Источники финансовых инвестиций в недвижимость.
Капитальные вложения в недвижимость это инвестирование в реальные активы: в освоение земельных участков, строительство зданий и сооружений различного назначения. Они осуществляются в предпринимательской форме в виде прямых и портфельных инвестиций. Прямые инвестиции вложение капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые объекты.
Портфельные инвестиции приобретение акций, облигаций, долей, паев предприятий у других участников инвестиционного процесса, т.е. вложения не в саму недвижимость, а в выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги.
Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:
признания инвестора банкротом;
стихийных бедствий, катастроф;
введения чрезвычайного положения;
если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.
Риски на рынке недвижимости
Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.
При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:
низкая ликвидность недвижимости;
неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;
неопределенность в налогообложении;
конкуренция на рынке капитала и РН;
длительность делового цикла;
демографические тенденции;
изменение занятости и платежеспособности населения.
Риски в сфере недвижимости подчиняются общим закономерностям теории рисков и имеют свою специфическую форму, отличающую их от рисков на финансовых рынках.
Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы определяется особенностями доходной недвижимости:
значительные капитальные вложения;
низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида;
жесткая взаимосвязь потока доходов от недвижимости в зависимости от ситуации в регионе и перспектив его развития.
Уровень риска, связанный с инвестированием в доходную недвижимость, в значительной степени определяется инструментами инвестирования, т.к. для каждого из них характерна своя ставка доходности, ликвидность, уровень контроля и пр.
Недвижимость обеспечивает более высокий и устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов.
Причины увеличения вероятности риска на рн:
недостаточно точный анализ ситуации на рынке аналогичных сделок и проектов;
неверное истолкование имеющихся сделок;
необъективное отношение к данным;
необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.
