Мониторинг рынка недвижимости.
Анализ РН представляет собой целенаправленное исследование рынка для выявления тенденций его развития в целом или по отдельным сегментам.
Мониторинг РН - непрерывное, длительное наблюдение за рынком с широким охватом отслеживаемых параметров.
Факторы, влияющие на состояние и развитие рынка недвижимости.
Определяют потребности и возможности общества и отдельных лиц по потреблению недвижимости, доходность инвестиций в недвижимость, а также обороты на рынке недвижимости, от которых зависят доходы профессиональных участников рынка.
Инвестиционная деятельность на рн
Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, т.к. осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретение капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит.
При выборе недвижимости как объекта инвестирования возникают вопросы:
Следует ли предпочесть инвестирование в недвижимость другим направлениям инвестиций?
Может ли недвижимость рассматриваться рациональным инвестором как актив, который должен занимать место среди иных активов?
Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов?
Виды инвесторов по их статусу.
Субъектами инвестиционной деятельности на РН являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные организации, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.
Уполномоченные государством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и др. сфер.
Правительство РФ распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства. В последние годы органы власти РФ вступают на РН продавцами государственного имущества.
Особенности доходов от недвижимости
1. Стабильность дохода
В большинстве случаев доход от недвижимости выступает в форме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочные и долгосрочные 3-х до 10-15 и более лет. Отсюда большая стабильность дохода, чем по ценным бумагам.
2. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций
Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства.
3. Необходимость в управлении
От эффективности управления недвижимостью существенно зависит уровень доходности.
4. Неоднородность
Неоднородность недвижимости фактор, определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.
5. Защищенность доходов от инфляции
Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.
6. Высокие транзакционные издержки (издержки сделок)
Недвижимость актив, сделки с которым требуют высоких транзакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены; для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены объекта.
7. Низкая ликвидность
Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возможной цены до 90-120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным.
8. Низкая коррекция доходов от недвижимости с доходами от иных активов Существует относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с
доходами от иных видов активов.
9. Особенности ценообразования
Ценообразование на рынке недвижимости результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.
10. Сохранность инвестируемых средств
Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля неуничтожима. Здания и сооружения долговечные конструкции.
11. Сложность финансовых потоков
В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости в период строительства объекта. По мере сдачи объекта в аренду или в результате продажи они трансформируются в положительные. За пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.
Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:
долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РФ;
приобретения предприятий;
создания иностранных фирм;
приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;
приобретения прав пользования землей и др. природными ресурсами;
предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав;
приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и др. ценных бумаг.