6. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)

Це речове право забезпечує потреби в побудові житлових, промислових та інших споруд, якщо іншим способом набути вільні не можливо, а власник земельної ділянки її не використовує і при цьому не бажає втрачати право власності на неї. Тоді зустрічаються два інтереси: інтерес майбутнього землекористувача звести споруду на земельній ділянці та інтерес власника в отриманні впродовж тривалого часу прибутку від свого майна, не втрачаючи на нього права власності.

За ст. 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Тож суперфіцій–довготривале, можливе для відчужування та спадкування право користуватися чужою земельною ділянкою, яка передана для забудови. Це право - право власника розпоряджатися своїм майном вільно, на власний розсуд і в своїх інтересах.

Суперфіцій може встановити будь-який власник земельної ділянки на підставі договору або заповіту. Це право може встановлюватися законом зокрема коли держава зобов’язує власника надати право користуватися його земельною ділянкою для забудови в суспільних інтересах певній особі. Суперфіціарій (землекористувач) отримує право користування чужою земельною ділянкою, а після спорудження будівель – право власності на них. Суперфіцій може бути відчужений суперфіціарієм та переходити у спадок.

Суперфіцій може бути встановлено на визначений або на невизначений строк. Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача. При відчуженні права власності на земельну ділянку це не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Суб’єктами суперфіціює суперфіціарій – користувач чужою земельною ділянкою для забудови і її власник. Ними можуть бути фізичні і юридичні особи, держава, АРК, територіальні громади.

Права та обов’язки із суперфіцію встановлені ст. 415 ЦК України:

1) суперфіціарій має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором;

2) суперфіціарій має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови;

3) особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди);

4) суперфіціарій зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом;

5) суперфіціарій зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Суперфіцій відповідно до ст. 416 ЦК України припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача (суперфіціарія);

2) спливу строку права користування;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд;.

5) припинене за рішенням суду в встановлених законом випадках.

У разі припинення суперфіцію якщо була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) самі визначають правові наслідки такого припинення. У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування. Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

Оскільки національне цивільне право ще не опрацювало обмежені речові права на чуже майно, у чинному законодавстві існують певні прогалини в цій сфері. Так, не визначені наслідки припинення суперфіцію, коли земельна ділянка, зазнавши істотних змін (а це відбувається в будь-якому випадку), якісно погіршилася. Як при цьому необхідно врегульовувати спори стосовно знаходження на ній будівель і споруд – невідомо. Однак, дуже важливо, що кроки в напрямку розвитку і подальшого опрацьовування обмежених речових прав вже зроблені, що дає більші можливості суб’єктам цивільних правовідносин у здійсненні їх суб’єктивних прав і захисті майнових інтересів.

Контрольні питання:

1. Поняття та особливості речових прав на чуже майно.

2. Підстави виникнення речових прав на чуже майно.

3. Загальна характеристика речових прав на чуже майно.

4. Право володіння чужим майном.

5. Право обмеженого користування чужим майном (сервітут).

6. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

7. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).

8. Припинення речових прав на чуже майно.