Функции рынка недвижимости.

Название.

Функции.

1.Регулирующая. 2.Коммерческая. 3.Посредническая. 4.Стимулирующая. 5.Инвестиционная. 6.Информационная. 7.Санирование.

Перераспределение ресурсов по сферам предпринимательства. Получение дохода на вложенный капитал. Устанавливаются связи между независимыми и экономически обособленными покупателями и продавцами, и предоставляется возможность альтернативного выбора. Экономическое поощрение прибылью наиболее эффективного использования недвижимости. Способ сохранения и увеличение стоимости капитала. Сбор и предоставление объективной информации, позволяющей участникам рынка недвижимости свободно принимать решение в своих интересах. Очищение экономики от неконкурентных и слабых участников РН.

Структура рынка недвижимости.

Разнообразие объектов недвижимости, возможность совершения с ними целого спектра операций и сделок дают целый ряд оснований для структурирования РН.

I. По происхождению.

Цены вторичного рынка являются тем ориентиром, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Если цена такова, что она не обеспечивает возврата вкладываемых средств и не приносит необходимой прибыли при создании объектов, аналогичных по качеству уже существующим, то, очевидно, что новое строительство таких объектов не будет осуществляться.

Снижение цен на вторичном рынке жилья при прочих равных условиях является фактором, который ведёт к обесценению вложенных в новое строительство средств, так как цены на первичном рынке не смогут не отреагировать на дополнительный приток предложения на вторичном рынке. Это может привести к потере части инвестированных средств для прямых инвесторов, не возвратам кредитов кредитным инвесторам, падению спроса на подрядные работы.

Если растут затраты на строительство на первичном рынке, это приводит к росту цен и снижению предложения на первичном рынке, что в свою очередь ведёт при прочих равных условиях к повышению спроса и соответственно цен на вторичном рынке.

Рост цены одного товара - недвижимости на первичном рынке ведёт к росту спроса на товар – заменитель - недвижимость на вторичном рынке.

Чтобы ситуация на вторичном рынке в меньшей степени влияла на первичный рынок, объекты первичного рынка должны иметь качественные преимущества по сравнению с объектами, уже имеющимися на вторичном рынке.

При снижении спроса вторичный рынок может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения или снижением цен, нижняя граница которых определяется факторами: ценой приобретения недвижимости, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости.

На первичном РН нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство при снижении её на этот уровень застройщик несёт прямые убытки. В строительном процессе задействован целый ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания недвижимости занимает месяцы и годы. В связи с этим предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок более инертен в связи с тем, что решения на нём принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа является необходимой фазой, обеспечивающей возврат вложенных средств. Неизбежное повышение цен на строительные материалы, энергоносители, заработную плату, транспортные расходы существенно повышает уровень строительных издержек, что вызывает неизбежную необходимость повышения продажных цен. В такой ситуации вторичный рынок способен, имея более широкие возможности для сохранения цен на прежнем уровне или даже их снижения, доказать свою конкурентоспособность. Диапазон снижения цен или предложения может быть достаточно широк.