2.3. Функции, обязанности и контрактные связи участников проектно-инвестиционного процесса

1) Инвестор осуществляет из собственных, привлеченных или заемных средствфинансированиестроительного объекта на территории РФ и обеспечивает их целевое использование. Инвестор имеет юридические права на полное распоряжение результатами инвестиций. Инвестор самостоятельно определяетсферу приложенияинвестиций, разрабатываетусловияконтрактов на строительство объекта, принимает решение относительно организационных форм строительства в целях выбора проектировщика, подрядчика, поставщиков путем объявления торгов или частных предложений, осуществляет финансово-кредитные отношения с участниками инвестиционного процесса.

Инвестор может выступать в ролизаказчика, кредитора. покупателя строительной продукции, а также выполнять функции заказчика-застройщика. Инвестор по договору предоставляет право распоряжаться выделенными государственными инвестициями заказчику-застройщику.

2) Заказчик– субъект инвестиционной деятельности, уполномоченный на то инвесторами. Заказчиком может быть любое юридическое или физическое лицо, осуществляющее реализацию инвестиционных проектов, имеющее финансовые средства и представившее по требованию подрядчика поручительство о своей платежеспособности. В его контрактах с генпроектировщиком и генподрядчиком (или с комплексной проектно-строительной фирмой) отмечаются состав работ, их полная стоимость, порядок оплаты, сроки выполнения контракта и другие условия.

К функциям заказчика (инвестора)относятся:

- выбор участка и подготовка площадки под строительство; оформление документов по отводу и аренде земельного участка;

- своевременная передача подрядчику строительной площадки, документов об отводе земельного участка под строительство;

- составление задания на проектирование, сбор исходных данных;

- заключение договоров с проектными организациями на выполнение работ;

- организация и проведение в установленном порядке согласования и утверждения проектной документации;

- своевременная передача проектно-сметной документации на выполнение работ;

- финансирование проектных и строительных работ;

- проведение подрядных торгов;

- контроль и технический надзор за строительством;

- организация вневедомственной экспертизы проектов;

- приемка завершенных объектов.

Государственный заказчик– государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация независимо от форм собственности, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться бюджетными инвестиционными ресурсами для реализации государственной целевой программы или конкретного инвестиционного проекта. Государственным заказчиком может быть юридическое лицо любой организационной или правовой формы, зарегистрированное в установленном порядке на территории РФ, или структурное подразделение инвестора (управление, отдел капитального строительства, группа технического надзора действующего предприятия), наделенное необходимыми полномочиями для выполнения возложенных на него функций.

В сферу деятельностигосударственного заказчика включаются строительство новых объектов, реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих предприятий и сооружений, капитальный ремонт.

3) Застройщик– субъект инвестиционной деятельности, физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции. Застройщик можетпередатьподготовленный для застройкиземельный участокдругим лицам. Застройщик после получения разрешения на разработку земли поручает заказчику заключение контракта на строительство или договора подряда, сам же остаетсявладельцемотведенного по акту земельного участка и собственником построенного объекта. Принципиальноеразличиемежду заказчиком и застройщиком заключается в том, что заказчик является непосредственным субъектом инвестиционной деятельности, который пользуется землей на условиях длительной аренды, а застройщик одновременно является и землевладельцем на праве личной собственности и пожизненного владения.

4) Генпроектировщик– проектная организация (государственная или частная), которая по заказу обязуется разработать полный комплект проектно-сметной документации на строительство объекта. К проектным также причисляются организации, выполняющиеинженерно-геологические и изыскательские работыдля строительства. Генпроектировщик несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения проектных решений; осуществляет авторский надзор за выполнением проектных решений.

Однако при разработке проектов сложныхзданий и сооружений генпроектировщик выполняет только ведущую часть проекта (в промышленном проектировании –технологическую). Для разработкиспециальныхсмежных разделов и других частей проектной документации (инженерные изыскания, противопожарная автоматика, связь, автомобильные дороги и др.) генпроектировщик можетпривлекатьспециализированные проектные и изыскательские организации и производитьоплатуих работ из общей стоимости проекта. В этом случае заключаются новыедоговоры, по которымсубподрядныепроектные организации несут всюответственностьза качество и сроки выполнения работ перед генпроектировщиком.

По каждому проектируемому объекту генпроектировщик назначает главного инженера проекта (ГИП)илиглавного архитектора проекта (ГАП),ответственного за проект в целом и за сметную стоимость объекта. Специализированные проектные организации также назначают главного инженера, ответственного за отдельные части проекта.

К функциям генпроектировщика относятся:

- обоснование инвестиций в строительство объекта;

- составление задания на проектирование и подготовка исходных данных;

- координация работы субподрядных проектно-изыскательских организаций;

- разработка проекта;

- согласование и утверждение проекта;

- авторский надзор за ходом строительства;

- участие в приемке возведенного объекта.

5)Генподрядчики– строительно-монтажныеорганизации, которые по договорам с заказчиком обязуются представить готовый объект, но сами выполняют, как правило, толькообщестроительныеработы (которые выполняются при возведении любых зданий). Для монтажа инженерного и технологическогооборудованиягенподрядчик приглашает на правах субподрядаспециализированныестроительно-монтажные организации, заключает с каждой из нихдоговор субподряда иоплачиваетих работу из общей стоимости строительства (это могут быть прокладка наружных и внутренних коммуникаций, монтаж инженерного и технологического оборудования и др. работы). Чем сложнее объект, тем большее число строительных организаций принимает участие в его строительстве.

Генподрядчик координирует действия участников строительства и несет основнуюответственностьза завершение строительства объекта, за единство материалов всех разделов проекта и за качество проектной документации.Субподрядчики,выполняющие отдельные виды специализированных работ на объекте, несут ответственность перед генподрядчиком только по своим прямым обязательствам. Генподрядчикне вмешиваетсяв оперативно-хозяйственную деятельность субподрядчика. Подрядчики и субподрядчики должны иметьлицензиюна выполнение соответствующих видов строительных работ.

К функциям генподрядчика относятся:

- обеспечение стройки материально-техническими ресурсами (оборудованием, материалами, изделиями);

- выполнение общестроительных работ;

- координация работы субподрядных строительно-монтажных организаций, которая заключается в следующем:

- передача им соответствующей проектно-сметной документации;

- контроль и технадзор за соответствием выполненных субподрядных работ чертежам и СНиПам;

- принятие законченных субподрядных работ и их оплата;

- испытание инженерных систем;

- сдача завершенного объекта приемной комиссии.

6) Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты, в том числе и инвесторы.

7)Банки и инвестиционные фондытакже могут принимать участие в реализации инвестиционных проектов. Они могут являться кредиторами заказчика.