Тема 3. Рынок недвижимости

Ключевые термины: понятие рынка недвижимости; особенности рынка недвижимости; функции рынка недвижимости; структура рынка недвижимости; основные этапы становления рынка недвижимости; мониторинг рынка недвижимости; факторы, влияющие на состояние и развитие рынка недвижимости; инвестиционная деятельность на рынке недвижимости; риски на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок недвижимости это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

• в ходе создания объектов недвижимости между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

• в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

• в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Состояние рынка недвижимости (РН) оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем.

Определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта инвестирования, требует обязательного учёта текущего состояния РН и перспектив его развития в будущем.

Рынок недвижимости в рыночной экономике.

Как составная часть рынка ресурсов рынок недвижимости подчиняется его закономерностям (рынок реальных активов), как инвестиционный актив недвижимость включена в орбиту финансового рынка.

Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом и в тоже время он является индикатором этого состояния. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ожидать ухудшения состояния в экономике в целом; если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, то это ведёт и к подъему в реальной экономике.

Сфера недвижимости находится в зависимости от финансового рынка. Насколько привлекательна недвижимость по сравнению с другими видами активов, настолько ресурсы финансового рынка доступны для участников сделок с недвижимостью. Состояние финансового рынка может оказывать влияние на цены на рынке недвижимости.

Особенности ph

1. Важнейшая составляющая рыночной экономики.

2. Специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на неё).

3. Наиболее адекватно отражает благосостояние общества.

4. Низкая ликвидность товара.

5. Выступает как рынок капитала и как рынок используемых потребителями ресурсов

6. Сделки носят частный характер.

7. Многообразие и переплетение различных видов рисков.

8. Ограниченная возможность саморегулирования посредством ценового механизма.

9. Спрос и предложение не сбалансированы.

10. Высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижимостью.

11. Вхождение на рынок новых участников затруднено.

12. Ограниченность числа продавцов и покупателей.

13. Информация о рынке не столь открыта как на рынке ценных бумаг или потребительском рынке.

14. Высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики.

15. Товар обладает низкой взаимозаменяемостью и стандартизированностью.

16. Локализованность рынка.

17. Важнейшая роль взаимодействия первичного и вторичного рынков.

18. Перераспределение имеющегося фонда недвижимости таким образом, чтобы обеспечить максимальную доходность объектов недвижимости.

19. Сегментирован по функциональному назначению, происхождению, цене, качеству; по типу прав собственности; по территориальным границам; по инвестиционной мотивации и пр.

20. Рынок несовершенной конкуренции.

Рынок совершенной конкуренции	Рынок несовершенной конкуренции
1. Однородные и делимые товары.	1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален.
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен.	2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта.
3. Централизованное ведение сделок.	3. Децентрализованные торги.
4. Низкие операционные издержки.	4. Высокие операционные издержки.
5. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация.	5. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках.