Тема 12. Договор найма жилого помещения

1. Правовое регулирование жилищных отношений в условиях рыночных отношений. Соотношение Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ в регулировании жилищных отношений.

2. Понятие и структура жилищных правоотношений. Основания возникновения отношений в договоре найма жилого помещения.

3. Объект жилищного найма. Понятие и признаки жилого помещения. Понятие и виды жилищного фонда.

4. Субъекты жилищных отношений. Временные жильцы Поднаниматели. Члены семьи нанимателя и лица, проживающие совместно с нанимателем. Правовое положение бывших членов семьи нанимателя.

5. Понятие и виды договора найма жилого помещения.

6. Форма и содержание договора найма жилого помещения.

7. Договор социального найма: понятие, правовая природа, основание и порядок возникновения и прекращения.

8. Договор коммерческого найма: понятие, правовая природа, основание и порядок возникновения и прекращения.

Вопросы для самоконтроля:

1. Каким образом изменилось правовое регулирование жилищных отношений с принятием Жилищного кодекса РФ?

2. Каким образом действуют нормативные акты, принятые до вступления в силу Жилищного кодекса РФ.

3. Какими разъяснениями Конституционного Суда РФ осуществляется толкование норм жилищного права?

4. Предметом какого ведения являются жилищные отношения?

5. Каким образом определяется приоритет Жилищного или Гражданского кодекса РФ в регулировании жилищных отношений?

6. Какие юридические факты влекут возникновение отношений по договору социального и коммерческого найма.

7. Какими признаками обладает жилое помещение?

8. По каким критериям классифицируются жилищные фонды?

9. Опишите правовой статус и условия вселения поднанимателей, временных жильцов, членов семьи нанимателя и лиц, проживающих совместно с нанимателем.

10. Чем отличаются договор социального и коммерческого найма?

11. В чём особенности прекращения жилищных отношений?

12. Как соотносится конституционное право на жилище и выселение из жилого помещения?

Самостоятельная работа студентов:

1. Составьте сравнительную таблицу договоров социального и коммерческого найма по следующим критериям – правовое регулирование отношений; юридическая характеристика договора; жилой фонд, являющийся предметом договора; стороны; объём передаваемых прав; порядок установления оплаты; основание возникновения правоотношений; права членов семьи нанимателя; согласие на вселение временных жильцов, основания и последствия выселения.

2. Составьте сравнительную таблицу правового статуса поднанимателя и временных жильцов по следующим критериям: понятие, основание вселения, срок вселения, права на жилое помещение, ответственность за причинённый вред.

3. Составьте сравнительную таблицу правового статуса членов семьи нанимателя и лиц, проживающих совместно с нанимателем по следующим критериям: понятие, основание вселения, срок вселения, права на жилое помещение, ответственность за причинённый вред.

Задание 1.

Определить, какие из нижеперечисленных объектов относятся к объектам жилищных прав и к жилым помещениям. Определить, к какому виду жилищных фондов относятся жилые помещения:

• Индивидуальные дома

• Дачи

• Многоквартирные дома

• Комната в квартире

• Комната в индивидуальном жилом доме

• Служебное помещение

• Общежитие

• Гостиницы-приюты

• Дома маневренного фонда

• Дома престарелых

• Интернаты

Задача 2.

Иванова имела в собственности трёхкомнатную квартиру площадью 60 кв.м. Две комнаты в квартире имели отдельный выход в коридор, а третья комната являлась проходной. Поскольку Иванова была одинокой, то она решила сдать третью комнату в пользование двум студенткам местного университета.

Определите вид договора.

Что выступает объектом данного договора.

Возможно ли возникновение договорных отношений между Ивановой и студентками?

Задача 3.

В квартире по договору социального найма проживали Елена Петрова, 65 лет, и её сын, Андрей Петров, 35 лет. Нанимателем по договору являлась Е. Петрова. Вскоре Андрей женился на Анастасии Филимоновой, усыновив её дочь Ольгу. Между Еленой Петровой и её снохой Анастасией установились неприязненные личные отношения, основанные на том, что Е.Петрова была против усыновления Андреем дочери Филимоновой. Когда Андрей решил вселить Анастасию и Ольгу в квартиру, где он проживал, то Е.Петрова не дала своё согласие на вселение, ссылаясь не то, что она не намерена делить жилую площадь, которую она получила с таким трудом у государства, с лицами, которые никаких прав на жилое помещение не имеют.

Возможно ли вселение Анастасии и Ольги Филимоновых в жилое помещение?

Задача 4.

Между Сидоровыми был зарегистрирован брак. Собственной жилой площади они не имели и потому снимали квартиру у своих друзей по довольно низкой цене. Однако, в дальнейшем жене – Екатерине Сидоровой была предоставлена квартира площадью 40 кв.м. по договору социального найма. Вся семья, включая двух несовершеннолетних детей, переселилась в данную квартиру. Договор социального найма был заключен сроком на 5 лет с правом продления договора по окончании срока.

Через 10 лет брак распался. Причиной расторжения брака стало то обстоятельство, что Екатерину лишили родительских прав на основании решения суда вследствие длительного злоупотребления спиртными напитками и оставления детей без присмотра, и муж – Всеволод Сидоров в исковом заявлении о расторжении брака указывал на невозможность дальнейшего сохранения семьи.

По решению суда о расторжении брака несовершеннолетние дети были оставлены с отцом. Однако в судебном процессе возник вопрос о правах детей и мужа на жилую площадь, на которой они проживали до расторжения брака.

Решите дело.

Задача 5.

Филипповы - муж Василий, жена Василиса, сын Егор, и дочь Анфиса проживали по договору социального найма в квартире площадью 50 кв.м. в г. Челябинске. Испытывая материальные затруднения, они решили сдать одну из комнат в квартире в поднайм. Обратившись к собственнику жилого помещения за согласием на вселение поднанимателей, они получили отказ, ссылаясь на несоблюдение в результате заключения такого договора федеральной нормы жилой площади, которая установлена Жилищным Кодексом РФ в размере 12 кв.м. на человека.

Решите дело.

Задача 6.

Карнизовы проживали в старом жилом доме, грозившем обвалом и разрушением. В стене дома была обнаружена трещина, которая увеличивалась с каждым днём. Собственник дома обратился в районную прокуратуру с требованием к прокурору вынести постановление об административном выселении жильцов из дома, грозящем обвалом. Карнизовы, сомневаясь в правомерности таких действий, обратились к юристу.

Дайте разъяснения.

Задача 7.

Петухов и Кукушкина состояли в фактических брачных отношениях, имея совместного ребёнка – 12-летнюю Юлию, и занимали 2 комнаты по договору коммерческого найма. С ними же проживала и мать Кукушкиной, 66 лет. Петухову, состоящему на учёте как нуждающемуся в жилом помещении, была выделена из муниципального жилого фонда квартира площадью 33 кв.м. Желая вселить Кукушкину и ребёнка на полученную жилую площадь, он обратился с соответствующим заявлением в ЖЭО. Кукушкина при этом требовала также вселить на жилую площадь свою мать, поскольку та является нетрудоспособной, требует постоянного ухода, а потому им необходимо совместное проживание.

Оцените допустимость вселения данных лиц на жилую площадь.

Задача 8.

Королёва, имея статус беженца, проживала в общежитии на условиях устной договорённости с комендантом общежития. Однако, через 5 лет проживания комендант, ссылаясь на изменения в жилищном законодательстве, потребовала заключения договора, который стороны назвали «договор найма жилого помещения». Договор содержал следующие условия:

1. Наймодатель предоставляет, а наниматель с семьёй в составе мать, отце, брат вселяется в жилое помещение, площадью 9 кв.м. в общежитии

2. Предоставляется комната, пригодная для использования под жильё

3. Срок найма определяется с 1.01.2005 по 1.01.2007 г.

4. Договор в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК является краткосрочным

5. Наймодатель обеспечивает эксплуатацию общежития, а также проведение капитального ремонта помещения в случаях, связанных с общим капитальным ремонтом здания.

6. Наймодатель не несёт ответственности за сохранность имущества нанимателя и личных вещей, находящихся в занимаемом помещении

7. Подселение посторонних жильцов нанимателем не допускается

8. Наниматель производит текущий ремонт нанимаемого помещения

9. Наниматель извещает наймодателя не позднее, чем за 30 дней о предстоящем освобождении помещения и сдаёт помещение по приёмо-сдаточному акту.

10. Наймодатель оставляет за собой право на изменение платы и коммунальных услуг с учётом роста цен и инфляции. Наймодатель обязуется письменно уведомить нанимателя о новых расценках. В случае отказа нанимателя от оплаты согласно изменённым размерам оплаты, договор считается прекращённым и нанимаемое помещение подлежит освобождению в трёхдневный срок

11. Изменение условий договора и его досрочное прекращение допускается в одностороннем порядке по инициативе наймодателя.

12. Наймодатель обязан за 3 месяца уведомить нанимателя о расторжении договора в связи с истечением срока или предложить нанимателю продлить договор

13. Договор может быть расторгнут досрочно наймодателем, в том числе с предупреждением нанимателя за 30 дней.

14. Отношения, не предусмотренные договором, регулируются действующим законодательством и ведомственными распоряжениями по данным вопросам.

Определите вид договора. Дайте юридическую экспертизу договору. Определите, чьи интересы защищаются этим договором. Какие меры может принять Королёва для согласования условий договора.

Задача 9.

Санников начал использовать жилое помещение, находящееся у него по договору социального найма, для осуществления предпринимательской деятельности, выражающейся в консультировании клиентов в сфере рынка недвижимости. Наймодатель предъявил к нему иск в суд о расторжении договора социального найма и о выселении в связи с использование жилого помещения не по назначению. В обоснование иска наймодатель указал, что согласно ст. 678 ГК наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Поскольку ст. 678 ГК в силу п. 3 ст. 672 ГК применяется к договору социального найма преимущественно перед жилищным законодательством, то Санников подлежит выселению как наниматель, использующий жилое помещение не по назначению.

Возражая на иск, Санников указал, что в силу п. 2 ст. 17 ЖК, он имеет право использовать жилое помещение для индивидуальной предпринимательской деятельности, и что согласно п. 8 ст. 5 ЖК последний имеет приоритет над другими законами, в том числе в регулировании жилищных правоотношений.

Как следует решить спор?