Затратный подход (зп).

Подход к оценке с точки зрения затрат - это определение текущей стоимости объекта на основе расчёта восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического и функционального соответствия на дату оценки.

Стоимость восстановления - денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений; с сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

Стоимость замещения - это сметная стоимость строительства нового объекта, аналогичного объекту оценки, имеющего эквивалентную полезность и функциональное назначение; для которого допускаются применение новых конструктивных решений и материалов, взамен устаревших, используемых в объекте оценки (т.е. замена здания его функциональным аналогом).

Обоснование - для применения ЗП достаточно детальная оценка затрат не строительство идентичного объекта с последующим учётом износа объекта оценки.

Сравнительный подход (сп).

Подход к оценке с точки зрения сравнения - это определение текущей стоимости объекта на основе анализа рыночных цен продаж или предложений на продажу аналогичных объектов, т.е. моделирование стоимости объекта оценки в ходе сравнения объекта оценки с сопоставимыми объектами и внесения необходимых поправок, связанных с различиями в характеристиках между сопоставимыми объектами и объектом оценки.

Обоснование для применения (или отказа от применения) СП наличие развитого рынка недвижимости. При отсутствии такого рынка, либо при его недостаточной развитости, а также если объект оценки является специализированным, либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка недвижимости, т.е. невозможно подобрать аналогичные объекты применение сравнительного подхода нецелесообразно.

Доходный подход (дп).

Капитализация дохода - это совокупность приёмов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход.

Подход к оценке с точки зрения дохода - это определение текущей стоимости будущих выгод от владения собственностью, путём преобразования потоков доходов за период владения в стоимость, посредством капитализации дохода с помощью коэффициента капитализации.

Основное преимущество ДП перед другими подходами он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источника дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Контрольные вопросы

1. Почему при оценке объекта недвижимости необходимо использовать несколько под ходов оценки?

2. При оценке каких видов стоимости отдельные этапы процесса оценки становятся необязательными и почему? Привести примеры.

3. В каких случаях оценщик имеет право прекратить работы и отказаться от оценки?

4. Срок хранения отчётов об оценке в архиве оценщика?

5. Какое количество сопоставимых объектов достаточно для применения сравнительно го подхода?

6. Какие принципы лежат в основе доходного подхода к оценке недвижимости?

7. В чём недостатки сравнительного подхода к оценке недвижимости?

8. В чём ограниченность применения затратного подхода к оценке недвижимости?

9. Какими подходами можно оценить специализированные объекты и объекты недвижимости, не завершённые строительством?

10. Провести различия между следующими понятиями:

а) восстановительная стоимость и стоимость замещения;

б) цели и задачи оценки.

ДЕЙСТВУЮЩАЯ СИСТЕМА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Наиме нование налога	Объект налогообложения	Плательщики налога	База налогообложения	Кем рассчитывается	Периодичность платежей	Ставка налога(%)	Куда зачисляется налог
Налог на недвижимость	Основные производственные и непроизводственные фонды	Юридические лица	Остаточная балансовая стоимость основных фондов	Плателыци-ком	Ежеквартально	1%	В местный бюджет по месту регистрации юридического лица
Налог на недвижимость	Объекты нового и незавершенного строительства	Юридические лица (вновь начинаемое строительство-заказчик, сверхнорматив ное незавершенное строительство -генеральный подрядчик)	Стоимость определенная в соответствии с порядком проведения переоценки незавершенного строительства на начало года	Плателыци ком	Ежеквартально	1%	В местный бюджет по месту регистрации юридического лица
Налог на недвижимость	Принадлежащие физическим лицам здания	Физические лица	Страховая оценка зданий на начало года	Государством	Ежегодно	0,1%	В местный бюджет по месту нахождения объекта
Платежи за землю -земельный налог	Земельные участки предоставленные в безвозмездное владение, пользование или собственность	Юридические и физические лица (землевладельцы и землепользователи)	Кадастровая оценка земель	Государством	Ежегодно	-	В местный бюджет по месту нахождения объекта
Платежи за землю -арендная плата	Земельные участки предоставленные во временное пользование на правах аренды	Юридические и физические лица (арендаторы земельного участка)	Договорная цена, но не выше ставки земельного налога по соответствующим категориям земель.	-	Ежегодно	-	В местный бюджет по месту нахождения объекта