮЛ имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в Г или М собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и ЮЛ, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК, ФЗ не могут находиться в частной собственности.

3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные ЮЛ не могут обладать на ПС ЗУ, находящимися:

- на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с ФЗ о Государственной границе РФ,

- на иных установленных особо территориях РФв соответствии с федеральными законами (об этом см. далее). К таким относятся:

(1) ФЗ от 08.11.2007 N 261-ФЗ (ред. от 08.12.2020) "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Статья 28. «Земельные участки для обеспечения деятельности в морском порту»

 2. Земельные участки в границах морского порта не могут находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных организаций.

(2) ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Статья 3. Права иностранных граждан, иностранных ЮЛ, лиц без гражданства, а также ЮЛ, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных ЮЛ, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, на ЗУ из земель сельскохозяйственного назначения

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Объект собственности

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены ФЗ, могут создаваться искусственные земельные участки.

Объектом права частной собственности на землю является непосредственно сама поверхность земли, ее почвенный покров, водные объекты, находящиеся на участке, и произрастающие на нем растения.

Статья 27 ЗК РФ определяет виды земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности, тем самым очерчивая круг объектов права частной собственности. Земельные участки, которые не подлежат приватизации, делятся на две группы: земли, изъятые из оборота, и земли, ограниченные в обороте.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ);

• зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности ВС РФ, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

• зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

• объектами организаций федеральной службы безопасности;

• объектами организаций органов государственной охраны;

• объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

• объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

• объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

• воинскими и гражданскими захоронениями;

• инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

• в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ;

• из состава земель лесного фонда;

• в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

• занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ;

• не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

• предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

• занятые объектами космической инфраструктуры;

• расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

• расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

• в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» указан перечень участков, которые не могут быть приватизированы.

Кроме того, отчуждению не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Не могут быть приватизированы земельные участки в составе земель транспорта, предназначенных для обеспечения деятельности в морских, речных портах, аэропортах или отведенных для их развития.

Все остальные земельные участки, которые не включены в указанные перечни, могут находиться в частной собственности граждан и юридических лиц.

Субъекты права частной собственности на землю.

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Часть 1 ст. 36 Конституции РФ закрепляет право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства — субъекты права собственности на землю. Указанные лица, как и российские граждане и юридические лица, могут иметь в собственности землю. До вступления в силу ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица не могли иметь в собственности земельные участки на территории РФ.

Согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ согласно федеральным законам.

Общая характеристика содержания права частной собственности на землю.

Как предусматривает ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Суть правомочия владения заключается в праве собственника фактически (физически) обладать принадлежащим ему земельным участком.

Правомочие пользования состоит в праве извлекать и присваивать полезные свойства земельного участка.

Путем реализации правомочия распоряжения собственник имеет возможность определять юридическую судьбу земельного участка, т. е. продать его, сдать в аренду и т. д.

Согласно ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать его, подарить, отдать в залог или сдать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Содержание права собственности на земельный участок составляют как права, так и обязанности собственника.

Права собственников земельных участков.

Собственник земельного участка обладает естественными правами на природные объекты, находящиеся на земельном участке. В одних случаях речь идет о праве пользования природным объектом, в других — о праве собственности на соответствующие природные объекты.

Статья 40 ЗК РФ закрепляет право собственника земельного участка использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды.

Закреплено право собственника земельного участка использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пруды и обводненные карьеры. Исходя из смысла п. 3 ст. 261 ГК РФ, собственник имеет право на подземное пространство.

Собственника земельного участка, на котором расположено высотное сооружение, законодатель признает пользователем воздушного пространства.

Обязанности собственников земельных участков.

Обязанность пользоваться земельным участком в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием, способами, которые не должны наносить вреда окружающей природной среде, земле как природному объекту, является одной из самых важных.

Собственники обязаны сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на их участке. Собственники обязаны осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов.

Важной является обязанность своевременно вносить платежи за земельные участки. Порядок уплаты земельного налога регулируется НК РФ.

Право собственности на земельный участок возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основе анализа норм гражданского и земельного законодательства можно выделить следующие основания приобретения права собственности на земельный участок:

• приобретение права собственности на землю при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке (статья 35 ЗК РФ);

• приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ);

• приватизация находящихся на земельном участке объектов недвижимости;

• приватизация земельных участков собственниками помещений в многоквартирных домах;

• приватизация земельных участков для садоводства, огородничества и дачного хозяйства;

• приобретение права собственности на земельный участок на основании договора о развитии застроенной территории

• предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам (глава 5.1 ЗК РФ)

• приватизация земельных участков землепользователями и землевладельцами (ФЗ о введении в действие ЗК РФ)

• приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ).

Основания прекращения прав частной собственности на землю:

5 основных групп оснований прекращения права собственности:

• добровольная передача права собственности другому лицу;

• добровольный отказ от права собственности;

• гибель или уничтожение имущества;

• принудительное изъятие имущества у собственника;

• наследование вымороченного имущества.

Особое значение имеет вопрос о возможности изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, который не используется в соответствии с его назначением или используется с нарушением законодательства.

Реквизиция земельного участка.

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, имеющих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.

Особо отмечается, что реквизицией не является изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд.

Конфискация земельного участка. Основанием прекращения права собственности на земельный участок может быть конфискация. Согласно ст. 50 ЗК РФ земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация). Конфискация осуществляется только в судебном порядке (п. 1 ст. 243 ГК РФ).

Право публичной собственности на землю.

Публичная собственность - федеральная, собственность субъектов РФ, муниципальная. К ней относят все то имущество, включая землю и иные природные ресурсы, которое не относится к частной собственности. Общие положения о публичной собственности, предусмотрены в ГК РФ (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 215 ГК РФ).

Государственная собственность на землю возникла в результате национализации, провозглашенной Декретом «О земле» в 1917 г. принят II Всероссийским съездом Советов. Собственником было только государство. Для частных лиц осталось только пользование! Из этого вытекала невозможность отчуждения земли, недр, лесов и воды.

Статья 16 ЗК РФ. Государственная собственность на землю

1. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, ЮЛ или муниципальных образований.

2. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами.

Субъекты права публичной собственности на землю.

Субъектами права государственной собственности на землю являются РФ, республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа.

От имени РФ и субъектов РФ права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии с ч. 1 ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью.

Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

Субъектами права муниципальной собственности на землю являются органы местного самоуправления.

Объекты права публичной собственности на землю.

Такими объектами признаются земельные участки; земельные участки общего пользования или территории общего назначения; земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, земли, то есть, отдельные категории земель.

Перечень земельных участков, которые находятся в публичной собственности, определен и в ст. 27 ЗК РФ. Речь идет о землях, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), субъектов РФ и муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами (п. 2 ст. 16 ЗК РФ).

Земли лесного фонда – в федеральной собственности; большая часть земель водного фонда – в федеральной собственности.

Итак, объектами права публичной собственности выступают не только земельные участки, но и земли, то есть круг объектов права публичной собственности шире, чем круг объектов права частной собственности.

Основания приобретения и прекращения права публичной собственности на землю.

Статья 17 ЗК РФ. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю

1. В федеральной собственности находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами;

- право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

 Статья 18 ЗК РФ. Собственность на землю субъектов Российской Федерации

1. В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами;

- право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

- которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности.

3. В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации - города федерального значения Санкт-Петербурга, субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополя, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации.

Статья 19 ЗК РФ. Муниципальная собственность на землю

1. В муниципальной собственности находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;

- которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

1.1. Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

3. В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

5. Земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность в целях их предоставления отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в соответствии с подпунктами 6 и 7 статьи 39.5 настоящего Кодекса.

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности одного муниципального образования, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность другого муниципального образования в целях их предоставления отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в соответствии с подпунктами 6 и 7 статьи 39.5 настоящего Кодекса.

Земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, могут быть переданы безвозмездно в собственность субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в целях их предоставления отдельным категориям граждан в соответствии с подпунктом 6 статьи 39.5 настоящего Кодекса, а также отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, если основания бесплатного предоставления земельных участков этим лицам предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Наиболее распространенными основаниями прекращения права публичной собственности являются предоставление Г и М земельных участков в собственность ЮЛ и гражданам, и приватизация ЗУ.

Содержание права публичной собственности на землю.

В ст. 9 — 11 ЗК РФ говорится о том, что субъекты права публичной собственности управляют и распоряжаются земельными участками, находящимися, соответственно, в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

К субъектам права публичной собственности на земли нельзя прямо применить требование ст. 210 ГК РФ о том, что собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, поскольку конкретным выражением этой обязанности применительно к земле являются обязанности собственников, указанные в ст. 42 ЗК РФ.

Субъект права публичной собственности на землю в отличие от частного собственника не вправе запрещать иным лицам пользоваться публичными землями.

Субъект права публичной собственности не обладает правами владения и пользования землями.