Тема 7. Подходы и методы оценки недвижимости

Ключевые термины: процесс оценки недвижимости; отчёт об оценке объекта недвижимости; стандартные подходы к оценке недвижимости.

Процесс оценки - последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости.

Процедура оценки - совокупность приёмов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчётов стоимости недвижимости и оформление результатов оценки.

На этапе постановки задачи оценки:

1. идентифицируется оцениваемый объект;

2. устанавливается цель оценки;

1. устанавливается вид оцениваемой стоимости, подлежащей определению в ходе оценки;

3. устанавливаются оцениваемые и имущественные права;

4. устанавливается дата оценки.

Цель оценки — это возможность использования заключения об оцениваемой стоимости. Она во многом определяет вид оценочной стоимости; характер используемых данных; принципы, подходы, суждения, ограничения, которыми руководствуется оценщик.

На этапе составления плана и договора на проведение оценки:

1. составляется график работ по оценке;

2. определяются источники и способы сбора информации;

3. оцениваются затраты на сбор и обработку информации;

4. определяется оценочная методология, соответствующая цели оценки и выбранному виду оценочной стоимости;

5. составляется договор на оценку;

6. определяется вознаграждение оценщика.

Вознаграждение оценщика устанавливается, исходя из всех запланированных затрат с учётом сложности задачи и объёма работ.

На этапе сбора и обработки информации:

1. проводится осмотр и техническая экспертиза объекта оценки;

2. осуществляется юридическое описание объекта оценки;

3. описывается местоположение, физические характеристики, т.е. осуществляется описание объекта;

4. осуществляется сбор всей информации и проверка качества и достоверности собранной информации;

5. информация анализируется и предварительно обрабатывается.

Данные в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть оброшены.

Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены к дальнейшему использованию в оценочном процессе, например, внесены обоснованные предварительные корректировки; внесены уточняющие и дополнительные данные.

На этапе определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ):

1. осуществляется анализ НиНЭИ земельного участка как условного свободного;

2. осуществляется анализ НиНЭИ земельного участка с улучшениями.

На этапе оценки стоимости объекта недвижимости на основе трёх

общепринятых подходов:

осуществляется оценка стоимости объекта на основе трёх стандартных подходов к оценке, а именно: сравнительного подхода, затратного подхода, доходного подхода.

На этапе согласования полученных результатов и выведения итоговой величины стоимости:

1. проводится итоговая проверка данных, на которых основывалась оценка;

2. осуществляется проверка обоснованности допущений и ограничений, принятых в ходе оценки;

3. проводится проверка правильности всех математических расчётов;

4. осуществляется синтез оценочных стоимостей полученных с использованием трёх подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости.

Согласование - анализ альтернативных заключений о стоимости оцениваемого объекта, полученных на основе различных подходов, с целью определения окончательной оценки стоимости.

Критерии согласования:

- соответствие каждого данного подхода цели и использованию объекта

недвижимости;

- точность и качество информации, на основании которой проводилась оценка;

- способность каждого из подходов учитывать специфические особенности

объекта, влияющие на его стоимость;

- обоснованность и логичность доказательств, проводимых в ходе применения

каждого из подходов.

На основе анализа вышеизложенных критериев выносится итоговое заключение о стоимости, которое представляет собой средневзвешенный показатель стоимости.

Оценка	Результат (ден.ед.)	Веса
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
Средневзвешенная величина

На этапе составления отчёта об оценке:

составляется итоговый документ (отчёт), представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объёме, в каком предусмотрено договорённостью между сторонами) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке.