11. Аренда земельных участков

Общие положения о договоре аренды. Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Предметом договора аренды могут являться, в том числе, земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абз. 2 ст. 606 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно же п. 3 с. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регламентируется:

• Гражданским законодательством (общие требования к совершению договоров);

• Земельное законодательство (особенности заключения договоров).

В аренду передаются ЗУ, не исключенные из оборота (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Перечень изъятых из оборота ЗУ содержится в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. При этом согласно п. 11 ст. 22 ЗК РФ возможна передача таких ЗУ в аренду, если это предусмотрено ФЗ.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных ФЗ. => регистрация нужна только для договоров больше 1 года.

Приобретение права пользования земельным участком на основании договора аренды

Основание

1) участок в ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: договор аренды => если арендатор частное лицо

2) участок ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: также договор аренды, который заключается на торгах в форме аукциона. Раньше было на основании решения ОГВ или ОМС, но сейчас это исключили. Однако возможно его заключение и без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ).

Статья 39.6 ЗК РФ. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Общее правило – на торгах в форме аукциона

Граждане и ЮЛ которые уже арендуют земельные участки (далее - ЗУ),находящиеся в гос/мун собственности, имеют право на заключение нового договора аренды этих ЗУ, в случае, если участок был предоставлен без проведения торгов ЛИБО предоставлен на аукционе для ведения садоводства.

В законе имеется ряд условий, которые должны быть соблюдены:

• подача заявления о заключении нового договора аренды до дня истечения срока предыдущего,

• отсутствие у другого лица исключительного права на приобретение данного ЗУ,

• нерасторжение ранее заключенного договора аренды,

• имеются основания для заключение договора без торгов (те, о которых 32, о них говорилось выше).

Предоставление без проведения торгов ЗУ, находящегося в гос/мун собственности, на котором объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства собственнику этого объекта, при приобретении права собственности по результатам публичных торгов по продаже объекта ( возникает ситуация, когда у предыдущего собственника объекта незавершенного строительства изымают этот объект, т.к. у него прекратился договор аренды гос/мун ЗУ, новый собственник приобрел право собственности на этот объект строительства на публичных торгах).

Если на аукционе заявка на участие подана одним лицом, договор аренды может быть заключен с ним, если он соответствует требованиям в извещении о проведении аукциона.

Без торгов – обширный перечень более 40 случаев.

В п. 2 ст. 39. ЗК РФ около 40 исключений (закрытый перечень). Среди них, например:

1. Если в границах населенного пункта:

• для ведения садоводства;

• для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта;

• для ведения дачного хозяйства;

• для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

2. Если за границами населенного пункта:

• для сенокошения;

• выпаса сельскохозяйственных животных;

• ведения огородничества;

• ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта.

3. Предоставление ЗУ ЮЛ в соответствии с распоряжением Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством; и т.д.

Ранее, для приобретения в аренду ЗУ, находящимся в гос./мун. Собственности, то дополнительно требовалось принятие индивидуального правового акта (решения ОИВ или ОМСУ). СЕЙЧАС ЭТО ИСКЛЮЧИЛИ.

Размер арендной платы определяется договором. Он является существенным условием (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, при аренде ЗУ, находящегося в гос. Собственности применяются Основные принципы определения арендной платы и Правила определения размера арендной платы аренде ЗУ, находящихся в собственности РФ (Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)

Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

• Если договор заключается на аукционе – плата определяется по результатам аукциона (если один участник – начальная цена аукциона).

• Порядок определения размера устанавливается Правительство, Органом гос власти субъекта либо органом МСУ.

• В исключительных случаях размер определяется не выше размера земельного налога в отношении такого ЗУ если договор аренды заключается: с лицом, имеющим право на предоставление в собственность бесплатно ЗУ, с лицом, если заключен договор о развитии застроенной территории, с гражданами, имеющими право на первоочередное приобретение ЗУ, с лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории и т.д

Уступка прав по договору аренды. Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Права и обязанности арендатора

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (615 ГК);

Согласно п. 2 ст. 615 ГК, арендатор вправе с согласия арендодателя (если иное не предусмотрено ГК, ФЗ и нпа):

1. сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) => срок не м.б. больше срока аренды;

2. передавать свои П и О по договору аренды другому лицу (перенаем) => ответственным перед арендатором будет тот, кому переданы П и О;

3. предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование (ссуду);

4. отдавать арендные права в залог;

5. вносить арендные права в качестве вклада в УК хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Согласно ч. 5 ст. 22 ЗК РФ, арендатор вправе без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (т.е. по ГК согласие, а по ЗК уведомление!!!):

1. отдать арендные права земельного участка в залог и

2. внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка

3. передать ЗУ в субаренду в пределах срока договора аренды (если с арендатором заключен договор об освоении территории, то передавать ПиО по договору аренды можно только в случае передачи ПиО по договору об освоении территории)

Согласно ч. 5 ст. 22 ЗК РФ, ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Преимущественное право покупки арендованного участка

По ст. 621 ГК РФ, преимущественное право есть

В ЗК: было в п. 3 ст. 22, оттуда убрали, в ч. 15 ст. 39.8 ЗК РФ.

Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

! Соответственно, необходимо проведение торгов!

Общие и Специальные основания прекращения

Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ, досрочное расторжение по требованию арендодателя (если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество; более 2 раз подряд не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки) и по требованию арендатора (арендодатель создает препятствия к пользованию, имущество имеет неоговоренные недостатки, арендодатель не производит кап.ремонт).

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ, договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя

• При ненадлежащем использовании (с грубым нарушением правил рационального использования, порча земель, невыполнение рекультивации, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, неиспользование участка для с/х назначения или жилищного строительства для этих нужд в течение 3х лет)

• При изъятии ЗУ для гос/мун нужд

По требованию арендодателя при расторжении договора комплексного освоения территории

Нельзя прекращать договор аренды в период полевых с/хработ.

Ст. 39.8 ЗК РФ «Особенности договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности»

• При заключении договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности, предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должны быть проведены работы по рекультивации ЗУ.

• Договор Аренды ЗУ, находящегося в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии свободного доступа граждан водному объекту

• Договор аренды заключается с победителем аукциона

• Арендатор ЗУ, находящегося в гос/мун собственности не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов!

• Если ЗУ предоставляется для комплексного освоения территорий, должен быть заключен договор о комплексном освоении территорий одновременно с арендой + должны быть обозначены обязательства по осуществлению мероприятий и по освоению территорий

Сроки заключения договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности:

• 3-10 лет – для строительства, реконструкции

• До 49 лет – размещение линейных объектов

• 20 лет – гражданину для индивидуального жилищного строительства

• 3-5 – для ю.л. для комплексного освоения территорий (пункт утратил силу с 30.12.2020)

• До 3 – для завершения строительства объекта незавершенного строительства

• На срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным - в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории;

• На срок действия концессионного соглашения (Соглашения о ГЧП/МЧП), отохозяйственного соглашения, договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования, договора о комплексном развитии территории (заключенный в соответствии с ГрК) и т.д