Классификация объектов недвижимости
Классификация осуществляется в зависимости от существенных признаков объектов, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынка, в рамках которых происходят процессы купли-продажи.
4. В зависимости от срока службы (10-175 лет).
5. По материалам строительства (бетон, панель, кирпич, блок).
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке ее стоимости.
Стоимость объекта недвижимости - денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо объект имущественных прав.
Отличие стоимости от затрат и цены
Стоимость не равнозначна затратам, поскольку учитывает значительно большее количество ценообразующих факторов. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления потребительную и меновую стоимость.
Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи или аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы.
Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Определяется количеством, качеством и продолжительностью будущих потоков доходов, получаемых от использования недвижимости. Расчет основан на дисконтировании потоков доходов, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Инвестиционная стоимость рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и других случаях.
Балансовая стоимость - стоимость недвижимости, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной), на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации. В ней также учитывается стоимость произведенных улучшений за период эксплуатации. Балансовая стоимость широко используется в качестве исходной базы метода чистых активов, а также при переоценке основных фондов.
Стоимость для целей налогообложения - устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.
В РФ законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости. Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, и на величину цены не влияют посторонние стимулы. Вот эти условия:
продавец и покупатель действуют в рамках закона, преследуют свои личные интересы, поступают продуманно и всесторонне информированы;
объект выставлен на открытом рынке достаточное время;
цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;
оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.
Рыночная стоимость определяется на конкретную дату.
Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени.
Залоговая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости.
Страховая стоимость - денежная стоимость, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного или частного страхования.
Арендная стоимость - (рыночная стоимость аренды) — это величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях. Арендная стоимость оценивается при сдаче недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду и является разновидностью рыночной стоимости.
Балансовая стоимость - стоимость недвижимости, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной), на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации. В ней также учитывается стоимость произведенных улучшений за период эксплуатации. Балансовая стоимость широко используется в качестве исходной базы метода чистых активов, а также при переоценке основных фондов.
Стоимость для целей налогообложения устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.
В РФ законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости. Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, и на величину цены не влияют посторонние стимулы. Вот эти условия:
продавец и покупатель действуют в рамках закона, преследуют свои личные интересы, поступают продуманно и всесторонне информированы;
объект выставлен на открытом рынке достаточное время;
цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;
оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.
Рыночная стоимость определяется на конкретную дату.
Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени.
Залоговая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости.
Страховая стоимость - денежная стоимость, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного или частного страхования.
Арендная стоимость - (рыночная стоимость аренды) это величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях. Арендная стоимость оценивается при сдаче недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду и является разновидностью рыночной стоимости.