Процесс оценки недвижимости

План отчёта об оценке объекта недвижимости.

Отражает последовательность представления информации в отчёте на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика.

Сопроводительное письмо

I. Предпосылки оценки.

1. Краткое изложение существующих факторов.

2. Основные предложения и ограничивающие условия.

3. Назначение оценки.

4. Цель оценки.

5. Определение стоимости и дата оценки.

II. Описание и анализ объекта оценки.

1. Описание объекта оценки и его техническое состояние.

2. Описание местоположения объекта оценки.

3. Анализ НиНЭИ.

III. Определение стоимости объекта оценки.

1. Оценка затратным подходом.

2. Оценка сравнительным подходом.

3. Оценка доходным подходом.

IV. Согласование результатов и заключение о стоимости объекта оценки. Приложения.

При составлении отчёта об оценке профессиональным оценщиком отчёт не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчёте в обязательном порядке указываются:

- дата проведения оценки;

- используемые стандарты оценки;

- цели и задачи оценки;

- иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки;

- критерии установления стоимости объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки;

- дата составления отчёта и порядковый номер;

- основание для проведения оценки объекта;

- юридический адрес и сведения, позволяющие идентифицировать оценщика как профессионала;

- точное описание объекта; если объект оценки принадлежит юридическому лицу

- реквизиты балансодержателя и балансовая стоимость объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования; перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения; а также допущения, принятые в ходе проведения оценки;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина; а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

- иные сведения, по мнению оценщика являющиеся необходимыми или существенно важными;

- подпись оценщика и печать.

Стандартные подходы к оценке объектов недвижимости.

Название	Принципы, лежа­щие в основе оценки	Область приме­нения	Достоинства	Недостатки	Проблемы приме­нения
Затратный подход (ЗП)	Замещение. Вклад. Сбалансированность. НиНЭИ.	Во всех случаях раздельной оценки земли и строительных сооружений. Оценка на пассивных рынках.	Точный расчёт износа. Эффективность использования для идентификации активов.	Не учитывает рыночные факторы. Трудоёмкий и излишне детализированный подход.	Сложность применения для объектов с высокой степенью износа и уникальных объектов.
Сравни­тельный подход (СП)	Полезность. Замещение. Зависимость. Сбалансированность. Спрос и предложение. НиНЭИ.	Во всех случаях, когда имеется информация по сопоставимым объектам.	Лёгкость и быстрота расчётов. Статистически обоснованный подход. Обеспечивает данные для других подходов.	Требует активного рынка. Быстрое устаревание сравнительных данных. Субъективность сравнения.	Сравнительные данные не всегда имеются. Большое количество поправок оказывает влияние на достоверность результатов.
Доходный подход (ДП)	Остаточная продуктивность. Ожидание. Предельная доходность. Экономическая величина. Замещение. НиНЭИ	Во всех случаях, когда недвижимость приносит доход.	Учёт реальных экономических факторов. Соответствие логике принятия решений в бизнесе. Учёт рисков.	Достаточная сложность. Экономическая нестабильность «искажает» результаты оценки.	Вероятность ошибки в прогнозировании. Проблема выявления механизмов влияния будущих тенденций на ожидаемый доход.

Подходы к оценке - это конкретные способы применения принципов оценки, способы расчёта величины денежного эквивалента ценности недвижимости.

Обоснование для использования трёх подходов оценки - использование трёх подходов позволяет снять односторонность того или иного подхода, т.к. каждый несёт в себе неизбежно возможность ошибки даже при безошибочности в расчётах, и тем самым повысить точность суждения о величине стоимости недвижимости.