1. Сделки

2. Акты (решения)

И сделка, и акт необходимы тогда, когда имущество находится в публичной собственности.

• на основании сделки об отчуждении земельного участка (договора купли-продажи, мены, дарения) (ст. 218 ГК РФ);

• в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК РФ);

• в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217 ГК РФ) и приобретение прав на вновь предоставляемые земельные участки;

• по иным основаниям (п. 3 ст. 218 ГК), например, в силу приобретательной давности

• Также нельзя забыть про возникновение прав на земельные участки из актов ОГВ и актов ОМСУ (по сути, в собственность по решению 39.1.)

Следует отметить, что основания возникновения прав на земельные участки раскрыты не только в гражданском законодательстве, но и содержатся в самом ЗК РФ. Так, например, помимо указания на конкретные решения уполномоченных органов о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, договоров, заключаемых в отношении таких земельных участков, ЗК РФ предусматривает такие специфичные основания возникновения прав на земельные участки:

• возникновение публичного сервитута на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления,

• возникновение права на земельный участок, образуемый в результате перераспределения земель и (или) земельных участков.

ЗК установил, что из публичной собственности ЗУ предоставляются (именно такой глагол):

1. В собственность

2. В аренду

3. В постоянное (бессрочное) пользование

4. В безвозмездное пользование

*установление сервитута (гл.5.3), публичного сервитута (гл.5.7)

*использование ЗУ без их предоставления и установления сервитута, публичного сервитута (гл.5.6)

*перераспределение земельных участков (гл.5.4)

*безвозмездная передача из федеральной собственности в муниципальную и субъектов РФ (гл.5.5)

Основания предоставления:

1. Решения

2. Договор

Также, отметим, что приобретательная давность в отношении ЗУ, находящихся в гос/мун собственности не применяется (п.16 ППВС 10/22. Пленум указал, что в данном случае следует руководствоваться земельным законодательством, а в ЗК не предусмотрено такое основание для приобретения мун/гос ЗУ).

Итог: есть основания в ГК, но не все они применимы к ЗУ + есть специфичные основания в самом ЗУ.

Часть 2. Государственная регистрация.

Важно! Ранее действовал другой закон (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Сейчас ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Различий между ними практически нет.

Статья 8.1 ГК. Государственная регистрация прав на имущество

П.2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом – сложный юр. состав.

ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Ст. 1:

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Единый реестр регистрации прав на недвижимое имущество действует в РФ с 01.02.1998 г.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу до указанной даты признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Реестр существует с 1998 года. На семинаре мы пришли к выводу, что существует две формы гос. рег.:

• Регистрация имущества

• Регистрация сделок с этим имуществом

Отметим, что, согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 25 ЗК РФ, по общему правилу необходимо регистрировать право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение этим прав (но ЗК говорит, что только в случаях, уст. ФЗ). Также органы регистрации регистрируют сделки с таким имуществом. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Следовательно, по общему правилу нужно регистрировать всё, что связано с ЗУ, только в случаях, установленных в законе. Исключения из этого правила (т.е. когда регистрировать не нужно):

1. Если право на ЗУ было установлено (и имеется документ) до введения реестра (т.е. до 1998). Примеры документов, которые могут удостоверять право на ЗУ в таком случае: свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493. Владельцы/собственники таких участков вправе зарегистрировать своё право в ЕГРН.

2. Если право на ЗУ возникает в силу закона (ч. 2 ст. 69 ФЗ 218). Здесь важно, что момент возникновения права связан не с регистрацией, а в силу закона (например, право на ЗУ, на котором расположен многоквартирный дом). Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

3. Заключение договора аренды, субаренды, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (ч. 2 ст. 26 ЗК РФ)

(Это Бандорин на семинаре не спрашивал. Но пусть будет) Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных ФЗ о госрегистрации недвижимости сведений об объектах недвижимости.

Схема такая: земкадастр ---> ЕГРП (с 01.02.1998) +ГКН ---> все данные объединены и доступны в ЕГРН