Жилая недвижимость.
Для объектов жилья важное значение имеют такие факторы, как престижность расположения, однородная социальная среда, безопасность, наличие дополнительных удобств.
Торговые помещения.
Ценность торговых помещений в значительной степени определяется такими факторами, как:
расположение по фронту центральных улиц;
длина фасада, выходящего на центральные магистрали;
расположение на перекрестках;
глубина торговых помещений;
наличие складских помещений;
возможности для погрузочно-разгрузочных работ;
близость конкурентов;
близость к «магнитным точкам» (универмаги, центры досуга, железнодорожные станции, места пересадок общественного транспорта).
Офисные помещения.
Ценность офисных помещений определяют следующие характеристики:
> близость к административному центру города;
наличие парковки;
наличие охраны;
> наличие дополнительных услуг (услуги по переводу; возможность распечатки и копирования материалов; предоставление помещений для массовых мероприятий).
Земельные участки.
Ценность земельных участков определяется факторами:
местоположение;
обеспечение централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории;
эстетическая и ландшафтная ценность территории;
состояние окружающей среды, санитарные и климатические условия;
рекреационная ценность территории;
инженерно-геологические условия строительства.
Техническая экспертиза и описание объекта недвижимости.
Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, которые, в конечном счете, и определяют величину рассчитанной стоимости.
Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах величин.
Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями (собственниками) и осмотра объекта.
Осмотр объекта оценки.
Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости служат результаты осмотра и материалы технической экспертизы, по сравнению с анализом технической документации. Рассмотрение технической документации позволяет установить:
основные изменения, внесенные в проект;
проводилась ли реконструкция;
даты текущих и капитальных ремонтов;
аварии на объекте и мероприятия по ликвидации последствий аварии.
В процессе осмотра необходимо провести фотографирование всего объекта и его отдельных частей, а также обратить внимание на наличие дефектов и повреждений в конструкциях.
Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта определение его физического износа.
Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации.
Дефектами элементов конструкций и их соединений называется отклонения
геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами показателей, возникшие в процессе эксплуатации.
Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:
внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные);
видимые и невидимые при осмотре;
легко и трудноустранимые;
развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок.
В практике обследования встречаются как перечисленные выше виды дефектов и повреждений, так и их комбинации.
В качестве исходных данных для оценки состояния конструкций используются документы:
отчеты по обследованию объектов;
журналы осмотра строительных конструкций зданий или сооружений;
акты общего технического осмотра объекта;
акты технических комиссий о состоянии конструкций.
В таблице приведены основные признаки для предварительной оценки износа зданий, позволяющие установить его общее состояние.
При анализе исходных данных необходимо сверить данные учета объектов (в инвентарных ведомостях) с их фактическим составом. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского учета. В отчете об оценке должны быть указаны источники, по которым определялись основные параметры объекта оценки.
При составлении отчета об оценке в соответствии со стандартами необходимо указывать дату оценки. Она соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы объект осматривался несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнего посещения для осмотра и сбора исходных данных.