Тема 6. Информационное обеспечение при оценке недвижимости. Техническая экспертиза и описание

Ключевые термины: информационное обеспечение процесса оценки недвижимости; техническая экспертиза и описание объекта недвижимости; описание объекта недвижимости при составлении отчета.

Для определения объема требующейся информации необходимо изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ); провести интервью с заказчиком (собственником); провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности:

1. сбор общей информации для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и РН;

2. сбор специальной информации в виде информации, необходимой для осуществления расчетов.

Основные источники информации:

а) программы Правительства и прогноз экономического развития;

б) данные Госкомитета и др. государственных организаций;

в) исследования международных финансовых организаций;

г) периодическая печать;

д) аналитические обзоры информационных агентств и др.

Анализ состояния и перспектив развития РН - это процесс сбора внешней информации (общей информации о РН) и внутренней информации (имеющей отношение к объекту оценки). Для комплексного анализа РН необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту РН и смежных рынков.

Рыночная ситуация на определенном сегменте РН должна быть представлена следующей информацией:

1. уровень цен и условия осуществления сделки аренды / купли-продажи сопоставимых объектов;

2. срок экспозиции объектов на рынке;

3. количество, структура и динамика сделок с недвижимым имуществом;

4. уровень затрат на строительство или реконструкцию;

5. уровень эксплуатационных затрат;

1. состояние и перспективы развития сегмента рынка;

6. налоговое окружение.

Затраты на воспроизводство / замещение объекта оценки включают в себя:

1. укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства;

2. укрупненные показатели стоимости строительства;

3. сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

4. индексы цен в строительстве;

5. удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

6. стоимость инженерных систем и их укрупненные показатели.

Источники информации о состоянии рн

Источники	Виды информации
Специализированные справочники и программные продукты (УПВС; УПСС).	Укрупненные показатели восстановительной стоимости. Укрупненные показатели стоимости строительства.
Зарубежные справочники (Means; Marshall and Swift и др.)	Цены на строительные работы и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты.
Электронные средства коммуникаций	Поиск любой информации по недвижимости
Оценочные и риэлтерские фирмы	Данные о ценах, условиях и видах совершенных сделок с недвижимостью. Данные о количестве поданных заявок на продажу (сдачу в аренду) и покупку объектов недвижимости. Генерирование оценочной информации.
Компьютерные программы	Автоматизация процесса оценки недвижимости
Интервью с собственником и управляющим объекта оценки	Устное описание объекта оценки. Специфика его постройки и функционирования. Описание окружения объекта.
Регистрационная палата	Информация о количестве заявок на регистрацию сделок в определенном сегменте РН. Данные о количестве зарегистрированных сделок (в том числе по видам сделок).
Комитеты по градостроительству и архитектуре	Данные о количестве выданных архитектурно-планировочных заданий на строительство и реконструкцию объектов.
Комитеты по строительству	Данные о количестве поданных заявок на строительство объектов; о количестве сданных в эксплуатацию объектов.
Фирмы застройщики	Данные о оценках и характеристиках строящихся и построенных объектов.
Проектные организации	Информация о планировке, площади утвержденных проектов
Комитеты по управлению городским имуществом	Данные о заключенных инвестиционных договорах и их выполнении
Инвестиционно-тендерные комиссии	Информация об объектах, выставленных на торги и о принятых решениях, о предоставлении объектов под строительство (реконструкцию)
Государственные учреждения инвентаризации (БТИ)	Данные о технических характеристиках объектов недвижимости
Государственные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству (ГОСКОМЗЕМ)	Данные о технических характеристиках земельных участков Информация о целевом использовании земельных участков
Региональные центры по ценообразованию в строительстве	Данные о величине и структуре затрат на строительную продукцию

Источники информации:

1. интервью с заказчиком / собственником объекта оценки;

2. внутренняя документация;

3. осмотр и техническая экспертиза объекта;

4. интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта

Каждый тип недвижимости имеет свой набор факторов, влияющих на его потребительские качества, а значит, и на ценность недвижимости.

При этом все, имеющие влияние, факторы находят выражение в определенных качественных и количественных характеристиках недвижимости.